Legea 169/2026, articolele 424 și 451 (în locul articolului 29 din Legea 10/1995): proiectanții, constructorii și diriginții răspund pentru viciile ascunse descoperite în 10 ani de la recepție.
Viciile structurii rezultate din încălcarea normelor de proiectare și execuție: răspundere pe toată durata de existență a clădirii.
Potrivit articolului 2531 din Codul civil, un viciu ascuns al construcției trebuie să apară în 3 ani de la predare, dacă nu s-a stabilit un termen mai lung.
Articolul 1709: notificarea întârziată a vânzătorului anulează dreptul de a cere rezoluțiunea vânzării. Documentați și notificați în scris, repede.
Vânzătorul potrivit Codului civil și constructorii potrivit codului construcțiilor (Legea 169/2026). Fiecare are termenul său.
Viciile de construcție în România: răspunsul scurt
În România există două straturi de răspundere. Față de vânzător, potrivit Codului civil, un viciu ascuns al unei construcții trebuie să apară în 3 ani de la predare sau de la recepția finală, dacă nu s-a stabilit un termen mai lung. Față de cei care au proiectat și au construit, potrivit noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), răspunderea pentru viciile ascunse este de 10 ani de la recepția construcției, iar pentru viciile structurii rezultate din încălcarea normelor, pe toată durata de existență a clădirii. Reclamați în scris, repede, și introduceți acțiunea în 3 ani de la descoperire.
Acest articol începe de unde se termină ghidul predării. În ziua predării verificați ce se vede. Aici este vorba despre ce iese la iveală în prima iarnă, în al treilea an sau după un deceniu.
Cum funcționează în Israel și de ce în România este diferit
În Israel, legea vânzării (apartamente) (în ebraică) îi dă cumpărătorului o „perioadă de verificare” stabilită în anexa legii după tipul defectului, urmată de o „perioadă de garanție” de trei ani. Există un singur cadru și o singură adresă: constructorul care v-a vândut.
În România nu există o lege dedicată vânzării de apartamente. Există Codul civil, care se aplică oricărei vânzări, și Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, care se aplică din 25 august 2026 celor care au proiectat, au supravegheat și au construit și care, în această privință, a înlocuit Legea 10/1995 privind calitatea în construcții. În România există două ceasuri și fiecare are o altă adresă. Cine înțelege asta din timp știe pe cine să dea în judecată și când.
Primul ceas: vânzătorul, potrivit Codului civil
Articolul 1707 din Codul civil prevede că vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse care fac bunul impropriu întrebuințării sau îi micșorează valoarea într-atât încât, dacă le-ați fi cunoscut, nu l-ați fi cumpărat sau ați fi dat un preț mai mic.
„Ascuns” este definit acolo cu precizie: un viciu pe care un cumpărător prudent și diligent nu l-ar fi putut descoperi la predare fără asistență de specialitate. O fisură pe care ați văzut-o și despre care ați tăcut nu mai este ascunsă.
Potrivit articolului 1710, puteți cere:
- Remedierea viciului de către vânzător sau pe cheltuiala lui.
- Înlocuirea cu un bun de același fel, fără vicii, ceea ce la un imobil aproape că nu este relevant.
- Reducerea corespunzătoare a prețului.
- Rezoluțiunea vânzării.
Iar potrivit articolului 1714, aceleași reguli se aplică și când bunul nu corespunde calităților convenite în contract. Adică o specificație tehnică scrisă este un instrument juridic, nu doar o broșură de marketing.
Al doilea ceas: cei care au proiectat și au construit, potrivit noului cod
Până la 25 august 2026, această regulă se afla la articolul 29 din Legea 10/1995. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a abrogat cea mai mare parte a articolelor legii, inclusiv articolul 29 (articolul 576), dar a păstrat aceleași ceasuri:
În România există două ceasuri și fiecare are o altă adresă.
- Viciile ascunse descoperite în 10 ani de la recepția construcției: proiectanții potrivit articolului 424, iar constructorii și diriginții de șantier potrivit articolului 451.
- Viciile structurii rezultate din încălcarea proiectului sau a normelor de execuție în vigoare la data construirii, pe toată durata de existență a clădirii (articolul 451).
