Строительные дефекты в новом доме в Румынии: сколько лет гарантии и куда обращаться?

Строительные дефекты в Румынии: краткий ответ

Спросите застройщиков об этом

В Румынии есть два уровня ответственности. Перед продавцом, по Гражданскому кодексу, скрытый дефект здания должен проявиться в течение 3 лет с момента передачи или окончательной приёмки, если не установлен более длительный срок. Перед теми, кто проектировал и строил, по новому Кодексу о планировании и строительстве (Закон 169/2026), ответственность за скрытые дефекты составляет 10 лет с приёмки объекта, а за дефекты каркаса, вызванные нарушением норм, – весь срок службы здания. Сообщают письменно, быстро, а иск подают в течение 3 лет с момента обнаружения.

Эта статья начинается там, где заканчивается гид по передаче объекта. В день передачи проверяют то, что видно. Здесь речь о том, что обнаруживается в первую зиму, на третий год или через десятилетие.

Как это устроено в Израиле и почему в Румынии иначе

Спросите застройщиков об этом

В Израиле Закон о продаже (квартир) (на иврите) даёт покупателю «период проверки», установленный в приложении к закону в зависимости от вида дефекта, а за ним – «гарантийный период» в три года. Есть одна рамка и один адрес: подрядчик, который продал Вам квартиру.

В Румынии нет специального закона о продаже квартир. Есть Гражданский кодекс, который применяется к любой продаже, и есть Кодекс территориального планирования, градостроительства и строительства, Закон 169/2026, который с 25 августа 2026 года применяется к тем, кто проектировал, осуществлял надзор и строил, и в этом вопросе заменил Закон 10/1995 о качестве в строительстве. В Румынии два отсчёта времени, и у каждого свой адрес. Тот, кто понимает это заранее, знает, кому предъявлять иск и когда.

Первый отсчёт: продавец, по Гражданскому кодексу

Спросите застройщиков об этом

Статья 1707 Гражданского кодекса устанавливает, что продавец отвечает за скрытые дефекты, которые делают объект непригодным для использования или снижают его стоимость настолько, что, если бы Вы о них знали, Вы бы не купили его или заплатили бы меньше.

«Скрытый» там определён точно: дефект, который осмотрительный и старательный покупатель не мог обнаружить в день передачи без профессиональной помощи. Трещина, которую Вы видели и о которой промолчали, уже не скрытая.

Согласно статье 1710, можно требовать:

1. Устранения дефекта продавцом или за его счёт.
2. Замены на идентичный объект без дефекта, что для недвижимости почти неприменимо.
3. Соразмерного снижения цены.
4. Расторжения продажи.

А согласно статье 1714, те же правила действуют и тогда, когда объект не соответствует характеристикам, согласованным в договоре. То есть письменная техническая спецификация – это юридический инструмент, а не просто рекламный буклет.

Второй отсчёт: те, кто проектировал и строил, по новому строительному кодексу

Спросите застройщиков об этом

До 25 августа 2026 года это правило содержалось в статье 29 Закона 10/1995. Новый кодекс о планировании и строительстве отменил большинство статей этого закона, включая статью 29 (статья 576), но сохранил те же сроки:

• Скрытые дефекты, обнаруженные в течение 10 лет с приёмки объекта (recepție): проектировщики по статье 424, а подрядчики и технадзор по статье 451.
• Дефекты каркаса, вызванные нарушением проекта или норм производства работ, действовавших во время строительства, – на весь срок службы здания (статья 451).

Новое в кодексе: согласно статье 556, застройщики и подрядчики обязаны иметь страхование гражданской ответственности на 10 лет за дефекты, выявленные после приёмки, и предъявлять его в начале строительства. Статья 1879 Гражданского кодекса отсылает к специальному закону, а согласно статье 583 нового кодекса ссылка на отменённый закон считается ссылкой на кодекс. Для здания, принятого до 25 августа 2026 года, уточните у адвоката, какая редакция применяется. (avocat-tudor.ro, анализ статьи 29 в прежней редакции)

Обратите внимание на формулировку: 10-летняя ответственность лежит на тех, кто проектировал и строил, и не всегда на том, кто Вам продал. Когда застройщик сам и строил, к нему могут применяться оба режима. Высший суд Румынии разграничил иск к продавцу как к продавцу и ответственность строителей по строительному закону, и у каждого из них свой срок (CLUJUST, о решении ICCJ 243/2020).

Сроки одним взглядом

Спросите застройщиков об этом

Что произошло	Пример	Перед кем	Срок	Основание
Дефект, видимый в день передачи	Разбитая плитка, незакрывающееся окно	Застройщик	Фиксируется в акте передачи	Договор и акт передачи
Скрытый дефект здания	Сырость под напольным покрытием	Продавец	Должен проявиться в течение 3 лет с передачи или окончательной приёмки	Гражданский кодекс, статьи 1707, 2531
Небольшая текущая работа	Точечный ремонт	Тот, кто выполнял	3 месяца	Гражданский кодекс, статья 2531
Скрытый дефект строительных работ	Неудачная гидроизоляция крыши	Проектировщики, подрядчики, технадзор	10 лет с приёмки объекта	Закон 169/2026, статьи 424, 451
Дефект каркаса	Конструктивные трещины из-за нарушения норм	Те же лица	Весь срок службы здания	Закон 169/2026, статья 451
Подача иска	Любой из случаев		3 года, как правило, со дня обнаружения	Гражданский кодекс, статьи 2517, 2531

Здесь путают два понятия. Гарантийный срок – это окно, в течение которого дефект должен проявиться. Срок исковой давности – это время, которое у Вас есть, чтобы подать иск после обнаружения. Согласно статье 2531, гарантийные сроки кодекса не затрагивают специальных гарантийных сроков по закону или договору, поэтому договор, дающий Вам больше, предпочтительнее.

