Der Projektentwickler zahlte auf einen Vorvertrag an und sollte den Rest aufbringen. Nach zwei Verlängerungen behielten die Verkäufer die Anzahlung ein.
Der Plan: Wohnungen im Vorverkauf verkaufen und Finanzierung beschaffen. Tatsächlich wurden 2 von mehr als 30 Wohnungen verkauft, dann versiegte die Nachfrage.
Nach dem 7. Oktober sagte einer ab, der andere machte Schwierigkeiten. Der Investor wollte nicht auch die Fertigstellung des Baus finanzieren.
Ilans Regel: nicht unterschreiben, bevor mindestens 50 % der Finanzierung für die erste Phase gesichert sind, aus verschiedenen Quellen.
Eine konservative Wirtschaftlichkeitsprüfung fragt auch, woher das Geld kommt und was passiert, wenn der Vorverkauf stockt oder ein Geldgeber abspringt.
Die Folge in Kürze
Ein Projektentwickler unterzeichnete einen Vorvertrag über den Kauf eines Gebäudes, das sich im Bau befand, in einer europäischen Hauptstadt. Er zahlte eine Anzahlung von 10.000 € und verpflichtete sich, den Rest innerhalb von sechs Monaten aufzubringen. Der Plan war, Wohnungen im Vorverkauf zu verkaufen und eine Finanzierung zu beschaffen. Die Verkäufe stockten, die beiden Finanzierungsgeber, mit denen er verhandelte, zogen sich zurück, und nach zwei Verlängerungen traten die Verkäufer vom Vertrag zurück und behielten die Anzahlung ein.
Einfach gesagt: Er unterschrieb den Kauf und begann erst danach, das Geld zu suchen.
Dies ist die dritte Folge der Serie „Gescheiterte Deals analysiert“. In jeder Folge nehmen wir ein echtes Geschäft aus der wöchentlichen Kolumne von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, „Zwei internationale Immobiliengeschichten pro Woche“, und fragen: Was ist passiert, in welchem Moment ging es schief, und welche Prüfung hätte es erkannt? Die Namen wurden entfernt, und im Original heißt es nur, das Gebäude liege „in einer europäischen Hauptstadt“.
Was geschah
Aus der Kolumne von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch (2.3.2024), in Kürze:
Wegen eines Erbstreits zwischen den Söhnen eines örtlichen Projektentwicklers wurde beschlossen, ein Gebäude zu verkaufen, das sich im Bau befand. Ilans Mandant, ein israelischer Projektentwickler, unterzeichnete einen Vorvertrag über den Kauf. Er zahlte eine Anzahlung von 10.000 €, und es wurde vereinbart, dass er den Rest innerhalb von sechs Monaten aufbringt.
Gleich nach der Unterzeichnung begann er mit der Vermarktung und verkaufte im Vorverkauf zwei der mehr als 30 Wohnungen des künftigen Gebäudes. Er war optimistisch. Dann, mit Beginn der öffentlichen Debatte in Israel über die Justizreform, versiegte die Nachfrage. Mehrere Monate lang gelang ihm kein Verkauf. Je näher der Termin für den Abschluss des Kaufs rückte, desto größer wurde der Druck, und er begann, mit Banken in dem Land, in dem das Gebäude steht, und mit anderen Finanzierungsgebern zu verhandeln.
Als klar war, dass er den Rest nicht rechtzeitig aufbringen würde, versuchte Ilan ihn zu überzeugen, den Schaden zu begrenzen: die 10.000 € zu verlieren und aus dem Geschäft auszusteigen, weil die Unsicherheit über die Finanzierung zu groß war. Am Ende wurde Ilan beauftragt, eine Verlängerung auszuhandeln. Für zwei zusätzliche Monate zahlte der Mandant weitere 10.000 € auf den Kaufpreis an. Dieses Geld brachte er von einem Investor auf. Als die Verlängerung sich ihrem Ende näherte, und während intensiver Verhandlungen mit zwei Finanzierungsgebern, erklärte sich der Investor bereit, einen weiteren Betrag zuzuschießen, um mehr Zeit zu kaufen.
Dann kam der 7. Oktober. Beide Finanzierungsgeber setzten die Gespräche aus oder brachen sie ab. Einer teilte mit, dass er den Kauf nicht finanzieren werde, der andere begann, Schwierigkeiten zu machen. Man versuchte, den Investor zu überzeugen, den gesamten Kauf zu finanzieren, aber er sagte, „vielleicht zu Recht“, wie Ilan schreibt, dass weiteres Geld nötig sei, um den Bau fertigzustellen, und dass er nicht auch das finanzieren könne. Er befürchtete, dass der Mandant das Projekt nicht würde abschließen können.
In einem Zoom-Gespräch, nach zwei Verlängerungen, teilten die Anwälte der Verkäufer mit, dass die Verkäufer nicht länger warten, dass sie vom Vorvertrag zurücktreten und die Anzahlung einbehalten. Auch das Angebot, ihnen weiteres Geld auf den Kaufpreis zu überweisen, half nicht.
