Loi 169/2026, articles 424 et 451 (en remplacement de l'article 29 de la loi 10/1995) : concepteurs, entrepreneurs et contrôleurs répondent des vices cachés découverts dans les 10 ans suivant la réception.
Les vices de structure résultant du non-respect des normes de conception et d'exécution : une responsabilité pour toute la durée de vie du bâtiment.
Selon l'article 2531 du Code civil, un vice caché du bâtiment doit apparaître dans les 3 ans suivant la livraison, sauf si une durée plus longue a été prévue.
Article 1709 : un signalement tardif au vendeur fait perdre le droit de demander la résolution de la vente. Documentez et signalez par écrit, rapidement.
Le vendeur selon le Code civil, et les constructeurs selon le code de la construction (loi 169/2026). Chacun a son propre délai.
Défauts de construction en Roumanie : la réponse courte
La Roumanie prévoit deux niveaux de responsabilité. Face au vendeur, selon le Code civil, un vice caché du bâtiment doit apparaître dans les 3 ans suivant la livraison ou la réception finale, sauf si une durée plus longue a été prévue. Face à ceux qui ont conçu et construit, selon le nouveau Code de l'urbanisme et de la construction (loi 169/2026), la responsabilité pour les vices cachés est de 10 ans à compter de la réception de l'ouvrage et, pour les vices de structure résultant du non-respect des normes, de toute la durée de vie du bâtiment. On signale par écrit, rapidement, et on agit en justice dans les 3 ans suivant la découverte.
Cet article commence là où s'arrête notre guide de la livraison. Le jour de la livraison, on vérifie ce que l'on voit. Ici, il s'agit de ce qui apparaît au premier hiver, la troisième année, ou au bout d'une décennie.
Comment cela fonctionne en Israël, et pourquoi la Roumanie est différente
En Israël, la loi sur la vente (appartements) (en hébreu) accorde à l'acheteur une « période de vérification » fixée dans l'annexe de la loi selon le type de défaut, suivie d'une « période de garantie » de trois ans. Il y a un cadre unique, et une adresse unique : l'entrepreneur qui vous a vendu.
En Roumanie, il n'existe pas de loi spécifique sur la vente de logements. Il y a le Code civil, qui s'applique à toute vente, et le Code de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction, loi 169/2026, qui s'applique depuis le 25 août 2026 à ceux qui ont conçu, contrôlé et construit, et qui a remplacé sur ce point la loi 10/1995 sur la qualité des constructions. En Roumanie, il y a deux horloges, et chacune a une adresse différente. Celui qui le comprend à l'avance sait qui poursuivre et quand.
La première horloge : le vendeur, selon le Code civil
L'article 1707 du Code civil dispose que le vendeur répond des vices cachés qui rendent le bien impropre à l'usage, ou qui en diminuent la valeur à tel point que, si vous les aviez connus, vous n'auriez pas acheté ou auriez payé moins.
Le « caché » y est défini avec précision : un vice qu'un acheteur prudent et diligent ne pouvait pas découvrir le jour de la livraison sans l'aide d'un professionnel. Une fissure que vous avez vue et passée sous silence n'est plus un vice caché.
Selon l'article 1710, vous pouvez demander :
- La réparation du vice par le vendeur ou à ses frais.
- Le remplacement par un bien identique exempt de vice, ce qui n'est presque jamais pertinent pour un immeuble.
- Une réduction proportionnelle du prix.
- La résolution de la vente.
Et selon l'article 1714, les mêmes règles s'appliquent lorsque le bien ne présente pas les qualités convenues au contrat. Autrement dit, un descriptif technique écrit est un outil juridique, pas seulement une brochure commerciale.
La deuxième horloge : ceux qui ont conçu et construit, selon le nouveau code de la construction
Jusqu'au 25 août 2026, cette règle figurait à l'article 29 de la loi 10/1995. Le nouveau Code de l'urbanisme et de la construction a abrogé la plupart des articles de cette loi, y compris l'article 29 (article 576), mais a conservé les mêmes horloges :
En Roumanie, il y a deux horloges, et chacune a une adresse différente.
- Les vices cachés découverts dans les 10 ans suivant la réception de l'ouvrage (recepție) : les concepteurs selon l'article 424, et les entrepreneurs et contrôleurs selon l'article 451.
