الدفع مباشرة للمطوّر في رومانيا: متى يصبح البيت لك فعلاً؟

الدفع مباشرة للمطوّر: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

يعتمد ذلك على بنية العقد، لا على المبلغ الذي دفعته حتى الآن. في التقسيط للمطوّر (rate la dezvoltator) مع الاحتفاظ بالملكية، لا تنتقل الملكية إليك إلا مع القسط الأخير، وفق المادة 1755 من القانون المدني الروماني، لكن مخاطر العقار تنتقل إليك منذ يوم التسليم. وفي البيت الذي ما زال قيد البناء، يحدّ القانون 207/2025 الدفعات المقدمة ويشترط حساباً مخصّصاً. وما يحميك هو عقد لدى كاتب العدل وتسجيل في السجل العقاري. المعلومات صحيحة حتى أكتوبر 2026.

«لا حاجة إلى بنك، ادفع لنا مباشرة، بلا فائدة». تبدو هذه الجملة ممتازة، خاصة لمن يجد صعوبة في الحصول على موافقة البنك على رهن. لا أرفض هذا المسار. أطلب فقط أن تطرح قبل أي شيء آخر سؤالاً واحداً: يوم تكون قد دفعت 80% من السعر، لمن يكون البيت؟

ثلاث بنى تُسمّى «الدفع للمطوّر»

اسألوا المطوّرين عن هذا

تحت الاسم نفسه تختبئ بنى قانونية مختلفة جداً:

البنية	متى تنتقل الملكية	ما الذي يحميك	الخطر الرئيسي
دفعات أثناء البناء، وفق عقد مبدئي	في عقد البيع النهائي، بعد انتهاء البناء	القانون 207/2025، والحساب المخصّص، وتسجيل العقد المبدئي في السجل العقاري	أن يتعثر المطوّر قبل الانتهاء
بيع بالتقسيط مع الاحتفاظ بالملكية	مع القسط الأخير	عقد لدى كاتب العدل، وتسجيل في السجل العقاري، والمواد 1755–1757 من القانون المدني	أنك تسكن في بيت ما زال مسجّلاً باسم المطوّر
بيع فوري مع رهن لصالح المطوّر	يوم التوقيع	الملكية لك أصلاً؛ وللمطوّر رهن على الرصيد	عدم الدفع قد يؤدي إلى تنفيذ الرهن

الفرق بين هذه البنى ليس تقنياً: إنه يحدد ما يحدث لمالك إذا ساء شيء لدى المطوّر.

أثناء البناء: ما الذي يحدّه القانون 207/2025

اسألوا المطوّرين عن هذا

دخل القانون 207/2025، المعروف بـ«قانون نورديس»، حيز النفاذ في 11 ديسمبر 2025. ووفق ملخص Europa Liberă، هذه أبرز القواعد:

• الحجز: حتى 5% من السعر ولمدة أقصاها 60 يوماً، تحت طائلة البطلان المطلق. وإذا لم تتم الصفقة بسبب المطوّر، يعود المال خلال 30 يوماً.
• الدفعات المقدمة بحسب المرحلة: حتى 25% من السعر حتى اكتمال الهيكل، وحتى 20% إضافية في مرحلة الأنظمة.
• حساب مخصّص: تُودع الدفعات المقدمة في حساب بنكي خاص بالمشروع فقط، وتُستخدم لبنائه فقط.
• العقد المبدئي: لا يُوقَّع إلا بعد تسجيل رخصة البناء في السجل العقاري، لدى كاتب عدل، ويجب على كاتب العدل تسجيله هناك.

ومن هنا استنتاج مهم: لا يمكن أن يتجاوز التقسيط «للمطوّر» أثناء البناء هذه السقوف. والمطوّر الذي يطلب منك أكثر من ذلك قبل المراحل التي ينصّ عليها القانون، فهذه إشارة الخطر الأولى. وقد فصّلنا الفحوص العملية في قائمة فحص قانون نورديس، وحماية المال في مقال الحساب المخصّص.