Nou în cod: potrivit articolului 556, dezvoltatorii și constructorii sunt obligați la o asigurare de răspundere civilă pe 10 ani pentru daunele descoperite după recepție și trebuie să o prezinte la începerea construcției. Articolul 1879 din Codul civil trimite la legea specială, iar potrivit articolului 583 din noul cod, trimiterea la legea abrogată se consideră făcută la cod. La o clădire recepționată înainte de 25 august 2026, verificați cu un avocat ce formă a legii se aplică. (avocat-tudor.ro, analiza articolului 29 în forma anterioară)
Atenție la formulare: răspunderea de 10 ani este a celor care au proiectat și au construit, și nu întotdeauna a celui care v-a vândut. Când dezvoltatorul a și construit, i se pot aplica ambele regimuri. Jurisprudența supremă din România a făcut distincția între acțiunea împotriva vânzătorului în calitate de vânzător și răspunderea constructorilor potrivit legii construcțiilor, fiecare cu termenul ei (CLUJUST, despre Decizia ICCJ 243/2020).
Calendarul dintr-o privire
| Ce s-a întâmplat | Exemplu | Față de cine | Termen | Temei |
|---|---|---|---|---|
| Viciu vizibil în ziua predării | Gresie spartă, fereastră care nu se închide | Dezvoltatorul | Se consemnează în procesul-verbal de predare | Contractul și procesul-verbal de predare |
| Viciu ascuns al construcției | Umezeală sub pardoseală | Vânzătorul | Trebuie să apară în 3 ani de la predare sau de la recepția finală | Codul civil, articolele 1707, 2531 |
| O lucrare curentă mică | O reparație punctuală | Cel care a executat-o | 3 luni | Codul civil, articolul 2531 |
| Viciu ascuns al lucrării de construcție | Hidroizolația acoperișului cedează | Proiectanți, constructori, diriginți de șantier | 10 ani de la recepția construcției | Legea 169/2026, articolele 424, 451 |
| Viciu al structurii | Fisuri structurale din cauza încălcării normelor | Aceiași | Toată durata de existență a clădirii | Legea 169/2026, articolul 451 |
| Introducerea acțiunii | Oricare dintre cazuri | 3 ani, de regulă de la descoperire | Codul civil, articolele 2517, 2531 |
Două noțiuni se confundă aici. Termenul de garanție este fereastra în care viciul trebuie să apară. Termenul de prescripție este timpul pe care îl aveți pentru a introduce acțiunea după ce l-ați descoperit. Potrivit articolului 2531, termenele de garanție din cod nu afectează termenele speciale de garanție prevăzute de lege sau de contract, așa că un contract care vă dă mai mult este preferabil.
Ce faceți în ziua în care descoperiți un viciu
- Documentați. Fotografii, video, data și măsurători dacă se poate. Umezeala o fotografiați de mai multe ori, pe parcursul mai multor zile.
- Notificați în scris, repede. Articolul 1709 impune notificarea vânzătorului „într-un termen rezonabil”. Cine întârzie pierde dreptul de a cere rezoluțiunea vânzării. Vânzătorul care a ascuns viciul nu se poate prevala de această regulă.
- Trimiteți la toate adresele. Dezvoltatorului și, în paralel, cereți-i datele constructorului și ale proiectantului din cartea tehnică a construcției.
- Cereți opinia unui expert. Un inginer constructor care documentează cauza. În procedura judiciară, instanța poate numi un expert tehnic.
- Nu reparați singuri înainte să documentați. O reparație rapidă fără documentare șterge proba.
Ce să cereți în contract, înainte să apară vreun viciu
- Un termen de garanție explicit al dezvoltatorului, pe instalații: hidroizolație, instalații sanitare, electrice, încălzire.
- Timpul de reacție pentru o defecțiune urgentă și pentru una obișnuită.
- Certificatele de garanție ale producătorilor pentru echipamente, precum pompa de căldură sau boilerul, transferate pe numele dumneavoastră.
- Numele constructorului și al proiectantului și procesul-verbal de recepție a construcției, ca să știți față de cine curge ceasul de 10 ani.
