С 1 октября 2026 года: 5,57%, первый рост после четырёх снижений и ниже пика 6,06% в 2025 году. Оценка на январь 2027 года: около 5,59%.
В ING маржа после фиксированного периода составляет IRCC + 2,49% против IRCC + 1,55% в полностью плавающем варианте.
На миллион леев на 25 лет фиксированная ставка 5,29% экономит около 1130 леев в месяц в первые пять лет против плавающей 7,12%.
Согласно Постановлению 52/2016, маржа при плавающей ставке фиксирована на весь срок, а статья 16 запрещает повышать её в течение договора.
В примере с миллионом леев рост IRCC на процентный пункт увеличивает плавающий платёж примерно с 7145 до примерно 7800 леев.
Фиксированная или плавающая ставка в Румынии: короткий ответ
В Румынии «фиксированная ставка» по ипотеке почти всегда фиксирована только на первые три, пять или десять лет, а затем переходит в плавающую: индекс IRCC плюс фиксированная маржа. В октябре 2026 года начальная фиксированная ставка ниже плавающей, но маржа после фиксированного периода выше. Поэтому правильно сравнивать не ставку первого года, а стоимость за весь срок кредита и то, что Вы будете делать в день, когда фиксированный период закончится. По состоянию на октябрь 2026 года.
«Фиксированная – это надёжно, плавающая – это риск». Так думает большинство израильтян об ипотеке, и не без оснований, ведь этому нас учили дома. В Румынии логика немного иная. Когда я показывал инвесторам расчёт на 25 лет, большинство удивлялись, откуда берётся реальная цена.
Как устроена плавающая ставка в Румынии
Жилищный кредит с плавающей ставкой в леях состоит из двух частей: индекса IRCC, который обновляется ежеквартально, и маржи (marjă) банка. Согласно статье 38 Чрезвычайного постановления 52/2016, маржа фиксирована на весь срок кредита, а статья 16 запрещает банку повышать её в дальнейшем.
То есть меняется только индекс. По данным Economedia, с 1 октября 2026 года IRCC составляет 5,57%: первый рост после четырёх квартальных снижений и всё ещё ниже пика 6,06% в 2025 году. Оценки на январь 2027 года говорят о примерно 5,59%. Индекс рассчитывается по данным предыдущего квартала, поэтому реагирует с задержкой примерно в полгода. Полное объяснение – в статье об IRCC и ROBOR.
Как устроена «фиксированная ставка» в Румынии
На румынском рынке распространён смешанный вариант: фиксированная ставка на первый период, затем IRCC плюс маржа. Вот как это выглядит в трёх крупных банках, по их публикациям в октябре 2026 года:
| Банк и продукт | Фиксированный период и ставка | После фиксированного периода | Полностью плавающая |
|---|---|---|---|
| ING, ING Ipotecar | 3 года: 4,79–5,79%. 5 лет: 5,29–6,29% | IRCC + 2,49% (около 8,06%) | IRCC + 1,55% (около 7,12%) |
| BCR, Casa Mea | 3, 5 или 10 лет. На три года: 4,99% для клиентов с зарплатой в банке, 6,19% без неё | IRCC + 2,30% с зарплатой, IRCC + 3,50% без | Не указана на странице продукта |
| Raiffeisen, Casa Ta Verde | 3 года: от 4,70%. 5 лет: от 5,45% | IRCC + 1,90% | Не указана на странице продукта |
Низкие ставки в таблице обычно зависят от перевода зарплаты, страхования жизни или минимального дохода.
Обратите внимание на цифру в третьем столбце: в ING маржа после фиксированного периода почти на процентный пункт выше, чем маржа в полностью плавающем варианте. Это цена спокойствия в первые годы.
Расчёт на 25 лет: где скрыта цена
Допустим, кредит в 1 000 000 леев на 25 лет на условиях ING. Ключевое допущение: IRCC остаётся на уровне 5,57% весь срок.
| Вариант | Платёж в годы 1–5 | Платёж в годы 6–25 | Итого за 25 лет |
|---|---|---|---|
| Полностью плавающая, 7,12% | около 7145 леев | около 7145 леев | около 2 143 000 леев |
| Фиксированная на 5 лет 5,29%, затем 8,06% | около 6016 леев | около 7476 леев | около 2 155 000 леев |
| Фиксированная на 5 лет, затем рефинансирование под 7,12% | около 6016 леев | около 6963 леев | около 2 032 000 леев |
Наш расчёт, для иллюстрации, без страховок и комиссий, с аннуитетными платежами.
Что здесь видно:
Обратите внимание на цифру в третьем столбце: в ING маржа после фиксированного периода почти на процентный пункт выше, чем маржа в полностью плавающем варианте.
- В первые пять лет фиксированная ставка экономит около 1130 леев в месяц, всего около 67 700 леев.
- Затем высокая маржа возвращает большую часть разницы, и через 25 лет оба варианта почти равны.
- Третья строка самая интересная: тот, кто по окончании фиксированного периода переходит на более дешёвый кредит, получает оба преимущества.