بعد التسليم: التقسيط مع الاحتفاظ بالملكية

اسألوا المطوّرين عن هذا

هنا يقع أغلب ما يُسمّى «rate la dezvoltator»: البيت مكتمل، وتنتقل للسكن فيه، وتدفع الباقي للمطوّر بالتقسيط على مدى بضع سنوات. وينظّم القانون المدني الروماني ذلك في ثلاث مواد:

• المادة 1755: حين يكون الدفع مضموناً بالاحتفاظ بالملكية، تنتقل الملكية إليك مع القسط الأخير. لكن مخاطر العقار، كالأضرار مثلاً، تنتقل إليك منذ التسليم.
• المادة 1756: عدم دفع قسط واحد لا يتجاوز ثُمن السعر لا يتيح للمطوّر فسخ العقد، ما لم يُتفق على غير ذلك. انتبه إلى عبارة «ما لم يُتفق على غير ذلك»: فالعقد قد يغيّر هذه الحماية. اقرأه.
• المادة 1757: إذا فُسخ العقد بسبب عدم الدفع، يعيد المطوّر ما دفعته، لكن يحق له خصم تعويض عادل عن استخدام البيت. ويمكن للمحكمة تخفيض الخصم المفرط.

وعملياً، يعني ذلك أنك طوال فترة التقسيط تسكن في بيت وتستثمر فيه بينما هو مسجّل باسم شخص آخر. وإذا كان للمطوّر دائنون، أو مشكلات ضريبية، أو إجراءات إعسار، يصبح سؤال ما يحدث لبيتك سؤالاً قانونياً، وليس بسيطاً دائماً.

خمسة أسئلة يجب طرحها قبل التوقيع

اسألوا المطوّرين عن هذا

1. ما البنية القانونية؟ اطلب أن تُكتب صراحةً: عقد مبدئي، أو بيع مع الاحتفاظ بالملكية، أو بيع فوري مع رهن.
2. هل العقد لدى كاتب العدل ومسجّل في السجل العقاري؟ التسجيل (notare) هو ما يُعلم الجميع بأن لك حقاً في العقار، ويحمي من البيع المزدوج. انظر قصة الشقة التي بيعت مرتين.
3. ما المسجّل اليوم على العقار؟ استخرج مستخرجاً من السجل العقاري (extras de carte funciară) وتحقق إن كان هناك رهن لبنك تمويل المطوّر، وما الذي سيحدث له حين تدفع.
4. ماذا يحدث عند التأخر في الدفع؟ فائدة التأخير، وعدد الأقساط حتى الفسخ، وكم سيُخصم من مالك إذا فُسخ العقد.
5. هل يمكن تعجيل الدفع، أو نقل الرصيد إلى رهن بنكي؟ إذا كان البيت ما زال باسم المطوّر، فسيصعب على البنك تمويله. اسأل مسبقاً كيف سيبدو هذا النقل.

«بلا فائدة»: السؤال عن السعر

تُقدَّم عروض التقسيط للمطوّر أحياناً على أنها «بلا فائدة». قد يكون ذلك صحيحاً، لكن يجدر مقارنة السعر الإجمالي بالسعر نقداً أو بالرهن. فإذا وُجد فرق، فهو الفائدة، باسم آخر فقط.

مقارنة بسيطة: اطلب من المطوّر سعرين كتابةً، أحدهما للدفع الكامل والآخر للتقسيط. وقارن الفرق بتكلفة رهن بنكي على المبلغ نفسه. واسأل أيضاً إن كان هذا الفرق يسري على المدة كلها أم على جزء منها فقط.

لماذا يجب أن يحذر المشترون الإسرائيليون بشكل خاص

في إسرائيل، يُلزم قانون البيع (الشقق) (ضمان استثمارات مشتري الشقق) المطوّر بتقديم ضمان على المال الذي يدفعه المشتري في مشروع قيد البناء، ويعرف أغلب المشترين الكفالة البنكية. أما في رومانيا فلم تصل الحماية أثناء البناء إلا في ديسمبر 2025، عبر القانون 207/2025، وهي مبنية بشكل مختلف: سقوف بحسب المرحلة وحساب مخصّص، لا كفالة لكل دفعة.

وبعد التسليم، في التقسيط مع الاحتفاظ بالملكية، لا يوجد مقابل إسرائيلي معروف. لذلك من المهم أن يقرأ العقدَ قبل التوقيع محامٍ روماني مستقل، يعمل لصالحك لا لصالح المطوّر. وما الذي يُفترض أن يفحصه، في مقال العقد المبدئي في رومانيا.

