عيوب البناء في بيت جديد برومانيا: كم سنة ضمان، وإلى من تتوجهون؟

عيوب البناء في رومانيا: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

في رومانيا طبقتان من المسؤولية. أمام البائع، وفق القانون المدني، يجب أن يظهر العيب الخفي في المبنى خلال 3 سنوات من التسليم أو من الاستلام النهائي، ما لم تُحدَّد مدة أطول. وأمام من صمّم وبنى، وفق قانون التخطيط والبناء الجديد (القانون 169/2026)، تكون المسؤولية عن العيوب الخفية 10 سنوات من استلام المبنى، وعن عيوب الهيكل الناتجة عن مخالفة المعايير طوال عمر المبنى. يُبلَّغ كتابةً، بسرعة، وتُرفع الدعوى خلال 3 سنوات من الاكتشاف.

يبدأ هذا المقال من حيث ينتهي دليل التسليم. يوم التسليم تفحصون ما ترونه. وهنا نتحدث عما ينكشف في الشتاء الأول، أو في السنة الثالثة، أو بعد عقد من الزمن.

كيف يعمل ذلك في إسرائيل، ولماذا يختلف في رومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

في إسرائيل، يمنح قانون البيع (الشقق) (بالعبرية) المشتري «فترة فحص» محددة في ملحق القانون بحسب نوع العيب، وبعدها «فترة ضمان» مدتها ثلاث سنوات. هناك إطار واحد، وعنوان واحد: المقاول الذي باعكم.

أما في رومانيا فلا يوجد قانون مخصص لبيع الشقق. يوجد القانون المدني، الذي يسري على كل بيع، ويوجد قانون التهيئة العمرانية والتخطيط والبناء، القانون 169/2026، الذي يسري منذ 25 أغسطس 2026 على من صمّم وأشرف وبنى، وحلّ في هذا الشأن محل القانون 10/1995 بشأن جودة البناء. في رومانيا ساعتان، ولكل منهما عنوان مختلف. ومن يفهم ذلك مسبقاً، يعرف من يقاضي ومتى.

الساعة الأولى: البائع، وفق القانون المدني

اسألوا المطوّرين عن هذا

تنص المادة 1707 من القانون المدني على أن البائع مسؤول عن العيوب الخفية التي تجعل العقار غير صالح للاستخدام، أو تنقص قيمته إلى حد أنكم لو علمتم بها لما اشتريتم أو لدفعتم أقل.

و«الخفي» معرّف هناك بدقة: عيب لم يكن بإمكان مشترٍ حذر ومجتهد اكتشافه يوم التسليم من دون مساعدة مهنية. فالشق الذي رأيتموه وسكتم عنه لم يعد خفياً.

ووفق المادة 1710، يمكن المطالبة بـ:

1. إصلاح العيب من البائع أو على نفقته.
2. الاستبدال بعقار مماثل بلا عيب، وهو أمر لا يكاد يكون ذا صلة في العقارات.
3. تخفيض مناسب في السعر.
4. فسخ البيع.

ووفق المادة 1714، تسري القواعد نفسها أيضاً حين لا يطابق العقار الصفات المتفق عليها في العقد. أي أن المواصفات الفنية المكتوبة أداة قانونية، لا مجرد نشرة تسويقية.

الساعة الثانية: من صمّم وبنى، وفق قانون البناء الجديد

اسألوا المطوّرين عن هذا

حتى 25 أغسطس 2026 كانت هذه القاعدة في المادة 29 من القانون 10/1995. وقد ألغى قانون التخطيط والبناء الجديد معظم مواد القانون، بما فيها المادة 29 (المادة 576)، لكنه أبقى على الساعات نفسها:

• العيوب الخفية التي اكتُشفت خلال 10 سنوات من استلام المبنى (recepție): المصممون وفق المادة 424، والمقاولون والمشرفون وفق المادة 451.
• عيوب الهيكل الناتجة عن مخالفة المخطط أو معايير التنفيذ السارية وقت البناء، طوال عمر المبنى (المادة 451).

