Romanya'da geliştiriciye doğrudan ödeme: ev gerçekte ne zaman sizin olur?

Geliştiriciye doğrudan ödeme: kısa yanıt

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bu, sözleşmenin yapısına bağlıdır, ne kadar ödediğinize değil. Mülkiyeti saklı tutan, geliştiriciyle yapılan bir taksit planında (rate la dezvoltator) mülkiyet size Romanya Medeni Kanunu'nun madde 1755'i uyarınca yalnızca son ödemeyle geçer, ancak mülke ilişkin risk teslim gününde size geçer. Hâlâ yapım aşamasındaki bir konut için, kuralları 25.8.2026'dan beri Planlama ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) madde 422(6)-(11) bölümünde yer alan 207/2025 sayılı Kanun ("Nordis kanunu") rezervasyon bedeline üst sınır koyar ve avanslar için ayrılmış bir hesap şart koşar; geliştirici bu hesaptan yalnızca inşaat aşamasına göre harcama yapabilir. Sizi koruyan, noter huzurunda bir sözleşme ve tapu siciline kayıttır. Ekim 2026 itibarıyla günceldir.

"Bankaya gerek yok, doğrudan bize ödersiniz, faiz yok." Bu cümle, özellikle bankası konut kredisi onaylamakta zorlanan biri için çok iyi geliyor. Bu yolu dışlamıyorum. Yalnızca her şeyden önce tek bir soru sormanızı rica ediyorum: fiyatın %80'ini ödediğiniz gün, ev kimin?

"Geliştirici ödemesi" denilen üç yapı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Aynı ad, çok farklı hukuki yapıları gizler:

Yapı	Mülkiyet ne zaman geçer	Sizi ne korur	Ana risk
İnşaat sırasında, ön sözleşme kapsamında ödemeler	İnşaat tamamlandıktan sonra nihai satış sözleşmesinde	207/2025 sayılı Kanun, ayrılmış hesap, ön sözleşmenin tapu siciline kaydı	Geliştirici tamamlanmadan takılır
Mülkiyeti saklı tutan taksitli satış	Son ödemeyle	Noter sözleşmesi, tapu siciline kayıt, Medeni Kanun madde 1755-1757	Hâlâ geliştiricinin adına kayıtlı bir evde yaşarsınız
Geliştirici lehine takyidatlı peşin satış	İmza günü	Mülkiyet zaten sizindir; geliştiricinin bakiye için bir takyidatı vardır	Ödememe, takyidatın icrasına yol açabilir

Yapılar arasındaki fark teknik değildir: geliştiricide bir şeyler ters giderse paranıza ne olacağını belirler.

İnşaat sırasında: 207/2025 sayılı Kanun neye üst sınır koyar

Bu konuyu geliştiricilere sorun

"Nordis kanunu" olarak bilinen 207/2025 sayılı Kanun 11 Aralık 2025'te yürürlüğe girdi. Europa Liberă'nın bir özetine göre ana kurallar şunlardır:

• Rezervasyon: fiyatın en fazla %5'i ve en fazla 60 gün, mutlak butlan yaptırımıyla. İşlem yalnızca geliştiricinin kusuruyla gerçekleşmezse para 30 gün içinde iade edilir.
• Aşamalara göre avans ödemeleri: geliştirici fiyatın en fazla %25'ini taşıyıcı yapıya ve yapı tamamlandıktan sonra en fazla %20'sini bina tesisatlarına harcayabilir; her ödeme şantiye denetçisinin onayıyla yapılır.
• Ayrılmış hesap: avans ödemeleri yalnızca bir proje banka hesabına yatırılır ve yalnızca o projenin inşası için kullanılır.
• Ön sözleşme: yalnızca yapı ruhsatı tapu siciline kaydedildikten sonra, noter huzurunda imzalanır ve noter onu orada tescil ettirmek zorundadır.

Bundan önemli bir sonuç çıkar: inşaat sırasındaki bir "geliştirici" ödeme planı kanunla sınırlandırılmamıştır: kanun, geliştiricinin hesaptan harcadığını sınırlar, sizin ödeme takviminizi değil; bu yüzden sözleşmedeki takvimi kontrol edin. %5'ten fazla rezervasyon isteyen veya ayrılmış proje hesabı dışında para isteyen bir geliştirici ilk tehlike işaretidir. Pratik kontrolleri Nordis kanunu kontrol listesinde, paranızın korunmasını ise ayrılmış hesap makalesinde anlattık.

