Seit 1. Oktober 2026: 5,57 %, der erste Anstieg nach vier Rückgängen und unter dem Höchststand von 6,06 % im Jahr 2025. Schätzung für Januar 2027: etwa 5,59 %.
Bei ING beträgt die Marge nach der Zinsbindung IRCC + 2,49 %, gegenüber IRCC + 1,55 % beim durchgehend variablen Modell.
Bei einer Million Lei über 25 Jahre spart ein Festzins von 5,29 % in den ersten fünf Jahren etwa 1.130 Lei im Monat gegenüber variablen 7,12 %.
Nach der Verordnung 52/2016 ist die Marge bei variablem Zins für die gesamte Laufzeit fest, und Artikel 16 verbietet eine Erhöhung während des Vertrags.
Im Beispiel mit einer Million Lei erhöht ein Anstieg des IRCC um einen Prozentpunkt die variable Rate von etwa 7.145 auf etwa 7.800 Lei.
Fester oder variabler Zinssatz in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien ist ein „fester Zinssatz“ bei einer Hypothek fast immer nur für die ersten drei, fünf oder zehn Jahre fest und wechselt danach in einen variablen Zinssatz: den IRCC-Index plus eine feste Marge. Im Oktober 2026 liegt der anfängliche Festzins unter dem variablen Zins, aber die Marge nach der Zinsbindung ist höher. Der richtige Vergleich ist daher nicht der Zins im ersten Jahr, sondern die Kosten über die gesamte Laufzeit und was Sie an dem Tag tun, an dem die Zinsbindung endet. Stand Oktober 2026.
„Fest ist sicher, variabel ist eine Wette.“ So denken die meisten Israelis über Hypotheken, und das zu Recht, denn so haben wir es gelernt. In Rumänien ist die Logik etwas anders. Als ich Investoren die 25-Jahres-Rechnung zeigte, waren die meisten überrascht, woher der wahre Preis kommt.
Wie ein variabler Zinssatz in Rumänien aufgebaut ist
Ein Wohnimmobilienkredit in Lei mit variablem Zinssatz besteht aus zwei Teilen: dem IRCC-Index, der vierteljährlich angepasst wird, und der Marge (marjă) der Bank. Nach Artikel 38 der Dringlichkeitsverordnung 52/2016 ist die Marge für die gesamte Kreditlaufzeit fest, und Artikel 16 verbietet der Bank, sie später zu erhöhen.
Was sich bewegt, ist also nur der Index. Laut Economedia liegt der IRCC seit dem 1. Oktober 2026 bei 5,57 %, der erste Anstieg nach vier vierteljährlichen Rückgängen und noch unter dem Höchststand von 6,06 % im Jahr 2025. Die Schätzungen für Januar 2027 liegen bei etwa 5,59 %. Der Index wird aus Daten eines früheren Quartals berechnet und reagiert daher mit etwa einem halben Jahr Verzögerung. Die vollständige Erklärung steht im Artikel über IRCC und ROBOR.
Wie ein „fester Zinssatz“ in Rumänien aufgebaut ist
Auf dem rumänischen Markt ist ein gemischtes Modell üblich: ein fester Zinssatz für eine erste Phase, danach IRCC plus Marge. So sieht das bei drei großen Banken aus, nach ihren Veröffentlichungen im Oktober 2026:
| Bank und Produkt | Zinsbindung und Zinssatz | Nach der Zinsbindung | Durchgehend variabel |
|---|---|---|---|
| ING, ING Ipotecar | 3 Jahre: 4,79 %–5,79 %. 5 Jahre: 5,29 %–6,29 % | IRCC + 2,49 % (etwa 8,06 %) | IRCC + 1,55 % (etwa 7,12 %) |
| BCR, Casa Mea | 3, 5 oder 10 Jahre. Bei drei Jahren: 4,99 % für Kunden mit Gehaltskonto bei der Bank, 6,19 % ohne | IRCC + 2,30 % mit Gehaltskonto, IRCC + 3,50 % ohne | Auf der Produktseite nicht veröffentlicht |
| Raiffeisen, Casa Ta Verde | 3 Jahre: ab 4,70 %. 5 Jahre: ab 5,45 % | IRCC + 1,90 % | Auf der Produktseite nicht veröffentlicht |
Die niedrigen Zinssätze in der Tabelle setzen in der Regel ein Gehaltskonto, eine Lebensversicherung oder ein Mindesteinkommen voraus.
