Beim Ratenkauf mit Eigentumsvorbehalt geht das Eigentum nach Artikel 1755 des Zivilgesetzbuchs mit der letzten Rate über, die Gefahr für die Immobilie schon bei der Übergabe.
Nach Gesetz 207/2025 ist die Reservierung auf 5 % des Preises und 60 Tage begrenzt, bei Strafe der absoluten Nichtigkeit.
Bis zu 25 % des Preises bis zur Fertigstellung des Rohbaus und bis zu weitere 20 % in der Phase der Haustechnik, auf einem projektgebundenen Konto.
Die Nichtzahlung einer einzigen Rate, die ein Achtel des Preises nicht übersteigt, berechtigt nicht zum Rücktritt, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.
Vorvertrag während der Bauphase, Kauf mit Eigentumsvorbehalt oder sofortiger Kauf mit Hypothek zugunsten des Bauträgers. Jede überträgt das Eigentum zu einem anderen Zeitpunkt.
Ratenzahlung direkt an den Bauträger: die kurze Antwort
Das hängt von der Vertragsstruktur ab, nicht davon, wie viel Sie schon gezahlt haben. Bei einer Ratenzahlung an den Bauträger (rate la dezvoltator) mit Eigentumsvorbehalt geht das Eigentum nach Artikel 1755 des rumänischen Zivilgesetzbuchs erst mit der letzten Rate auf Sie über, die Gefahr für die Immobilie aber bereits am Tag der Übergabe. Bei einem Haus, das noch gebaut wird, begrenzt Gesetz 207/2025 die Anzahlungen und schreibt ein projektgebundenes Konto vor. Was Sie schützt, sind ein notarieller Vertrag und die Eintragung im Grundbuch. Stand Oktober 2026.
„Sie brauchen keine Bank, Sie zahlen direkt an uns, ohne Zinsen.“ Dieser Satz klingt hervorragend, besonders für jemanden, dem die Bank nur schwer eine Hypothek genehmigt. Ich lehne dieses Modell nicht ab. Ich bitte Sie nur, vor allem anderen eine Frage zu stellen: An dem Tag, an dem Sie 80 % des Preises gezahlt haben, wem gehört das Haus?
Drei Strukturen, die „Ratenzahlung an den Bauträger“ heißen
Hinter demselben Namen verbergen sich sehr unterschiedliche rechtliche Strukturen:
| Struktur | Wann das Eigentum übergeht | Was Sie schützt | Das Hauptrisiko |
|---|---|---|---|
| Zahlungen während der Bauphase nach einem Vorvertrag | Mit dem endgültigen Kaufvertrag nach Fertigstellung | Gesetz 207/2025, projektgebundenes Konto, Eintragung des Vorvertrags im Grundbuch | Der Bauträger bleibt vor der Fertigstellung stecken |
| Ratenkauf mit Eigentumsvorbehalt | Mit der letzten Rate | Notarieller Vertrag, Eintragung im Grundbuch, Artikel 1755–1757 des Zivilgesetzbuchs | Sie wohnen in einem Haus, das noch auf den Bauträger eingetragen ist |
| Sofortiger Kauf mit Hypothek zugunsten des Bauträgers | Am Tag der Unterzeichnung | Das Eigentum gehört bereits Ihnen; der Bauträger hat eine Hypothek für den Restbetrag | Zahlungsausfall kann zur Verwertung der Hypothek führen |
Der Unterschied zwischen den Strukturen ist nicht technisch: Er bestimmt, was mit Ihrem Geld geschieht, wenn beim Bauträger etwas schiefgeht.
Während der Bauphase: was Gesetz 207/2025 begrenzt
Gesetz 207/2025, bekannt als „Nordis-Gesetz“, trat am 11. Dezember 2025 in Kraft. Laut einer Zusammenfassung von Europa Liberă sind dies die wichtigsten Regeln:
- Reservierung: bis zu 5 % des Preises und bis zu 60 Tage, bei Strafe der absoluten Nichtigkeit. Kommt das Geschäft durch Verschulden des Bauträgers nicht zustande, wird das Geld innerhalb von 30 Tagen zurückgezahlt.
- Anzahlungen nach Bauphase: bis zu 25 % des Preises bis zur Fertigstellung des Rohbaus und bis zu weitere 20 % in der Phase der Haustechnik.
- Projektgebundenes Konto: Die Anzahlungen werden nur auf ein Bankkonto des Projekts eingezahlt und nur für dessen Bau verwendet.
- Vorvertrag: wird erst unterzeichnet, nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen ist, beim Notar, und der Notar muss ihn dort eintragen.
Daraus folgt eine wichtige Schlussfolgerung: Eine Ratenzahlung „an den Bauträger“ während der Bauphase darf diese Obergrenzen nicht überschreiten. Ein Bauträger, der vor den gesetzlichen Phasen mehr von Ihnen verlangt, liefert das erste Warnsignal. Die praktischen Prüfungen haben wir in der Checkliste zum Nordis-Gesetz aufgeschlüsselt, und den Schutz des Geldes im Artikel über das projektgebundene Konto.
