La roșu, la gri sau la cheie: ce cumpărați, de fapt?

Stadiile de finisare: pe scurt

Întrebați dezvoltatorii

Toată lumea știe ce înseamnă „la roșu”, „la gri” și „la cheie”, până când doi dezvoltatori folosesc aceleași cuvinte pentru două case foarte diferite. Mai apare și „la alb”. Sunt termeni de piață. Nu am găsit o definiție a lor nici în Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), nici în Codul civil.

Ce primiți se decide în contract. Obiectul contractului trebuie să fie determinat, iar obiectul obligației cel puțin determinabil, sub sancțiunea nulității absolute (Codul civil, art. 1225 și 1226). Pentru o casă, asta înseamnă o anexă de specificații scrisă, element cu element. Iar într-un contract de adeziune, clauzele se interpretează împotriva celui care le-a propus (art. 1269 alin. (2)).

Pe românește: „la cheie” e un cuvânt din reclamă. Lista atașată la contract e cea care contează în fața legii.

Despre costurile din afara contractului am scris în articolul ce nu include prețul. Aici vorbim despre ce trebuie să scrie în contract.

Alegerea potrivită pentru familia voastră

Întrebați dezvoltatorii

Fiecare stadiu are logica lui:

• La roșu are sens dacă aveți timp, un constructor de încredere și vreți să decideți totul: compartimentare, instalații, finisaje. Mutarea durează însă mult.
• La gri e varianta pentru cei care vor să-și aleagă singuri gresia, parchetul și baia, dar nu vor să coordoneze instalatori și electricieni de la zero.
• La cheie e pentru familiile care vor să se mute repede, cu copiii înscriși deja la școală și chiria care se termină la o dată anume.

În toate trei cazurile, întrebarea e aceeași: ce scrie, exact, în anexă?

Ce spune totuși legea despre etape

Întrebați dezvoltatorii

Legea nu definește stadiile de finisare, dar face distincție între etapele construcției. Pentru casele vândute din faza de proiect, Legea 169/2026 limitează cât din avansurile cumpărătorilor poate cheltui dezvoltatorul: maximum 25% din preț pentru partea de rezistență și, după finalizarea acesteia, maximum 20% din preț pentru partea de instalații, fiecare plată cu ștampila „bun de plată” a dirigintelui de șantier (art. 422 alin. (10)). Acestea sunt etape de plată, nu o definiție a lui „la roșu”. Vă arată însă că structura și instalațiile sunt două repere separate, pe care le puteți verifica.

Tabelul: element cu element

Întrebați dezvoltatorii

Coloanele descriu felul în care termenii sunt folosiți de obicei pe piață. Nu sunt un standard. Folosiți tabelul ca listă de întrebări și cereți răspunsul în scris pentru fiecare rând.

Element	La roșu	La gri	La cheie
Fundație, structură, zidărie, acoperiș	Da	Da	Da
Tâmplărie exterioară și ușa de intrare	Adesea nu	De obicei da	Da
Termoizolație și tencuială exterioară	De obicei nu	Variază	Da
Tencuieli interioare	Nu	Da	Da
Șapă	Nu	De obicei da	Da
Instalația electrică în pereți	Nu	Da, adesea fără prize și întrerupătoare	Completă
Instalațiile de apă și canalizare	Nu	Da, fără obiecte sanitare	Complete
Sursa de căldură (centrală sau pompă de căldură)	Nu	Variază	De obicei da: cereți modelul
Calorifere sau încălzire în pardoseală	Nu	Uneori doar țevile	Da
Pardoseli și faianță	Nu	Nu	Da
Zugrăveli	Nu	Nu, sau doar amorsă	Da
Uși interioare	Nu	Nu	Da
Obiecte sanitare și baterii	Nu	Nu	Da
Mobilier de bucătărie și electrocasnice	Nu	Nu	Variază: adesea nu
Corpuri de iluminat	Nu	Nu	Adesea nu
Gard, poartă, alei, grădină	Variază	Variază	Variază
Racorduri la apă, canalizare, curent, gaz	Variază	Variază	Trebuie scrise

Ultimele rânduri sunt cele care dau cele mai multe discuții. „La cheie” nu înseamnă aproape niciodată mobilă și adesea nu înseamnă nici corpuri de iluminat, bucătărie sau grădină amenajată.

