תשלומים ישירות ליזם ברומניה: מתי הבית באמת שלכם?

תשלומים ישירות ליזם: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

זה תלוי במבנה החוזה, לא בכמה כבר שילמתם. בפריסת תשלומים ליזם (rate la dezvoltator) עם שמירת בעלות, הבעלות עוברת אליכם רק בתשלום האחרון, לפי סעיף 1755 לקוד האזרחי הרומני, אבל הסיכון לנכס עובר אליכם כבר ביום המסירה. בבית שעוד בבנייה, חוק 207/2025 מגביל את המקדמות ומחייב חשבון ייעודי. מה שמגן עליכם הוא חוזה נוטריוני ורישום בספר המקרקעין. נכון לאוקטובר 2026.

״אין צורך בבנק, משלמים לנו ישר, בלי ריבית״. המשפט הזה נשמע מצוין, במיוחד למי שהבנק מתקשה לאשר לו משכנתא. אני לא פוסל את המסלול הזה. אני רק מבקש שתשאלו לפני כל דבר אחר שאלה אחת: ביום שבו שילמתם 80% מהמחיר, של מי הבית?

שלושה מבנים שנקראים ״תשלומים ליזם״

שאלו את היזמים על זה

תחת אותו שם מסתתרים מבנים משפטיים שונים מאוד:

מבנה	מתי עוברת הבעלות	מה מגן עליכם	הסיכון המרכזי
תשלומים בזמן הבנייה, לפי חוזה מקדים	בחוזה המכר הסופי, אחרי סיום הבנייה	חוק 207/2025, חשבון ייעודי, רישום החוזה המקדים בספר המקרקעין	היזם נתקע לפני הסיום
מכר בתשלומים עם שמירת בעלות	בתשלום האחרון	חוזה נוטריוני, רישום בספר המקרקעין, סעיפים 1755–1757 לקוד האזרחי	אתם גרים בבית שעדיין רשום על שם היזם
מכר מיידי עם שעבוד לטובת היזם	ביום החתימה	הבעלות כבר שלכם; ליזם יש שעבוד על היתרה	אי תשלום עלול להוביל למימוש השעבוד

ההבדל בין המבנים הוא לא טכני: הוא קובע מה קורה לכסף שלכם אם משהו משתבש אצל היזם.

בזמן הבנייה: מה חוק 207/2025 מגביל

שאלו את היזמים על זה

חוק 207/2025, שמוכר כ״חוק נורדיס״, נכנס לתוקף ב-11 בדצמבר 2025. לפי סיכום של Europa Liberă, אלה עיקרי הכללים:

• שריון: עד 5% מהמחיר ועד 60 יום, בסנקציה של בטלות מוחלטת. אם העסקה לא יוצאת לפועל באשמת היזם, הכסף חוזר תוך 30 יום.
• מקדמות לפי שלב: עד 25% מהמחיר עד השלמת השלד, ועד 20% נוספים בשלב המערכות.
• חשבון ייעודי: המקדמות מופקדות בחשבון בנק של הפרויקט בלבד, ומשמשות רק לבנייה שלו.
• חוזה מקדים: נחתם רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בספר המקרקעין, אצל נוטריון, והנוטריון חייב לרשום אותו שם.

מכאן נובעת מסקנה חשובה: פריסה ״ליזם״ בזמן הבנייה לא יכולה לעבור את התקרות האלה. יזם שמבקש מכם יותר מזה לפני השלבים שבחוק, זה הדגל האדום הראשון. את הבדיקות המעשיות פירטנו בצ׳קליסט חוק נורדיס, ואת ההגנה על הכסף במאמר על החשבון הייעודי.

אחרי המסירה: פריסה עם שמירת בעלות

שאלו את היזמים על זה

כאן נמצא רוב מה שנקרא ״rate la dezvoltator״: הבית גמור, אתם נכנסים לגור, ומשלמים את היתרה ליזם בתשלומים לאורך כמה שנים. הקוד האזרחי הרומני מסדיר את זה בשלושה סעיפים:

• סעיף 1755: כשהתשלום מובטח בשמירת בעלות, הבעלות עוברת אליכם בתשלום האחרון. אבל הסיכון לנכס, למשל נזק, עובר אליכם כבר במסירה.
• סעיף 1756: אי תשלום של תשלום אחד, שאינו עולה על שמינית מהמחיר, לא מאפשר ליזם לבטל את החוזה, אלא אם הוסכם אחרת. שימו לב לסיפא ״אלא אם הוסכם אחרת״: חוזה יכול לשנות את ההגנה הזו. קראו אותו.
• סעיף 1757: אם החוזה מבוטל בגלל אי תשלום, היזם מחזיר את מה ששילמתם, אבל רשאי לנכות פיצוי הוגן על השימוש בבית. בית משפט יכול להפחית ניכוי מופרז.

בפועל, זה אומר שבמשך כל תקופת הפריסה אתם גרים ומשקיעים בבית שרשום על שם מישהו אחר. אם ליזם יש נושים, בעיות מס או הליך חדלות פירעון, השאלה מה קורה לבית שלכם הופכת למשפטית, ולא תמיד פשוטה.

