Dans une vente à tempérament avec réserve de propriété, selon l'article 1755 du Code civil, la propriété est transférée au dernier paiement, et les risques liés au bien dès la livraison.
Selon la loi 207/2025, la réservation est plafonnée à 5 % du prix et à 60 jours, sous peine de nullité absolue.
Jusqu'à 25 % du prix jusqu'à l'achèvement du gros œuvre, et jusqu'à 20 % supplémentaires au stade des réseaux, sur un compte dédié au projet.
Le défaut de paiement d'une seule échéance ne dépassant pas un huitième du prix ne permet pas la résolution, sauf convention contraire dans le contrat.
Contrat préliminaire pendant la construction, vente avec réserve de propriété, ou vente immédiate avec hypothèque au promoteur. Chacune transfère la propriété à un moment différent.
Payer directement le promoteur : la réponse courte
Cela dépend de la structure du contrat, et non de ce que vous avez déjà payé. Dans un paiement échelonné au promoteur (rate la dezvoltator) avec réserve de propriété, la propriété ne vous est transférée qu'au dernier paiement, selon l'article 1755 du Code civil roumain, mais les risques liés au bien vous sont transférés dès le jour de la livraison. Pour un logement encore en construction, la loi 207/2025 plafonne les acomptes et impose un compte dédié. Ce qui vous protège, c'est un contrat notarié et une inscription au livre foncier. Informations à jour en octobre 2026.
« Pas besoin de banque, vous nous payez directement, sans intérêts. » Cette phrase sonne très bien, surtout pour celui à qui la banque a du mal à accorder un crédit. Je n'écarte pas cette formule. Je vous demande seulement de poser, avant toute chose, une question : le jour où vous avez payé 80 % du prix, à qui appartient la maison ?
Trois structures appelées « paiements au promoteur »
Sous un même nom se cachent des structures juridiques très différentes :
| Structure | Quand la propriété est transférée | Ce qui vous protège | Le risque principal |
|---|---|---|---|
| Paiements pendant la construction, selon un contrat préliminaire | À l'acte de vente définitif, après l'achèvement des travaux | Loi 207/2025, compte dédié, inscription du contrat préliminaire au livre foncier | Le promoteur est bloqué avant l'achèvement |
| Vente à tempérament avec réserve de propriété | Au dernier paiement | Contrat notarié, inscription au livre foncier, articles 1755 à 1757 du Code civil | Vous habitez une maison encore inscrite au nom du promoteur |
| Vente immédiate avec hypothèque au profit du promoteur | Le jour de la signature | La propriété est déjà à vous ; le promoteur a une hypothèque sur le solde | Un défaut de paiement peut entraîner la réalisation de l'hypothèque |
La différence entre ces structures n'est pas technique : elle détermine ce qu'il advient de votre argent si quelque chose tourne mal chez le promoteur.
Pendant la construction : ce que plafonne la loi 207/2025
La loi 207/2025, connue sous le nom de « loi Nordis », est entrée en vigueur le 11 décembre 2025. Selon une synthèse d'Europa Liberă, voici les principales règles :
- Réservation : jusqu'à 5 % du prix et 60 jours au plus, sous peine de nullité absolue. Si la transaction n'aboutit pas par la faute du promoteur, l'argent est restitué dans les 30 jours.
- Acomptes par étape : jusqu'à 25 % du prix jusqu'à l'achèvement du gros œuvre, et jusqu'à 20 % supplémentaires au stade des réseaux.
- Compte dédié : les acomptes sont versés uniquement sur un compte bancaire du projet, et ne servent qu'à sa construction.
- Contrat préliminaire : signé seulement après l'inscription du permis de construire au livre foncier, chez un notaire, qui est tenu de l'y inscrire.
Il en découle une conclusion importante : un échelonnement « au promoteur » pendant la construction ne peut pas dépasser ces plafonds. Un promoteur qui vous demande davantage avant les étapes prévues par la loi, c'est le premier signal d'alerte. Les vérifications pratiques sont détaillées dans notre liste de contrôle de la loi Nordis, et la protection de l'argent dans notre article sur le compte dédié.
