Romanya'da yeni bir evde inşaat kusurları: kaç yıl garanti var ve kime başvurursunuz?

Romanya'da inşaat kusurları: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da iki katmanlı bir sorumluluk vardır. Satıcıya karşı, Medeni Kanun uyarınca, bir binadaki gizli kusurun tesliminden veya kesin kabulden itibaren 3 yıl içinde ortaya çıkması gerekir; daha uzun bir süre kararlaştırılmamışsa. Tasarlayanlara ve inşa edenlere karşı, yeni İmar ve Yapı Kanunu (169/2026 sayılı Kanun) uyarınca sorumluluk, gizli kusurlar için binanın kabulünden itibaren 10 yıl, standartların ihlalinden kaynaklanan yapısal kusurlar için ise binanın ömrü boyunca sürer. Yazılı olarak ve hızlıca bildirirsiniz, keşiften itibaren 3 yıl içinde talepte bulunursunuz.

Bu makale, teslim rehberimizin bittiği yerden başlar. Teslim gününde görebildiklerinizi kontrol edersiniz. Burada ise ilk kışta, üçüncü yılda veya on yıl sonra ortaya çıkanlardan söz ediyoruz.

İsrail'de nasıl işler, Romanya neden farklıdır

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İsrail'de Satış (Daireler) Kanunu (İbranice) alıcıya, kanunun ekindeki çizelgede kusur türüne göre belirlenen bir “kontrol süresi” ve ardından üç yıllık bir “garanti süresi” tanır. Tek bir çerçeve ve tek bir muhatap vardır: size satış yapan müteahhit.

Romanya'da daire satışına özel bir kanun yoktur. Her satışa uygulanan Medeni Kanun vardır ve tasarlayanlara, denetleyenlere ve inşa edenlere uygulanan, 25 Ağustos 2026'dan beri yürürlükte olan ve bu konuda inşaat kalitesine ilişkin 10/1995 sayılı Kanunun yerini alan Bölge Planlama, Şehircilik ve İnşaat Kanunu, 169/2026 sayılı Kanun vardır. Romanya'da iki saat vardır ve her birinin muhatabı farklıdır. Bunu önceden anlayan, kime ne zaman dava açacağını bilir.

Birinci saat: Medeni Kanun uyarınca satıcı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Medeni Kanun Madde 1707, satıcının, mülkü kullanıma elverişsiz kılan veya değerini, bilseydiniz satın almayacağınız ya da daha az ödeyeceğiniz ölçüde düşüren gizli kusurlardan sorumlu olduğunu öngörür.

“Gizli” orada kesin biçimde tanımlanmıştır: dikkatli ve özenli bir alıcının teslim gününde profesyonel yardım olmadan keşfedemeyeceği kusur. Gördüğünüz ve sessiz kaldığınız bir çatlak artık gizli değildir.

Madde 1710 uyarınca şunları talep edebilirsiniz:

1. Kusurun satıcı tarafından veya satıcının masrafıyla onarılması.
2. Kusursuz özdeş bir mülkle değiştirme; gayrimenkul için neredeyse hiç geçerli değildir.
3. Fiyatta orantılı bir indirim.
4. Satışın feshi.

Madde 1714 uyarınca, mülk sözleşmede kararlaştırılan niteliklere uymadığında da aynı kurallar geçerlidir. Başka bir deyişle yazılı bir teknik şartname, yalnızca bir tanıtım broşürü değil, hukuki bir araçtır.

İkinci saat: yeni yapı kanunu uyarınca tasarlayanlar ve inşa edenler

Bu konuyu geliştiricilere sorun

25 Ağustos 2026'ya kadar bu kural 10/1995 sayılı Kanunun 30. maddesindeydi. Yeni imar ve yapı kanunu bu kanunun, 29. madde de dahil olmak üzere (Madde 576), çoğu maddesini yürürlükten kaldırdı, ancak aynı süreleri korudu:

• Binanın kabulünden (recepție) itibaren 10 yıl içinde keşfedilen gizli kusurlar: proje müellifleri Madde 424 uyarınca, müteahhitler ve şantiye denetçileri Madde 451 uyarınca.
• İnşaat sırasında yürürlükte olan tasarım veya yapım standartlarının ihlalinden kaynaklanan yapısal kusurlar: binanın ömrü boyunca (Madde 451).