Третья строка возможна, потому что в Румынии жилищную ипотеку можно погасить досрочно без штрафа, даже при фиксированной ставке. Подробно – в статье о досрочном погашении и рефинансировании. Обратите внимание: рефинансирование зависит от одобрения банка через пять лет и от расходов на новый кредит. Это возможность, а не обещание.
Когда подходит фиксированная ставка
- Когда ежемесячный платёж близок к Вашему лимиту. По кредиту в леях Регламент BNR 17/2012 ограничивает платежи 40% чистого дохода. Более низкая начальная ставка может стать разницей между одобрением и отказом.
- Когда Вам нужно спокойствие в первые годы. Например, в год переезда, расходов на мебель или пока доход ещё стабилизируется.
- Когда Вы планируете крупное погашение или рефинансирование в конце фиксированного периода и понимаете, что это требует контроля.
Когда подходит плавающая ставка
- Когда Вы планируете держать кредит долго и не хотите заниматься рефинансированием через пять лет.
- Когда у Вас есть запас по доходу. Если IRCC вырастет на процентный пункт, платёж в нашем примере вырастет примерно с 7145 до примерно 7800 леев. Спросите себя, терпимо ли это.
- Когда Вы планируете быстро погасить кредит. Досрочное погашение свободно в обоих вариантах, но при полностью плавающей ставке Вы не платите высокую маржу за годы после фиксированного периода.
И обратный сценарий для обеих сторон: если IRCC существенно снизится, выиграет плавающая. Если резко вырастет в первые годы, Вас защитит фиксированная. Никто, включая меня, не знает, куда он пойдёт.
Что следует помнить израильтянам
В Израиле правила Банка Израиля требуют, чтобы не менее трети ипотеки было с фиксированной ставкой, и существуют варианты, фиксированные на весь срок. В Румынии такого требования нет, а фиксированная ставка на все 25 лет почти не предлагается.
И ещё одно отличие: ипотека в леях подвергает Вас также риску курса лея к шекелю. Это решение отдельное от типа ставки. Мы писали о нём в статье об ипотеке в евро или в леях.
Сравнивая предложения, сравнивайте эффективную годовую ставку (DAE), которую банки обязаны публиковать, и попросите у каждого банка письменно ожидаемый платёж после фиксированного периода. Как рассчитать самостоятельно – в статье о расчёте ежемесячного платежа.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли в Румынии ипотека с фиксированной ставкой на весь срок?
Почти нет. Распространена фиксированная ставка на три, пять или десять лет, а затем плавающая: IRCC плюс маржа, установленная в договоре. Поэтому любое «фиксированное» предложение нужно проверять и по условиям после фиксированного периода.
Что происходит, когда период фиксированной ставки заканчивается?
Кредит автоматически переходит на плавающую ставку по формуле из договора, например IRCC плюс 2,49% в ING. Это время изучить предложения по рефинансированию, поскольку досрочное погашение жилищной ипотеки в Румынии происходит без штрафа.
Может ли банк повысить маржу посреди срока кредита?
Нет. Согласно Чрезвычайному постановлению 52/2016, маржа по кредиту с плавающей ставкой фиксирована на весь срок, и закон запрещает её повышать в течение действия договора. Меняется индекс, IRCC по новым кредитам в леях.
Сколько сейчас составляет IRCC?
С 1 октября 2026 года и до конца года – 5,57%. Оценки на первый квартал 2027 года говорят о примерно 5,59%. Индекс публикует Национальный банк Румынии, и он обновляется ежеквартально.
Что лучше для покупателя из Израиля в 2026 году?
Единого ответа нет. Если платёж близок к лимиту или Вам нужно спокойствие в первые годы, фиксированная ставка на ограниченный срок логична при условии, что Вы спланируете, что делать в его конце. Если у Вас есть запас по доходу и Вы не хотите заниматься рефинансированием, полностью плавающая ставка проще.
Итог
В Румынии вопрос не в том, «фиксированная или плавающая», а в том, «какая маржа после фиксированного периода и что я делаю, когда он заканчивается». Тот, кто смотрит только на ставку первого года, видит половину сделки.
Если Вы получили предложения от румынских банков и хотите правильно их сравнить, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы положим предложения рядом, рассчитаем 25 лет и составим список вопросов для банка.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Чрезвычайное постановление 52/2016, портал румынского законодательства (статьи 16, 38, 41) · Economedia, IRCC с 1 октября 2026 года · ING Bank Romania, ING Ipotecar · BCR, Casa Mea · Raiffeisen Bank, Casa Ta Verde · Регламент BNR 17/2012 · Национальный банк Румынии (BNR) · Банк Израиля.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Ставки и маржи приведены в том виде, в каком их опубликовали банки в октябре 2026 года, и часто меняются. Расчёты приведены только для иллюстрации, исходя из того, что IRCC не меняется. Перед принятием решения рекомендуется получить письменное предложение и проконсультироваться с ипотечным консультантом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
