חמש שנים אחרי הפריסייל: בלי דירה, ובלי דרך יציאה ברורה

הפרק בקצרה

שאלו את היזמים על זה

זוג קנה דירה בפריסייל מיזם ישראלי שבנה פרויקט בחו״ל. עוד לא היה היתר בנייה, והובטחה מסירה תוך שלוש שנים. הם לא נתנו לעורך דין מטעמם לבדוק את החוזה, וסמכו על ההסברים של עורך הדין של היזם. אחרי חמש שנים הבנייה עוד לא התחילה. רק אחרי לחץ, היזם הסכים להחזיר את הכסף ולפצות אותם.

במילים פשוטות: החוזה אמר את האמת על ההיתר. מה שהוא לא אמר בקול, הוא כמה זמן הם יחכו לפני שתהיה להם זכות לצאת.

זה הפרק השני בסדרה "ניתוח עסקאות שקרסו". בכל פרק אנחנו לוקחים עסקה אמיתית מהטור השבועי של עו״ד אילן ליבוביץ, "שני סיפורי נדל״ן בינלאומי בשבוע", ושואלים: מה קרה, באיזה רגע זה השתבש, ואיזו בדיקה הייתה תופסת את זה. השמות הוסרו, ובמקור נאמר רק שהפרויקט היה "במדינה בה משרדנו פועל".

מה קרה

שאלו את היזמים על זה

מתוך הטור של עו״ד אילן ליבוביץ (25.5.2024), בקיצור:

הזוג הגיע לפגישה עם קלסר מלא מסמכים. כמה שנים קודם הם קנו דירה בפריסייל מיזם ישראלי, שהיה אמור לבנות פרויקט בחו״ל. הם השתתפו בכנס מכירות במסעדה בתל אביב, ראו מצגת נוצצת וקיבלו הצעת מחיר אטרקטיבית מאוד.

הסבירו להם שעוד אין היתר בנייה, ושהמסירה צפויה תוך שלוש שנים מהחתימה. הם שילמו סכום לא קטן, שהופקד בחשבון נאמנות אצל עורך דין מטעם היזם. את החוזה הם לא נתנו לבדוק לעורך דין מטעמם, למרות שבמשפחה יש עורכי דין. הם הסתפקו בהסברים של עורך הדין של היזם, וגם לא קראו את החוזה לעומק.

חמש שנים עברו. בביקור באתר, כמה שבועות לפני הפגישה, הם ראו שהבנייה עוד לא התחילה.

אילן קרא את החוזה. היזם כתב בו במפורש, כמה פעמים, שבמועד החתימה אין לפרויקט היתר בנייה ושהקונים יודעים את זה. הוא התחייב לקבל היתר תוך שנה, עם אפשרות להאריך בכל פעם בשנה, עד שלוש שנים בסך הכול. לקונים הייתה זכות לבטל בשני מקרים: אם ההיתר משנה את הדירה כפי שתוארה בחוזה, או אם עברו 18 חודשים מהמועד האחרון למסירה והדירה לא נמסרה. המועד האחרון למסירה נקבע ל-24 חודשים מקבלת ההיתר.

היזם הסביר שהקורונה עיכבה את הכול, ושהסגרים לא אפשרו לו להגיע ולקדם את הפרויקט. מועד לסיום הבנייה הוא לא נתן. בבדיקה עם המשרד המקומי התברר שהתוכנית שהגיש לא אושרה בהתחלה על ידי הרשות המקומית. הוא הגיש תוכניות חדשות פעמיים עד שאושרו, וקיבל את ההיתר באיחור ניכר, בלי לעדכן את הקונים.

היזם סירב בהתחלה לבטל, וטען שהוא יעמוד בזמנים. כשהוצגו לו תמונות מהאתר מלפני כמה שבועות, הוא התחיל להתגמש. אחרי עוד קצת לחץ, ומחשש מתביעה, הוא הסכים להחזיר את הכסף ואפילו לפצות את הזוג.

