Nous n'avons trouvé aucune définition de la roșu, la gri ou la cheie dans la loi 169/2026 ni dans le Code civil. C'est l'annexe descriptive jointe au contrat qui tranche.
La loi 169/2026 permet au promoteur de dépenser sur les avances jusqu'à 25 % du prix pour la structure, puis jusqu'à 20 % pour les installations (art. 422, al. 10).
Selon le Code civil, l'acheteur vérifie le bien dès la livraison et signale les défauts sans tarder ; à défaut, la délivrance est réputée conforme.
Les niveaux de finition en Roumanie : la réponse courte
Les annonces immobilières roumaines décrivent les logements « la roșu » (gros œuvre, littéralement « au rouge », d'après la couleur de la brique nue), « la gri » (gris, d'après la couleur de l'enduit) ou « la cheie » (clé en main). Vous verrez aussi « la alb » (blanc). Ce sont des termes du marché. Nous n'en avons trouvé aucune définition dans le Code de l'urbanisme et de la construction (loi 169/2026) ni dans le Code civil, et deux promoteurs peuvent employer le même mot pour des logements très différents.
Ce qui détermine ce que vous recevez, c'est le contrat. L'objet d'un contrat doit être « déterminé » ou au moins « déterminable » (Code civil, art. 1225 et 1226) ; pour un logement, cela signifie une annexe descriptive écrite, poste par poste, jointe au contrat. Dans un contrat d'adhésion, les clauses s'interprètent contre la partie qui les a proposées (art. 1269, al. 2).
En clair : « la cheie » est un mot commercial. La liste jointe à votre contrat est la seule qui compte juridiquement.
Notre article sur ce que le prix ne comprend pas traite des coûts hors contrat. Celui-ci porte sur ce que le contrat lui-même doit énumérer.
Ce que dit la loi sur les étapes
La loi ne définit pas les niveaux de finition, mais elle distingue les étapes de construction. Pour les logements vendus sur plan, la loi 169/2026 limite la part des avances des acquéreurs que le promoteur peut dépenser : jusqu'à 25 % du prix pour la structure (« partea de rezistență ») puis, une fois la structure achevée, jusqu'à 20 % pour les installations (« partea de instalații »), chaque paiement étant validé par le responsable technique de chantier (art. 422, al. 10). Ce sont des étapes de paiement, pas une définition de « la roșu » ou de « la gri ». Elles sont toutefois utiles, car elles montrent que la structure et les installations sont deux jalons distincts que vous pouvez vérifier.
Le tableau : poste par poste
Les colonnes ci-dessous décrivent l'usage courant de ces termes sur le marché roumain. Ce n'est pas une norme. Servez-vous du tableau comme d'une liste de questions, et obtenez la réponse à chaque ligne par écrit.
| Poste | La roșu (gros œuvre) | La gri (gris) | La cheie (clé en main) |
|---|---|---|---|
| Fondations, structure, maçonnerie, toiture | Oui | Oui | Oui |
| Fenêtres extérieures et porte d'entrée | Souvent non | En général oui | Oui |
| Isolation thermique et enduit de façade | En général non | Variable | Oui |
| Enduits intérieurs | Non | Oui | Oui |
| Chape | Non | En général oui | Oui |
| Câblage électrique encastré | Non | Oui, souvent sans prises ni interrupteurs | Complet |
| Canalisations d'eau et d'évacuation | Non | Oui, sans sanitaires | Complet |
| Source de chaleur (chaudière ou pompe à chaleur) | Non | Variable | En général oui : exigez le modèle |
| Radiateurs ou plancher chauffant | Non | Parfois les tuyaux | Oui |
| Revêtements de sol et carrelage | Non | Non | Oui |
| Peinture | Non | Non, ou sous-couche seulement | Oui |
| Portes intérieures | Non | Non | Oui |
| Sanitaires et robinetterie | Non | Non | Oui |
| Meubles de cuisine et électroménager | Non | Non | Variable : souvent non |
| Luminaires | Non | Non | Souvent non |
| Clôture, portail, allées, jardin | Variable | Variable | Variable |
| Raccordements à l'eau, l'assainissement, l'électricité, le gaz | Variable | Variable | À préciser obligatoirement |
C'est dans les dernières lignes que naissent la plupart des litiges. « Clé en main » signifie rarement meublé, et souvent ni luminaires, ni cuisine, ni aménagement paysager.
Quel niveau convient à un acquéreur vivant à l'étranger
Le choix ne dépend pas seulement du budget. Il dépend aussi de ce que vous pouvez superviser à distance :
- La roșu suppose d'engager en Roumanie votre propre architecte, vos entreprises et vos installateurs, et de les coordonner pendant des mois. Depuis l'étranger, c'est un projet à part entière.
- La gri vous laisse les finitions. Vous choisissez carrelage, sols et salles de bains, mais quelqu'un doit encore diriger les travaux sur place, contrôler la qualité et réceptionner chaque étape.
- La cheie est en général le plus simple à contrôler à distance : un contrat, une livraison, une liste à vérifier. C'est aussi le niveau où l'annexe descriptive compte le plus, puisque vous payez tout ce qui y figure.
Quel que soit votre choix, posez cinq questions au promoteur avant de signer :
- Existe-t-il une annexe descriptive écrite, et sera-t-elle jointe à l'avant-contrat ?
- Quels éléments de la brochure ou des images de synthèse ne figurent pas dans l'annexe ?
- Puis-je choisir les finitions, et dans quel délai ?
- Si je souhaite une option supérieure, comment est-elle chiffrée et consignée ?
