Gesetz 169/2026, Artikel 424 und 451 (anstelle von Artikel 29 des Gesetzes 10/1995): Planer, Bauunternehmer und Bauüberwacher haften für verdeckte Mängel, die innerhalb von 10 Jahren ab Abnahme entdeckt werden.
Mängel am Tragwerk, die auf Verstöße gegen Planungs- und Ausführungsnormen zurückgehen: Haftung für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes.
Nach Artikel 2531 des Zivilgesetzbuchs muss ein verdeckter Mangel am Gebäude innerhalb von 3 Jahren ab Übergabe auftreten, sofern keine längere Frist festgelegt wurde.
Artikel 1709: Eine verspätete Meldung an den Verkäufer lässt das Recht auf Rücktritt vom Kauf entfallen. Dokumentieren und schriftlich melden, schnell.
Der Verkäufer nach dem Zivilgesetzbuch und die Bauenden nach dem Baugesetzbuch (Gesetz 169/2026). Jede Seite hat ihre eigene Frist.
Baumängel in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien gibt es zwei Haftungsebenen. Gegenüber dem Verkäufer muss nach dem Zivilgesetzbuch ein verdeckter Mangel am Gebäude innerhalb von 3 Jahren ab Übergabe oder Endabnahme auftreten, sofern keine längere Frist vereinbart wurde. Gegenüber denjenigen, die geplant und gebaut haben, beträgt die Haftung nach dem neuen Planungs- und Baugesetzbuch (Gesetz 169/2026) für verdeckte Mängel 10 Jahre ab Abnahme des Bauwerks und für Mängel am Tragwerk, die auf Normverstöße zurückgehen, die gesamte Lebensdauer des Gebäudes. Sie melden schriftlich und schnell und reichen innerhalb von 3 Jahren ab Entdeckung Klage ein.
Dieser Artikel beginnt dort, wo der Übergabe-Ratgeber endet. Am Übergabetag prüfen Sie, was sichtbar ist. Hier geht es um das, was im ersten Winter, im dritten Jahr oder nach einem Jahrzehnt zum Vorschein kommt.
Wie es in Israel funktioniert und warum es in Rumänien anders ist
In Israel gibt das Wohnungsverkaufsgesetz (auf Hebräisch) dem Käufer eine „Prüfungsfrist“, die im Anhang des Gesetzes je nach Art des Mangels festgelegt ist, und danach eine „Gewährleistungsfrist“ von drei Jahren. Es gibt einen einheitlichen Rahmen und eine Adresse: den Bauunternehmer, der Ihnen verkauft hat.
In Rumänien gibt es kein eigenes Wohnungsverkaufsgesetz. Es gibt das Zivilgesetzbuch, das für jeden Verkauf gilt, und das Gesetzbuch für Raumordnung, Städtebau und Bauwesen, Gesetz 169/2026, das seit dem 25. August 2026 für alle gilt, die geplant, überwacht und gebaut haben, und das in dieser Frage das Gesetz 10/1995 über die Bauqualität ersetzt hat. In Rumänien gibt es zwei Uhren, und jede hat eine andere Adresse. Wer das vorher versteht, weiß, wen er wann verklagen kann.
Die erste Uhr: der Verkäufer, nach dem Zivilgesetzbuch
Artikel 1707 des Zivilgesetzbuchs legt fest, dass der Verkäufer für verdeckte Mängel haftet, die die Sache für den Gebrauch ungeeignet machen oder ihren Wert so mindern, dass Sie, hätten Sie davon gewusst, nicht gekauft oder weniger gezahlt hätten.
„Verdeckt“ ist dort genau definiert: ein Mangel, den ein umsichtiger und sorgfältiger Käufer am Übergabetag ohne fachliche Hilfe nicht hätte entdecken können. Ein Riss, den Sie gesehen und verschwiegen haben, ist nicht mehr verdeckt.
Nach Artikel 1710 können Sie verlangen:
- die Beseitigung des Mangels durch den Verkäufer oder auf seine Kosten.
