Önce finansman mı, önce iş mi? Çok geç öğrenen bir geliştirici

Bölümün özeti

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bir geliştirici, bir Avrupa başkentinde inşaat halindeki bir binayı satın almak için ön anlaşma imzaladı. 10.000 € kapora yatırdı ve bakiyeyi altı ay içinde bulmayı taahhüt etti. Plan, daireleri ön satışta satıp finansman bulmaktı. Satışlar durdu, görüştüğü iki kredi veren geri çekildi ve iki uzatmadan sonra satıcılar anlaşmayı iptal edip kaporayı alıkoydu.

Kısacası: satın almayı imzaladı, parayı ancak ondan sonra aramaya başladı.

Bu, “Başarısız işler” serisinin üçüncü bölümü. Her bölümde, Av. Ilan Leibovitch'in haftalık “Haftada iki uluslararası gayrimenkul hikayesi” köşesinden gerçek bir işi alıp soruyoruz: ne oldu, iş hangi anda yanlış gitti ve hangi kontrol bunu yakalardı. İsimler çıkarılmıştır ve orijinal metin yalnızca binanın “bir Avrupa başkentinde” olduğunu söylüyor.

Ne oldu

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Av. Ilan Leibovitch'in köşesinden (2.3.2024), özetle:

Yerel bir geliştiricinin oğulları arasındaki miras anlaşmazlığı nedeniyle, inşaat halindeki bir binanın satılmasına karar verildi. Ilan'ın müvekkili olan İsrailli bir geliştirici, bunu satın almak için ön anlaşma imzaladı. 10.000 € kapora yatırdı ve bakiyeyi altı ay içinde bulması kararlaştırıldı.

İmzanın hemen ardından pazarlamaya başladı ve gelecekteki binadaki 30'dan fazla daireden ikisini ön satışta sattı. İyimserdi. Sonra İsrail'de yargı reformu üzerine kamuoyu tartışması başlayınca talep kurudu. Birkaç ay boyunca satış yapamadı. Tamamlanma tarihi yaklaştıkça baskı arttı ve binanın bulunduğu ülkedeki bankalarla ve diğer kredi verenlerle görüşmeye başladı.

Bakiyeyi zamanında bulamayacağı anlaşılınca Ilan, onu zararını kesmeye ikna etmeye çalıştı: 10.000 € kaybetmek ve bırakıp gitmek, çünkü fon bulma belirsizliği çok yüksekti. Sonunda Ilan, uzatma pazarlığı yapmak üzere gönderildi. İki ay daha karşılığında müvekkil, fiyata mahsuben 10.000 € daha ödedi. Bu parayı bir yatırımcıdan buldu. Uzatma sona yaklaşırken, iki kredi verenle yoğun görüşmeler sürerken, yatırımcı daha fazla zaman kazanmak için bir tutar daha eklemeyi kabul etti.

Sonra 7 Ekim geldi. Her iki kredi veren de görüşmeleri askıya aldı veya durdurdu. Biri satın almayı finanse etmeyeceğini duyurdu, diğeri zorluk çıkarmaya başladı. Yatırımcıyı tüm satın almayı finanse etmeye ikna etmeye çalıştılar, ancak o, Ilan'ın yazdığı gibi “belki haklı olarak”, inşaatı tamamlamak için daha fazla paraya ihtiyaç duyulacağını ve bunu da finanse edemeyeceğini söyledi. Müvekkilin projeyi tamamlayamayacağından korkuyordu.

İki uzatmadan sonra, bir Zoom görüşmesinde satıcıların avukatları satıcıların daha fazla beklemeyeceğini, ön anlaşmayı iptal ettiklerini ve kaporayı alıkoyduklarını duyurdu. Fiyata mahsuben daha fazla para aktarma teklifi bile işe yaramadı.

İşin yanlış gittiği an

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Suçu 7 Ekim'e veya İsrail'deki duruma yüklemek kolaydır. Ancak bu olaylar yalnızca sorunu ortaya çıkardı. İş, ön anlaşmanın imzalandığı gün yanlış gitti; henüz kimse paranın nereden geleceğini bilmiyordu.

Tüm plan, hiçbiri kapatılmamış üç şeye dayanıyordu:

1. Ön satış satışları, alıcıların ruh haline bağlı.
2. Kredi verenler, görüşmeleri bitmemişti.
3. Bir yatırımcı, ki o da sonunda yalnızca satın almayı değil, binayı bitirmek için gereken parayı da göz önüne aldı.