Tesliminden sonra: mülkiyeti saklı tutan taksitler

Bu konuyu geliştiricilere sorun

"Rate la dezvoltator" denilenin çoğu burada yer alır: ev bitmiştir, taşınırsınız ve bakiyeyi geliştiriciye birkaç yıl boyunca taksitle ödersiniz. Romanya Medeni Kanunu bunu üç maddede düzenler:

• Madde 1755: ödeme mülkiyeti saklı tutmayla güvence altına alındığında, mülkiyet son ödemeyle size geçer. Ancak mülke ilişkin risk, örneğin hasar, teslimde size geçer.
• Madde 1756: fiyatın sekizde birini aşmayan tek bir taksidin ödenmemesi, aksi kararlaştırılmadıkça geliştiricinin sözleşmeyi feshetmesine izin vermez. Son sözlere dikkat edin: "aksi kararlaştırılmadıkça": bir sözleşme bu korumayı değiştirebilir. Okuyun.
• Madde 1757: sözleşme ödememe nedeniyle feshedilirse geliştirici ödediklerinizi iade eder, ancak evi kullanmanız için adil bir tazminat kesebilir. Mahkeme aşırı bir kesintiyi indirebilir.

Pratikte bu, taksit süresi boyunca başkasının adına kayıtlı bir evde yaşayıp ona yatırım yaptığınız anlamına gelir. Geliştiricinin alacaklıları, vergi sorunları veya iflas işlemleri varsa, evinize ne olacağı sorusu hukuki bir soruya dönüşür ve her zaman basit değildir.

İmzalamadan önce sormanız gereken beş soru

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1. Hukuki yapı nedir? Açıkça yazılmasını isteyin: ön sözleşme, mülkiyeti saklı tutan bir satış veya takyidatlı bir peşin satış.
2. Sözleşme noter huzurunda mı ve tapu siciline kayıtlı mı? Kayıt (notare), mülk üzerinde bir hakkınız olduğunu herkese bildiren şeydir ve çifte satışa karşı korur. İki kez satılan dairenin hikâyesine bakın.
3. Bugün mülk aleyhine ne kayıtlı? Bir tapu sicili özeti (extras de carte funciară) alın ve geliştiricinin finansman bankasından bir takyidat olup olmadığına ve siz ödediğinizde ona ne olacağına bakın.
4. Bir ödeme gecikirse ne olur? Temerrüt faizi, fesihten önce kaçırılabilecek ödeme sayısı ve sözleşme feshedilirse paranızdan ne kadarının kesileceği.
5. Erken ödeyebilir veya bakiyeyi banka konut kredisine aktarabilir misiniz? Ev hâlâ geliştiricinin adına ise banka onu finanse etmekte zorlanır. Böyle bir devrin nasıl görüneceğini önceden sorun.

"Faizsiz": fiyat sorusu

Geliştirici ödeme planları bazen "faizsiz" olarak sunulur. Bu doğru olabilir, ancak toplam fiyatı peşin fiyatla veya bir konut kredisiyle karşılaştırmaya değer. Bir fark varsa, o farkın adı başka olan faizdir.

Basit bir karşılaştırma: geliştiriciden yazılı olarak iki fiyat isteyin; biri peşin ödeme, diğeri taksit planı için. Farkı, aynı tutar için bir banka konut kredisinin maliyetiyle karşılaştırın. Bu farkın tüm süre boyunca mı yoksa yalnızca bir kısmı için mi geçerli olduğunu da sorun.

İsraillilerin neden özellikle dikkatli olması gerekir

İsrail'de Satış (Daireler) (Daire Alıcılarının Yatırımlarının Güvence Altına Alınması) Kanunu, geliştiricinin inşaat aşamasındaki bir projede alıcının ödediği para için teminat vermesini şart koşar ve alıcıların çoğu banka teminatını bilir. Romanya'da inşaat sırasındaki koruma ancak Aralık 2025'te, 207/2025 sayılı Kanun ile geldi ve farklı kurgulanmıştır: aşamalara göre geliştiricinin harcamasına üst sınırlar ve ayrılmış bir hesap; her ödeme için bir teminat değil.

Tesliminden sonra, mülkiyeti saklı tutan bir taksit planında tanıdık bir İsrail karşılığı yoktur. Bu yüzden sözleşmeyi imzalamadan önce, geliştirici için değil sizin için çalışan bağımsız bir Romanyalı avukatın okuması önemlidir. Nelere bakması gerektiğini Romanya'da ön sözleşme makalesinde bulabilirsiniz.