Achten Sie auf die Zahl in der dritten Spalte: Bei ING ist die Marge nach der Zinsbindung fast einen Prozentpunkt höher als die Marge beim durchgehend variablen Modell. Das ist der Preis für die Ruhe in den ersten Jahren.
Die 25-Jahres-Rechnung: wo sich der Preis versteckt
Angenommen, ein Kredit über 1.000.000 Lei für 25 Jahre zu den Bedingungen von ING. Zentrale Annahme: Der IRCC bleibt über die gesamte Laufzeit bei 5,57 %.
| Modell | Rate in den Jahren 1–5 | Rate in den Jahren 6–25 | Summe über 25 Jahre |
|---|---|---|---|
| Durchgehend variabel, 7,12 % | etwa 7.145 Lei | etwa 7.145 Lei | etwa 2.143.000 Lei |
| 5 Jahre fest zu 5,29 %, dann 8,06 % | etwa 6.016 Lei | etwa 7.476 Lei | etwa 2.155.000 Lei |
| 5 Jahre fest, dann Umschuldung zu 7,12 % | etwa 6.016 Lei | etwa 6.963 Lei | etwa 2.032.000 Lei |
Unsere Berechnung, zur Veranschaulichung, ohne Versicherungen und Gebühren, mit gleichbleibenden Raten.
Was man hier sieht:
Achten Sie auf die Zahl in der dritten Spalte: Bei ING ist die Marge nach der Zinsbindung fast einen Prozentpunkt höher als die Marge beim durchgehend variablen Modell.
- In den ersten fünf Jahren spart der Festzins etwa 1.130 Lei im Monat, insgesamt etwa 67.700 Lei.
- Danach holt die höhere Marge den größten Teil der Differenz wieder herein, und nach 25 Jahren liegen beide Modelle fast gleichauf.
- Die dritte Zeile ist die interessante: Wer die Zinsbindung abschließt und in einen günstigeren Kredit wechselt, bekommt beide Vorteile.
Die dritte Zeile ist möglich, weil in Rumänien eine Wohnimmobilienhypothek ohne Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig getilgt werden darf, auch bei festem Zinssatz. Einzelheiten im Artikel über vorzeitige Tilgung und Umschuldung. Beachten Sie: Eine Umschuldung hängt von einer Bankzusage in fünf Jahren und den Kosten eines neuen Kredits ab. Sie ist eine Möglichkeit, kein Versprechen.
Wann ein fester Zinssatz passt
- Wenn die Monatsrate nahe an Ihrer Obergrenze liegt. Bei einem Lei-Kredit begrenzt die BNR-Verordnung 17/2012 die Raten auf 40 % des Nettoeinkommens. Ein niedrigerer Anfangszins kann den Unterschied zwischen Zusage und Absage ausmachen.
- Wenn Sie in den ersten Jahren Ruhe wollen. Etwa in einem Jahr mit Umzug, Möblierungskosten oder einem Einkommen, das sich noch stabilisiert.
- Wenn Sie zum Ende der Zinsbindung eine große Tilgung oder Umschuldung planen und wissen, dass das Aufmerksamkeit erfordert.
Wann ein variabler Zinssatz passt
- Wenn Sie den Kredit langfristig halten wollen und sich in fünf Jahren nicht mit einer Umschuldung beschäftigen möchten.
- Wenn Ihr Einkommen Spielraum hat. Steigt der IRCC um einen Prozentpunkt, steigt die Rate in unserem Beispiel von etwa 7.145 auf etwa 7.800 Lei. Fragen Sie sich, ob das tragbar ist.
- Wenn Sie schnell zurückzahlen wollen. Die Tilgung ist in beiden Modellen frei, aber beim durchgehend variablen Modell zahlen Sie für die Jahre nach der Zinsbindung keine höhere Marge.
Und das Gegenszenario für beide Seiten: Fällt der IRCC deutlich, gewinnt der variable Zins. Steigt er in den ersten Jahren stark, schützt Sie der feste Zins. Niemand, auch ich nicht, weiß, wohin er sich bewegt.