Nach der Übergabe: Ratenzahlung mit Eigentumsvorbehalt
Hier liegt das meiste dessen, was „rate la dezvoltator“ genannt wird: Das Haus ist fertig, Sie ziehen ein und zahlen den Rest über einige Jahre in Raten an den Bauträger. Das rumänische Zivilgesetzbuch regelt dies in drei Artikeln:
- Artikel 1755: Ist die Zahlung durch einen Eigentumsvorbehalt gesichert, geht das Eigentum mit der letzten Rate auf Sie über. Die Gefahr für die Immobilie, etwa ein Schaden, geht aber bereits mit der Übergabe auf Sie über.
- Artikel 1756: Die Nichtzahlung einer einzigen Rate, die ein Achtel des Preises nicht übersteigt, berechtigt den Bauträger nicht zum Rücktritt, sofern nichts anderes vereinbart ist. Achten Sie auf den Nachsatz „sofern nichts anderes vereinbart ist“: Ein Vertrag kann diesen Schutz ändern. Lesen Sie ihn.
- Artikel 1757: Wird der Vertrag wegen Nichtzahlung aufgelöst, zahlt der Bauträger das Gezahlte zurück, darf aber eine angemessene Entschädigung für die Nutzung des Hauses abziehen. Ein Gericht kann einen überhöhten Abzug herabsetzen.
In der Praxis bedeutet das, dass Sie während der gesamten Ratenzeit in einem Haus wohnen und investieren, das auf jemand anderen eingetragen ist. Hat der Bauträger Gläubiger, Steuerprobleme oder ein Insolvenzverfahren, wird die Frage, was mit Ihrem Haus geschieht, zu einer rechtlichen, und nicht immer zu einer einfachen.
Fünf Fragen, die Sie vor der Unterzeichnung stellen müssen
- Wie lautet die rechtliche Struktur? Lassen Sie ausdrücklich festhalten: Vorvertrag, Kauf mit Eigentumsvorbehalt oder sofortiger Kauf mit Hypothek.
- Ist der Vertrag notariell und im Grundbuch eingetragen? Die Eintragung (notare) zeigt aller Welt, dass Sie ein Recht an der Immobilie haben, und schützt vor einem Doppelverkauf. Lesen Sie die Geschichte über die zweimal verkaufte Wohnung.
- Was ist heute auf der Immobilie eingetragen? Holen Sie einen Grundbuchauszug (extras de carte funciară) ein und prüfen Sie, ob eine Hypothek der finanzierenden Bank des Bauträgers besteht und was damit geschieht, wenn Sie zahlen.
- Was passiert bei Zahlungsverzug? Verzugszinsen, die Zahl der Raten bis zum Rücktritt und wie viel von Ihrem Geld abgezogen wird, wenn der Vertrag aufgelöst wird.
- Können Sie vorzeitig zahlen oder den Rest auf eine Bankhypothek umstellen? Ist das Haus noch auf den Bauträger eingetragen, wird eine Bank es schwer finanzieren können. Fragen Sie vorab, wie ein solcher Wechsel aussehen würde.
„Ohne Zinsen“: die Frage nach dem Preis
Ratenangebote von Bauträgern werden manchmal als „zinsfrei“ präsentiert. Das kann stimmen, aber Sie sollten den Gesamtpreis mit dem Preis bei Barzahlung oder mit Hypothek vergleichen. Gibt es eine Differenz, ist sie der Zins, nur unter anderem Namen.
Ein einfacher Vergleich: Lassen Sie sich vom Bauträger zwei Preise schriftlich geben, einen für die volle Zahlung und einen für die Ratenzahlung. Vergleichen Sie die Differenz mit den Kosten einer Bankhypothek über denselben Betrag. Fragen Sie auch, ob die Differenz für die gesamte Laufzeit gilt oder nur für einen Teil davon.
Der Unterschied zwischen den Strukturen ist nicht technisch: Er bestimmt, was mit Ihrem Geld geschieht, wenn beim Bauträger etwas schiefgeht.
Warum Käufer aus Israel besonders vorsichtig sein sollten
In Israel verpflichtet das israelische Verkaufsgesetz (Wohnungen) (Sicherung der Investitionen von Wohnungskäufern) einen Bauträger, das Geld, das ein Käufer in einem Projekt im Bau zahlt, abzusichern, und die meisten Käufer kennen die Bankgarantie. In Rumänien kam der Schutz während der Bauphase erst im Dezember 2025 mit Gesetz 207/2025, und er ist anders aufgebaut: Obergrenzen nach Bauphase und ein projektgebundenes Konto, keine Garantie für jede Zahlung.