Kanunda yeni olan: Madde 556 uyarınca geliştiriciler ve müteahhitler, kabulden sonra ortaya çıkan hasarlar için 10 yıllık hukuki sorumluluk sigortasına sahip olmalı ve bunu inşaatın başlangıcında sunmalıdır. Medeni Kanun Madde 1879 özel kanuna atıf yapar ve yeni kanunun Madde 583'ü uyarınca yürürlükten kaldırılan kanuna yapılan atıf, kanuna yapılmış atıf sayılır. 25 Ağustos 2026'dan önce kabul edilmiş bir bina için hangi metnin geçerli olduğunu bir avukatla kontrol edin. (avocat-tudor.ro, önceki metnin 29. maddesine ilişkin bir analiz)

İfadeye dikkat edin: 10 yıllık sorumluluk tasarlayanlara ve inşa edenlere aittir, size satış yapana her zaman değil. Geliştirici aynı zamanda inşa da etmişse, her iki rejim de onun için geçerli olabilir. Romanya Yargıtayı, satıcıya satıcı sıfatıyla açılan dava ile inşaatçıların inşaat kanunu uyarınca sorumluluğu arasında, her birinin kendi süresiyle, ayrım yapmıştır (CLUJUST, ICCJ'nin 243/2020 sayılı kararı hakkında).

Takvime bir bakışta

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ne oldu	Örnek	Kime karşı	Dönem	Dayanak
Teslim gününde görünen kusur	Kırık bir fayans, kapanmayan bir pencere	Geliştirici	Teslim tutanağına kaydedilir	Sözleşme ve teslim tutanağı
Binada gizli kusur	Zemin kaplamasının altında nem	Satıcı	Tesliminden veya kesin kabulden itibaren 3 yıl içinde ortaya çıkmalıdır	Medeni Kanun, Madde 1707, 2531
Küçük rutin işler	Noktasal bir onarım	İşi yapan kişi	3 ay	Medeni Kanun, Madde 2531
İnşaat işinde gizli kusur	Başarısız çatı yalıtımı	Proje müellifleri, müteahhitler, denetçiler	Binanın kabulünden itibaren 10 yıl	169/2026 sayılı Kanun, Madde 424, 451
Yapısal kusur	Bir standardın ihlalinden kaynaklanan yapısal çatlaklar	Aynı taraflar	Binanın ömrü	169/2026 sayılı Kanun, Madde 451
Talebin yapılması	Tüm durumlar		3 yıl, genellikle keşif gününden itibaren	Medeni Kanun, Madde 2517, 2531

Burada iki kavram karıştırılır. Garanti süresi, kusurun ortaya çıkması gereken penceredir. Zamanaşımı süresi ise kusuru keşfettikten sonra talepte bulunmak için sahip olduğunuz süredir. Madde 2531 uyarınca Kanunun garanti süreleri, kanunda veya sözleşmede yer alan özel garanti sürelerini etkilemez; dolayısıyla size daha fazlasını veren bir sözleşme daha iyidir.

Bir kusuru keşfettiğiniz gün ne yapmalı

1. Belgeleyin. Fotoğraf, video, tarih ve mümkünse ölçümler. Nemi birkaç gün boyunca birkaç kez fotoğraflayın.
2. Yazılı olarak ve hızlıca bildirin. Madde 1709, satıcıya “makul bir süre içinde” bildirim yapmanızı şart koşar. Geç kalan, satışın feshini isteme hakkını kaybeder. Kusuru gizleyen bir satıcı bu kurala dayanamaz.
3. Her muhataba gönderin. Geliştiriciye gönderin ve aynı zamanda ondan müteahhidin ve proje müellifinin bilgilerini binanın “teknik kitabından” (cartea tehnică) isteyin.
4. Bilirkişi görüşü isteyin. Nedeni belgeleyen bir yapı mühendisi. Yargılamada mahkeme kendi teknik bilirkişisini atayabilir.
5. Belgelemeden önce kendiniz onarmayın. Belgesiz hızlı bir onarım kanıtı siler.

Kusur ortaya çıkmadan önce sözleşmede nelerin istenmesi gerekir

• Açık bir garanti süresi, geliştiriciden, sistem bazında: yalıtım, tesisat, elektrik, ısıtma.
• Müdahale süreleri, acil arıza ve rutin arıza için.
• Üreticilerin garantileri, ısı pompası veya kombi gibi ekipmanlar için, adınıza geçirilmiş olarak.
• Müteahhidin ve proje müellifinin adları ve bina kabul tutanağı, böylece 10 yıllık saatin kime karşı işlediğini bilirsiniz.