الجديد في القانون: وفق المادة 556، يُلزَم المطوّرون والمقاولون بتأمين مسؤولية مدنية لمدة 10 سنوات عن الأضرار التي تظهر بعد الاستلام، وبتقديمه منذ بدء البناء. وتحيل المادة 1879 من القانون المدني إلى القانون الخاص، ووفق المادة 583 من القانون الجديد تُعتبر الإحالة إلى القانون الملغى إحالة إلى القانون الجديد. وفي المبنى الذي استُلم قبل 25 أغسطس 2026، تحققوا مع محامٍ من النص الساري. (avocat-tudor.ro، تحليل للمادة 29 في نصها السابق)

انتبهوا إلى الصياغة: المسؤولية لمدة 10 سنوات تقع على من صمّم وبنى، وليست دائماً على من باعكم. وحين يكون المطوّر هو من بنى أيضاً، فقد يسري عليه النظامان. وقد ميّز القضاء الأعلى في رومانيا بين الدعوى ضد البائع بصفته بائعاً وبين مسؤولية البنّائين وفق قانون البناء، ولكل منهما مدتها (CLUJUST، عن قرار ICCJ 243/2020).

الجدول الزمني في نظرة واحدة

اسألوا المطوّرين عن هذا

ما الذي حدث	مثال	أمام من	المدة	الأساس
عيب ظاهر يوم التسليم	بلاطة مكسورة، نافذة لا تُغلق	المطوّر	يُسجَّل في محضر التسليم	العقد ومحضر التسليم
عيب خفي في المبنى	رطوبة تحت البلاط	البائع	يجب أن يظهر خلال 3 سنوات من التسليم أو الاستلام النهائي	القانون المدني، المادتان 1707، 2531
عمل جارٍ صغير	إصلاح موضعي	من نفّذه	3 أشهر	القانون المدني، المادة 2531
عيب خفي في أعمال البناء	فشل عزل السقف	المصممون والمقاولون والمشرفون	10 سنوات من استلام المبنى	القانون 169/2026، المادتان 424، 451
عيب في الهيكل	شقوق إنشائية بسبب مخالفة المعايير	الجهات نفسها	طوال عمر المبنى	القانون 169/2026، المادة 451
رفع الدعوى	أي من الحالات		3 سنوات، عادةً من يوم الاكتشاف	القانون المدني، المادتان 2517، 2531

يختلط هنا مفهومان. فترة الضمان هي النافذة التي يجب أن يظهر فيها العيب. وفترة التقادم هي الوقت المتاح لكم لرفع الدعوى بعد اكتشافه. ووفق المادة 2531، لا تمس فترات الضمان في القانون المدني فترات الضمان الخاصة في القانون أو في العقد، ولذلك فالعقد الذي يمنحكم أكثر أفضل.

ماذا تفعلون يوم تكتشفون عيباً

1. وثّقوا. صور، وفيديو، وتاريخ، وقياسات إن أمكن. والرطوبة تُصوَّر عدة مرات على مدى أيام.
2. أبلغوا كتابةً، بسرعة. تُلزم المادة 1709 بإبلاغ البائع «خلال مدة معقولة». ومن يتأخر يفقد حق طلب فسخ البيع. أما البائع الذي أخفى العيب فلا يستطيع الاستناد إلى هذه القاعدة.
3. أرسلوا إلى كل العناوين. إلى المطوّر، واطلبوا منه في الوقت نفسه تفاصيل المقاول والمصمم من «الكتاب الفني» للمبنى (cartea tehnică).
4. اطلبوا رأي خبير. مهندس بناء يوثّق السبب. وفي الإجراء القضائي، يمكن للمحكمة تعيين خبير فني من طرفها.
5. لا تصلحوا بأنفسكم قبل التوثيق. فالإصلاح السريع بلا توثيق يمحو الدليل.

ماذا تطلبون في العقد، قبل أن يظهر عيب

• فترة ضمان صريحة من المطوّر، بحسب الأنظمة: العزل، والسباكة، والكهرباء، والتدفئة.
• زمن الاستجابة للعطل الطارئ وللعطل العادي.
• شهادات ضمان المصنّعين للمعدات، كالمضخة الحرارية أو المرجل، تُنقل بأسمائكم.
• أسماء المقاول والمصمم ومحضر استلام المبنى، لتعرفوا أمام من تجري ساعة السنوات العشر.

وبصراحة: ما الذي لا يشمله هذا الضمان

الاهتراء العادي، والضرر الناتج عن سوء الاستخدام، والصيانة التي لم تُجرَ، ليست عيوب بناء. والشقوق الشعرية في اللياسة في السنة الأولى، حين «يستقر» البيت، شائعة في كل بيت جديد ولا تدل دائماً على مشكلة. وفي المقابل، الرطوبة المتكررة، أو الشق الذي يتسع، أو الباب الذي توقف عن الإغلاق، علامات تستدعي مهندساً.