- Les vices de structure résultant du non-respect du projet ou des normes d'exécution en vigueur au moment de la construction, pour toute la durée de vie du bâtiment (article 451).
Nouveauté du code : selon l'article 556, les promoteurs et entrepreneurs doivent souscrire une assurance de responsabilité civile de 10 ans pour les dommages apparus après la réception, et la présenter dès le début des travaux. L'article 1879 du Code civil renvoie à la loi spéciale et, selon l'article 583 du nouveau code, un renvoi à la loi abrogée vaut renvoi au code. Pour un bâtiment réceptionné avant le 25 août 2026, vérifiez avec un avocat quelle version s'applique. (avocat-tudor.ro, analyse de l'article 29 dans sa version antérieure)
Attention à la formulation : la responsabilité de 10 ans incombe à ceux qui ont conçu et construit, et pas toujours à celui qui vous a vendu. Lorsque le promoteur a aussi construit, les deux régimes peuvent s'appliquer à lui. La jurisprudence de la Haute Cour roumaine a distingué l'action contre le vendeur en tant que vendeur de la responsabilité des constructeurs au titre de la loi sur la construction, chacune ayant son propre délai (CLUJUST, sur la décision ICCJ 243/2020).
Le calendrier en un coup d'œil
| Ce qui s'est passé | Exemple | Face à qui | Délai | Base |
|---|---|---|---|---|
| Défaut visible le jour de la livraison | Carreau cassé, fenêtre qui ne ferme pas | Le promoteur | Consigné dans le procès-verbal de livraison | Le contrat et le procès-verbal de livraison |
| Vice caché du bâtiment | Humidité sous le carrelage | Le vendeur | Doit apparaître dans les 3 ans suivant la livraison ou la réception finale | Code civil, articles 1707, 2531 |
| Petits travaux courants | Réparation ponctuelle | Celui qui les a exécutés | 3 mois | Code civil, article 2531 |
| Vice caché des travaux de construction | Étanchéité de toiture défaillante | Concepteurs, entrepreneurs, contrôleurs | 10 ans à compter de la réception de l'ouvrage | Loi 169/2026, articles 424, 451 |
| Vice de structure | Fissures structurelles dues au non-respect d'une norme | Les mêmes intervenants | Toute la durée de vie du bâtiment | Loi 169/2026, article 451 |
| Introduction de l'action | Chacun des cas | 3 ans, en général à compter de la découverte | Code civil, articles 2517, 2531 |
Deux notions se confondent ici. Le délai de garantie est la fenêtre pendant laquelle le vice doit apparaître. Le délai de prescription est le temps dont vous disposez pour agir en justice après l'avoir découvert. Selon l'article 2531, les délais de garantie du code ne portent pas atteinte aux délais de garantie spéciaux prévus par la loi ou le contrat ; un contrat qui vous accorde davantage est donc préférable.
Que faire le jour où l'on découvre un défaut
- Documentez. Photos, vidéo, date, et mesures si possible. L'humidité se photographie plusieurs fois sur plusieurs jours.
- Signalez par écrit, rapidement. L'article 1709 impose d'informer le vendeur « dans un délai raisonnable ». Celui qui tarde perd le droit de demander la résolution de la vente. Un vendeur qui a dissimulé le vice ne peut pas se prévaloir de cette règle.
- Écrivez à toutes les adresses. Au promoteur et, en parallèle, demandez-lui les coordonnées de l'entrepreneur et du concepteur figurant dans le « livre technique » du bâtiment (cartea tehnică).
- Demandez l'avis d'un expert. Un ingénieur en construction qui documente la cause. Dans une procédure judiciaire, le tribunal peut désigner son propre expert technique.
- Ne réparez pas vous-même avant d'avoir documenté. Une réparation rapide sans documentation efface la preuve.
Ce qu'il faut demander dans le contrat, avant même qu'un défaut n'apparaisse
- Une période de garantie explicite du promoteur, par système : étanchéité, plomberie, électricité, chauffage.
- Un délai d'intervention pour une panne urgente et pour une panne ordinaire.
- Les garanties des fabricants pour les équipements, comme une pompe à chaleur ou un chauffe-eau, transférées à votre nom.
- Les noms de l'entrepreneur et du concepteur et le procès-verbal de réception de l'ouvrage, pour savoir face à qui court l'horloge des 10 ans.