Ilan, bunun nadir olmadığını yazıyor: birlikte çalıştığı geliştiricilerin hatırı sayılır bir kısmı, tüm finansman kaynaklarını bilmeden ve gereken sermayeye sahip olmadan işe giriyor.

Hangi filtre bunu yakalardı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

27.7.2024 tarihli bir köşede Ilan, üç aşamalı bir ilk eleme yöntemi ortaya koydu. Analizimize göre bu iş, her biri karşısında şöyle görünüyor:

Filtre	Neyi kontrol eder	Bunu yakalar mıydı?
A. Ekonomik fizibilite	Tüm maliyetleri ve tüm gelirleri içeren, muhafazakar varsayımlara dayanan ve birden çok kaynaktan beslenen bir iş planı	Evet. Bu filtre. Muhafazakar bir plan, satın alma ve binanın tamamlanması için para kaynaklarını içerir ve ön satış durursa ne olacağını sorardı
B. İmar ve fiziksel kontrol	Mülkün durumu, yapılaşma hakları ve inşaat ile satış için gerçekçi süreler	Kısmen. Gerçekçi bir satış takvimi, altı ay içinde yeterli sayıda daire satmanın ne kadar zor olduğunu gösterirdi
C. Hukuki kontrol	Sözleşmeler ve mülkün durumu	Kısmen. Kaporalı bir ön anlaşma yerine opsiyon anlaşması zararı sınırlardı

Ilan'ın o köşenin sonunda yazdığı üç ders:

1. Projenin ilk aşaması için finansmanın en az %50'sini güvence altına almadan anlaşma imzalamayın.
2. Her zaman birden çok finansman kaynağını birleştirin; tek bir yatırımcıya, tek bir kredi veren bankaya veya yalnızca kendi mali gücünüze güvenmeyin.
3. Bir fırsatı kaçırmaktan mı korkuyorsunuz? Opsiyon anlaşmasıyla çalışmayı öğrenin ve riski ile kendi gücünüzü tartın.

Romanya'da bunun anlamı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Orijinal metin olayın hangi ülkede geçtiğini söylemiyor. Ancak iki yıl sonraki başka bir köşede Ilan, Bükreş'teki İsrailli bir geliştiricinin hikayesini anlattı (23.5.2026): arsayı nakit aldı ve ancak sonra bankaya gitti. Bir Romanya bankası ilke olarak belirli bir finansman düzeyini kabul etti, sonra görüşmelerin ortasında bunu önemli ölçüde düşürdü ve arsanın hesaba katılmayacağını söyledi. Proje devam etti, ama daha pahalı bir finansmanla.

Geliştirici Ilan'a neyi farklı yapması gerektiğini sorduğunda yanıt şuydu: arsayı almadan önce bankayla ayrıntılı bir planla oturmak ve bankanın neyi, hangi şartlarla finanse etmeye istekli olduğunu yazılı olarak almak. Ilan şöyle yazdı: “Yurt dışındaki yerel bankalar kimseyi kandırmaz. Sadece tanışma toplantılarında söylenenlerle bağlı değiller.”

Romanya'da finansmanı önceden kapatmak için bir neden daha var: Kanun 169/2026 uyarınca projeden alan alıcıların avansları yalnızca projeye ayrılmış, geliştiricinin ayrı bir hesabına yatırılır ve geliştirici bunlardan yalnızca inşaat aşamalarına bağlı üst sınırlar dahilinde, şantiye denetçisinin onay damgasıyla harcama yapabilir: kaba yapı için fiyatın %25'ine kadar, ardından tesisat için %20'sine kadar (md. 422(10)). Ön sözleşme de ancak yapı ruhsatı tapu sicilinde tescil edildikten sonra imzalanabilir (md. 422(7)). Yani geliştirici, alıcıların parası gelmeden önce arsayı, tasarımı ve ruhsatı kendisi finanse etmek zorundadır.

Geliştirici değil de alıcıysanız: geliştiriciye satın almanın ve inşaatın nasıl finanse edildiğini ve finansman gelmezse paranıza ne olacağını sorun. Bir alıcının istemesi gereken dört koruma rehberimizde sıralanıyor.