Der Moment, in dem es schiefging
Es ist leicht, dem 7. Oktober oder der Lage in Israel die Schuld zu geben. Aber diese beiden Ereignisse haben das Problem nur sichtbar gemacht. Das Geschäft ging an dem Tag schief, an dem der Vorvertrag unterzeichnet wurde, bevor bekannt war, woher das Geld kommen würde.
Der ganze Plan stützte sich auf drei Dinge, von denen keines gesichert war:
Er unterschrieb den Kauf und begann erst danach, das Geld zu suchen.
- Verkäufe im Vorverkauf, die von der Stimmung der Käufer abhängen.
- Finanzierungsgeber, mit denen die Verhandlungen noch nicht abgeschlossen waren.
- Ein einzelner Investor, der am Ende auch auf das Geld schaute, das für die Fertigstellung des Baus nötig sein würde, und nicht nur auf den Kauf.
Ilan schreibt, dass das kein seltenes Phänomen ist: Ein nicht kleiner Teil der Projektentwickler, mit denen er arbeitet, steigt in ein Geschäft ein, ohne alle Finanzierungsquellen zu kennen und ohne das nötige Eigenkapital.
Welcher Filter das erkannt hätte
In der Kolumne vom 27.7.2024 formulierte Ilan eine Methode der Vorprüfung in drei Stufen. So sieht dieses Geschäft im Vergleich mit jeder von ihnen aus:
| Der Filter | Was geprüft wird | Hätte er hier gegriffen? |
|---|---|---|
| A. Wirtschaftlichkeit | Ein Businessplan mit allen Ausgaben und allen Einnahmen, mit konservativen Annahmen und aus mehreren Quellen | Ja. Das ist der Filter. Ein konservativer Plan hätte auch die Geldquellen für den Kauf und die Fertigstellung des Baus enthalten und gefragt, was passiert, wenn der Vorverkauf stockt |
| B. Planungsrechtliche und physische Prüfung | Zustand der Immobilie, Baurechte und realistische Zeitpläne für Bau und Verkauf | Teilweise. Ein realistischer Zeitplan für die Verkäufe hätte gezeigt, dass es schwer ist, innerhalb von sechs Monaten genug Wohnungen zu verkaufen |
| C. Rechtliche Prüfung | Die Verträge und der Zustand der Immobilie | Teilweise. Ein Optionsvertrag statt eines Vorvertrags mit Anzahlung hätte den Schaden begrenzt |
Die drei Lehren, die Ilan am Ende derselben Kolumne aufschrieb:
- Unterschreiben Sie keinen Vertrag, bevor Sie mindestens 50 % der Finanzierung für die erste Projektphase gesichert haben.
- Kombinieren Sie immer mehrere Finanzierungsquellen, und bauen Sie nicht auf einen einzigen Investor, eine einzige finanzierende Bank oder allein auf Ihre eigene Finanzkraft.
- Sie fürchten, eine Gelegenheit zu verpassen? Lernen Sie, mit einem Optionsvertrag zu arbeiten, und prüfen Sie das Risiko und Ihre Möglichkeiten.
Und was das in Rumänien bedeutet
Im Original steht nicht, in welchem Land sich die Geschichte zugetragen hat. Aber in einer anderen Kolumne, zwei Jahre später, erzählte Ilan von einem israelischen Projektentwickler in Bukarest (23.5.2026), der ein Grundstück bar kaufte und erst danach zur Bank ging. Eine rumänische Bank stimmte grundsätzlich einer bestimmten Finanzierungsquote zu, senkte sie mitten in den Verhandlungen erheblich und sagte, das Grundstück werde nicht in die Berechnung einbezogen. Das Projekt wurde umgesetzt, aber mit teurerer Finanzierung.
Als er Ilan fragte, was er anders hätte machen sollen, lautete die Antwort: sich vor dem Grundstückskauf mit der Bank zusammensetzen, mit einem detaillierten Plan, und schriftlich bekommen, was die Bank zu finanzieren bereit ist und zu welchen Bedingungen. „Örtliche Banken im Ausland betrügen niemanden“, schrieb Ilan. „Sie sind nur nicht an das gebunden, was in den Kennenlerngesprächen gesagt wurde.“
In Rumänien gibt es einen weiteren Grund, die Finanzierung vorab zu sichern: Nach Gesetz 169/2026 fließen die Anzahlungen von Off-Plan-Käufern auf ein gesondertes Konto des Bauträgers, das nur für das Projekt bestimmt ist, und werden nach Baufortschritt und mit Zustimmung des Bauüberwachers freigegeben (Art. 422(10)). Ein Bauträger kann also keinen Plan aufstellen, in dem das Geld der Käufer den Baubeginn finanziert.
