La vânzarea în rate cu rezerva proprietății, potrivit articolului 1755 din Codul civil, proprietatea trece la ultima rată, iar riscul asupra bunului încă de la predare.
Potrivit Legii 207/2025, rezervarea este limitată la 5% din preț și la 60 de zile, sub sancțiunea nulității absolute.
Până la 25% din preț până la finalizarea structurii și încă până la 20% în etapa instalațiilor, într-un cont dedicat al proiectului.
Neplata unei singure rate care nu depășește o optime din preț nu permite desființarea contractului, dacă nu s-a convenit altfel.
Antecontract în timpul construcției, vânzare cu rezerva proprietății sau vânzare imediată cu ipotecă pentru dezvoltator. Fiecare transferă proprietatea în alt moment.
Rate direct la dezvoltator: răspunsul scurt
Depinde de structura contractului, nu de cât ați plătit deja. La plata în rate la dezvoltator cu rezerva proprietății, proprietatea trece la dumneavoastră abia la ultima rată, potrivit articolului 1755 din Codul civil, dar riscul asupra bunului trece la dumneavoastră încă din ziua predării. La o casă încă în construcție, Legea 207/2025 limitează avansurile și impune un cont dedicat. Ce vă protejează este contractul în formă autentică și notarea în cartea funciară. Valabil în octombrie 2026.
„Nu e nevoie de bancă, ne plătiți direct, fără dobândă.” Fraza sună excelent, mai ales pentru cei cărora banca le aprobă greu un credit. Nu resping această variantă. Vă rog doar ca, înainte de orice, să puneți o singură întrebare: în ziua în care ați plătit 80% din preț, a cui este casa?
Trei structuri care se numesc „rate la dezvoltator”
Sub același nume se ascund structuri juridice foarte diferite:
| Structură | Când se transferă proprietatea | Ce vă protejează | Riscul principal |
|---|---|---|---|
| Plăți în timpul construcției, pe baza unui antecontract | La contractul de vânzare final, după terminarea construcției | Legea 207/2025, contul dedicat, notarea antecontractului în cartea funciară | Dezvoltatorul se blochează înainte de finalizare |
| Vânzare în rate cu rezerva proprietății | La ultima rată | Contract autentic, notare în cartea funciară, articolele 1755–1757 din Codul civil | Locuiți într-o casă încă înscrisă pe numele dezvoltatorului |
| Vânzare imediată cu ipotecă în favoarea dezvoltatorului | În ziua semnării | Proprietatea este deja a dumneavoastră; dezvoltatorul are ipotecă pentru rest | Neplata poate duce la executarea ipotecii |
Diferența dintre structuri nu este tehnică: ea stabilește ce se întâmplă cu banii dumneavoastră dacă ceva merge prost la dezvoltator.
În timpul construcției: ce limitează Legea 207/2025
Legea 207/2025, cunoscută ca „Legea Nordis”, a intrat în vigoare la 11 decembrie 2025. Potrivit unui rezumat al Europa Liberă, acestea sunt regulile principale:
- Rezervarea: până la 5% din preț și până la 60 de zile, sub sancțiunea nulității absolute. Dacă tranzacția nu se realizează din vina dezvoltatorului, banii se restituie în 30 de zile.
- Avansuri pe etape: până la 25% din preț până la finalizarea structurii și până la încă 20% în etapa instalațiilor.
- Contul dedicat: avansurile se depun doar într-un cont bancar al proiectului și se folosesc numai pentru construcția acestuia.
- Antecontractul: se semnează numai după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară, la notar, iar notarul este obligat să îl noteze acolo.
De aici rezultă o concluzie importantă: plata în rate „la dezvoltator” în timpul construcției nu poate depăși aceste plafoane. Un dezvoltator care vă cere mai mult înaintea etapelor din lege este primul semnal de alarmă. Verificările practice le-am detaliat în lista de verificare pentru Legea Nordis, iar protecția banilor în articolul despre contul dedicat.
După predare: rate cu rezerva proprietății
Aici se află cea mai mare parte din ce se numește „rate la dezvoltator”: casa este gata, vă mutați și plătiți restul dezvoltatorului în rate, pe câțiva ani. Codul civil român reglementează asta în trei articole:
- Articolul 1755: când plata este garantată prin rezerva proprietății, proprietatea trece la dumneavoastră la plata ultimei rate. Dar riscul asupra bunului, de exemplu o pagubă, trece la dumneavoastră încă de la predare.
- Articolul 1756: neplata unei singure rate, care nu depășește o optime din preț, nu îi permite dezvoltatorului să rezolve contractul, dacă nu s-a convenit altfel. Atenție la partea finală, „dacă nu s-a convenit altfel”: un contract poate modifica această protecție. Citiți-l.
- Articolul 1757: dacă contractul este desființat pentru neplată, dezvoltatorul restituie ce ați plătit, dar poate reține o compensație echitabilă pentru folosința casei. Instanța poate reduce o reținere excesivă.
În practică, asta înseamnă că pe toată durata plății în rate locuiți și investiți într-o casă înscrisă pe numele altcuiva. Dacă dezvoltatorul are creditori, probleme fiscale sau o procedură de insolvență, întrebarea ce se întâmplă cu casa dumneavoastră devine juridică și nu întotdeauna simplă.
Cinci întrebări pe care trebuie să le puneți înainte de semnare
- Care este structura juridică? Cereți să fie scrisă explicit: antecontract, vânzare cu rezerva proprietății sau vânzare imediată cu ipotecă.
- Este contractul autentificat la notar și notat în cartea funciară? Notarea este cea care anunță pe toată lumea că aveți un drept asupra proprietății și protejează împotriva vânzării duble. Vedeți povestea apartamentului vândut de două ori.