Kontrol listesi: finansmana bağlı bir satın alma imzalamadan önce

1. Kaynakları ve kullanımları haritalayın. Satın alma için ne kadar, binayı bitirmek için ne kadar ve her euro nereden gelecek.
2. Ilan'ın önerdiği gibi, imzadan önce ilk aşama finansmanının en az %50'sini güvence altına alın.
3. Yazılı olarak alın. Bir bankanın sözlü onayı başlangıç noktasıdır, onay değildir.
4. Tek bir kaynağa güvenmeyin. Tek bir yatırımcıya, tek bir bankaya ve yalnızca ön satış satışlarına değil.
5. Kötü bir senaryo çalıştırın. Satışlar altı ay boyunca durursa ne olur? Kredi veren çekilirse?
6. Opsiyon anlaşmasını değerlendirin. Tüm satın almayı taahhüt etmeden finansmanı sınamak için size zaman tanır.
7. Önceden bir çıkış noktası belirleyin. Hikayede Ilan, risk netleştiğinde kaporayı kaybedip çekilmeyi önerdi. Ne zaman duracağınıza önceden karar verin.
8. Binayı bitirmek için gereken parayı da hesaba katın. Hikayedeki yatırımcı tam da bu tutar yüzünden geri çekildi.

Sık sorulan sorular

Ön anlaşma ile opsiyon anlaşması arasındaki fark nedir?

Ön anlaşmada satın almayı taahhüt edersiniz ve genellikle, tamamlamazsanız kaybedebileceğiniz bir kapora ödersiniz. Opsiyon anlaşması ise tamamlama yükümlülüğü olmadan, belirli bir süre içinde satın alma hakkı verir. Bu yüzden Ilan, bir fırsatı kaçırmaktan korktuğunuzda bununla çalışmayı öğrenmenizi önerir. Kesin şartlar yerel hukuka ve anlaşmanın ifadesine bağlıdır.

İmzadan önce finansmanın ne kadarı güvence altına alınmalı?

Ilan'ın köşedeki önerisi: projenin ilk aşaması için finansmanın en az %50'si, farklı kaynaklardan. Bu onun pratik kuralıdır, yasal bir zorunluluk değildir.

Bir Romanya bankası finanse edeceğini söyledi. Bu yeterli mi?

Hayır. Ilan'ın Bükreş'ten anlattığı bir deneyime göre, tanışma toplantısında söylenenler yalnızca bir başlangıç noktasıdır. Satın almadan önce bankaya neyi, hangi şartlarla finanse etmeye istekli olduğunu yazılı olarak sorun.

Romanya'da inşaat alıcıların parasıyla finanse edilebilir mi?

Kısmen. Kanun 169/2026 uyarınca alıcıların avansları ayrı bir proje hesabına yatırılır ve geliştirici bunlardan yalnızca inşaat aşamalarına bağlı üst sınırlar dahilinde, şantiye denetçisinin onay damgasıyla harcama yapabilir (kaba yapı için fiyatın %25'ine kadar, ardından tesisat için %20'sine kadar). Ön sözleşme ancak yapı ruhsatı tescil edildikten sonra imzalanabilir. Dolayısıyla geliştiricinin arsa, tasarım ve ruhsat için kendi sermayesine ve finansmanına ihtiyacı vardır.

Sonuç

Bu satın alma kötü bir mülk yüzünden başarısız olmadı. Para güvence altına alınmadan taahhüt imzalandığı için ve para üç belirsiz kaynağa bağlı olduğu için başarısız oldu.

Bunu yakalayacak kontrol, paranın nereden geleceğini ve gelmezse ne olacağını da soran ekonomik kontroldür.

Romanya'da bir satın alma veya proje için plan yapıyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Para kaynaklarını ve imzadan önce nelerin hazır olması gerektiğini birlikte gözden geçiririz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Av. Ilan Leibovitch'in “Haftada iki uluslararası gayrimenkul hikayesi” köşesi, 2.3.2024 (“Önce finansman mı, önce geliştirme mi?”), 27.7.2024 (“Go/No Go fizibilite kontrolü”) ve 23.5.2026 (“İnşa etmeyi biliyordu. Satmayı biliyordu.”) · Kanun 169/2026, İmar ve Yapı Kanunu, md. 422 (Monitorul Oficial no. 661, 10.8.2026)

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki veya mali tavsiye değildir. Hikayeler, Av. Ilan Leibovitch'in köşesine dayanır ve kimlik belirleyici ayrıntılar çıkarılmıştır. Av. Ilan Leibovitch, Compass Group Romania'nın ortağıdır ve şirketin işlemlerinde yalnızca şirketi temsil eder. Her alıcının bağımsız bir avukat tutmasını öneririz. Kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla doğrudur.