Und wenn Sie kaufen und nicht selbst entwickeln: Fragen Sie den Bauträger, wie Kauf und Bau finanziert werden und was mit Ihrem Geld geschieht, wenn die Finanzierung nicht kommt. Die vier Schutzmechanismen, die Käufer verlangen sollten, haben wir in unserem Ratgeber erklärt.
Checkliste: bevor Sie einen Kauf unterschreiben, der von einer Finanzierung abhängt
- Stellen Sie Mittelherkunft und Mittelverwendung auf. Wie viel Sie für den Kauf brauchen, wie viel für die Fertigstellung des Baus, und woher jeder Euro kommt.
- Sichern Sie vor der Unterschrift mindestens 50 % der Finanzierung für die erste Phase, wie Ilan empfiehlt.
- Lassen Sie es sich schriftlich geben. Eine mündliche Zusage einer Bank ist ein Ausgangspunkt, keine Genehmigung.
- Bauen Sie nicht auf eine einzige Quelle. Nicht auf einen Investor, nicht auf eine Bank und nicht allein auf Vorverkäufe.
- Spielen Sie ein schlechtes Szenario durch. Was passiert, wenn die Verkäufe ein halbes Jahr stocken? Wenn sich der Finanzierungsgeber zurückzieht?
- Erwägen Sie einen Optionsvertrag. Er gibt Ihnen Zeit, die Finanzierung zu prüfen, ohne sich zum gesamten Kauf zu verpflichten.
- Legen Sie vorab einen Ausstiegspunkt fest. In der Geschichte schlug Ilan vor, auszusteigen und die Anzahlung zu verlieren, als das Risiko klar wurde. Entscheiden Sie im Voraus, wann Sie aufhören.
- Rechnen Sie auch das Geld für die Fertigstellung des Baus ein. Der Investor in der Geschichte zog sich genau wegen dieses Betrags zurück.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einem Vorvertrag und einem Optionsvertrag?
Mit einem Vorvertrag verpflichten Sie sich zum Kauf und zahlen in der Regel eine Anzahlung, die Sie verlieren können, wenn Sie das Geschäft nicht abschließen. Ein Optionsvertrag gibt Ihnen das Recht, innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu kaufen, ohne die Pflicht, das Geschäft abzuschließen. Deshalb empfiehlt Ilan, die Arbeit damit zu lernen, wenn man fürchtet, eine Gelegenheit zu verpassen. Die genauen Bedingungen hängen vom örtlichen Recht und vom Wortlaut des Vertrags ab.
Wie viel Finanzierung sollte vor der Unterschrift gesichert sein?
Ilans Empfehlung in der Kolumne: mindestens 50 % der Finanzierung für die erste Projektphase, aus verschiedenen Quellen. Das ist seine Faustregel, keine gesetzliche Vorgabe.
Eine rumänische Bank hat gesagt, sie finanziert. Reicht das?
Nein. Nach einer Erfahrung, die Ilan aus Bukarest beschrieben hat, ist das, was in einem Kennenlerntermin gesagt wird, ein Ausgangspunkt. Bitten Sie die Bank schriftlich darum, was sie zu finanzieren bereit ist und zu welchen Bedingungen, bevor Sie kaufen.
Kann man in Rumänien den Bau mit dem Geld der Käufer finanzieren?
Nach Gesetz 169/2026 fließen die Anzahlungen der Käufer auf ein gesondertes Projektkonto und werden nach Baufortschritt freigegeben, mit Zustimmung des Bauüberwachers. Deshalb braucht ein Bauträger eigenes Kapital und eine eigene Finanzierung, um mit dem Bau zu beginnen.
Fazit
Dieser Kauf ist nicht an einer schlechten Immobilie gescheitert. Er scheiterte, weil die Verpflichtung unterschrieben wurde, bevor das Geld gesichert war, und das Geld von drei unsicheren Quellen abhing.
Die Prüfung, die es erkannt hätte, ist die wirtschaftliche Prüfung, wenn sie auch die Frage umfasst, woher das Geld kommt und was passiert, wenn es nicht kommt.
Wenn Sie einen Plan für einen Kauf oder ein Projekt in Rumänien aufstellen, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen gemeinsam die Geldquellen durch und das, was vor der Unterschrift gesichert sein muss.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Die Kolumne „Zwei internationale Immobiliengeschichten pro Woche“ von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, 2.3.2024 („Was kommt zuerst, die Finanzierung oder das Projekt?“), 27.7.2024 („Machbarkeitsprüfung Go/No Go“) und 23.5.2026 („Er wusste zu bauen. Er wusste zu verkaufen.“) · Gesetz 169/2026, Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Art. 422 (Monitorul Oficial Nr. 661, 10.8.2026)
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Finanzberatung dar. Die Geschichten beruhen auf der Kolumne von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, identifizierende Details wurden entfernt. Rechtsanwalt Ilan Leibovitch ist Partner von Compass Group Romania und vertritt bei Geschäften des Unternehmens ausschließlich das Unternehmen. Wir empfehlen jedem Käufer, einen unabhängigen Anwalt hinzuzuziehen. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026.
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