- Qui réalise les raccordements, et qui paie les frais de raccordement ?
Ce que contient une bonne annexe descriptive
Une annexe utile n'est pas une brochure. Elle se lit comme une liste que l'on pourrait vérifier avec un mètre ruban :
« La cheie » est un mot commercial. La liste jointe à votre contrat est la seule qui compte juridiquement.
- Chaque pièce et chaque espace, avec sa surface, conforme aux plans joints au contrat.
- Pour chaque poste : le produit, la marque ou une norme équivalente, et la quantité. « Parquet » ne suffit pas. « Parquet contrecollé en chêne, 14 mm, dans les pièces de vie » se vérifie.
- Les équipements techniques nommément : la source de chaleur et sa puissance, le type de menuiseries et de vitrage, le tableau électrique.
- Ce qui se trouve hors de la maison : clôture, portail, allées, stationnement, jardin et drainage.
- Les raccordements : quels réseaux sont raccordés et qui paie les frais.
- Ce qui est exclu, écrit noir sur blanc, pour que personne ne suppose.
- Une règle de substitution : les matériaux ne peuvent changer que pour des équivalents ou supérieurs, avec notification écrite et votre accord. Selon la loi 193/2000, une clause permettant au professionnel de modifier les caractéristiques du produit sans l'accord du consommateur figure parmi les clauses abusives (annexe, point 1, lettre e).
Un exemple : à Compass on the Lake, l'annexe descriptive qui fait foi est celle jointe au contrat de vente. Les luminaires et le mobilier ne sont pas inclus, même si certaines images de synthèse intérieures les montrent.
La réception à la livraison : confronter la liste à la maison
Le bâtiment passe d'abord par la réception des travaux prévue par la loi 169/2026, et ce n'est qu'ensuite que votre logement vous est remis. Ce jour-là, l'annexe descriptive devient votre liste de contrôle.
C'est juridiquement important. Selon le Code civil, l'acheteur doit vérifier l'état du bien immédiatement après en avoir pris possession et informer le vendeur des défauts sans tarder. À défaut, le vendeur est réputé avoir correctement exécuté la délivrance (art. 1690, al. 2 et 3). Les vices cachés relèvent d'un régime distinct et restent couverts (art. 1690, al. 4).
Le jour de la remise des clés :
- Apportez l'annexe, pas la brochure.
- Procédez ligne par ligne : produit, marque, quantité, emplacement.
- Consignez chaque écart dans le procès-verbal de remise ou une liste de réserves signée : élément manquant, produit différent, travaux inachevés.
- Convenez par écrit d'un délai pour chaque réserve.
- Photographiez ce que vous avez constaté, avec la date.
- Conservez les documents des équipements : notices et garanties de la source de chaleur, des fenêtres et de l'électroménager.
Notre liste de contrôle pour la livraison couvre le reste de la journée : compteurs, abonnements, assurance et inscription. Si un élément manque ou diffère, notre article sur la garantie et les défauts explique les étapes suivantes.
Si un logement est livré seulement en partie achevé par rapport au contrat, le Code civil permet à l'acheteur d'un bien futur de demander soit la résolution de la vente, soit une réduction de prix correspondante (art. 1658, al. 3). C'est un litige que vous voulez éviter, et c'est pourquoi la liste doit être précise dès le départ.
Questions fréquentes
« La cheie » est-il défini par le droit roumain ?
Nous n'avons trouvé aucune définition légale dans le Code de l'urbanisme et de la construction (loi 169/2026) ni dans le Code civil. C'est un terme du marché. Vous avez droit à ce que décrivent le contrat et son annexe descriptive.
Quelle différence entre « la gri » et « la alb » ?
Les deux sont informels. « La gri » désigne en général des murs enduits et les principales installations, sans finitions. « La alb » s'emploie pour des logements plus avancés, souvent aux murs peints. Dans les deux cas, demandez la liste poste par poste.
Le promoteur peut-il changer les matériaux de l'annexe ?
Seulement dans les limites prévues par le contrat. Selon la loi 193/2000, une clause permettant au professionnel de modifier les caractéristiques du produit sans votre accord figure parmi les clauses abusives. Exigez une règle « équivalent ou supérieur » avec notification écrite.
Que se passe-t-il si je signe le procès-verbal sans noter un élément manquant ?
Selon l'article 1690 du Code civil, l'acheteur qui ne signale pas sans tarder les défauts apparents peut être réputé avoir accepté la délivrance. Les vices cachés restent couverts. Notez chaque écart par écrit le jour même.
Puis-je choisir des options supérieures à l'annexe ?
En général oui, si le promoteur l'accepte. Veillez à ce que chaque option soit consignée dans un avenant écrit au contrat, avec le produit, le prix et la date. Une option convenue seulement à l'oral est difficile à faire valoir le jour de la livraison.
En résumé
« Gros œuvre », « gris » et « clé en main » ouvrent la conversation. L'annexe descriptive la conclut. Si une ligne n'est pas écrite, elle n'est pas à vous.
Si vous avez une annexe descriptive d'un promoteur, la nôtre ou une autre, et souhaitez la vérifier ligne par ligne, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 169/2026, Code de l'urbanisme et de la construction, Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026, art. 422 · Code civil, loi 287/2009 (legislatie.just.ro), art. 1225, 1226, 1269, 1658 et 1690 · Loi 193/2000 sur les clauses abusives, avec annexe (texte reproduit par InfoCons)
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Le tableau reflète l'usage courant du marché et ne constitue pas une norme juridique ; seuls votre contrat et ses annexes font foi.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