- den Austausch gegen eine identische mangelfreie Sache, was bei einer Immobilie kaum relevant ist.
- eine angemessene Minderung des Preises.
- den Rücktritt vom Kauf.
Und nach Artikel 1714 gelten dieselben Regeln auch, wenn die Immobilie nicht den im Vertrag vereinbarten Eigenschaften entspricht. Das heißt: Eine schriftliche Baubeschreibung ist ein rechtliches Werkzeug, nicht nur ein Werbeprospekt.
Die zweite Uhr: wer geplant und gebaut hat, nach dem neuen Baugesetzbuch
Bis zum 25. August 2026 stand diese Regel in Artikel 29 des Gesetzes 10/1995. Das neue Planungs- und Baugesetzbuch hob die meisten Artikel des Gesetzes auf, einschließlich Artikel 29 (Artikel 576), behielt aber dieselben Uhren bei:
In Rumänien gibt es zwei Uhren, und jede hat eine andere Adresse.
- Verdeckte Mängel, die innerhalb von 10 Jahren ab Abnahme des Bauwerks (recepție) entdeckt werden: die Planer nach Artikel 424 und die Bauunternehmer und Bauüberwacher nach Artikel 451.
- Mängel am Tragwerk, die auf einen Verstoß gegen den Plan oder die zur Bauzeit geltenden Ausführungsnormen zurückgehen, für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes (Artikel 451).
Neu im Gesetzbuch: Nach Artikel 556 müssen Bauträger und Bauunternehmer eine Haftpflichtversicherung für 10 Jahre für Schäden abschließen, die nach der Abnahme entdeckt werden, und sie bei Baubeginn vorlegen. Artikel 1879 des Zivilgesetzbuchs verweist auf das Sondergesetz, und nach Artikel 583 des neuen Gesetzbuchs gilt ein Verweis auf das aufgehobene Gesetz als Verweis auf das Gesetzbuch. Bei einem Gebäude, das vor dem 25. August 2026 abgenommen wurde, prüfen Sie mit einem Anwalt, welche Fassung gilt. (avocat-tudor.ro, Analyse von Artikel 29 in der früheren Fassung)
Achten Sie auf die Formulierung: Die 10-jährige Haftung trifft diejenigen, die geplant und gebaut haben, und nicht immer den, der Ihnen verkauft hat. Hat der Bauträger auch gebaut, können beide Regime für ihn gelten. Die oberste Rechtsprechung in Rumänien unterscheidet zwischen einer Klage gegen den Verkäufer als Verkäufer und der Haftung der Bauenden nach dem Baurecht, mit jeweils eigener Frist (CLUJUST, zur Entscheidung ICCJ 243/2020).
Die Fristen auf einen Blick
| Was geschehen ist | Beispiel | Gegenüber wem | Frist | Grundlage |
|---|---|---|---|---|
| Am Übergabetag sichtbarer Mangel | Zerbrochene Fliese, Fenster schließt nicht | Der Bauträger | Wird im Übergabeprotokoll vermerkt | Vertrag und Übergabeprotokoll |
| Verdeckter Mangel am Gebäude | Feuchtigkeit unter dem Bodenbelag | Der Verkäufer | Muss innerhalb von 3 Jahren ab Übergabe oder Endabnahme auftreten | Zivilgesetzbuch, Artikel 1707, 2531 |
| Kleine laufende Arbeit | Punktuelle Reparatur | Wer sie ausgeführt hat | 3 Monate | Zivilgesetzbuch, Artikel 2531 |
| Verdeckter Mangel der Bauleistung | Mangelhafte Dachabdichtung | Planer, Bauunternehmer, Bauüberwacher | 10 Jahre ab Abnahme des Bauwerks | Gesetz 169/2026, Artikel 424, 451 |
| Mangel am Tragwerk | Strukturelle Risse wegen Normverstoßes | Dieselben Beteiligten | Gesamte Lebensdauer des Gebäudes | Gesetz 169/2026, Artikel 451 |
| Einreichung der Klage | Jeder dieser Fälle | 3 Jahre, in der Regel ab Entdeckung | Zivilgesetzbuch, Artikel 2517, 2531 |
Zwei Begriffe werden hier verwechselt. Die Gewährleistungsfrist ist das Fenster, in dem der Mangel auftreten muss. Die Verjährungsfrist ist die Zeit, die Sie nach seiner Entdeckung für eine Klage haben. Nach Artikel 2531 berühren die Gewährleistungsfristen des Gesetzbuchs keine besonderen Gewährleistungsfristen aus Gesetz oder Vertrag, daher ist ein Vertrag, der Ihnen mehr gibt, vorzuziehen.