Et en toute franchise : ce que cette garantie ne couvre pas
L'usure normale, les dommages dus à une mauvaise utilisation et l'entretien non effectué ne sont pas des défauts de construction. Les fissures capillaires dans l'enduit la première année, quand la maison « se tasse », sont courantes dans toute maison neuve et ne signalent pas toujours un problème. En revanche, une humidité qui revient, une fissure qui s'élargit ou une porte qui ne ferme plus sont des signes qui justifient un ingénieur.
Et la garantie ne vaut que ce que vaut celui qui se tient derrière. Une société de projet fermée après la vente ne réparera rien, même si la loi est de votre côté. C'est pourquoi la question de savoir qui reste après la livraison compte autant que la loi. Nous l'avons traitée dans notre article sur le promoteur qui reste.
Questions fréquentes
Combien d'années de garantie pour une maison neuve en Roumanie ?
Selon le nouveau code de la construction (loi 169/2026, qui a remplacé sur ce point la loi 10/1995), ceux qui ont conçu et construit répondent des vices cachés découverts dans les 10 ans suivant la réception de l'ouvrage, et des vices de structure résultant du non-respect des normes pendant toute la durée de vie du bâtiment. Face au vendeur, selon le Code civil, un vice caché du bâtiment doit apparaître dans les 3 ans suivant la livraison, sauf si le contrat ou la loi prévoit une durée plus longue.
À qui s'adresser lorsqu'un défaut apparaît ?
D'abord au promoteur qui vous a vendu, par écrit. En parallèle, demandez-lui les coordonnées de l'entrepreneur et du concepteur, car la responsabilité prévue par le code de la construction leur incombe. Un avocat roumain vous aidera à décider contre qui agir, et sur quel fondement.
De combien de temps dispose-t-on pour agir en justice ?
Le délai de prescription général en Roumanie est de 3 ans, selon l'article 2517. Pour les vices cachés, il court généralement à compter de la découverte. N'attendez pas la fin du délai : un signalement tardif au vendeur peut vous faire perdre le droit de demander la résolution de la vente.
Quelle est la différence entre un défaut apparent et un vice caché ?
Un vice caché est un défaut qu'un acheteur prudent ne pouvait pas découvrir le jour de la livraison sans l'aide d'un professionnel. Un défaut apparent doit être consigné dans le procès-verbal de livraison. Ce que vous avez vu sans le consigner sera très difficile à réclamer ensuite.
La garantie passe-t-elle à l'acheteur suivant si je vends la maison ?
Selon les analyses juridiques de l'article 29 de l'ancienne loi, le droit d'agir contre les constructeurs pour des vices cachés dans le délai prévu se transmet aussi aux propriétaires suivants. Selon le nouveau code, ce point n'a pas encore été examiné par la jurisprudence ; mieux vaut donc le vérifier avec un avocat avant une vente, car il fait partie de la valeur de la maison.
En résumé
La Roumanie offre une véritable protection contre les défauts de construction et, d'un certain point de vue, elle est même large : un vice de structure est couvert pendant toute la durée de vie du bâtiment. Mais elle est répartie entre le vendeur et les constructeurs, et dépend de votre signalement par écrit et dans les délais.
Je le mentionne une seule fois : dans notre projet de Balotești aussi, la première chose que je recommande à chaque acheteur est d'obtenir par écrit les périodes de garantie et les noms de l'entrepreneur et du concepteur. Si vous souhaitez passer en revue les clauses de garantie de votre contrat, chez nous ou chez tout autre promoteur, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Et avant la livraison, parcourez aussi notre liste de contrôle pour visiter une villa.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Loi 169/2026, Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026 · Loi 10/1995 sur la qualité des constructions (version antérieure), portail législatif · Code civil roumain, portail législatif · Texte des articles du Code civil, legeaaplicata.ro · CLUJUST : la prescription en matière de vices cachés, ICCJ 243/2020 · avocat-tudor.ro : les vices cachés des constructions · Inspection d'État pour la construction (ISC) · Loi israélienne sur la vente (appartements) (en hébreu).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. La présentation du droit roumain est un résumé général à jour en octobre 2026, et les délais effectifs dépendent du contrat et des circonstances. Avant toute démarche juridique, consultez un avocat roumain et un ingénieur en construction.
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