ליקויי בנייה בבית חדש ברומניה: כמה שנים אחריות, ולמי פונים?

ליקויי בנייה ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה יש שתי שכבות אחריות. מול המוכר, לפי הקוד האזרחי, ליקוי נסתר בבניין צריך להופיע בתוך 3 שנים מהמסירה או מהקבלה הסופית, אלא אם נקבעה תקופה ארוכה יותר. מול מי שתכנן ובנה, לפי קוד התכנון והבנייה החדש (חוק 169/2026), האחריות לליקויים נסתרים היא 10 שנים מקבלת המבנה, ולליקויים בשלד שנובעים מהפרת תקנים, לכל חיי הבניין. מדווחים בכתב, מהר, ומגישים תביעה בתוך 3 שנים מהגילוי.

המאמר הזה מתחיל איפה שמדריך המסירה נגמר. ביום המסירה בודקים מה רואים. כאן מדובר במה שמתגלה בחורף הראשון, בשנה השלישית, או אחרי עשור.

איך זה עובד בישראל, ולמה ברומניה זה שונה

שאלו את היזמים על זה

בישראל, חוק המכר (דירות) נותן לקונה ״תקופת בדק״ שקבועה בתוספת לחוק לפי סוג הליקוי, ואחריה ״תקופת אחריות״ של שלוש שנים. יש מסגרת אחת, ויש כתובת אחת: הקבלן שמכר לכם.

ברומניה אין חוק מכר דירות ייעודי. יש את הקוד האזרחי, שחל על כל מכירה, ויש את קוד התכנון, האורבניזם והבנייה, חוק 169/2026, שחל מ-25 באוגוסט 2026 על מי שתכנן, פיקח ובנה, ובעניין הזה החליף את חוק 10/1995 בדבר איכות הבנייה. ברומניה יש שני שעונים, ולכל אחד כתובת אחרת. מי שמבין את זה מראש, יודע את מי לתבוע ומתי.

השעון הראשון: המוכר, לפי הקוד האזרחי

שאלו את היזמים על זה

סעיף 1707 לקוד האזרחי קובע שהמוכר אחראי לליקויים נסתרים שהופכים את הנכס ללא מתאים לשימוש, או מורידים את ערכו עד כדי כך שלו הייתם יודעים, לא הייתם קונים או הייתם משלמים פחות.

״נסתר״ מוגדר שם בדיוק: ליקוי שקונה זהיר ושקדן לא יכול היה לגלות ביום המסירה בלי עזרה מקצועית. סדק שראיתם ושתקתם לגביו, הוא כבר לא נסתר.

לפי סעיף 1710, אפשר לדרוש:

1. תיקון הליקוי על ידי המוכר או על חשבונו.
2. החלפה בנכס זהה בלי ליקוי, מה שבנכס מקרקעין כמעט לא רלוונטי.
3. הפחתה מתאימה במחיר.
4. ביטול המכירה.

ולפי סעיף 1714, אותם כללים חלים גם כשהנכס לא תואם את התכונות שהוסכמו בחוזה. כלומר, מפרט טכני כתוב הוא כלי משפטי, לא רק עלון שיווקי.

השעון השני: מי שתכנן ובנה, לפי קוד הבנייה החדש

שאלו את היזמים על זה

עד 25 באוגוסט 2026 הכלל הזה ישב בסעיף 29 לחוק 10/1995. קוד התכנון והבנייה החדש ביטל את רוב סעיפי החוק, כולל סעיף 29 (סעיף 576), אבל שמר על אותם שעונים:

• ליקויים נסתרים שהתגלו בתוך 10 שנים מקבלת המבנה (recepție): המתכננים לפי סעיף 424, והקבלנים והמפקחים לפי סעיף 451.
• ליקויים בשלד שנובעים מהפרת התוכנית או תקני הביצוע שחלו בזמן הבנייה, לכל חיי הבניין (סעיף 451).