Что делать в день, когда Вы обнаружили дефект

1. Документируйте. Фото, видео, дата и, если возможно, замеры. Сырость фотографируйте несколько раз в течение нескольких дней.
2. Сообщите письменно и быстро. Статья 1709 обязывает уведомить продавца «в разумный срок». Тот, кто опаздывает, теряет право требовать расторжения продажи. Продавец, скрывший дефект, не может ссылаться на это правило.
3. Направьте уведомление по всем адресам. Застройщику, и одновременно попросите у него данные подрядчика и проектировщика из «технической книги» здания (cartea tehnică).
4. Запросите заключение эксперта. Инженера-строителя, который зафиксирует причину. В судебном процессе суд может назначить собственного технического эксперта.
5. Не ремонтируйте сами, пока не задокументировали. Быстрый ремонт без документации уничтожает доказательство.

Что запросить в договоре ещё до появления дефекта

• Явный гарантийный срок застройщика по системам: гидроизоляция, сантехника, электрика, отопление.
• Время реагирования на срочную и обычную неисправность.
• Гарантии производителей на оборудование, например тепловой насос или бойлер, переоформленные на Ваше имя.
• Имена подрядчика и проектировщика и акт приёмки объекта, чтобы Вы знали, перед кем идёт 10-летний отсчёт.

И честно: чего эта ответственность не включает

Обычный износ, повреждения от неправильной эксплуатации и непроведённое обслуживание – это не строительные дефекты. Волосяные трещины в штукатурке в первый год, когда дом «садится», встречаются в любом новом доме и не всегда свидетельствуют о проблеме. С другой стороны, повторяющаяся сырость, расширяющаяся трещина или дверь, которая перестала закрываться, – признаки того, что нужен инженер.

И гарантия стоит ровно столько, сколько стоит тот, кто за ней стоит. Проектная компания, закрытая после продажи, ничего не отремонтирует, даже если закон на Вашей стороне. Поэтому вопрос о том, кто остаётся после передачи, не менее важен, чем закон. Мы написали об этом в статье о застройщике, который остаётся.

Часто задаваемые вопросы

Сколько лет гарантии на новый дом в Румынии?

Согласно новому строительному кодексу (Закон 169/2026, который в этом вопросе заменил Закон 10/1995), те, кто проектировал и строил, отвечают за скрытые дефекты, обнаруженные в течение 10 лет с приёмки объекта, а за дефекты каркаса, вызванные нарушением норм, – весь срок службы здания. Перед продавцом, по Гражданскому кодексу, скрытый дефект здания должен проявиться в течение 3 лет с передачи, если договором или законом не установлен более длительный срок.

Куда обращаться при обнаружении дефекта?

Сначала письменно к застройщику, который Вам продал. Одновременно попросите у него данные подрядчика и проектировщика, поскольку ответственность по строительному кодексу лежит на них. Румынский адвокат поможет решить, против кого и на каком основании подавать иск.

Сколько времени у меня есть на подачу иска?

Общий срок исковой давности в Румынии составляет 3 года согласно статье 2517. По скрытым дефектам он, как правило, начинается со дня обнаружения. Не ждите конца срока: позднее уведомление продавца может лишить Вас права требовать расторжения продажи.

В чём разница между явным и скрытым дефектом?

Скрытый дефект – это дефект, который осмотрительный покупатель не мог обнаружить в день передачи без профессиональной помощи. Явный дефект должен быть зафиксирован в акте передачи. То, что Вы видели и не записали, потом будет очень трудно оспорить.

Переходит ли гарантия к следующему покупателю, если я продам дом?

Согласно юридическим анализам статьи 29 прежнего закона, право предъявить строителям иск по скрытым дефектам в течение установленного срока переходит и к следующим собственникам. По новому кодексу этот вопрос ещё не рассматривался судебной практикой, поэтому его стоит проверить с адвокатом перед продажей, ведь это часть стоимости дома.

Итог

В Румынии есть реальная защита от строительных дефектов, и в одном смысле она даже широкая: дефект каркаса – на весь срок службы здания. Но она разделена между продавцом и строителями и зависит от того, сообщите ли Вы письменно и вовремя.

Упомяну об этом один раз: и в нашем проекте в Балотешти (Balotești) первое, что я рекомендую каждому покупателю, – получить в письменном виде гарантийные сроки и имена подрядчика и проектировщика. Если Вы хотите разобрать гарантийные пункты Вашего договора, у нас или у любого другого застройщика, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. А перед передачей стоит пройтись и по чек-листу для просмотра виллы.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Закон 169/2026, Monitorul Oficial 661 от 10.08.2026 · Закон 10/1995 о качестве в строительстве (прежняя редакция), портал законодательства · Гражданский кодекс Румынии, портал законодательства · Текст статей Гражданского кодекса, legeaaplicata.ro · CLUJUST: исковая давность по скрытым дефектам, ICCJ 243/2020 · avocat-tudor.ro: скрытые дефекты в строительстве · Государственная строительная инспекция (ISC) · Закон о продаже (квартир) (на иврите).

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Описание румынского законодательства – общее резюме по состоянию на октябрь 2026 года, а фактические сроки зависят от договора и обстоятельств. Прежде чем предпринимать юридические шаги, обратитесь к румынскому адвокату и инженеру-строителю.