Depuis le 1er octobre 2026 : 5,57 %, première hausse après quatre baisses, et sous le pic de 6,06 % de 2025. Estimation pour janvier 2027 : environ 5,59 %.
Chez ING, la marge après la période fixe est de IRCC + 2,49 %, contre IRCC + 1,55 % pour la formule entièrement variable.
Sur un million de lei sur 25 ans, un taux fixe de 5,29 % fait économiser environ 1 130 lei par mois pendant les cinq premières années face à un variable de 7,12 %.
Selon l'ordonnance 52/2016, la marge d'un taux variable est fixe pour toute la durée, et l'article 16 interdit de l'augmenter en cours de contrat.
Dans l'exemple d'un million de lei, une hausse d'un point de l'IRCC fait passer la mensualité variable d'environ 7 145 à environ 7 800 lei.
Taux fixe ou variable en Roumanie : la réponse courte
En Roumanie, un « taux fixe » de crédit immobilier n'est presque toujours fixe que pendant les trois, cinq ou dix premières années, puis devient variable : l'indice IRCC plus une marge fixe. En octobre 2026, le taux fixe initial est inférieur au taux variable, mais la marge appliquée après la période fixe est plus élevée. La bonne comparaison ne porte donc pas sur le taux de la première année, mais sur le coût sur toute la durée du prêt, et sur ce que vous ferez le jour où la période fixe prendra fin. Informations à jour en octobre 2026.
« Le fixe, c'est sûr ; le variable, c'est un pari. » C'est ainsi que la plupart des Israéliens voient le crédit immobilier, et à juste titre, car c'est ce qu'on a appris chez soi. En Roumanie, la logique est un peu différente. Quand j'ai montré à des investisseurs le calcul sur 25 ans, la plupart ont été surpris de voir d'où venait le vrai prix.
Comment se construit un taux variable en Roumanie
Un crédit au logement à taux variable en lei se compose de deux éléments : l'indice IRCC, actualisé chaque trimestre, et la marge (marjă) de la banque. Selon l'article 38 de l'ordonnance d'urgence 52/2016, la marge est fixe pour toute la durée du prêt, et l'article 16 interdit à la banque de l'augmenter par la suite.
Autrement dit, seule la partie indicielle bouge. Selon Economedia, depuis le 1er octobre 2026, l'IRCC s'établit à 5,57 %, première hausse après quatre baisses trimestrielles, et reste inférieur au pic de 6,06 % de 2025. Les estimations pour janvier 2027 tablent sur environ 5,59 %. L'indice est calculé sur les données d'un trimestre antérieur : il réagit donc avec un décalage d'environ six mois. L'explication complète se trouve dans notre article sur l'IRCC et le ROBOR.
Comment se construit un « taux fixe » en Roumanie
Sur le marché roumain, la formule la plus courante est mixte : un taux fixe pour une première période, puis l'IRCC plus une marge. Voici ce qu'il en est chez trois grandes banques, d'après leurs publications d'octobre 2026 :
| Banque et produit | Période fixe et taux | Après la période fixe | Entièrement variable |
|---|---|---|---|
| ING, ING Ipotecar | 3 ans : 4,79 %-5,79 %. 5 ans : 5,29 %-6,29 % | IRCC + 2,49 % (environ 8,06 %) | IRCC + 1,55 % (environ 7,12 %) |
| BCR, Casa Mea | 3, 5 ou 10 ans. Sur trois ans : 4,99 % pour les clients domiciliant leur salaire, 6,19 % sans | IRCC + 2,30 % avec salaire domicilié, IRCC + 3,50 % sans | Non publié sur la page du produit |
| Raiffeisen, Casa Ta Verde | 3 ans : à partir de 4,70 %. 5 ans : à partir de 5,45 % | IRCC + 1,90 % | Non publié sur la page du produit |
Les taux les plus bas du tableau sont généralement subordonnés à la domiciliation du salaire, à une assurance vie ou à un revenu minimal.
Regardez le chiffre de la troisième colonne : chez ING, la marge après la période fixe est supérieure de près d'un point de pourcentage à la marge de la formule entièrement variable. C'est le prix de la tranquillité des premières années.
Le calcul sur 25 ans : où se cache le prix
Prenons un prêt de 1 000 000 de lei sur 25 ans, aux conditions d'ING. Hypothèse centrale : l'IRCC reste à 5,57 % pendant toute la durée.
| Formule | Mensualité années 1 à 5 | Mensualité années 6 à 25 | Total sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| Entièrement variable, 7,12 % | environ 7 145 lei | environ 7 145 lei | environ 2 143 000 lei |
| Fixe 5 ans à 5,29 %, puis 8,06 % | environ 6 016 lei | environ 7 476 lei | environ 2 155 000 lei |
| Fixe 5 ans, puis refinancement à 7,12 % | environ 6 016 lei | environ 6 963 lei | environ 2 032 000 lei |
Notre calcul, à titre illustratif, hors assurances et frais, en mensualités constantes.
Ce que l'on constate :
Regardez le chiffre de la troisième colonne : chez ING, la marge après la période fixe est supérieure de près d'un point de pourcentage à la marge de la formule entièrement variable.
- Pendant les cinq premières années, le taux fixe fait économiser environ 1 130 lei par mois, soit environ 67 700 lei au total.
- Ensuite, la marge plus élevée reprend l'essentiel de l'écart, et au bout de 25 ans, les deux formules sont presque équivalentes.
- La troisième ligne est la plus intéressante : celui qui termine la période fixe et passe à un prêt moins cher obtient les deux avantages.