חדש בקוד: לפי סעיף 556, יזמים וקבלנים חייבים בביטוח אחריות אזרחית ל-10 שנים לנזקים שמתגלים אחרי הקבלה, ולהציג אותו בתחילת הבנייה. סעיף 1879 לקוד האזרחי מפנה לחוק המיוחד, ולפי סעיף 583 לקוד החדש הפניה לחוק שבוטל נחשבת הפניה לקוד. בבניין שהתקבל לפני 25 באוגוסט 2026, בדקו עם עורך דין איזה נוסח חל. (avocat-tudor.ro, ניתוח של סעיף 29 בנוסח הקודם)

שימו לב לניסוח: האחריות ל-10 שנים היא של מי שתכנן ובנה, והיא לא תמיד של מי שמכר לכם. כשהיזם גם בנה, ייתכן שיחולו עליו שני המשטרים. הפסיקה העליונה ברומניה הבחינה בין תביעה נגד המוכר כמוכר לבין אחריות הבונים לפי חוק הבנייה, ולכל אחת מהן תקופה משלה (CLUJUST, על החלטת ICCJ 243/2020).

לוח הזמנים במבט אחד

שאלו את היזמים על זה

מה קרה	דוגמה	מול מי	תקופה	בסיס
ליקוי שנראה ביום המסירה	אריח שבור, חלון שלא נסגר	היזם	נרשם בפרוטוקול המסירה	החוזה ופרוטוקול המסירה
ליקוי נסתר בבניין	רטיבות מתחת לריצוף	המוכר	חייב להופיע בתוך 3 שנים מהמסירה או מהקבלה הסופית	קוד אזרחי, סעיפים 1707, 2531
עבודה שוטפת קטנה	תיקון נקודתי	מי שביצע	3 חודשים	קוד אזרחי, סעיף 2531
ליקוי נסתר בעבודת הבנייה	איטום גג כושל	מתכננים, קבלנים, מפקחים	10 שנים מקבלת המבנה	חוק 169/2026, סעיפים 424, 451
ליקוי בשלד	סדקים מבניים בגלל הפרת תקן	אותם גורמים	כל חיי הבניין	חוק 169/2026, סעיף 451
הגשת התביעה	כל אחד מהמקרים		3 שנים, בדרך כלל מיום הגילוי	קוד אזרחי, סעיפים 2517, 2531

שני מושגים מתבלבלים כאן. תקופת אחריות היא החלון שבו הליקוי חייב להופיע. תקופת התיישנות היא הזמן שיש לכם להגיש תביעה אחרי שגיליתם אותו. לפי סעיף 2531, תקופות האחריות של הקוד לא פוגעות בתקופות אחריות מיוחדות בחוק או בחוזה, ולכן חוזה שנותן לכם יותר, עדיף.

מה עושים ביום שמגלים ליקוי

1. מתעדים. תמונות, וידאו, תאריך, ומדידות אם אפשר. רטיבות מצלמים כמה פעמים לאורך כמה ימים.
2. מודיעים בכתב, מהר. סעיף 1709 מחייב להודיע למוכר ״בזמן סביר״. מי שמאחר מאבד את הזכות לבקש ביטול של המכירה. מוכר שהסתיר את הליקוי לא יכול להיעזר בכלל הזה.
3. שולחים לכל הכתובות. ליזם, ובמקביל בקשו ממנו את פרטי הקבלן והמתכנן מתוך ״הספר הטכני״ של הבניין (cartea tehnică).
4. מבקשים חוות דעת של מומחה. מהנדס בנייה שמתעד את הסיבה. בהליך משפטי, בית המשפט יכול למנות מומחה טכני מטעמו.
5. לא מתקנים לבד לפני שמתעדים. תיקון מהיר בלי תיעוד מוחק את הראיה.

מה לבקש בחוזה, עוד לפני שיש ליקוי

• תקופת אחריות מפורשת של היזם, לפי מערכות: איטום, אינסטלציה, חשמל, חימום.
• זמן תגובה לתקלה דחופה ולתקלה רגילה.
• כתבי האחריות של היצרנים לציוד, כמו משאבת חום או דוד, מועברים על שמכם.
• שמות הקבלן והמתכנן ופרוטוקול קבלת המבנה, כדי שתדעו מול מי עומד השעון של 10 השנים.

ובכנות: מה האחריות הזו לא כוללת

בלאי רגיל, נזק משימוש לא נכון, ותחזוקה שלא נעשתה, הם לא ליקויי בנייה. סדקים שיער בטיח בשנה הראשונה, כשהבית ״מתיישב״, נפוצים בכל בית חדש ולא תמיד מעידים על בעיה. מנגד, רטיבות שחוזרת, סדק שמתרחב או דלת שהפסיקה להיסגר, הם סימנים שצריך מהנדס.