Was Sie am Tag der Entdeckung eines Mangels tun
- Dokumentieren. Fotos, Video, Datum und wenn möglich Messungen. Feuchtigkeit fotografieren Sie mehrmals über einige Tage.
- Schriftlich und schnell melden. Artikel 1709 verpflichtet, den Verkäufer „innerhalb einer angemessenen Frist“ zu benachrichtigen. Wer zu spät meldet, verliert das Recht, den Rücktritt vom Kauf zu verlangen. Ein Verkäufer, der den Mangel verschwiegen hat, kann sich auf diese Regel nicht berufen.
- An alle Adressen schicken. An den Bauträger, und bitten Sie ihn zugleich um die Angaben zu Bauunternehmer und Planer aus dem „technischen Buch“ des Gebäudes (cartea tehnică).
- Ein Sachverständigengutachten einholen. Ein Bauingenieur, der die Ursache dokumentiert. In einem Gerichtsverfahren kann das Gericht einen eigenen technischen Sachverständigen bestellen.
- Nicht selbst reparieren, bevor Sie dokumentiert haben. Eine schnelle Reparatur ohne Dokumentation löscht den Beweis.
Was Sie im Vertrag verlangen sollten, noch bevor ein Mangel auftritt
- Eine ausdrückliche Gewährleistungsfrist des Bauträgers, nach Gewerken: Abdichtung, Sanitär, Elektrik, Heizung.
- Reaktionszeiten für dringende und für gewöhnliche Störungen.
- Die Herstellergarantien für Geräte wie Wärmepumpe oder Boiler, auf Ihren Namen übertragen.
- Die Namen von Bauunternehmer und Planer und das Abnahmeprotokoll des Bauwerks, damit Sie wissen, gegenüber wem die 10-Jahres-Uhr läuft.
Und ehrlich: was diese Haftung nicht umfasst
Normale Abnutzung, Schäden durch unsachgemäße Nutzung und unterlassene Instandhaltung sind keine Baumängel. Haarrisse im Putz im ersten Jahr, wenn sich das Haus „setzt“, sind bei jedem Neubau verbreitet und deuten nicht immer auf ein Problem hin. Dagegen sind wiederkehrende Feuchtigkeit, ein sich verbreiternder Riss oder eine Tür, die nicht mehr schließt, Anzeichen, die einen Ingenieur erfordern.
Und die Gewährleistung ist nur so viel wert wie derjenige, der dahintersteht. Eine Projektgesellschaft, die nach dem Verkauf geschlossen wurde, repariert nichts, auch wenn das Gesetz auf Ihrer Seite ist. Daher ist die Frage, wer nach der Übergabe bleibt, nicht weniger wichtig als das Gesetz. Darüber haben wir im Artikel über den Bauträger, der bleibt, geschrieben.
Häufig gestellte Fragen
Wie viele Jahre Gewährleistung gibt es auf einen Neubau in Rumänien?