הרגע שבו זה השתבש

שאלו את היזמים על זה

לא אחרי חמש שנים, ולא ביום שהרשות דחתה את התוכנית. העסקה הזו השתבשה ביום החתימה, משתי סיבות:

1. אף אחד מטעם הקונים לא קרא את החוזה. ההסברים הגיעו מעורך הדין של היזם, והוא מייצג את היזם. גם כספי הנאמנות היו אצלו.
2. אף אחד לא חיבר את המועדים. כל תנאי בחוזה נשמע סביר לבד. ביחד הם יצרו המתנה ארוכה מאוד.

תעשו את החשבון לפי התנאים שבחוזה: עד שלוש שנים להיתר, ועוד 24 חודשים למסירה, הם חמש שנים עד המועד האחרון למסירה. רק 18 חודשים אחרי זה נולדה זכות הביטול. כלומר, על הנייר, הקונים יכלו לחכות שש שנים וחצי לפני שהייתה להם זכות ברורה לצאת. זו הסיבה שאחרי חמש שנים "התפתח ויכוח", ולא ביטול פשוט.

איזה מסנן היה תופס את זה

שאלו את היזמים על זה

בטור מ-27.7.2024 אילן ניסח שיטה של סינון ראשוני בשלושה שלבים. הוא כתב אותה ליזמים, אבל היא עובדת גם לקונה:

המסנן	מה בודקים בו	האם היה תופס כאן?
א׳. כדאיות כלכלית	כל ההוצאות וכל ההכנסות, בהנחות שמרניות	חלקית. "מחיר אטרקטיבי" הוא בדיוק המקום לשאול מה עוד אתם משלמים עליו: במקרה הזה, בזמן
ב׳. בדיקה תכנונית ופיזית	ביקור בנכס, זכויות הבנייה, ולוחות זמנים אמיתיים להיתר, לבנייה ולמכירה	כן, חלקית. בדיקה מראש של סטטוס התוכנית ברשות הייתה מראה שאין היתר ושלוח הזמנים לא ודאי
ג׳. בדיקה משפטית	ההסכמים, ההיסטוריה של הנכס ומצבו, עם עורך דין מלווה ועורך דין מקומי	כן. זה המסנן. עורך דין מטעם הקונים היה מחבר את המועדים, ומבקש זכות ביטול מוקדמת וסנקציה על איחור

ומה זה אומר כשקונים ברומניה

שאלו את היזמים על זה

הסיפור לא קרה בהכרח ברומניה. אבל ברומניה של היום, עסקה כמו זו הייתה נראית אחרת, כי החוק השתנה.

לפי סעיף 422 בקוד התכנון והבנייה הרומני (חוק 169/2026, בתוקף מ-25 באוגוסט 2026), כשקונים יחידה שעוד לא נבנתה:

• חוזה מקדים אפשר לחתום רק אצל נוטריון, ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין ויש נסח ליחידה העתידית (סעיף 422(7)).
• הסכם הזמנה ליחידה עתידית תקף עד 60 יום, ודמי ההזמנה לא יכולים לעבור 5% מהמחיר (סעיף 422(9)).
• המקדמות נכנסות לחשבון נפרד של היזם, שמיועד לפרויקט בלבד, ומשוחררות לפי התקדמות הבנייה (סעיף 422(10)).

כלומר, המסמך שהיה עוצר את העסקה הזו ברומניה הוא היתר הבנייה הרשום בפנקס המקרקעין. בלי היתר רשום אין חוזה מקדים, ובלי חוזה מקדים אין מקדמות גדולות. מה כדאי לבדוק בחוזה המקדים עצמו, פירטנו במדריך שלנו לחוזה המקדים ברומניה. ומה הזכויות שלכם כשהיזם מאחר, פירטנו במדריך על איחור במסירה.

גם אנחנו יזמים. עורך הדין של החברה מייצג את החברה בלבד, ולכן אנחנו ממליצים לכל קונה לקחת עורך דין עצמאי. זה בדיוק מה שהיה חסר לזוג הזה.

