La roșu, la gri, la cheie: Ausbaustufen in Rumänien

Ausbaustufen in Rumänien: die kurze Antwort

Rumänische Immobilienanzeigen beschreiben Häuser als „la roșu“ (Rohbau, wörtlich „im Rot“, nach der Farbe des nackten Ziegels), „la gri“ (Grau, nach der Farbe des Putzes) oder „la cheie“ (schlüsselfertig). Daneben gibt es „la alb“ (Weiß). Das sind Marktbegriffe. Weder im Raumordnungs- und Baugesetzbuch (Gesetz 169/2026) noch im Zivilgesetzbuch (Codul civil) haben wir eine Definition gefunden, und zwei Bauträger können mit demselben Wort sehr unterschiedliche Häuser meinen.

Was Sie bekommen, entscheidet der Vertrag. Der Gegenstand eines Vertrags muss „bestimmt“ oder zumindest „bestimmbar“ sein (Zivilgesetzbuch, Art. 1225 und 1226). Bei einem Haus heißt das: eine schriftliche, nach Positionen gegliederte Baubeschreibung als Anlage zum Vertrag. In einem Formularvertrag werden die Klauseln zulasten der Partei ausgelegt, die sie vorgeschlagen hat (Art. 1269 Abs. 2).

Einfach gesagt: „La cheie“ ist ein Verkaufswort. Rechtlich zählt die Liste, die Ihrem Vertrag beiliegt.

Unser Beitrag dazu, was im Preis nicht enthalten ist, behandelt Kosten außerhalb des Vertrags. Dieser Beitrag behandelt, was der Vertrag selbst auflisten sollte.

Was das Gesetz zu den Bauphasen sagt

Ausbaustufen definiert das Gesetz nicht, wohl aber Bauphasen. Bei Häusern, die vor Fertigstellung verkauft werden, begrenzt das Gesetz 169/2026, wie viel der Anzahlungen der Bauträger ausgeben darf: bis zu 25 % des Preises für den Rohbau („partea de rezistență“) und nach dessen Fertigstellung bis zu 20 % für die Haustechnik („partea de instalații“), jede Zahlung genehmigt durch den Bauüberwacher (Art. 422 Abs. 10). Das sind Zahlungsstufen, keine Definition von „la roșu“ oder „la gri“. Nützlich sind sie trotzdem: Sie zeigen, dass Rohbau und Haustechnik getrennte Meilensteine sind, die Sie prüfen können.

Die Tabelle: Punkt für Punkt

Die Spalten beschreiben, wie die Begriffe auf dem rumänischen Markt üblicherweise verwendet werden. Sie sind kein Standard. Nutzen Sie die Tabelle als Fragenliste und lassen Sie sich die Antwort zu jeder Zeile schriftlich geben.

Position	La roșu (Rohbau)	La gri (Grau)	La cheie (schlüsselfertig)
Fundament, Tragwerk, Mauerwerk, Dach	Ja	Ja	Ja
Außenfenster und Haustür	Oft nicht	Meist ja	Ja
Wärmedämmung und Fassadenputz	Meist nicht	Unterschiedlich	Ja
Innenputz	Nein	Ja	Ja
Estrich	Nein	Meist ja	Ja
Elektroleitungen in den Wänden	Nein	Ja, oft ohne Steckdosen und Schalter	Vollständig
Wasser- und Abwasserleitungen	Nein	Ja, ohne Sanitärobjekte	Vollständig
Wärmeerzeuger (Kessel oder Wärmepumpe)	Nein	Unterschiedlich	Meist ja: Modell nennen lassen
Heizkörper oder Fußbodenheizung	Nein	Teilweise Rohre	Ja
Bodenbeläge und Fliesen	Nein	Nein	Ja
Anstrich	Nein	Nein, oder nur Grundierung	Ja
Innentüren	Nein	Nein	Ja
Sanitärobjekte und Armaturen	Nein	Nein	Ja
Küchenmöbel und Geräte	Nein	Nein	Unterschiedlich: oft nicht
Leuchten	Nein	Nein	Oft nicht
Zaun, Tor, Pflaster, Garten	Unterschiedlich	Unterschiedlich	Unterschiedlich
Anschlüsse an Wasser, Abwasser, Strom, Gas	Unterschiedlich	Unterschiedlich	Muss angegeben sein

In den unteren Zeilen beginnen die meisten Streitigkeiten. „Schlüsselfertig“ umfasst selten Möbel und oft auch keine Leuchten, keine Küche und keine Gartengestaltung.

