Статья 41(3) Постановления 52/2016 запрещает взимать штраф, компенсацию или любые расходы за досрочное погашение жилищного кредита, в том числе при фиксированной ставке.
При частичном погашении закон даёт клиенту выбор: сократить срок, уменьшить платёж или сочетать оба варианта.
100 000 леев через 5 лет по кредиту в миллион леев под 7,12%: около 256 600 леев процентов при сокращении срока против около 87 800 при уменьшении платежа.
По потребительским кредитам, не связанным с жильём, согласно Постановлению 50/2010, при фиксированной ставке допускается комиссия до 1% от погашаемой суммы.
Старый банк не берёт штраф. Расходы относятся к новому кредиту: рассмотрение заявки (900 леев в BCR и ING), оценка, нотариус и страховки.
Досрочное погашение ипотеки в Румынии: короткий ответ
В Румынии жилищную ипотеку можно погасить в любой момент, полностью или частично, без штрафа. Чрезвычайное постановление 52/2016, которое распространяется на потребительские кредиты для покупки недвижимости, в статье 41 устанавливает, что банк не вправе взимать штраф, компенсацию или иные расходы за досрочное погашение и не вправе обусловливать его минимальной суммой. При частичном погашении выбираете Вы: сократить срок, уменьшить платёж или и то и другое. Рефинансирование в другом банке – это досрочное погашение за счёт нового финансирования, и оно стоит только расходов по новому кредиту. По состоянию на октябрь 2026 года.
Израильтяне привыкли, услышав «досрочное погашение», сразу думать о комиссии за дисконтирование. Поэтому, когда инвесторы спрашивают меня об этом, я начинаю с хорошей новости: в Румынии по жилищной ипотеке правило проще. Но есть несколько деталей, которые стоит знать, прежде чем переводить деньги.
Что устанавливает румынский закон, статья за статьёй
Постановление 52/2016 перенесло в румынское право европейскую директиву о жилищном кредитовании и вступило в силу в конце сентября 2016 года. Вот статьи, которые для Вас важны:
| Статья | Что она устанавливает | Что это значит для Вас |
|---|---|---|
| Статья 40 | Погашать можно в любой момент, полностью или частично, и общая стоимость снижается соответственно | Вы платите проценты только за период, когда деньги у Вас |
| Статья 41(1) | Запрещено обусловливать погашение минимальной суммой или числом платежей | Можно возвращать и небольшие суммы |
| Статья 41(2) | При частичном погашении клиент выбирает: сокращение срока, уменьшение платежа или их сочетание | Решение за Вами, а не за банком |
| Статья 41(3) | Запрещено взимать штраф, компенсацию или любые расходы за досрочное погашение | В том числе при фиксированной ставке |
| Статья 16(1)(h) | Запрещено взимать комиссию за документ, необходимый для погашения через рефинансирование | Справка об остатке для нового банка бесплатно |
По жилищному кредиту частного потребителя в Румынии досрочное погашение ничего не стоит, даже при фиксированной ставке. Это существенное отличие от Израиля, где досрочное погашение кредита с фиксированной ставкой может повлечь комиссию за дисконтирование.
Две оговорки. Во-первых, это правило касается жилищных кредитов. По другим потребительским кредитам, согласно Постановлению 50/2010, банк при фиксированной ставке вправе взимать до 1% от погашаемой суммы или 0,5%, если до конца осталось меньше года. BCR, например, публикует комиссию 0% по ипотеке, фиксированной и плавающей, и ступенчатую комиссию по личным кредитам с фиксированной ставкой. Во-вторых, кредит, подписанный до вступления в силу Постановления 52/2016, может подчиняться старым правилам. Проверьте свой договор.
Сократить срок или уменьшить платёж: пример в цифрах
Допустим, кредит в 1 000 000 леев на 25 лет по плавающей ставке 7,12% (полная плавающая ставка, которую ING Румыния публикует в октябре 2026 года). Платёж: около 7145 леев в месяц. Через пять лет остаток составляет около 913 000 леев, и Вы возвращаете 100 000 леев.
| Вариант | Ежемесячный платёж | Оставшийся срок | Сэкономленные проценты (оценка) |
|---|---|---|---|
| Без погашения | около 7145 леев | 20 лет | 0 |
| Уменьшение платежа | около 6360 леев | 20 лет | около 87 800 леев |
| Сокращение срока | около 7145 леев | около 15 лет и 10 месяцев | около 256 600 леев |
Наш расчёт, для иллюстрации, исходя из того, что ставка не меняется, без страховок. Как рассчитать платёж – в статье о расчёте платежа.
Разница большая: те же 100 000 леев экономят почти в три раза больше процентов, если сокращать срок. С другой стороны, уменьшение платежа даёт ежемесячную передышку, и иногда это важнее, например перед выходом на пенсию или в период нестабильного дохода.
И цифра, которая показывает, что это не теория: по данным ING Румыния, более половины его ипотечных клиентов погашают кредит досрочно и в среднем сокращают кредит на 25–30 лет до 12–14 лет.
Рефинансирование ипотеки: что это в Румынии
Закон определяет рефинансирование (refinanțare) как досрочное погашение остатка кредита деньгами из нового кредита. То есть для старого банка это просто досрочное погашение, поэтому он не вправе взимать за него штраф.
По жилищному кредиту частного потребителя в Румынии досрочное погашение ничего не стоит, даже при фиксированной ставке.
