De la 1 octombrie 2026: 5,57%, prima creștere după patru scăderi și sub vârful de 6,06% din 2025. Estimarea pentru ianuarie 2027: circa 5,59%.
La ING, marja după perioada fixă este IRCC + 2,49%, față de IRCC + 1,55% în varianta variabilă completă.
La un milion de lei pe 25 de ani, o dobândă fixă de 5,29% economisește circa 1.130 de lei pe lună în primii cinci ani, față de o variabilă de 7,12%.
Potrivit OUG 52/2016, marja la dobânda variabilă este fixă pe toată durata, iar articolul 16 interzice majorarea ei pe parcursul contractului.
În exemplul de un milion de lei, o creștere de un punct procentual a IRCC ridică rata variabilă de la circa 7.145 la circa 7.800 de lei.
Dobândă fixă sau variabilă în România: răspunsul scurt
În România, „dobânda fixă” la un credit ipotecar este aproape întotdeauna fixă doar în primii trei, cinci sau zece ani, apoi trece la variabilă: indicele IRCC plus o marjă fixă. În octombrie 2026, dobânda fixă inițială este mai mică decât cea variabilă, dar marja de după perioada fixă este mai mare. De aceea comparația corectă nu este dobânda din primul an, ci costul pe toată durata creditului și ce veți face în ziua în care perioada fixă se încheie. Valabil în octombrie 2026.
„Fixă înseamnă sigur, variabilă înseamnă pariu.” Așa gândesc majoritatea israelienilor despre creditul ipotecar și pe bună dreptate, pentru că asta am învățat acasă. În România logica este puțin diferită. Când le-am arătat investitorilor calculul pe 25 de ani, majoritatea au fost surprinși de unde vine prețul real.
Cum e construită dobânda variabilă în România
Un credit pentru locuință cu dobândă variabilă în lei are două componente: indicele IRCC, care se actualizează trimestrial, și marja băncii. Potrivit articolului 38 din OUG 52/2016, marja este fixă pe toată durata creditului, iar articolul 16 interzice băncii să o majoreze ulterior.
Cu alte cuvinte, partea care se mișcă este doar indicele. Potrivit Economedia, de la 1 octombrie 2026 IRCC este de 5,57%, prima creștere după patru scăderi trimestriale și încă sub vârful de 6,06% din 2025. Estimările pentru ianuarie 2027 vorbesc de circa 5,59%. Indicele se calculează pe datele unui trimestru anterior, așa că reacționează cu o întârziere de circa jumătate de an. Explicația completă, în articolul despre IRCC și ROBOR.
Cum e construită „dobânda fixă” în România
Pe piața românească este frecventă varianta mixtă: dobândă fixă pentru o primă perioadă, apoi IRCC plus o marjă. Iată cum arată la trei bănci mari, după ce au publicat în octombrie 2026:
| Bancă și produs | Perioada fixă și dobânda | După perioada fixă | Variabilă completă |
|---|---|---|---|
| ING, ING Ipotecar | 3 ani: 4,79%–5,79%. 5 ani: 5,29%–6,29% | IRCC + 2,49% (circa 8,06%) | IRCC + 1,55% (circa 7,12%) |
| BCR, Casa Mea | 3, 5 sau 10 ani. La trei ani: 4,99% pentru clienții cu salariul la bancă, 6,19% fără | IRCC + 2,30% cu salariu, IRCC + 3,50% fără | Nepublicat pe pagina produsului |
| Raiffeisen, Casa Ta Verde | 3 ani: de la 4,70%. 5 ani: de la 5,45% | IRCC + 1,90% | Nepublicat pe pagina produsului |
Dobânzile mici din tabel sunt de regulă condiționate de virarea salariului, de asigurarea de viață sau de un venit minim.
Atenție la cifra din a treia coloană: la ING, marja de după perioada fixă este mai mare cu aproape un punct procentual decât marja din varianta variabilă completă. Acesta este prețul liniștii din primii ani.
Calculul pe 25 de ani: unde se ascunde prețul
Să presupunem un credit de 1.000.000 de lei pe 25 de ani, în condițiile ING. Ipoteza principală: IRCC rămâne la 5,57% pe toată durata.
| Variantă | Rata în anii 1–5 | Rata în anii 6–25 | Total pe 25 de ani |
|---|---|---|---|
| Variabilă completă, 7,12% | circa 7.145 de lei | circa 7.145 de lei | circa 2.143.000 de lei |
| Fixă 5 ani 5,29%, apoi 8,06% | circa 6.016 lei | circa 7.476 de lei | circa 2.155.000 de lei |
| Fixă 5 ani, apoi refinanțare la 7,12% | circa 6.016 lei | circa 6.963 de lei | circa 2.032.000 de lei |
Calculul nostru, ilustrativ, înainte de asigurări și comisioane, în rate egale.
Ce se vede aici:
Atenție la cifra din a treia coloană: la ING, marja de după perioada fixă este mai mare cu aproape un punct procentual decât marja din varianta variabilă completă.
- În primii cinci ani, dobânda fixă economisește circa 1.130 de lei pe lună, circa 67.700 de lei în total.
- După aceea, marja mai mare recuperează cea mai mare parte a diferenței, iar la finalul celor 25 de ani cele două variante sunt aproape egale.