Und nach der Übergabe gibt es für die Ratenzahlung mit Eigentumsvorbehalt kein bekanntes israelisches Gegenstück. Deshalb ist es wichtig, dass ein unabhängiger rumänischer Anwalt, der für Sie arbeitet und nicht für den Bauträger, den Vertrag vor der Unterzeichnung liest. Was er prüfen sollte, steht im Artikel über den Vorvertrag in Rumänien.
Für wen eine Ratenzahlung an den Bauträger passt und für wen nicht
Sie kann passen für: alle, die die Bank nicht finanziert, etwa wegen Alter oder Einkommensart, und die eine Struktur erhalten, bei der das Eigentum früh übergeht, oder einen eingetragenen notariellen Vertrag mit klaren Schutzmechanismen.
Weniger passend ist sie für: alle, denen angeboten wird, den Großteil des Preises zu zahlen, während das Haus noch auf den Bauträger eingetragen ist, ohne Eintragung und ohne Sicherheit. In diesem Fall ist die Bequemlichkeit „ohne Bank“ zu teuer.
Ich erwähne es nur einmal: Bei uns in Balotești läuft die Finanzierung über eine rumänische Bank, bis zu 70 %, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank. Die Fragen in diesem Artikel empfehle ich jedem Bauträger zu stellen, auch uns.
Häufig gestellte Fragen
Wann geht das Haus auf meinen Namen über, wenn ich in Raten an den Bauträger zahle?
Beim Kauf mit Eigentumsvorbehalt nach Artikel 1755 des Zivilgesetzbuchs mit der letzten Rate. Bei einem Haus im Bau mit dem endgültigen Kaufvertrag nach Fertigstellung. Beim sofortigen Kauf mit Hypothek zugunsten des Bauträgers bereits am Tag der Unterzeichnung. Lassen Sie die Struktur ausdrücklich im Vertrag festhalten.
Was begrenzt Gesetz 207/2025 bei Zahlungen an den Bauträger?
Bei einem Haus im Bau: Reservierung bis 5 % und bis 60 Tage, Anzahlungen bis 25 % bis zur Fertigstellung des Rohbaus und bis zu weitere 20 % in der Phase der Haustechnik, Einzahlung auf ein projektgebundenes Konto und ein notarieller Vorvertrag, der im Grundbuch eingetragen wird.
Was passiert, wenn ich eine Rate verpasst habe?
Nach Artikel 1756 des Zivilgesetzbuchs berechtigt die Nichtzahlung einer einzigen Rate, die ein Achtel des Preises nicht übersteigt, nicht zum Rücktritt vom Vertrag, sofern nichts anderes vereinbart ist. Lesen Sie daher, was Ihr Vertrag zu Verzögerungen bestimmt.
Bekomme ich mein Geld zurück, wenn der Vertrag aufgelöst wird?
Nach Artikel 1757 des Zivilgesetzbuchs muss der Bauträger das Gezahlte zurückzahlen, darf aber eine angemessene Entschädigung für die Nutzung des Hauses abziehen, und ein Gericht kann einen überhöhten Abzug herabsetzen. Der tatsächliche Betrag hängt vom Vertrag und den Umständen ab.
Kann ich während der Ratenzeit auf eine Bankhypothek wechseln?
Manchmal, aber das ist kompliziert, solange das Haus noch auf den Bauträger eingetragen ist, denn die Bank muss eine Immobilie des Kreditnehmers belasten. Fragen Sie den Bauträger und die Bank vorab, wie ein solcher Wechsel aussehen würde, und halten Sie den Ablauf im Vertrag fest.
Fazit
Eine Ratenzahlung an den Bauträger kann ein echtes Problem lösen, aber die entscheidende Frage ist nicht die Höhe der Monatsrate. Sie lautet, wann das Haus auf Ihren Namen eingetragen wird und was Ihr Geld bis dahin schützt.
Wenn Sie ein Angebot für Ratenzahlungen direkt an den Bauträger erhalten haben, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen gemeinsam die Struktur durch, identifizieren die Klauseln, die geprüft werden müssen, und erstellen eine Liste für Ihren Anwalt.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Gesetz 207/2025, Rumänisches Gesetzesportal · Europa Liberă, „Das Nordis-Gesetz ist in Kraft getreten“ · Rumänisches Zivilgesetzbuch, Artikel 1755–1757, Euroavocatura · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR) · Monitorul Oficial · Israelisches Verkaufsgesetz (Wohnungen) (Sicherung der Investitionen von Wohnungskäufern), gov.il.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Darstellung von Gesetz 207/2025 und des Zivilgesetzbuchs ist eine allgemeine Zusammenfassung; maßgeblich ist der im Monitorul Oficial veröffentlichte Wortlaut. Jeder Vertrag ist anders, und vor der Unterzeichnung sollten Sie einen unabhängigen rumänischen Anwalt hinzuziehen.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
