1 Ekim 2026'dan itibaren: %5,57; dört düşüşten sonraki ilk artış ve 2025'teki %6,06'lık zirvenin altında. Ocak 2027 tahmini: yaklaşık %5,59.
ING'de sabit dönemden sonraki marj IRCC + %2,49'dur; tamamen değişken seçenekte ise IRCC + %1,55.
25 yıllık bir milyon leylik krediyle, sabit %5,29, ilk beş yılda değişken %7,12'ye kıyasla ayda yaklaşık 1.130 ley tasarruf sağlar.
52/2016 sayılı Kararname uyarınca değişken faizdeki marj tüm vade boyunca sabittir ve 16. madde sözleşme sırasında artırılmasını yasaklar.
Bir milyon leylik örnekte IRCC'nin bir puan artması, değişken taksiti yaklaşık 7.145 leyden yaklaşık 7.800 leye çıkarır.
Romanya'da sabit mi değişken faiz mi: kısa yanıt
Romanya'da bir konut kredisindeki "sabit faiz" hemen her zaman yalnızca ilk üç, beş veya on yıl için sabittir, sonra değişkene geçer: IRCC endeksi artı sabit bir marj. Ekim 2026'da başlangıçtaki sabit faiz değişken faizden düşüktür, ancak sabit dönemden sonraki marj daha yüksektir. Bu yüzden doğru karşılaştırma ilk yılın faizi değil, kredinin tamamındaki maliyet ve sabit dönemin bittiği gün ne yapacağınızdır. Ekim 2026 itibarıyla günceldir.
"Sabit güvenlidir, değişken kumardır." İsrailliler konut kredisini çoğunlukla böyle düşünür ve haklı olarak, çünkü evde öğrendiğimiz buydu. Romanya'da mantık biraz farklı. Yatırımcılara 25 yıllık hesabı gösterdiğimde, çoğu gerçek maliyetin nereden geldiğine şaşırdı.
Romanya'da değişken faiz nasıl işler
Ley cinsinden değişken faizli bir konut kredisinin iki parçası vardır: her çeyrek güncellenen IRCC endeksi ve bankanın marjı (marjă). 52/2016 sayılı Acil Durum Kararnamesi'nin 38. maddesi uyarınca marj kredinin tüm vadesi boyunca sabittir ve 16. madde bankanın sonradan artırmasını yasaklar.
Başka bir deyişle yalnızca endeks hareket eder. Economedia'ya göre 1 Ekim 2026'dan itibaren IRCC %5,57'dir; bu, dört çeyreklik düşüşten sonraki ilk artıştır ve 2025'teki %6,06'lık zirvenin hâlâ altındadır. Ocak 2027 tahminleri yaklaşık %5,59'a işaret ediyor. Endeks daha önceki bir çeyreğin verilerinden hesaplanır, bu nedenle yaklaşık altı aylık bir gecikmeyle tepki verir. Tam açıklama IRCC ve ROBOR makalesinde.
Romanya'da "sabit faiz" nasıl işler
Romanya piyasasında yaygın yapı karma bir seçenektir: ilk dönem için sabit faiz, sonra IRCC artı bir marj. Üç büyük bankanın Ekim 2026'da yayımladıklarına göre görünüm şöyle:
| Banka ve ürün | Sabit dönem ve faiz | Sabit dönemden sonra | Tamamen değişken |
|---|---|---|---|
| ING, ING Ipotecar | 3 yıl: %4,79-%5,79. 5 yıl: %5,29-%6,29 | IRCC + %2,49 (yaklaşık %8,06) | IRCC + %1,55 (yaklaşık %7,12) |
| BCR, Casa Mea | 3, 5 veya 10 yıl. Üç yıl için: maaşı bankada olan müşteriler için %4,99, olmayanlar için %6,19 | Maaşlı IRCC + %2,30, maaşsız IRCC + %3,50 | Ürün sayfasında yayımlanmamış |
| Raiffeisen, Casa Ta Verde | 3 yıl: %4,70'ten. 5 yıl: %5,45'ten | IRCC + %1,90 | Ürün sayfasında yayımlanmamış |
Tablodaki düşük faizler genellikle maaşınızı taşımanıza, hayat sigortasına veya asgari gelire bağlıdır.