- Al treilea rând este cel interesant: cine încheie perioada fixă și trece la un credit mai ieftin primește ambele avantaje.
Al treilea rând este posibil pentru că în România creditul pentru locuință se poate rambursa anticipat fără penalități, chiar și la dobândă fixă. Am detaliat în articolul despre rambursarea anticipată și refinanțare. Atenție: refinanțarea depinde de aprobarea unei bănci peste cinci ani și de costurile unui credit nou. Este o posibilitate, nu o promisiune.
Când se potrivește dobânda fixă
- Când rata lunară este aproape de plafonul dumneavoastră. La un credit în lei, Regulamentul BNR nr. 17/2012 limitează ratele la 40% din venitul net. O dobândă inițială mai mică poate face diferența dintre aprobare și refuz.
- Când vreți liniște în primii ani. De exemplu, în anul mutării, al cheltuielilor cu mobila sau când venitul încă se stabilizează.
- Când plănuiți o rambursare mare sau o refinanțare la finalul perioadei fixe și înțelegeți că asta cere urmărire.
Când se potrivește dobânda variabilă
- Când plănuiți să păstrați creditul pe termen lung și nu vreți să vă ocupați de refinanțare peste cinci ani.
- Când aveți rezervă în venit. Dacă IRCC crește cu un punct procentual, rata din exemplul nostru urcă de la circa 7.145 la circa 7.800 de lei. Întrebați-vă dacă este suportabil.
- Când plănuiți să rambursați repede. Rambursarea este liberă în ambele variante, dar la variabila completă nu plătiți o marjă mare pentru anii de după perioada fixă.
Și scenariul opus pentru ambele părți: dacă IRCC scade semnificativ, variabila câștigă. Dacă urcă brusc în primii ani, fixa vă protejează. Nimeni, inclusiv eu, nu știe încotro va merge.
Ce trebuie să rețină israelienii
În Israel, directivele Băncii Israelului cer ca cel puțin o treime din creditul ipotecar să fie cu dobândă fixă și există variante fixe pe toată durata. În România nu există o astfel de cerință, iar dobânda fixă pe toți cei 25 de ani aproape că nu se oferă.
Și încă o diferență: un credit în lei vă expune și la cursul leului față de șekel. Este o decizie separată de tipul dobânzii. Am scris despre ea în articolul despre creditul în euro sau în lei.
Când comparați oferte, comparați dobânda anuală efectivă (DAE), pe care băncile sunt obligate să o publice, și cereți fiecărei bănci și rata estimată după perioada fixă, în scris. Cum calculați singuri, în articolul despre calculul ratei lunare.
Întrebări frecvente
Există în România credit ipotecar cu dobândă fixă pe toată durata?
Aproape deloc. Frecventă este dobânda fixă pentru trei, cinci sau zece ani, apoi dobânda variabilă: IRCC plus o marjă stabilită în contract. De aceea orice ofertă „fixă” trebuie verificată și după condițiile de după perioada fixă.
Ce se întâmplă când se încheie perioada cu dobândă fixă?
Creditul trece automat la dobânda variabilă după formula din contract, de exemplu IRCC plus 2,49% la ING. Este momentul să analizați oferte de refinanțare, pentru că rambursarea anticipată a unui credit pentru locuință în România se face fără penalități.
Poate banca să majoreze marja în timpul creditului?
Nu. Potrivit OUG 52/2016, marja la creditul cu dobândă variabilă este fixă pe toată durata, iar legea interzice majorarea ei pe parcursul contractului. Ce se schimbă este indicele, IRCC la creditele noi în lei.
Cât este IRCC acum?
De la 1 octombrie 2026 până la sfârșitul anului, 5,57%. Estimările pentru primul trimestru din 2027 vorbesc de circa 5,59%. Indicele este publicat de Banca Națională a României și se actualizează trimestrial.
Ce este mai bine pentru un cumpărător israelian în 2026?
Nu există un singur răspuns. Dacă rata este aproape de plafon sau aveți nevoie de liniște în primii ani, o dobândă fixă pe o perioadă limitată are sens, cu condiția să planificați ce faceți la finalul ei. Dacă aveți rezervă în venit și nu vreți să vă ocupați de refinanțare, variabila completă este mai simplă.
Concluzia
În România, întrebarea nu este „fixă sau variabilă”, ci „care este marja după perioada fixă și ce fac când aceasta se încheie”. Cine se uită doar la dobânda din primul an vede jumătate din tranzacție.
Dacă ați primit oferte de la bănci românești și vreți să le comparați corect, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Punem ofertele una lângă alta, calculăm pe 25 de ani și construim o listă de întrebări pentru bancă.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: OUG 52/2016, Portalul legislativ (articolele 16, 38, 41) · Economedia, IRCC de la 1 octombrie 2026 · ING Bank Romania, ING Ipotecar · BCR, Casa Mea · Raiffeisen Bank, Casa Ta Verde · Regulamentul BNR nr. 17/2012 · Banca Națională a României (BNR) · Banca Israelului.
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Dobânzile și marjele sunt cele publicate de bănci în octombrie 2026 și se schimbă des. Calculele sunt doar ilustrative, presupunând că IRCC nu se schimbă. Înainte de a decide, este recomandat să obțineți o ofertă scrisă și să consultați un broker de credite.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