Après la livraison : l'échelonnement avec réserve de propriété
C'est ici que se trouve l'essentiel de ce que l'on appelle « rate la dezvoltator » : la maison est achevée, vous emménagez, et vous payez le solde au promoteur en plusieurs versements sur quelques années. Le Code civil roumain encadre ce mécanisme en trois articles :
- Article 1755 : lorsque le paiement est garanti par une réserve de propriété, la propriété vous est transférée au dernier paiement. Mais les risques liés au bien, par exemple un dommage, vous sont transférés dès la livraison.
- Article 1756 : le défaut de paiement d'une seule échéance, qui ne dépasse pas un huitième du prix, ne permet pas au promoteur de résoudre le contrat, sauf convention contraire. Notez la fin de la phrase, « sauf convention contraire » : un contrat peut modifier cette protection. Lisez-le.
- Article 1757 : si le contrat est résolu pour défaut de paiement, le promoteur restitue ce que vous avez payé, mais peut retenir une indemnité équitable pour l'usage de la maison. Un tribunal peut réduire une retenue excessive.
En pratique, cela signifie que pendant toute la durée de l'échelonnement, vous habitez et investissez dans une maison inscrite au nom de quelqu'un d'autre. Si le promoteur a des créanciers, des problèmes fiscaux ou une procédure d'insolvabilité, la question de ce qu'il advient de votre maison devient juridique, et pas toujours simple.
Cinq questions à poser impérativement avant de signer
- Quelle est la structure juridique ? Demandez qu'elle soit écrite expressément : contrat préliminaire, vente avec réserve de propriété, ou vente immédiate avec hypothèque.
- Le contrat est-il notarié et inscrit au livre foncier ? L'inscription (notare) est ce qui informe tout le monde que vous avez un droit sur le bien, et vous protège contre une double vente. Voir l'histoire de l'appartement vendu deux fois.
- Qu'est-ce qui est inscrit aujourd'hui sur le bien ? Obtenez un extrait du livre foncier (extras de carte funciară) et vérifiez s'il existe une hypothèque de la banque qui finance le promoteur, et ce qu'elle deviendra lorsque vous paierez.
- Que se passe-t-il en cas de retard de paiement ? Intérêts de retard, nombre d'échéances avant résolution, et montant retenu sur votre argent si le contrat est résolu.
- Peut-on payer par anticipation, ou transférer le solde vers un crédit bancaire ? Si la maison est encore au nom du promoteur, une banque aura du mal à la financer. Demandez à l'avance comment un tel transfert se déroulerait.
« Sans intérêts » : la question du prix
Les offres d'échelonnement au promoteur sont parfois présentées « sans intérêts ». Cela peut être vrai, mais il vaut la peine de comparer le prix total au prix comptant ou financé par un crédit. S'il y a un écart, ce sont des intérêts, simplement sous un autre nom.
Une comparaison simple : demandez au promoteur deux prix par écrit, l'un pour un paiement intégral et l'autre pour un paiement échelonné. Comparez l'écart au coût d'un crédit bancaire sur le même montant. Demandez aussi si cet écart s'applique à toute la durée ou seulement à une partie.
La différence entre ces structures n'est pas technique : elle détermine ce qu'il advient de votre argent si quelque chose tourne mal chez le promoteur.
Pourquoi les Israéliens doivent être particulièrement prudents
En Israël, la loi sur la vente (logements) (garantie des investissements des acquéreurs) oblige le promoteur à fournir une garantie sur l'argent versé par l'acquéreur d'un projet en construction, et la plupart des acheteurs connaissent la garantie bancaire. En Roumanie, la protection pendant la construction n'est arrivée qu'en décembre 2025, avec la loi 207/2025, et elle est construite différemment : des plafonds par étape et un compte dédié, et non une garantie pour chaque paiement.