Üçüncü sütundaki rakama dikkat edin: ING'de sabit dönemden sonraki marj, tamamen değişken seçenekteki marjdan neredeyse bir puan yüksektir. İlk yıllardaki gönül rahatlığının bedeli budur.
25 yıllık hesap: fiyatın saklandığı yer
ING koşullarında 25 yıl vadeli 1.000.000 leylik bir kredi varsayın. Temel varsayım: IRCC boyunca %5,57'de kalır.
| Seçenek | 1-5. yıllarda taksit | 6-25. yıllarda taksit | 25 yılda toplam |
|---|---|---|---|
| Tamamen değişken, %7,12 | yaklaşık 7.145 ley | yaklaşık 7.145 ley | yaklaşık 2.143.000 ley |
| 5 yıl sabit %5,29, sonra %8,06 | yaklaşık 6.016 ley | yaklaşık 7.476 ley | yaklaşık 2.155.000 ley |
| 5 yıl sabit, sonra %7,12'den yeniden finansman | yaklaşık 6.016 ley | yaklaşık 6.963 ley | yaklaşık 2.032.000 ley |
Bize ait hesaptır, temsilidir; sigorta ve masraflar öncesidir, eşit taksitlidir.
Burada gördükleriniz:
Üçüncü sütundaki rakama dikkat edin: ING'de sabit dönemden sonraki marj, tamamen değişken seçenekteki marjdan neredeyse bir puan yüksektir.
- İlk beş yılda sabit faiz ayda yaklaşık 1.130 ley, toplamda yaklaşık 67.700 ley tasarruf sağlar.
- Bundan sonra daha yüksek marj farkın çoğunu geri alır ve 25 yıl sonunda iki seçenek neredeyse eşit olur.
- Üçüncü satır ilginç olanıdır: sabit dönemi tamamlayıp daha ucuz bir krediye geçen kişi her iki avantajı da elde eder.
Üçüncü satır mümkündür, çünkü Romanya'da konut kredisini sabit faizde bile cezasız olarak erken ödeyebilirsiniz. Bunu erken ödeme ve yeniden finansman makalesinde ortaya koyduk. Dikkat: yeniden finansman, beş yıl sonra bir bankanın onayına ve yeni kredinin masraflarına bağlıdır. Bu bir seçenektir, söz değildir.
Sabit faiz ne zaman size uyar
- Aylık taksit sınırınıza yakın olduğunda. Ley cinsinden kredilerde BNR 17/2012 sayılı Yönetmeliği geri ödemeleri net gelirin %40'ıyla sınırlar. Daha düşük bir başlangıç faizi, onay ile ret arasındaki fark olabilir.
- İlk yıllarda gönül rahatlığı istediğinizde. Örneğin ev değiştirdiğiniz, mobilya masrafı olan veya geliri henüz oturmamış bir yılda.
- Sabit dönemin sonunda büyük bir ödeme veya yeniden finansman planladığınızda ve bunun takip gerektirdiğini anladığınızda.
Değişken faiz ne zaman size uyar
- Krediyi uzun vadede tutmayı planladığınızda ve beş yıl sonra yeniden finansmanla uğraşmak istemediğinizde.
- Gelirinizde pay olduğunda. IRCC bir puan artarsa örneğimizde taksit yaklaşık 7.145 leyden yaklaşık 7.800 leye çıkar. Bunun taşınabilir olup olmadığını kendinize sorun.
- Hızlı geri ödemeyi planladığınızda. Geri ödeme her iki seçenekte de ücretsizdir, ancak tamamen değişken seçenekte sabit dönemden sonraki yıllar için yüksek bir marj ödemezsiniz.
Her iki taraf için de ters senaryo: IRCC belirgin biçimde düşerse değişken faiz kazanır. İlk yıllarda sert yükselirse sabit faiz sizi korur. Kimse, ben dahil, nereye gideceğini bilmiyor.