Și sincer: ce nu include această răspundere
Uzura normală, daunele din folosirea necorespunzătoare și întreținerea neefectuată nu sunt vicii de construcție. Fisurile capilare în tencuială în primul an, când casa se „așază”, sunt frecvente la orice casă nouă și nu indică întotdeauna o problemă. În schimb, umezeala care revine, o fisură care se lărgește sau o ușă care nu se mai închide sunt semne că aveți nevoie de un inginer.
Iar garanția valorează doar cât cel care stă în spatele ei. O firmă de proiect închisă după vânzare nu va repara nimic, chiar dacă legea este de partea dumneavoastră. De aceea, întrebarea cine rămâne după predare este la fel de importantă ca legea. Am scris despre asta în articolul despre dezvoltatorul care rămâne.
Întrebări frecvente
Câți ani de garanție are o casă nouă în România?
Potrivit noului cod al construcțiilor (Legea 169/2026, care a înlocuit în această privință Legea 10/1995), cei care au proiectat și au construit răspund pentru viciile ascunse descoperite în 10 ani de la recepția construcției, iar pentru viciile structurii rezultate din încălcarea normelor, pe toată durata de existență a clădirii. Față de vânzător, potrivit Codului civil, un viciu ascuns al construcției trebuie să apară în 3 ani de la predare, dacă prin contract sau prin lege nu s-a stabilit un termen mai lung.
Cui vă adresați când apare un viciu?
Mai întâi dezvoltatorului care v-a vândut, în scris. În paralel, cereți-i datele constructorului și ale proiectantului, pentru că răspunderea potrivit codului construcțiilor le revine lor. Un avocat român vă va ajuta să decideți împotriva cui introduceți acțiunea și pe ce temei.
Cât timp am pentru a introduce acțiunea?
Termenul general de prescripție în România este de 3 ani, potrivit articolului 2517. La viciile ascunse începe de regulă din ziua descoperirii. Nu așteptați sfârșitul termenului: o notificare întârziată a vânzătorului poate anula dreptul de a cere rezoluțiunea vânzării.
Care este diferența dintre un viciu aparent și un viciu ascuns?
Un viciu ascuns este un viciu pe care un cumpărător prudent nu l-ar fi putut descoperi în ziua predării fără asistență de specialitate. Un viciu aparent trebuie consemnat în procesul-verbal de predare. Ce ați văzut și nu ați consemnat va fi foarte greu de reclamat ulterior.
Trece garanția la următorul cumpărător dacă vând casa?
Potrivit analizelor juridice ale articolului 29 din legea anterioară, dreptul de a acționa în judecată constructorii pentru viciile ascunse descoperite în termenul stabilit trece și la proprietarii următori. Potrivit noului cod, acest punct nu a fost încă analizat de jurisprudență, așa că merită verificat cu un avocat înainte de vânzare, pentru că face parte din valoarea casei.
Concluzia
În România există o protecție reală împotriva viciilor de construcție și, într-un sens, este chiar largă: viciul structurii pe toată durata de existență a clădirii. Dar este împărțită între vânzător și constructori și depinde de faptul că reclamați în scris și la timp.
O spun o singură dată: și în proiectul nostru din Balotești, primul lucru pe care îl recomand fiecărui cumpărător este să primească în scris termenele de garanție și numele constructorului și ale proiectantului. Dacă vreți să trecem prin clauzele de garanție din contractul dumneavoastră, la noi sau la orice alt dezvoltator, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Iar înainte de predare, merită să parcurgeți și lista de verificare pentru vizionarea unei vile.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Legea 169/2026, Monitorul Oficial 661 din 10.08.2026 · Legea 10/1995 privind calitatea în construcții (forma anterioară), portalul legislativ · Codul civil român, portalul legislativ · Textul articolelor Codului civil, legeaaplicata.ro · CLUJUST: prescripția în cazul viciilor ascunse, ICCJ 243/2020 · avocat-tudor.ro: viciile ascunse ale construcțiilor · Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) · Legea israeliană a vânzării (apartamente), în ebraică.
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Descrierea legislației române este un rezumat general valabil în octombrie 2026, iar termenele efective depind de contract și de circumstanțe. Înaintea oricărui pas juridic, adresați-vă unui avocat român și unui inginer constructor.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