لمن يناسب التقسيط للمطوّر، ولمن لا يناسب

قد يناسب: من لا يموّله البنك، مثلاً بسبب السن أو نوع الدخل، ويحصل على بنية تنتقل فيها الملكية مبكراً، أو على عقد مسجّل لدى كاتب العدل بحمايات واضحة.

يناسب أقل: من يُعرض عليه دفع معظم السعر بينما البيت ما زال مسجّلاً باسم المطوّر، دون تسجيل ودون ضمان. ففي هذه الحالة تكون راحة «بلا بنك» باهظة الثمن.

أذكر هذا مرة واحدة: في مشروعنا في بالوتيشتي يمرّ مسار التمويل عبر بنك روماني، حتى 70%، رهناً بموافقة البنك. وأوصي بطرح أسئلة هذا المقال على كل مطوّر، ونحن منهم.

أسئلة شائعة

متى ينتقل البيت باسمي حين أدفع للمطوّر بالتقسيط؟

في البيع مع الاحتفاظ بالملكية، وفق المادة 1755 من القانون المدني، مع القسط الأخير. وفي البيت قيد البناء، في عقد البيع النهائي بعد الانتهاء. وفي البيع الفوري مع رهن لصالح المطوّر، يوم التوقيع. اطلب أن تُكتب البنية صراحةً في العقد.

ما الذي يحدّه القانون 207/2025 في الدفعات للمطوّر؟

في البيت قيد البناء: حجز حتى 5% ولمدة أقصاها 60 يوماً، ودفعات مقدمة حتى 25% حتى اكتمال الهيكل وحتى 20% إضافية في مرحلة الأنظمة، وإيداع في حساب مخصّص للمشروع، وعقد مبدئي لدى كاتب العدل يُسجَّل في السجل العقاري.

ماذا يحدث إذا فاتني قسط واحد؟

وفق المادة 1756 من القانون المدني، عدم دفع قسط واحد لا يتجاوز ثُمن السعر لا يتيح فسخ العقد، ما لم يُتفق على غير ذلك. لذلك من المهم أن تقرأ ما ينصّ عليه عقدك بشأن التأخير.

إذا فُسخ العقد، هل أسترد المال؟

وفق المادة 1757 من القانون المدني، يجب على المطوّر إعادة ما دُفع، لكن يحق له خصم تعويض عادل عن استخدام البيت، ويمكن للمحكمة تخفيض الخصم المفرط. والمبلغ الفعلي يعتمد على العقد والظروف.

هل يمكن الانتقال في منتصف التقسيط إلى رهن بنكي؟

أحياناً، لكن الأمر معقّد حين يكون البيت ما زال مسجّلاً باسم المطوّر، لأن البنك يحتاج إلى رهن عقار يملكه المقترض. اسأل المطوّر والبنك مسبقاً كيف سيبدو هذا النقل، واكتب الإجراء في العقد.

الخلاصة

قد يحلّ التقسيط للمطوّر مشكلة حقيقية، لكن السؤال الحاسم ليس مبلغ القسط الشهري. بل متى يُسجَّل البيت باسمك، وما الذي يحمي مالك حتى ذلك الحين.

إذا تلقيت عرضاً بالدفع مباشرة للمطوّر، لدينا أو في أي مكان آخر، فاحجز معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنراجع البنية معاً، ونحدد البنود التي يجب فحصها، ونُعدّ قائمة لمحاميك.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: القانون 207/2025، بوابة التشريعات الرومانية · Europa Liberă، «قانون نورديس دخل حيز النفاذ» · القانون المدني الروماني، المواد 1755–1757، Euroavocatura · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI) · الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا (UNNPR) · Monitorul Oficial · قانون البيع (الشقق) (ضمان استثمارات مشتري الشقق) الإسرائيلي، gov.il (بالعبرية).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. وصف القانون 207/2025 والقانون المدني ملخص عام؛ والنص الملزم هو المنشور في Monitorul Oficial. كل عقد مختلف، وقبل التوقيع يُنصح باستشارة محامٍ روماني مستقل.