Ce conține o anexă de specificații bună

Întrebați dezvoltatorii

O anexă bună nu e o broșură. Se citește ca o listă pe care o poți verifica cu ruleta:

1. Fiecare cameră și spațiu, cu suprafața, conform planurilor anexate la contract.
2. Pentru fiecare element: produsul, marca sau un standard echivalent și cantitatea. „Parchet” nu ajunge. „Parchet stratificat de stejar, 14 mm, în living și dormitoare” se poate verifica.
3. Sistemele tehnice, cu nume: sursa de căldură și puterea ei, tipul de tâmplărie și geam, tabloul electric.
4. Ce e în afara casei: gard, poartă, alei, parcare, grădină, scurgerea apei.
5. Racordurile la utilități: la ce rețele e legată casa și cine plătește taxele de racordare.
6. Ce nu e inclus, scris negru pe alb, ca să nu presupună nimeni nimic.
7. O regulă de înlocuire: materialele se pot schimba doar cu unele echivalente sau mai bune, cu notificare scrisă și cu acordul vostru. Potrivit Legii 193/2000, clauza care permite profesionistului să modifice caracteristicile produsului fără acordul consumatorului este pe lista clauzelor abuzive (anexa, pct. 1 lit. e)).

Un exemplu: la Compass on the Lake, specificația obligatorie este cea atașată contractului de vânzare. Corpurile de iluminat și mobila nu sunt incluse, chiar dacă apar în unele randări de interior.

Recepția la predare: lista, verificată pe casă

Clădirea trece mai întâi prin recepția la terminarea lucrărilor, potrivit Legii 169/2026, și abia apoi casa vă este predată. În ziua predării, anexa de specificații devine lista voastră de verificare.

Contează și juridic. Potrivit Codului civil, cumpărătorul trebuie să verifice starea bunului imediat după preluare și să-l informeze pe vânzător fără întârziere despre vicii. Altfel, se consideră că vânzătorul și-a executat obligația de predare (art. 1690 alin. (2) și (3)). Viciile ascunse rămân acoperite separat (art. 1690 alin. (4)).

Așadar, în ziua predării:

1. Veniți cu anexa, nu cu broșura.
2. Luați-o rând cu rând: produs, marcă, cantitate, loc.
3. Notați orice diferență în procesul-verbal de predare-primire sau într-o listă de remedieri semnată: un element lipsă, un alt produs, o lucrare neterminată.
4. Stabiliți în scris un termen pentru fiecare.
5. Fotografiați ce ați găsit, cu dată.
6. Păstrați documentele sistemelor: manuale și certificate de garanție pentru centrală, tâmplărie și electrocasnice.

Lista completă pentru ziua predării acoperă restul: contoare, contracte de utilități, asigurare și intabulare. Dacă ceva lipsește sau e diferit, articolul despre garanție și vicii explică pașii următori.

Dacă locuința e predată finalizată doar în parte față de contract, Codul civil îi permite cumpărătorului unui bun viitor să ceară fie desființarea vânzării, fie reducerea corespunzătoare a prețului (art. 1658 alin. (3)). E o dispută pe care vreți s-o evitați, de aceea lista trebuie să fie precisă de la început.

Întrebări frecvente

Este „la cheie” definit de lege?

Nu am găsit o definiție legală nici în Legea 169/2026, nici în Codul civil. E un termen de piață. Aveți dreptul la ce descriu contractul și anexa de specificații.

Care e diferența dintre „la gri” și „la alb”?

Niciunul nu e oficial. „La gri” înseamnă de obicei pereți tencuiți și instalațiile principale, fără finisajele finale. „La alb” se folosește pentru case care merg un pas mai departe, adesea cu pereții zugrăviți. În ambele cazuri, cereți lista element cu element.

Poate dezvoltatorul să schimbe materialele din specificație?

Doar în limitele contractului. Potrivit Legii 193/2000, clauza care permite schimbarea caracteristicilor produsului fără acordul vostru figurează printre clauzele abuzive. Cereți o regulă „echivalent sau mai bun”, cu notificare scrisă.

Ce se întâmplă dacă semnez procesul-verbal fără să notez un element lipsă?

Potrivit art. 1690 din Codul civil, cumpărătorul care nu anunță fără întârziere viciile aparente riscă să fie considerat că a primit bunul în regulă. Viciile ascunse rămân acoperite. Notați orice diferență în scris, chiar în ziua predării.

Concluzia

„La roșu”, „la gri” și „la cheie” deschid discuția. Anexa de specificații o încheie. Ce nu e scris, nu e al vostru.

Dacă aveți o specificație de la un dezvoltator, a noastră sau a oricui altcuiva, și vreți s-o verificăm rând cu rând, programați o discuție de jumătate de oră cu mine.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse: Legea 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Monitorul Oficial nr. 661 din 10.08.2026, art. 422 · Codul civil, Legea 287/2009 (legislatie.just.ro), art. 1225, 1226, 1269, 1658 și 1690 · Legea 193/2000 privind clauzele abuzive, cu anexa (text reprodus de InfoCons)

Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Tabelul reflectă uzanțele pieței și nu este un standard legal; obligatorii sunt doar contractul și anexele lui.