والضمان لا يساوي إلا ما يساويه من يقف وراءه. فشركة المشروع التي أُغلقت بعد البيع لن تصلح شيئاً، حتى لو كان القانون في صفكم. لذلك فسؤال من يبقى بعد التسليم لا يقل أهمية عن القانون. كتبنا عن ذلك في مقالنا عن المطوّر الذي يبقى.

أسئلة شائعة

كم سنة ضمان على البيت الجديد في رومانيا؟

وفق قانون البناء الجديد (القانون 169/2026، الذي حلّ في هذا الشأن محل القانون 10/1995)، يكون من صمّم وبنى مسؤولاً عن العيوب الخفية التي اكتُشفت خلال 10 سنوات من استلام المبنى، وعن عيوب الهيكل الناتجة عن مخالفة المعايير طوال عمر المبنى. وأمام البائع، وفق القانون المدني، يجب أن يظهر العيب الخفي في المبنى خلال 3 سنوات من التسليم، ما لم تُحدَّد في العقد أو القانون مدة أطول.

إلى من نتوجه حين يُكتشف عيب؟

أولاً إلى المطوّر الذي باعكم، كتابةً. واطلبوا منه في الوقت نفسه تفاصيل المقاول والمصمم، لأن المسؤولية وفق قانون البناء تقع عليهم. وسيساعدكم محامٍ روماني على تحديد ضد من تُرفع الدعوى، وعلى أي أساس.

كم من الوقت لدي لرفع دعوى؟

فترة التقادم العامة في رومانيا 3 سنوات، وفق المادة 2517. وفي العيوب الخفية تبدأ عادةً من يوم الاكتشاف. لا تنتظروا حتى نهاية المدة: فالإبلاغ المتأخر للبائع قد يُسقط حق طلب فسخ البيع.

ما الفرق بين العيب الظاهر والعيب الخفي؟

العيب الخفي هو عيب لم يكن بإمكان مشترٍ حذر اكتشافه يوم التسليم من دون مساعدة مهنية. أما العيب الظاهر فيجب أن يُسجَّل في محضر التسليم. وما رأيتموه ولم تسجّلوه، سيكون من الصعب جداً المطالبة به لاحقاً.

هل ينتقل الضمان إلى المشتري التالي إذا بعت البيت؟

وفق تحليلات قانونية للمادة 29 في القانون السابق، ينتقل حق مقاضاة البنّائين عن العيوب الخفية ضمن المدة المحددة إلى المالكين اللاحقين أيضاً. ووفق القانون الجديد، هذه نقطة لم يختبرها القضاء بعد، ولذلك يجدر فحصها مع محامٍ قبل البيع، لأنها جزء من قيمة البيت.

الخلاصة

في رومانيا حماية حقيقية من عيوب البناء، وهي بمعنى ما واسعة: عيب الهيكل طوال عمر المبنى. لكنها موزعة بين البائع والبنّائين، وتعتمد على إبلاغكم كتابةً وفي الوقت المناسب.

أذكر هذا مرة واحدة: في مشروعنا في بالوتيشتي أيضاً، أول ما أنصح به كل مشترٍ هو الحصول كتابةً على فترات الضمان وأسماء المقاول والمصمم. إذا أردتم مراجعة بنود الضمان في عقدكم، لدينا أو لدى أي مطوّر آخر، احجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. وقبل التسليم، يجدر أيضاً المرور على قائمة التحقق لجولة الفيلا.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: القانون 169/2026، Monitorul Oficial 661 بتاريخ 10.08.2026 · القانون 10/1995 بشأن جودة البناء (النص السابق)، بوابة التشريعات · القانون المدني الروماني، بوابة التشريعات · نص مواد القانون المدني، legeaaplicata.ro · CLUJUST: التقادم في العيوب الخفية، ICCJ 243/2020 · avocat-tudor.ro: العيوب الخفية في البناء · هيئة الرقابة على البناء (ISC) · قانون البيع (الشقق) (بالعبرية).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. وصف القانون الروماني ملخص عام حتى أكتوبر 2026، والمدد الفعلية تعتمد على العقد والظروف. قبل أي خطوة قانونية، توجهوا إلى محامٍ روماني ومهندس بناء.