חמש שאלות שחייבים לשאול לפני שחותמים

שאלו את היזמים על זה

1. מה המבנה המשפטי? בקשו שיכתבו במפורש: חוזה מקדים, מכר עם שמירת בעלות, או מכר מיידי עם שעבוד.
2. האם החוזה נוטריוני ורשום בספר המקרקעין? הרישום (notare) הוא מה שמודיע לכל העולם שיש לכם זכות בנכס, ומגן מפני מכירה כפולה. ראו את הסיפור על הדירה שנמכרה פעמיים.
3. מה רשום היום על הנכס? הוציאו נסח מספר המקרקעין (extras de carte funciară) ובדקו אם יש שעבוד של בנק המימון של היזם, ומה יקרה לו כשתשלמו.
4. מה קורה באיחור בתשלום? ריבית פיגורים, מספר תשלומים עד ביטול, וכמה ינוכה מהכסף שלכם אם החוזה יבוטל.
5. אפשר להקדים תשלום, או להעביר את היתרה למשכנתא בנקאית? אם הבית עדיין על שם היזם, בנק יתקשה לממן אותו. שאלו מראש איך תיראה העברה כזו.

״בלי ריבית״: השאלה על המחיר

הצעות של פריסה ליזם מוצגות לפעמים ״בלי ריבית״. זה יכול להיות נכון, אבל כדאי להשוות את המחיר הכולל למחיר במזומן או במשכנתא. אם יש הפרש, הוא הריבית, רק בשם אחר.

השוואה פשוטה: בקשו מהיזם שני מחירים בכתב, אחד לתשלום מלא ואחד לפריסה. את ההפרש השוו לעלות משכנתא בנקאית על אותו סכום. שאלו גם אם ההפרש הזה חל על כל התקופה או רק על חלק ממנה.

למה ישראלים צריכים להיזהר במיוחד

בישראל, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב יזם לתת בטוחה על הכסף שמשלם רוכש בפרויקט בבנייה, ורוב הקונים מכירים את הערבות הבנקאית. ברומניה ההגנה בזמן הבנייה הגיעה רק בדצמבר 2025, דרך חוק 207/2025, והיא בנויה אחרת: תקרות לפי שלב וחשבון ייעודי, לא ערבות לכל תשלום.

ואחרי המסירה, בפריסה עם שמירת בעלות, אין מקבילה ישראלית מוכרת. לכן חשוב שעורך דין רומני בלתי תלוי, שעובד בשבילכם ולא בשביל היזם, יקרא את החוזה לפני החתימה. מה הוא אמור לבדוק, במאמר על החוזה המקדים ברומניה.

למי פריסה ליזם מתאימה, ולמי לא

יכולה להתאים ל: מי שהבנק לא מממן, למשל בגלל גיל או סוג הכנסה, ומקבל מבנה שבו הבעלות עוברת מוקדם, או חוזה נוטריוני רשום עם הגנות ברורות.

פחות מתאימה ל: מי שמציעים לו לשלם את רוב המחיר כשהבית עדיין רשום על שם היזם, בלי רישום ובלי בטוחה. במקרה כזה, הנוחות של ״בלי בנק״ יקרה מדי.

אני מזכיר את זה פעם אחת: אצלנו בבלוטשט מסלול המימון הוא דרך בנק רומני, עד 70%, בכפוף לאישור הבנק. את השאלות במאמר הזה אני ממליץ לשאול כל יזם, כולל אותנו.

שאלות נפוצות

מתי הבית עובר על שמי כשמשלמים ליזם בתשלומים?

במכר עם שמירת בעלות, לפי סעיף 1755 לקוד האזרחי, בתשלום האחרון. בבית בבנייה, בחוזה המכר הסופי אחרי הסיום. במכר מיידי עם שעבוד לטובת היזם, כבר ביום החתימה. בקשו שהמבנה ייכתב במפורש בחוזה.

מה חוק 207/2025 מגביל בתשלומים ליזם?

בבית בבנייה: שריון עד 5% ועד 60 יום, מקדמות עד 25% עד השלמת השלד ועד 20% נוספים בשלב המערכות, הפקדה בחשבון ייעודי של הפרויקט, וחוזה מקדים נוטריוני שנרשם בספר המקרקעין.

מה קורה אם פספסתי תשלום אחד?

לפי סעיף 1756 לקוד האזרחי, אי תשלום של תשלום אחד שאינו עולה על שמינית מהמחיר לא מאפשר לבטל את החוזה, אלא אם הוסכם אחרת. לכן חשוב לקרוא מה החוזה שלכם קובע על איחורים.

אם החוזה בוטל, אקבל את הכסף בחזרה?

לפי סעיף 1757 לקוד האזרחי, היזם צריך להחזיר את מה ששולם, אבל רשאי לנכות פיצוי הוגן על השימוש בבית, ובית משפט יכול להפחית ניכוי מופרז. הסכום בפועל תלוי בחוזה ובנסיבות.

אפשר לעבור באמצע הפריסה למשכנתא בנקאית?

לפעמים, אבל זה מסובך כשהבית עדיין רשום על שם היזם, כי הבנק צריך לשעבד נכס של הלווה. שאלו את היזם ואת הבנק מראש איך תיראה העברה כזו, וכתבו את התהליך בחוזה.

השורה התחתונה

פריסת תשלומים ליזם יכולה לפתור בעיה אמיתית, אבל השאלה המכרעת היא לא גובה התשלום החודשי. היא מתי הבית נרשם על שמכם, ומה מגן על הכסף שלכם עד אז.

אם קיבלתם הצעה של תשלומים ישירות ליזם, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על המבנה, נזהה את הסעיפים שצריך לבדוק, ונכין רשימה לעורך הדין שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: חוק 207/2025, פורטל החקיקה הרומני · Europa Liberă, ״חוק נורדיס נכנס לתוקף״ · הקוד האזרחי הרומני, סעיפים 1755–1757, Euroavocatura · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · Monitorul Oficial · חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), gov.il.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. תיאור חוק 207/2025 והקוד האזרחי הוא תמצית כללית; הנוסח המחייב הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial. כל חוזה שונה, ולפני חתימה מומלץ להתייעץ עם עורך דין רומני בלתי תלוי.