Nach dem neuen Baugesetzbuch (Gesetz 169/2026, das in dieser Frage Gesetz 10/1995 ersetzt hat) haften diejenigen, die geplant und gebaut haben, für verdeckte Mängel, die innerhalb von 10 Jahren ab Abnahme des Bauwerks entdeckt werden, und für Mängel am Tragwerk, die auf Normverstöße zurückgehen, während der gesamten Lebensdauer des Gebäudes. Gegenüber dem Verkäufer muss nach dem Zivilgesetzbuch ein verdeckter Mangel am Gebäude innerhalb von 3 Jahren ab Übergabe auftreten, sofern Vertrag oder Gesetz keine längere Frist vorsehen.
An wen wende ich mich, wenn ein Mangel auftritt?
Zuerst schriftlich an den Bauträger, der Ihnen verkauft hat. Bitten Sie ihn zugleich um die Angaben zu Bauunternehmer und Planer, denn die Haftung nach dem Baugesetzbuch trifft sie. Ein rumänischer Anwalt hilft bei der Entscheidung, gegen wen und auf welcher Grundlage Sie klagen.
Wie viel Zeit habe ich für eine Klage?
Die allgemeine Verjährungsfrist in Rumänien beträgt 3 Jahre, nach Artikel 2517. Bei verdeckten Mängeln beginnt sie in der Regel mit dem Tag der Entdeckung. Warten Sie nicht bis zum Ende der Frist: Eine verspätete Meldung an den Verkäufer kann das Recht auf Rücktritt vom Kauf zunichtemachen.
Was ist der Unterschied zwischen einem offenen und einem verdeckten Mangel?
Ein verdeckter Mangel ist ein Mangel, den ein umsichtiger Käufer am Übergabetag ohne fachliche Hilfe nicht hätte entdecken können. Ein offener Mangel muss im Übergabeprotokoll vermerkt werden. Was Sie gesehen und nicht vermerkt haben, lässt sich später nur sehr schwer einklagen.
Geht die Gewährleistung auf den nächsten Käufer über, wenn ich das Haus verkaufe?
Nach rechtlichen Analysen von Artikel 29 des früheren Gesetzes geht das Recht, die Bauenden wegen verdeckter Mängel innerhalb der festgelegten Frist zu verklagen, auch auf die nachfolgenden Eigentümer über. Nach dem neuen Gesetzbuch ist dieser Punkt in der Rechtsprechung noch nicht geprüft worden, daher sollten Sie ihn vor einem Verkauf mit einem Anwalt klären, denn er ist Teil des Werts des Hauses.
Fazit
In Rumänien gibt es einen echten Schutz bei Baumängeln, und in einer Hinsicht ist er sogar weitreichend: ein Mangel am Tragwerk für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes. Aber er ist zwischen Verkäufer und Bauenden aufgeteilt und hängt davon ab, dass Sie schriftlich und rechtzeitig melden.
Ich erwähne es nur einmal: Auch bei unserem Projekt in Balotești empfehle ich jedem Käufer als Erstes, sich die Gewährleistungsfristen und die Namen von Bauunternehmer und Planer schriftlich geben zu lassen. Wenn Sie die Gewährleistungsklauseln in Ihrem Vertrag durchgehen möchten, bei uns oder bei einem anderen Bauträger, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Und vor der Übergabe lohnt sich auch ein Blick auf die Checkliste für die Villenbesichtigung.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Gesetz 169/2026, Monitorul Oficial 661 vom 10.08.2026 · Gesetz 10/1995 über die Bauqualität (frühere Fassung), Gesetzesportal · Rumänisches Zivilgesetzbuch, Gesetzesportal · Text der Artikel des Zivilgesetzbuchs, legeaaplicata.ro · CLUJUST: Verjährung bei verdeckten Mängeln, ICCJ 243/2020 · avocat-tudor.ro: verdeckte Baumängel · Staatliche Bauaufsicht (ISC) · Israelisches Wohnungsverkaufsgesetz (auf Hebräisch).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Darstellung des rumänischen Rechts ist eine allgemeine Zusammenfassung zum Stand Oktober 2026, und die tatsächlichen Fristen hängen vom Vertrag und den Umständen ab. Wenden Sie sich vor einem rechtlichen Schritt an einen rumänischen Anwalt und einen Bauingenieur.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