Geliştirici ödeme planı kime uyar, kime uymaz

Uygun olabilir: bankanın finanse etmediği, örneğin yaş veya gelir türü nedeniyle, ve mülkiyetin erken geçtiği bir yapı ya da net korumaları olan kayıtlı bir noter sözleşmesi elde eden kişiler.

Daha az uygun: ev hâlâ geliştiricinin adına kayıtlıyken, kayıt ve teminat olmadan fiyatın çoğunu ödemesi istenen kişiler. Bu durumda "bankasız" olmanın rahatlığı fazla pahalıdır.

Bir kez belirteyim: Balotești'deki projemizde finansman yolu bir Romanya bankası üzerindendir, %70'e kadar, bankanın onayına tabi olarak. Bu makaledeki soruları, bizim de dahil olduğumuz her geliştiriciye sormanızı öneririm.

Sık sorulan sorular

Geliştiriciye taksitle öderken ev ne zaman adıma geçer?

Mülkiyeti saklı tutan bir satışta, Medeni Kanun madde 1755 uyarınca, son ödemeyle. Yapım aşamasındaki bir konutta, tamamlandıktan sonraki nihai satış sözleşmesiyle. Geliştirici lehine takyidatlı bir peşin satışta, imza günü. Yapının sözleşmeye açıkça yazılmasını isteyin.

207/2025 sayılı Kanun geliştiriciye yapılan ödemeler için neyi belirler?

Yapım aşamasındaki bir konut için: en fazla %5 ve en fazla 60 gün süreli rezervasyon, ayrılmış proje hesabına yatırılan avans ödemeleri (geliştirici bundan fiyatın en fazla %25'ini taşıyıcı yapıya, ardından en fazla %20'sini bina tesisatlarına, şantiye denetçisinin onayıyla harcayabilir) ve tapu siciline kaydedilen noter huzurunda bir ön sözleşme. Ödeme takviminin kendisi sözleşmeyle belirlenir.

Bir ödemeyi kaçırırsam ne olur?

Medeni Kanun madde 1756 uyarınca, fiyatın sekizde birini aşmayan tek bir taksidin ödenmemesi, aksi kararlaştırılmadıkça sözleşmenin feshine izin vermez. Bu yüzden sözleşmenizin geç ödemeler hakkında ne dediğini okumak önemlidir.

Sözleşme feshedilirse param iade edilir mi?

Medeni Kanun madde 1757 uyarınca geliştirici ödenenleri iade etmelidir, ancak evin kullanımı için adil bir tazminat kesebilir; mahkeme aşırı kesintiyi indirebilir. Gerçek tutar sözleşmeye ve koşullara bağlıdır.

Taksit planının ortasında banka konut kredisine geçebilir miyim?

Bazen, ancak ev hâlâ geliştiricinin adına kayıtlıyken karmaşıktır, çünkü banka borçlunun sahip olduğu bir mülk üzerinde takyidat almak ister. Böyle bir devrin nasıl görüneceğini geliştiriciye ve bankaya önceden sorun ve süreci sözleşmeye yazın.

Sonuç

Geliştiriciyle yapılan bir taksit planı gerçek bir sorunu çözebilir, ancak belirleyici soru aylık ödemenin büyüklüğü değildir. Evin ne zaman adınıza tescil edileceği ve o zamana kadar paranızı neyin koruduğudur.

Geliştiriciye doğrudan ödeme teklifi aldıysanız, bizden de olsa başka yerden de olsa, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Yapıyı birlikte inceler, kontrol edilmesi gereken maddeleri belirler ve avukatınız için bir liste hazırlarız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: 207/2025 sayılı Kanun, Romanya mevzuat portalı · Europa Liberă, "Nordis kanunu yürürlüğe girdi" · Romanya Medeni Kanunu, madde 1755-1757, Euroavocatura · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI) · Romanya Noterler Birliği (UNNPR) · Monitorul Oficial · İsrail Satış (Daireler) (Daire Alıcılarının Yatırımlarının Güvence Altına Alınması) Kanunu, gov.il.

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır ve hukuki, vergi veya mali danışmanlık değildir. 207/2025 sayılı Kanun ve Medeni Kanun'un anlatımı genel bir özettir; bağlayıcı metin Monitorul Oficial'de yayımlanandır. Her sözleşme farklıdır ve imzalamadan önce bağımsız bir Romanyalı avukata danışmanız önerilir.