והאחריות שווה רק כמו מי שעומד מאחוריה. חברת פרויקט שנסגרה אחרי המכירה לא תתקן כלום, גם אם החוק לצדכם. לכן השאלה מי נשאר אחרי המסירה חשובה לא פחות מהחוק. כתבנו על זה במאמר על היזם שנשאר.

שאלות נפוצות

כמה שנים אחריות יש על בית חדש ברומניה?

לפי קוד הבנייה החדש (חוק 169/2026, שהחליף בעניין הזה את חוק 10/1995), מי שתכנן ובנה אחראי לליקויים נסתרים שהתגלו בתוך 10 שנים מקבלת המבנה, ולליקויים בשלד שנובעים מהפרת תקנים לכל חיי הבניין. מול המוכר, לפי הקוד האזרחי, ליקוי נסתר בבניין צריך להופיע בתוך 3 שנים מהמסירה, אלא אם בחוזה או בחוק נקבעה תקופה ארוכה יותר.

למי פונים כשמתגלה ליקוי?

קודם ליזם שמכר לכם, בכתב. במקביל בקשו ממנו את פרטי הקבלן והמתכנן, כי האחריות לפי קוד הבנייה מוטלת עליהם. עורך דין רומני יעזור להחליט נגד מי מגישים תביעה, ולפי איזה בסיס.

כמה זמן יש לי להגיש תביעה?

תקופת ההתיישנות הכללית ברומניה היא 3 שנים, לפי סעיף 2517. בליקויים נסתרים היא מתחילה בדרך כלל מיום הגילוי. אל תחכו לסוף התקופה: הודעה מאוחרת למוכר עלולה לבטל את הזכות לבקש ביטול של המכירה.

מה ההבדל בין ליקוי גלוי לליקוי נסתר?

ליקוי נסתר הוא ליקוי שקונה זהיר לא יכול היה לגלות ביום המסירה בלי עזרה מקצועית. ליקוי גלוי צריך להירשם בפרוטוקול המסירה. מה שראיתם ולא רשמתם, יהיה קשה מאוד לתבוע אחר כך.

האם האחריות עוברת לקונה הבא אם אמכור את הבית?

לפי ניתוחים משפטיים של סעיף 29 בחוק הקודם, הזכות לתבוע את הבונים בגין ליקויים נסתרים בתוך התקופה הקבועה עוברת גם לבעלים הבאים. לפי הקוד החדש זו נקודה שעוד לא נבחנה בפסיקה, ולכן כדאי לבדוק אותה עם עורך דין לפני מכירה, כי היא חלק מהערך של הבית.

השורה התחתונה

ברומניה יש הגנה אמיתית על ליקויי בנייה, ובמובן אחד היא אפילו רחבה: ליקוי בשלד לכל חיי הבניין. אבל היא מפוצלת בין המוכר לבין הבונים, ותלויה בכך שתדווחו בכתב ובזמן.

אני מזכיר את זה פעם אחת: גם בפרויקט שלנו בבלוטשט, הדבר הראשון שאני ממליץ לכל רוכש הוא לקבל בכתב את תקופות האחריות ואת שמות הקבלן והמתכנן. אם אתם רוצים לעבור על סעיפי האחריות בחוזה שלכם, אצלנו או אצל כל יזם אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. ולפני המסירה, כדאי לעבור גם על צ׳קליסט הסיור בווילה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: חוק 169/2026, Monitorul Oficial 661 מ-10.08.2026 · חוק 10/1995 בדבר איכות הבנייה (הנוסח הקודם), פורטל החקיקה · הקוד האזרחי הרומני, פורטל החקיקה · נוסח סעיפי הקוד האזרחי, legeaaplicata.ro · CLUJUST: התיישנות בליקויים נסתרים, ICCJ 243/2020 · avocat-tudor.ro: ליקויים נסתרים בבנייה · רשות הפיקוח על הבנייה (ISC) · חוק המכר (דירות).

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. תיאור החוק הרומני הוא תמצית כללית נכון לאוקטובר 2026, והתקופות בפועל תלויות בחוזה ובנסיבות. לפני צעד משפטי, פנו לעורך דין רומני ולמהנדס בנייה.