Welche Stufe passt zu einem Käufer aus dem Ausland

Es geht nicht nur um das Budget, sondern auch darum, wie viel Sie aus der Ferne überwachen können:

La roșu heißt: eigener Architekt, eigene Bauunternehmen und Installateure in Rumänien, die Sie über Monate koordinieren. Aus dem Ausland ist das ein eigenes Projekt.
La gri überlässt Ihnen den Ausbau. Sie wählen Fliesen, Böden und Bäder, aber jemand muss die Arbeiten vor Ort leiten, die Qualität prüfen und jede Phase abnehmen.
La cheie lässt sich aus der Ferne meist am einfachsten steuern: ein Vertrag, eine Übergabe, eine Liste zum Prüfen. Gerade hier ist die Baubeschreibung am wichtigsten, denn Sie bezahlen alles, was darauf steht.

Ganz gleich, wofür Sie sich entscheiden: Stellen Sie dem Bauträger vor der Unterschrift fünf Fragen.

Gibt es eine schriftliche Baubeschreibung, und wird sie dem Vorvertrag beigefügt?
Welche Positionen aus dem Prospekt oder den Visualisierungen fehlen in der Baubeschreibung?
Kann ich die Ausstattung wählen, und gibt es eine Frist für meine Auswahl?
Wenn ich eine höherwertige Ausführung möchte: Wie wird sie bepreist und festgehalten?
Wer stellt die Versorgungsanschlüsse her, und wer zahlt die Anschlussgebühren?

Was eine gute Baubeschreibung enthält

Eine brauchbare Baubeschreibung ist kein Prospekt. Sie liest sich wie eine Liste, die man mit dem Maßband prüfen kann:

„La cheie“ ist ein Verkaufswort. Rechtlich zählt die Liste, die Ihrem Vertrag beiliegt.

Jeder Raum und jede Fläche, mit Größe, passend zu den Plänen im Vertrag.
Zu jeder Position: Produkt, Marke oder gleichwertiger Standard und Menge. „Parkett“ genügt nicht. „Eichen-Fertigparkett, 14 mm, in den Wohnräumen“ lässt sich prüfen.
Technische Anlagen namentlich: Wärmeerzeuger und Leistung, Art der Fenster und Verglasung, Elektroverteilung.
Was außerhalb des Hauses liegt: Zaun, Tor, Pflaster, Stellplätze, Garten und Entwässerung.
Versorgungsanschlüsse: welche Netze angeschlossen werden und wer die Anschlussgebühren zahlt.
Was ausgeschlossen ist, ausdrücklich aufgeführt, damit niemand etwas annimmt.
Eine Austauschregel: Materialien dürfen nur durch gleichwertige oder bessere ersetzt werden, mit schriftlicher Mitteilung und Ihrer Zustimmung. Nach Gesetz 193/2000 gilt eine Klausel als missbräuchlich, die es dem Unternehmer erlaubt, die Eigenschaften des Produkts ohne Zustimmung des Verbrauchers zu ändern (Anhang, Punkt 1 Buchst. e).

Ein Beispiel: Bei Compass on the Lake ist die Baubeschreibung verbindlich, die dem Kaufvertrag beiliegt. Leuchten und Möbel sind nicht enthalten, auch wenn einige Innenvisualisierungen sie zeigen.

Abnahme bei der Übergabe: die Liste mit dem Haus vergleichen

Das Gebäude durchläuft zuerst die Abnahme bei Fertigstellung der Arbeiten nach Gesetz 169/2026. Erst danach wird Ihnen Ihr Haus übergeben. An diesem Tag wird die Baubeschreibung zu Ihrer Checkliste.

Das hat rechtliche Folgen. Nach dem Zivilgesetzbuch muss der Käufer den Zustand der Immobilie unmittelbar nach der Übernahme prüfen und dem Verkäufer Mängel unverzüglich mitteilen. Andernfalls gilt die Lieferung als ordnungsgemäß (Art. 1690 Abs. 2 und 3). Verborgene Mängel werden gesondert behandelt und bleiben abgedeckt (Art. 1690 Abs. 4).