Деньги стоит новый кредит. Вот строки, которые стоит запросить у нового банка письменно:
- Комиссия за рассмотрение заявки. В BCR и ING она составляет 900 леев по данным сайтов банков в октябре 2026 года и иногда отменяется при определённых условиях.
- Оценка. В BCR указана стоимость 590 леев.
- Нотариус и регистрация новой ипотеки в реестре недвижимости (ANCPI), а также снятие старого обременения.
- Новое страхование жизни и здания, если его требует новый банк.
Что касается существующей страховки, статья 43 постановления позволяет Вам выбрать: оставить её в силе и сменить выгодоприобретателя или расторгнуть её и получить пропорциональный возврат премии согласно условиям полиса.
Когда рефинансирование действительно выгодно
Рефинансирование стоит проверить в трёх основных ситуациях:
- В конце периода фиксированной ставки. Здесь самая большая экономия. В некоторых банках после трёх или пяти лет фиксированной ставки переходят на плавающую с более высокой маржой. В ING, например, маржа после фиксированного периода составляет 2,49% сверх IRCC против 1,55% в полностью плавающем варианте. В примере с 1 000 000 леев переход через пять лет на ставку 7,12% вместо 8,06% снижает платёж примерно на 500 леев в месяц. Подробно мы разобрали это в статье о фиксированной и плавающей ставке.
- Когда кредит привязан к ROBOR. Старые кредиты иногда построены на ROBOR, который в начале октября 2026 года составлял около 6,06% для трёх месяцев, выше IRCC в 5,57%, по данным Economedia. О разнице между индексами – в статье об IRCC и ROBOR.
- Когда Ваш профиль улучшился. Более высокий доход, больший собственный капитал в объекте или перевод зарплаты в банк могут дать более низкую маржу.
И обратный сценарий: если осталось мало лет или разница в ставке невелика, расходы на новый кредит могут съесть экономию. Рефинансирование выгодно только тогда, когда ежемесячная экономия, умноженная на число оставшихся месяцев, явно превышает все единовременные расходы.
Израильский слой: откуда берутся деньги
Большинство наших читателей зарабатывают в шекелях. Перед досрочным погашением в леях есть два простых вопроса:
- Курс конвертации. Вы конвертируете шекели в леи, иногда через евро. Разница в комиссиях за конвертацию между банками может быть существенной на таких суммах. О переводе денег в Румынию мы написали отдельную статью.
- Альтернативная стоимость. Деньги, которые погашают кредит под 7%, не работают в другом месте. Решение зависит от Ваших альтернатив, и это разговор для финансового консультанта, а не для статьи.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли комиссия за досрочное погашение ипотеки в Румынии?
Нет, по жилищному кредиту частного потребителя. Статья 41(3) Чрезвычайного постановления 52/2016 запрещает банку взимать штраф, компенсацию или иные расходы за досрочное погашение, в том числе при фиксированной ставке. По другим потребительским кредитам с фиксированной ставкой допускается комиссия до 1%.
Что лучше при частичном погашении: сократить срок или уменьшить платёж?
Сокращение срока экономит больше процентов. В нашем примере 100 000 леев сэкономили около 256 600 леев при сокращении срока против около 87 800 леев при уменьшении платежа. Уменьшение платежа подходит тем, кому нужна ежемесячная гибкость. Закон оставляет выбор за Вами.
Можно ли вернуть небольшую сумму, например 10 000 леев?
Да. Закон запрещает банку обусловливать досрочное погашение минимальной суммой или числом платежей. В большинстве банков частичное погашение можно сделать и через приложение.
Сколько стоит перевести ипотеку в другой банк в Румынии?
Старый банк не вправе взимать ни штраф, ни комиссию за справку об остатке, необходимую для рефинансирования. Расходы относятся к новому кредиту: рассмотрение заявки, оценка, нотариус, регистрация ипотеки и страховки. Попросите у нового банка письменную детализацию до начала процесса.
Когда лучше всего проверять рефинансирование?
Прежде всего ближе к концу периода фиксированной ставки, когда кредит переходит на плавающую ставку с маржой, установленной в договоре. Начните изучать предложения за несколько месяцев до этой даты.
Итог
В Румынии Ваши деньги не заперты в ипотеке. Можно погасить досрочно без штрафа, выбрать, как будет пересчитан кредит, и сменить банк, когда появится лучшее предложение. Тот, кто знает это заранее, выбирает первую ипотеку иначе.
Если у Вас есть румынская ипотека или Вы только собираетесь её брать и хотите разобраться в сценариях, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе пройдём по договору или предложению и составим список вопросов для банка.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Чрезвычайное постановление 52/2016, портал румынского законодательства (статьи 3, 16, 40, 41, 43) · Чрезвычайное постановление 50/2010 и комиссия за погашение потребительских кредитов, HotNews · BCR, досрочное погашение без комиссии · BCR, ипотека Casa Mea · ING Bank Romania, ING Ipotecar · ING Bank Romania, данные о досрочном погашении (май 2025 года) · Economedia, IRCC и ROBOR (октябрь 2026 года) · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Описанные правила применяются к жилищным кредитам для потребителей согласно Постановлению 52/2016; условия Вашего кредита определяются договором. Расчёты приведены только для иллюстрации, исходя из неизменной ставки на весь срок.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
