При продаже в рассрочку с сохранением права собственности, согласно статье 1755 Гражданского кодекса, право переходит с последним платежом, а риск в отношении объекта – уже при передаче.
Согласно Закону 207/2025, бронирование ограничено 5% от цены и 60 днями под страхом абсолютной ничтожности.
До 25% от цены до завершения каркаса и ещё до 20% на этапе инженерных систем, на специальный счёт проекта.
Неуплата одного платежа, не превышающего восьмой части цены, не позволяет расторгнуть договор, если в нём не согласовано иное.
Предварительный договор во время строительства, продажа с сохранением права собственности или немедленная продажа с ипотекой в пользу девелопера. Каждая передаёт право собственности в разное время.
Рассрочка напрямую от девелопера: короткий ответ
Это зависит от структуры договора, а не от того, сколько Вы уже заплатили. При рассрочке от девелопера (rate la dezvoltator) с сохранением права собственности право переходит к Вам только с последним платежом, согласно статье 1755 Гражданского кодекса Румынии, но риск в отношении объекта переходит к Вам уже в день передачи. Для дома, который ещё строится, Закон 207/2025 ограничивает авансы и требует специального счёта. Вас защищают нотариальный договор и регистрация в реестре недвижимости. По состоянию на октябрь 2026 года.
«Банк не нужен, платите нам напрямую, без процентов». Эта фраза звучит отлично, особенно для того, кому банку трудно одобрить ипотеку. Я не отвергаю этот вариант. Я только прошу, прежде всего прочего, задать один вопрос: в тот день, когда Вы заплатили 80% цены, кому принадлежит дом?
Три структуры, которые называют «рассрочкой от девелопера»
Под одним названием скрываются очень разные юридические структуры:
| Структура | Когда переходит право собственности | Что Вас защищает | Главный риск |
|---|---|---|---|
| Платежи во время строительства по предварительному договору | По окончательному договору купли-продажи, после завершения строительства | Закон 207/2025, специальный счёт, регистрация предварительного договора в реестре недвижимости | Девелопер застрянет до завершения |
| Продажа в рассрочку с сохранением права собственности | С последним платежом | Нотариальный договор, регистрация в реестре недвижимости, статьи 1755–1757 Гражданского кодекса | Вы живёте в доме, который всё ещё зарегистрирован на девелопера |
| Немедленная продажа с ипотекой в пользу девелопера | В день подписания | Право собственности уже Ваше; у девелопера залог на остаток | Неуплата может привести к обращению взыскания на залог |
Разница между структурами не техническая: она определяет, что произойдёт с Вашими деньгами, если у девелопера что-то пойдёт не так.
Во время строительства: что ограничивает Закон 207/2025
Закон 207/2025, известный как «закон Nordis», вступил в силу 11 декабря 2025 года. Согласно обзору Europa Liberă, основные правила таковы:
- Бронирование: до 5% от цены и до 60 дней, под страхом абсолютной ничтожности. Если сделка не состоится по вине девелопера, деньги возвращаются в течение 30 дней.
- Авансы по этапам: до 25% от цены до завершения каркаса и ещё до 20% на этапе инженерных систем.
- Специальный счёт: авансы вносятся только на банковский счёт проекта и используются только на его строительство.
- Предварительный договор: подписывается только после регистрации разрешения на строительство в реестре недвижимости, у нотариуса, и нотариус обязан зарегистрировать его там.
Отсюда важный вывод: рассрочка «от девелопера» во время строительства не может превышать эти лимиты. Девелопер, который просит у Вас больше этого раньше предусмотренных законом этапов, – первый тревожный сигнал. Практические проверки мы перечислили в чек-листе по закону Nordis, а защиту денег – в статье о специальном счёте.
После передачи: рассрочка с сохранением права собственности
Здесь находится большая часть того, что называют «rate la dezvoltator»: дом готов, Вы въезжаете и выплачиваете остаток девелоперу частями в течение нескольких лет. Гражданский кодекс Румынии регулирует это в трёх статьях:
- Статья 1755: когда оплата обеспечена сохранением права собственности, право переходит к Вам с последним платежом. Но риск в отношении объекта, например ущерба, переходит к Вам уже при передаче.
- Статья 1756: неуплата одного платежа, не превышающего восьмой части цены, не даёт девелоперу права расторгнуть договор, если не согласовано иное. Обратите внимание на окончание «если не согласовано иное»: договор может изменить эту защиту. Прочитайте его.
- Статья 1757: если договор расторгнут из-за неуплаты, девелопер возвращает уплаченное, но вправе удержать справедливую компенсацию за пользование домом. Суд может уменьшить чрезмерное удержание.
На практике это означает, что весь период рассрочки Вы живёте в доме и вкладываетесь в дом, который зарегистрирован на кого-то другого. Если у девелопера есть кредиторы, налоговые проблемы или процедура несостоятельности, вопрос о том, что будет с Вашим домом, становится юридическим и не всегда простым.
Пять вопросов, которые обязательно задать до подписания
- Какова юридическая структура? Попросите прямо прописать: предварительный договор, продажа с сохранением права собственности или немедленная продажа с ипотекой.
- Нотариальный ли договор и зарегистрирован ли он в реестре недвижимости? Регистрация (notare) сообщает всем, что у Вас есть право на объект, и защищает от двойной продажи. См. историю о квартире, проданной дважды.