Am Übergabetag also:

Nehmen Sie die Baubeschreibung mit, nicht den Prospekt.
Gehen Sie Zeile für Zeile durch: Produkt, Marke, Menge, Ort.
Halten Sie jede Abweichung fest, im Übergabeprotokoll oder in einer unterschriebenen Mängelliste: eine fehlende Position, ein anderes Produkt, eine unfertige Arbeit.
Vereinbaren Sie schriftlich eine Frist für jede Position.
Fotografieren Sie, was Sie vorgefunden haben, mit Datum.
Bewahren Sie die Unterlagen zu den Anlagen auf: Anleitungen und Garantien für Wärmeerzeuger, Fenster und Geräte.

Unsere vollständige Checkliste zur Übergabe behandelt den Rest des Tages: Zähler, Versorger, Versicherung und Eintragung. Wenn etwas fehlt oder abweicht, erklärt unser Beitrag zu Gewährleistung und Mängeln die nächsten Schritte.

Wird ein Haus im Vergleich zum Vertrag nur teilweise fertiggestellt übergeben, kann der Käufer einer künftigen Immobilie nach dem Zivilgesetzbuch entweder die Auflösung des Kaufs oder eine entsprechende Minderung des Preises verlangen (Art. 1658 Abs. 3). Diesen Streit wollen Sie vermeiden. Deshalb muss die Liste von Anfang an präzise sein.

Häufige Fragen

Ist „la cheie“ im rumänischen Recht definiert?

Weder im Raumordnungs- und Baugesetzbuch (Gesetz 169/2026) noch im Zivilgesetzbuch haben wir eine gesetzliche Definition gefunden. Es ist ein Marktbegriff. Sie haben Anspruch auf das, was der Vertrag und seine Baubeschreibung beschreiben.

Was ist der Unterschied zwischen „la gri“ und „la alb“?

Beide Begriffe sind informell. „La gri“ bedeutet meist verputzte Wände und die wichtigsten Installationen ohne Endausbau. „La alb“ wird für Häuser verwendet, die weiter gehen, oft mit gestrichenen Wänden. Lassen Sie sich in beiden Fällen die Liste Punkt für Punkt geben.

Darf der Bauträger die Materialien in der Baubeschreibung ändern?

Nur im Rahmen dessen, was der Vertrag erlaubt. Nach Gesetz 193/2000 gilt eine Klausel als missbräuchlich, die dem Unternehmer erlaubt, die Eigenschaften des Produkts ohne Ihre Zustimmung zu ändern. Verlangen Sie eine Regel „gleichwertig oder besser“ mit schriftlicher Mitteilung.

Was passiert, wenn ich das Übergabeprotokoll unterschreibe, ohne eine fehlende Position zu vermerken?

Nach Art. 1690 des Zivilgesetzbuchs kann ein Käufer, der sichtbare Mängel nicht unverzüglich meldet, so behandelt werden, als habe er die ordnungsgemäße Lieferung angenommen. Verborgene Mängel bleiben abgedeckt. Halten Sie jede Abweichung noch am selben Tag schriftlich fest.

Kann ich Positionen der Baubeschreibung höherwertig ausführen lassen?

In der Regel ja, wenn der Bauträger zustimmt. Achten Sie darauf, dass jede Änderung in einem schriftlichen Nachtrag zum Vertrag festgehalten wird, mit Produkt, Preis und Datum. Eine nur mündlich vereinbarte Änderung lässt sich am Übergabetag schwer einfordern.

Fazit

„Rohbau“, „Grau“ und „schlüsselfertig“ eröffnen das Gespräch. Die Baubeschreibung beendet es. Was nicht in einer Zeile steht, gehört Ihnen nicht.

Wenn Sie eine Baubeschreibung eines Bauträgers haben, von uns oder einem anderen, und sie Zeile für Zeile prüfen möchten, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Gesetz 169/2026, Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Monitorul Oficial Nr. 661 vom 10.08.2026, Art. 422 · Zivilgesetzbuch, Gesetz 287/2009 (legislatie.just.ro), Art. 1225, 1226, 1269, 1658 und 1690 · Gesetz 193/2000 über missbräuchliche Klauseln, mit Anhang (Text bei InfoCons)

Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Die Tabelle gibt den üblichen Sprachgebrauch auf dem Markt wieder und ist kein rechtlicher Standard; verbindlich sind nur Ihr Vertrag und seine Anlagen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.

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