La troisième ligne est possible car en Roumanie, un crédit au logement peut être remboursé par anticipation sans pénalité, même à taux fixe. Nous l'avons détaillé dans notre article sur le remboursement anticipé et le refinancement. Attention : un refinancement dépend de l'accord d'une banque dans cinq ans, et des frais d'un nouveau prêt. C'est une possibilité, pas une promesse.
Quand le taux fixe convient
- Lorsque la mensualité est proche de votre plafond. Pour un prêt en lei, le règlement BNR 17/2012 plafonne les remboursements à 40 % du revenu net. Un taux initial plus bas peut faire la différence entre un accord et un refus.
- Lorsque vous voulez de la tranquillité pendant les premières années. Par exemple l'année d'un déménagement, de dépenses d'ameublement ou de revenus encore en cours de stabilisation.
- Lorsque vous prévoyez un remboursement important ou un refinancement à la fin de la période fixe, en sachant que cela exige un suivi.
Quand le taux variable convient
- Lorsque vous prévoyez de conserver le prêt sur la durée et ne voulez pas vous occuper d'un refinancement dans cinq ans.
- Lorsque vous disposez d'une marge de revenus. Si l'IRCC augmente d'un point de pourcentage, la mensualité de notre exemple passe d'environ 7 145 à environ 7 800 lei. Demandez-vous si c'est supportable.
- Lorsque vous prévoyez de rembourser rapidement. Le remboursement est libre dans les deux formules, mais avec la formule entièrement variable, vous ne payez pas de marge élevée pour les années suivant la période fixe.
Et le scénario inverse, des deux côtés : si l'IRCC baisse sensiblement, le variable sera gagnant. S'il augmente fortement pendant les premières années, le fixe vous protégera. Personne, moi compris, ne sait où il ira.
Ce que les Israéliens doivent retenir
En Israël, les directives de la Banque d'Israël imposent qu'au moins un tiers du crédit immobilier soit à taux fixe, et il existe des formules à taux fixe sur toute la durée. En Roumanie, il n'existe pas d'exigence de ce type, et un taux fixe sur l'ensemble des 25 ans n'est presque jamais proposé.
Autre différence : un crédit en lei vous expose aussi au taux de change du leu face au shekel. C'est une décision distincte du type de taux. Nous l'avons traitée dans notre article sur le crédit en euros ou en lei.
Lorsque vous comparez des offres, comparez le taux annuel effectif global (DAE), que les banques sont tenues de publier, et demandez aussi à chaque banque la mensualité prévue après la période fixe, par écrit. Comment faire le calcul vous-même : voir notre article sur le calcul de la mensualité.
Questions fréquentes
Existe-t-il en Roumanie un crédit immobilier à taux fixe sur toute la durée ?
Presque pas. Le plus courant est un taux fixe sur trois, cinq ou dix ans, suivi d'un taux variable : l'IRCC plus une marge fixée au contrat. Toute offre « fixe » doit donc être examinée aussi au regard des conditions qui suivent la période fixe.
Que se passe-t-il à la fin de la période de taux fixe ?
Le prêt passe automatiquement à un taux variable selon la formule du contrat, par exemple l'IRCC plus 2,49 % chez ING. C'est le moment d'étudier des offres de refinancement, car le remboursement anticipé d'un crédit au logement en Roumanie se fait sans pénalité.
La banque peut-elle augmenter la marge en cours de prêt ?
Non. Selon l'ordonnance d'urgence 52/2016, la marge d'un prêt à taux variable est fixe pour toute la durée, et la loi interdit de l'augmenter en cours de contrat. Ce qui varie, c'est l'indice, l'IRCC pour les nouveaux prêts en lei.
À combien s'établit l'IRCC actuellement ?
Du 1er octobre 2026 à la fin de l'année, 5,57 %. Les estimations pour le premier trimestre 2027 tablent sur environ 5,59 %. L'indice est publié par la Banque nationale de Roumanie et actualisé chaque trimestre.
Que vaut-il mieux pour un acquéreur israélien en 2026 ?
Il n'y a pas de réponse unique. Si la mensualité est proche du plafond ou si vous avez besoin de tranquillité pendant les premières années, un taux fixe sur une période limitée est logique, à condition de planifier ce que vous ferez à son terme. Si vous disposez d'une marge de revenus et ne voulez pas vous occuper d'un refinancement, la formule entièrement variable est plus simple.
En résumé
En Roumanie, la question n'est pas « fixe ou variable », mais « quelle est la marge après la période fixe, et que ferai-je quand elle prendra fin ». Celui qui ne regarde que le taux de la première année ne voit que la moitié de la transaction.
Si vous avez reçu des offres de banques roumaines et souhaitez les comparer correctement, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous mettrons les offres côte à côte, ferons le calcul sur 25 ans et établirons une liste de questions pour la banque.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Ordonnance d'urgence 52/2016, portail de la législation roumaine (articles 16, 38, 41) · Economedia, IRCC au 1er octobre 2026 · ING Bank Romania, ING Ipotecar · BCR, Casa Mea · Raiffeisen Bank, Casa Ta Verde · Règlement BNR 17/2012 · Banque nationale de Roumanie (BNR) · Banque d'Israël.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les taux et les marges sont ceux publiés par les banques en octobre 2026 et changent fréquemment. Les calculs sont purement illustratifs, en supposant que l'IRCC reste inchangé. Avant toute décision, il est recommandé d'obtenir une offre écrite et de consulter un courtier en crédit immobilier.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