Ve dürüstçe: bu garantinin kapsamadığı şeyler

Olağan aşınma, yanlış kullanımdan kaynaklanan hasar ve yapılmayan bakım inşaat kusuru değildir. Ev “oturdukça” ilk yıl sıvadaki kılcal çatlaklar her yeni evde yaygındır ve her zaman bir soruna işaret etmez. Öte yandan tekrarlayan nem, genişleyen bir çatlak veya kapanmaz hale gelen bir kapı, bir mühendis gerektiren işaretlerdir.

Garanti de arkasında duranın değeri kadardır. Satıştan sonra kapanan bir proje şirketi, kanun sizden yana olsa bile hiçbir şeyi onarmaz. Bu yüzden teslimden sonra kimin kaldığı sorusu en az kanun kadar önemlidir. Bunu kalan geliştirici hakkındaki makalemizde yazdık.

Sık sorulan sorular

Romanya'da yeni bir evin garantisi kaç yıldır?

Yeni yapı kanunu uyarınca (bu konuda 10/1995 sayılı Kanunun yerini alan 169/2026 sayılı Kanun), tasarlayanlar ve inşa edenler, binanın kabulünden itibaren 10 yıl içinde keşfedilen gizli kusurlardan ve standartların ihlalinden kaynaklanan yapısal kusurlardan binanın ömrü boyunca sorumludur. Satıcıya karşı ise Medeni Kanun uyarınca, bir binadaki gizli kusurun tesliminden itibaren 3 yıl içinde ortaya çıkması gerekir; sözleşme veya kanun daha uzun bir süre belirlemişse o geçerlidir.

Bir kusur fark edildiğinde kime başvurmalıyım?

Önce size satış yapan geliştiriciye, yazılı olarak. Aynı anda ondan müteahhidin ve proje müellifinin bilgilerini isteyin, çünkü yapı kanunu uyarınca sorumluluk onlardadır. Romanyalı bir avukat, kime ve hangi dayanakla dava açılacağına karar vermenize yardımcı olur.

Talepte bulunmak için ne kadar sürem var?

Romanya'da genel zamanaşımı süresi, Madde 2517 uyarınca 3 yıldır. Gizli kusurlarda genellikle keşif günü başlar. Sürenin sonunu beklemeyin: satıcıya geç bildirim, satışın feshini isteme hakkını ortadan kaldırabilir.

Görünür kusur ile gizli kusur arasındaki fark nedir?

Gizli kusur, dikkatli bir alıcının teslim gününde profesyonel yardım olmadan keşfedemeyeceği kusurdur. Görünür kusur teslim tutanağına kaydedilmelidir. Gördüğünüz ama kaydetmediğiniz bir şeyi sonradan talep etmek çok zor olacaktır.

Evi satarsam garanti bir sonraki alıcıya geçer mi?

Önceki kanunun 29. maddesine ilişkin hukuki analizlere göre, belirlenen süre içinde gizli kusurlar nedeniyle inşaatçılara dava açma hakkı sonraki maliklere de geçer. Yeni kanunda bu konu henüz içtihatta sınanmamıştır; bu yüzden satıştan önce bir avukatla kontrol etmeye değer, çünkü bu, evin değerinin bir parçasıdır.

Sonuç

Romanya inşaat kusurlarına karşı gerçek bir koruma sunar ve bir bakıma geniştir bile: binanın ömrü boyunca yapısal kusur. Ancak satıcı ile inşaatçılar arasında bölünmüştür ve yazılı ve zamanında bildirmenize bağlıdır.

Bir kez belirteceğim: Balotești'deki projemizde de her alıcıya önerdiğim ilk şey, garanti sürelerini ve müteahhidin ile proje müellifinin adlarını yazılı almaktır. Sözleşmenizdeki garanti maddelerini, bizimle veya başka bir geliştiriciyle, birlikte incelemek isterseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Tesliminden önce villa görüntüleme kontrol listemizi de gözden geçirmeye değer.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: 169/2026 sayılı Kanun, Monitorul Oficial 661, 10.08.2026 · İnşaat kalitesine ilişkin 10/1995 sayılı Kanun (önceki metin), mevzuat portalı · Romanya Medeni Kanunu, mevzuat portalı · Medeni Kanun maddelerinin metni, legeaaplicata.ro · CLUJUST: gizli kusurlarda zamanaşımı, ICCJ 243/2020 · avocat-tudor.ro: inşaatta gizli kusurlar · Devlet İnşaat Müfettişliği (ISC) · Satış (Daireler) Kanunu (İbranice).

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Romanya hukukunun anlatımı, Ekim 2026 itibarıyla genel bir özettir ve fiili süreler sözleşmeye ve koşullara bağlıdır. Hukuki işlem yapmadan önce bir Romanyalı avukata ve bir yapı mühendisine danışın.