Et après la livraison, dans un échelonnement avec réserve de propriété, il n'existe pas d'équivalent israélien connu. Il est donc important qu'un avocat roumain indépendant, qui travaille pour vous et non pour le promoteur, lise le contrat avant la signature. Ce qu'il doit vérifier : voir notre article sur le contrat préliminaire en Roumanie.
À qui convient l'échelonnement au promoteur, et à qui non
Il peut convenir à : celui que la banque ne finance pas, par exemple en raison de son âge ou du type de ses revenus, et qui obtient une structure dans laquelle la propriété est transférée tôt, ou un contrat notarié inscrit avec des protections claires.
Il convient moins à : celui à qui l'on propose de payer l'essentiel du prix alors que la maison est encore inscrite au nom du promoteur, sans inscription ni garantie. Dans ce cas, le confort du « sans banque » coûte trop cher.
Je le mentionne une seule fois : chez nous, à Balotești, le financement passe par une banque roumaine, jusqu'à 70 %, sous réserve de l'accord de la banque. Je recommande de poser les questions de cet article à tout promoteur, nous compris.
Questions fréquentes
Quand la maison passe-t-elle à mon nom si je paie le promoteur par échéances ?
Dans une vente avec réserve de propriété, selon l'article 1755 du Code civil, au dernier paiement. Pour un logement en construction, à l'acte de vente définitif après l'achèvement. Dans une vente immédiate avec hypothèque au profit du promoteur, dès le jour de la signature. Demandez que la structure soit écrite expressément dans le contrat.
Que plafonne la loi 207/2025 dans les paiements au promoteur ?
Pour un logement en construction : réservation jusqu'à 5 % et 60 jours au plus, acomptes jusqu'à 25 % jusqu'à l'achèvement du gros œuvre et jusqu'à 20 % supplémentaires au stade des réseaux, versement sur un compte dédié au projet, et contrat préliminaire notarié inscrit au livre foncier.
Que se passe-t-il si j'ai manqué une échéance ?
Selon l'article 1756 du Code civil, le défaut de paiement d'une seule échéance ne dépassant pas un huitième du prix ne permet pas de résoudre le contrat, sauf convention contraire. Il est donc important de lire ce que votre contrat prévoit en cas de retard.
Si le contrat est résolu, récupérerai-je mon argent ?
Selon l'article 1757 du Code civil, le promoteur doit restituer ce qui a été payé, mais peut retenir une indemnité équitable pour l'usage de la maison, et un tribunal peut réduire une retenue excessive. Le montant réel dépend du contrat et des circonstances.
Peut-on passer en cours d'échelonnement à un crédit bancaire ?
Parfois, mais c'est compliqué lorsque la maison est encore inscrite au nom du promoteur, car la banque doit prendre une hypothèque sur un bien de l'emprunteur. Demandez à l'avance au promoteur et à la banque comment un tel transfert se déroulerait, et inscrivez la procédure dans le contrat.
En résumé
L'échelonnement des paiements au promoteur peut résoudre un vrai problème, mais la question décisive n'est pas le montant de la mensualité. C'est de savoir quand la maison sera inscrite à votre nom, et ce qui protège votre argent d'ici là.
Si l'on vous a proposé de payer directement le promoteur, chez nous ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons ensemble en revue la structure, identifierons les clauses à vérifier et préparerons une liste pour votre avocat.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Loi 207/2025, portail de la législation roumaine · Europa Liberă, « La loi Nordis est entrée en vigueur » · Code civil roumain, articles 1755-1757, Euroavocatura · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · Monitorul Oficial · Loi israélienne sur la vente (logements) (garantie des investissements des acquéreurs), gov.il.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. La description de la loi 207/2025 et du Code civil est une synthèse générale ; le texte qui fait foi est celui publié au Monitorul Oficial. Chaque contrat est différent, et avant de signer, il est recommandé de consulter un avocat roumain indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