İsrailliler neyi hatırlamalı
İsrail'de İsrail Bankası talimatları konut kredisinin en az üçte birinin sabit faizli olmasını şart koşar ve tüm vade boyunca sabit seçenekler vardır. Romanya'da böyle bir koşul yoktur ve 25 yılın tamamı için sabit faiz neredeyse hiç sunulmaz.
Bir fark daha: ley cinsinden konut kredisi sizi ley-şekel kuruna da maruz bırakır. Bu, faiz türünden ayrı bir karardır. Bunu euro veya ley cinsinden konut kredisi makalesinde yazdık.
Teklifleri karşılaştırırken bankaların yayımlamak zorunda olduğu yıllık maliyet oranını (DAE) karşılaştırın ve her bankadan sabit dönemden sonraki beklenen taksiti de yazılı olarak isteyin. Kendiniz nasıl hesaplayacağınız aylık geri ödeme hesabı makalesinde.
Sık sorulan sorular
Romanya'da tüm vade boyunca sabit bir konut kredisi var mı?
Neredeyse hiç. Yaygın ürün üç, beş veya on yıl sabit bir faizdir; ardından değişken faiz gelir: IRCC artı sözleşmede belirlenen bir marj. Dolayısıyla her "sabit" teklif, sabit dönemden sonra geçerli koşullara karşı da kontrol edilmelidir.
Sabit faiz dönemi bitince ne olur?
Kredi, sözleşmedeki formüle göre otomatik olarak değişken faize geçer; örneğin ING'de IRCC artı %2,49. Yeniden finansman tekliflerine bakmanın zamanı budur, çünkü Romanya'da konut kredisinin erken ödenmesinde ceza yoktur.
Banka kredinin ortasında marjı artırabilir mi?
Hayır. 52/2016 sayılı Acil Durum Kararnamesi uyarınca değişken faizli bir kredide marj tüm vade boyunca sabittir ve yasa sözleşme sırasında artırılmasını yasaklar. Değişen şey endekstir; yeni ley kredilerinde IRCC.
IRCC şu anda nedir?
1 Ekim 2026'dan yıl sonuna kadar %5,57. 2027'nin ilk çeyreği için tahminler yaklaşık %5,59'a işaret ediyor. Endeksi Romanya Ulusal Bankası yayımlar ve her çeyrek günceller.
2026'da İsrail'den bir alıcı için hangisi daha iyi?
Tek bir yanıt yok. Taksit sınıra yakınsa veya ilk yıllarda gönül rahatlığı istiyorsanız, sınırlı bir süre için sabit faiz mantıklıdır; yeter ki sonunda ne yapacağınızı planlayın. Gelirinizde pay varsa ve yeniden finansmanla uğraşmak istemiyorsanız, tamamen değişken olan daha basittir.
Sonuç
Romanya'da soru "sabit mi değişken mi" değil, "sabit dönemden sonraki marj nedir ve dönem bittiğinde ne yapacağım"dır. Yalnızca ilk yılın faizine bakan, anlaşmanın yarısını görür.
Romanya bankalarından teklif aldıysanız ve bunları doğru biçimde karşılaştırmak istiyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Teklifleri yan yana koyacağız, 25 yılı hesaplayacağız ve banka için bir soru listesi hazırlayacağız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: 52/2016 sayılı Acil Durum Kararnamesi, Romanya mevzuat portalı (md. 16, 38, 41) · Economedia, 1 Ekim 2026'dan itibaren IRCC · ING Bank Romania, ING Ipotecar · BCR, Casa Mea · Raiffeisen Bank, Casa Ta Verde · BNR 17/2012 sayılı Yönetmeliği · Romanya Ulusal Bankası (BNR) · İsrail Bankası.
Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Faizler ve marjlar bankaların Ekim 2026'da yayımladığı gibidir ve sık değişir. Hesaplar yalnızca temsilidir ve IRCC'nin değişmediği varsayılmıştır. Karar vermeden önce yazılı bir teklif alın ve bir konut kredisi danışmanına başvurun.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