- Ce este înscris astăzi pe proprietate? Scoateți un extras de carte funciară și verificați dacă există o ipotecă a băncii care finanțează dezvoltatorul și ce se va întâmpla cu ea când veți plăti.
- Ce se întâmplă la întârzierea plății? Dobânda penalizatoare, numărul de rate până la desființare și cât se va reține din banii dumneavoastră dacă contractul este desființat.
- Se poate plăti anticipat sau se poate muta restul într-un credit ipotecar bancar? Dacă locuința este încă pe numele dezvoltatorului, o bancă o va finanța greu. Întrebați din timp cum ar arăta un astfel de transfer.
„Fără dobândă”: întrebarea despre preț
Ofertele de rate la dezvoltator sunt prezentate uneori „fără dobândă”. Poate fi adevărat, dar merită să comparați prețul total cu prețul la plata integrală sau prin credit ipotecar. Dacă există o diferență, ea este dobânda, doar sub alt nume.
O comparație simplă: cereți dezvoltatorului două prețuri în scris, unul pentru plata integrală și unul pentru plata în rate. Diferența comparați-o cu costul unui credit ipotecar bancar pentru aceeași sumă. Întrebați și dacă diferența se aplică pe toată perioada sau doar pe o parte din ea.
Diferența dintre structuri nu este tehnică: ea stabilește ce se întâmplă cu banii dumneavoastră dacă ceva merge prost la dezvoltator.
De ce trebuie israelienii să fie deosebit de atenți
În Israel, legea vânzării de apartamente (garantarea investițiilor cumpărătorilor) (în ebraică) obligă dezvoltatorul să ofere o garanție pentru banii plătiți de cumpărător într-un proiect în construcție, iar majoritatea cumpărătorilor cunosc garanția bancară. În România, protecția în timpul construcției a venit abia în decembrie 2025, prin Legea 207/2025, și este construită altfel: plafoane pe etape și cont dedicat, nu o garanție pentru fiecare plată.
Iar după predare, la rate cu rezerva proprietății, nu există un echivalent israelian cunoscut. De aceea este important ca un avocat român independent, care lucrează pentru dumneavoastră și nu pentru dezvoltator, să citească contractul înainte de semnare. Ce trebuie să verifice, în articolul despre antecontractul în România.
Cui i se potrivesc ratele la dezvoltator și cui nu
Se pot potrivi: celor pe care banca nu îi finanțează, de exemplu din cauza vârstei sau a tipului de venit, și care primesc o structură în care proprietatea trece devreme sau un contract autentic notat, cu protecții clare.
Se potrivesc mai puțin: celor cărora li se propune să plătească cea mai mare parte din preț în timp ce casa este încă înscrisă pe numele dezvoltatorului, fără notare și fără garanție. În acest caz, comoditatea lui „fără bancă” costă prea mult.
O spun o singură dată: la noi, în Balotești, finanțarea se face printr-o bancă din România, până la 70%, sub rezerva aprobării băncii. Întrebările din acest articol vă recomand să le puneți oricărui dezvoltator, inclusiv nouă.
Întrebări frecvente
Când trece casa pe numele meu dacă plătesc dezvoltatorului în rate?
La vânzarea cu rezerva proprietății, potrivit articolului 1755 din Codul civil, la ultima rată. La o casă în construcție, la contractul de vânzare final după terminare. La vânzarea imediată cu ipotecă în favoarea dezvoltatorului, chiar din ziua semnării. Cereți ca structura să fie scrisă explicit în contract.
Ce limitează Legea 207/2025 la plățile către dezvoltator?
La o casă în construcție: rezervare de până la 5% și până la 60 de zile, avansuri de până la 25% până la finalizarea structurii și încă până la 20% în etapa instalațiilor, depunerea într-un cont dedicat al proiectului și antecontract autentic notat în cartea funciară.
Ce se întâmplă dacă am ratat o plată?
Potrivit articolului 1756 din Codul civil, neplata unei singure rate care nu depășește o optime din preț nu permite desființarea contractului, dacă nu s-a convenit altfel. De aceea este important să citiți ce prevede contractul dumneavoastră despre întârzieri.
Dacă contractul este desființat, îmi primesc banii înapoi?
Potrivit articolului 1757 din Codul civil, dezvoltatorul trebuie să restituie ce s-a plătit, dar poate reține o compensație echitabilă pentru folosința casei, iar instanța poate reduce o reținere excesivă. Suma efectivă depinde de contract și de împrejurări.
Pot trece la jumătatea plății în rate la un credit ipotecar bancar?
Uneori, dar este complicat când casa este încă înscrisă pe numele dezvoltatorului, pentru că banca trebuie să ipotecheze un bun al împrumutatului. Întrebați din timp dezvoltatorul și banca cum ar arăta un astfel de transfer și scrieți procesul în contract.
Concluzia
Plata în rate la dezvoltator poate rezolva o problemă reală, dar întrebarea decisivă nu este mărimea ratei lunare. Este când se înscrie casa pe numele dumneavoastră și ce vă protejează banii până atunci.
Dacă ați primit o ofertă de plată în rate direct la dezvoltator, la noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin structură, identificăm clauzele de verificat și pregătim o listă pentru avocatul dumneavoastră.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Legea 207/2025, Portalul legislativ · Europa Liberă, „Legea Nordis a intrat în vigoare” · Codul civil, articolele 1755–1757, Euroavocatura · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR) · Monitorul Oficial · Legea israeliană a vânzării de apartamente (garantarea investițiilor cumpărătorilor), gov.il (în ebraică).
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Descrierea Legii 207/2025 și a Codului civil este un rezumat general; textul obligatoriu este cel publicat în Monitorul Oficial. Fiecare contract este diferit, iar înainte de semnare este recomandat să consultați un avocat român independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