- Что сегодня зарегистрировано на объекте? Получите выписку из реестра недвижимости (extras de carte funciară) и проверьте, есть ли ипотека банка, финансирующего девелопера, и что с ней будет, когда Вы заплатите.
- Что происходит при просрочке платежа? Пеня, число платежей до расторжения и сколько удержат из Ваших денег при расторжении договора.
- Можно ли платить досрочно или перевести остаток в банковскую ипотеку? Если дом ещё на девелопере, банку будет трудно его финансировать. Заранее спросите, как будет выглядеть такой переход.
«Без процентов»: вопрос о цене
Предложения рассрочки от девелопера иногда подаются как «без процентов». Это может быть правдой, но стоит сравнить общую цену с ценой при оплате наличными или ипотекой. Если разница есть, это и есть проценты, только под другим названием.
Простое сравнение: попросите у девелопера письменно две цены, одну при полной оплате и одну в рассрочку. Сравните разницу со стоимостью банковской ипотеки на ту же сумму. Спросите также, распространяется ли эта разница на весь срок или только на его часть.
Разница между структурами не техническая: она определяет, что произойдёт с Вашими деньгами, если у девелопера что-то пойдёт не так.
Почему израильтянам нужно быть особенно осторожными
В Израиле Закон о продаже (квартир) (обеспечение инвестиций покупателей квартир) (на иврите) обязывает девелопера предоставить обеспечение денег, которые покупатель платит за строящийся объект, и большинство покупателей знакомы с банковской гарантией. В Румынии защита на этапе строительства появилась только в декабре 2025 года, через Закон 207/2025, и устроена иначе: лимиты по этапам и специальный счёт, а не гарантия на каждый платёж.
А после передачи, при рассрочке с сохранением права собственности, привычного израильского аналога нет. Поэтому важно, чтобы независимый румынский адвокат, работающий на Вас, а не на девелопера, прочитал договор до подписания. Что он должен проверить – в статье о предварительном договоре в Румынии.
Кому подходит рассрочка от девелопера, а кому нет
Может подойти: тому, кого не финансирует банк, например из-за возраста или типа дохода, и кто получает структуру, при которой право собственности переходит рано, или зарегистрированный нотариальный договор с понятными гарантиями.
Меньше подходит: тому, кому предлагают заплатить большую часть цены, пока дом ещё зарегистрирован на девелопера, без регистрации и без обеспечения. В таком случае удобство «без банка» обходится слишком дорого.
Скажу об этом один раз: у нас в Балотешти финансирование идёт через румынский банк, до 70%, при условии одобрения банка. Вопросы из этой статьи я рекомендую задавать любому девелоперу, включая нас.
Часто задаваемые вопросы
Когда дом переходит на моё имя, если я плачу девелоперу в рассрочку?
При продаже с сохранением права собственности, согласно статье 1755 Гражданского кодекса, с последним платежом. В строящемся доме – по окончательному договору купли-продажи после завершения. При немедленной продаже с ипотекой в пользу девелопера – уже в день подписания. Попросите прямо прописать структуру в договоре.
Что ограничивает Закон 207/2025 при платежах девелоперу?
В строящемся доме: бронирование до 5% и до 60 дней, авансы до 25% до завершения каркаса и ещё до 20% на этапе инженерных систем, внесение на специальный счёт проекта и нотариальный предварительный договор, зарегистрированный в реестре недвижимости.
Что будет, если я пропустил один платёж?
Согласно статье 1756 Гражданского кодекса, неуплата одного платежа, не превышающего восьмой части цены, не позволяет расторгнуть договор, если не согласовано иное. Поэтому важно прочитать, что Ваш договор говорит о просрочках.
Если договор расторгнут, получу ли я деньги обратно?
Согласно статье 1757 Гражданского кодекса, девелопер должен вернуть уплаченное, но вправе удержать справедливую компенсацию за пользование домом, а суд может уменьшить чрезмерное удержание. Фактическая сумма зависит от договора и обстоятельств.
Можно ли посреди рассрочки перейти на банковскую ипотеку?
Иногда, но это сложно, когда дом ещё зарегистрирован на девелопера, потому что банку нужно взять в залог объект заёмщика. Заранее спросите девелопера и банк, как будет выглядеть такой переход, и пропишите процесс в договоре.
Итог
Рассрочка от девелопера может решить реальную проблему, но решающий вопрос – не размер ежемесячного платежа. Он в том, когда дом будет зарегистрирован на Ваше имя и что защищает Ваши деньги до этого момента.
Если Вы получили предложение рассрочки напрямую от девелопера, у нас или где-либо ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе разберём структуру, определим пункты, которые нужно проверить, и подготовим список для Вашего адвоката.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Закон 207/2025, портал румынского законодательства · Europa Liberă, «Закон Nordis вступил в силу» · Гражданский кодекс Румынии, статьи 1755–1757, Euroavocatura · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · Monitorul Oficial · Израильский закон о продаже (квартир) (обеспечение инвестиций покупателей квартир), gov.il (на иврите).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Описание Закона 207/2025 и Гражданского кодекса – общее резюме; обязательной является редакция, опубликованная в Monitorul Oficial. Каждый договор индивидуален, и перед подписанием рекомендуется проконсультироваться с независимым румынским адвокатом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