Was Käufer aus Israel bedenken sollten
In Israel verlangen die Vorschriften der Bank of Israel, dass mindestens ein Drittel der Hypothek zu einem festen Zinssatz läuft, und es gibt Festzinsmodelle für die gesamte Laufzeit. In Rumänien gibt es keine solche Vorgabe, und ein Festzins über die gesamten 25 Jahre wird kaum angeboten.
Ein weiterer Unterschied: Eine Hypothek in Lei setzt Sie auch dem Kurs des Leu gegenüber dem Schekel aus. Das ist eine vom Zinsmodell getrennte Entscheidung. Wir haben darüber im Artikel über eine Hypothek in Euro oder Lei geschrieben.
Wenn Sie Angebote vergleichen, vergleichen Sie den effektiven Jahreszins (DAE), den die Banken veröffentlichen müssen, und lassen Sie sich von jeder Bank auch die erwartete Rate nach der Zinsbindung schriftlich geben. Wie Sie selbst rechnen, steht im Artikel zur Berechnung der Monatsrate.
Häufig gestellte Fragen
Gibt es in Rumänien eine Hypothek mit festem Zinssatz für die gesamte Laufzeit?
Kaum. Üblich ist ein fester Zinssatz für drei, fünf oder zehn Jahre und danach ein variabler Zinssatz: IRCC plus eine im Vertrag festgelegte Marge. Jedes „feste“ Angebot sollten Sie daher auch nach den Bedingungen für die Zeit nach der Zinsbindung prüfen.
Was passiert, wenn die Zinsbindung endet?
Der Kredit wechselt automatisch in einen variablen Zinssatz nach der Formel im Vertrag, zum Beispiel IRCC plus 2,49 % bei ING. Das ist der Moment, Umschuldungsangebote zu prüfen, denn die vorzeitige Tilgung einer Wohnimmobilienhypothek ist in Rumänien ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Kann die Bank die Marge während der Laufzeit erhöhen?
Nein. Nach der Dringlichkeitsverordnung 52/2016 ist die Marge bei einem Kredit mit variablem Zinssatz für die gesamte Laufzeit fest, und das Gesetz verbietet eine Erhöhung während des Vertrags. Was sich ändert, ist der Index, bei neuen Lei-Krediten der IRCC.
Wie hoch ist der IRCC derzeit?
Vom 1. Oktober 2026 bis Jahresende 5,57 %. Die Schätzungen für das erste Quartal 2027 liegen bei etwa 5,59 %. Der Index wird von der Rumänischen Nationalbank veröffentlicht und vierteljährlich angepasst.
Was ist 2026 für einen Käufer aus Israel besser?
Eine einzige Antwort gibt es nicht. Liegt die Rate nahe an der Obergrenze oder brauchen Sie in den ersten Jahren Ruhe, ist ein Festzins für eine begrenzte Zeit sinnvoll, sofern Sie planen, was Sie an ihrem Ende tun. Haben Sie Spielraum im Einkommen und wollen sich nicht mit einer Umschuldung befassen, ist ein durchgehend variabler Zins einfacher.
Fazit
In Rumänien lautet die Frage nicht „fest oder variabel“, sondern „Wie hoch ist die Marge nach der Zinsbindung, und was tue ich, wenn sie endet?“. Wer nur auf den Zins im ersten Jahr schaut, sieht das halbe Geschäft.
Wenn Sie Angebote rumänischer Banken erhalten haben und sie richtig vergleichen möchten, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir legen die Angebote nebeneinander, rechnen 25 Jahre durch und erstellen eine Fragenliste für die Bank.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Dringlichkeitsverordnung 52/2016, Rumänisches Gesetzesportal (Artikel 16, 38, 41) · Economedia, IRCC ab 1. Oktober 2026 · ING Bank Romania, ING Ipotecar · BCR, Casa Mea · Raiffeisen Bank, Casa Ta Verde · BNR-Verordnung 17/2012 · Rumänische Nationalbank (BNR) · Bank of Israel.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Zinssätze und Margen entsprechen den Veröffentlichungen der Banken im Oktober 2026 und ändern sich häufig. Die Berechnungen dienen nur der Veranschaulichung und unterstellen einen unveränderten IRCC. Holen Sie vor einer Entscheidung ein schriftliches Angebot ein und ziehen Sie einen Hypothekenberater hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