צ׳קליסט: לפני שחותמים על פריסייל

1. בדקו אם יש היתר בנייה, ובקשו לראות אותו. ברומניה, בדקו שהוא רשום בפנקס המקרקעין.
2. חברו את כל המועדים לחשבון אחד. מתי ההיתר, מתי המסירה, ומתי בדיוק נולדת זכות הביטול. כתבו את התאריך הכי מאוחר.
3. דרשו מועד מסירה מפורש. לא "בתוך X חודשים מקבלת ההיתר", אלא תאריך, או תקרה ברורה.
4. דרשו סנקציה על איחור. פיצוי יומי או זכות ביטול מוקדמת, כתובים בחוזה.
5. בקשו חובת עדכון. היזם בסיפור קיבל את ההיתר באיחור ניכר ולא עדכן. חוזה יכול לחייב דיווח תקופתי על סטטוס ההיתר והבנייה.
6. בדקו אצל מי הכסף. חשבון נאמנות אצל עורך דין מטעם היזם הוא לא אותו דבר כמו נאמן בלתי תלוי. ברומניה, בדקו שהמקדמות נכנסות לחשבון הפרויקט הנפרד.
7. קחו עורך דין עצמאי, וקראו את החוזה בעצמכם. הסברים של עורך הדין של היזם הם לא ייעוץ לכם.
8. בקרו באתר. בסיפור, תמונות מהאתר הן מה ששינה את עמדת היזם.

שאלות נפוצות

מותר לקנות דירה ברומניה לפני שיש היתר בנייה?

לפי חוק 169/2026, ביחידה שעוד לא נבנתה אפשר לחתום על חוזה מקדים רק אצל נוטריון ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין. הסכם הזמנה ליחידה עתידית תקף עד 60 יום, ודמי ההזמנה לא יכולים לעבור 5% מהמחיר.

החוזה אמר במפורש שאין היתר. אז הקונים פשוט טעו?

החוזה לא הסתיר את העובדה שאין היתר. הבעיה הייתה בשילוב המועדים: עד שלוש שנים להיתר, 24 חודשים למסירה, ו-18 חודשים נוספים עד זכות הביטול. עורך דין מטעם הקונים היה מחבר אותם ומבקש תנאים אחרים לפני החתימה.

מה עזר בסוף להחזיר את הכסף?

לפי הטור, תמונות עדכניות מהאתר שהראו שהבנייה לא התחילה, לחץ, והחשש של היזם מתביעה. היזם הסכים להחזיר את הכסף ולפצות את הקונים. הזכויות המדויקות תלויות בחוק של המדינה שבה הנכס נמצא ובחוזה.

עורך הדין של היזם לא יכול לייצג גם אותי?

עורך הדין של היזם מייצג את היזם. ההסברים שלו יכולים להיות נכונים, אבל הם לא ייעוץ לכם. עורך דין עצמאי בודק את החוזה מהצד שלכם, כולל מועדים, זכויות ביטול וסנקציות.

השורה התחתונה

הזוג הזה לא נפל בגלל שקר. החוזה אמר את האמת, אבל אף אחד מהצד שלהם לא קרא אותו וחיבר את המועדים.

הבדיקה שהייתה תופסת את זה היא הבדיקה המשפטית, עם עורך דין שעובד רק בשבילכם. ברומניה של היום, גם החוק עצמו דורש היתר רשום לפני חוזה מקדים.

אם אתם שוקלים לקנות ברומניה על הנייר, איתנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על מה צריך לראות לפני שחותמים.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: הטור "שני סיפורי נדל״ן בינלאומי בשבוע" של עו״ד אילן ליבוביץ, 25.5.2024 ("איחור במסירה וביטול ההסכם") ו-27.7.2024 ("בדיקת היתכנות Go/No Go") · חוק 169/2026, קוד התכנון והבנייה, סעיף 422 (Monitorul Oficial מס׳ 661, 10.8.2026)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי או פיננסי. הסיפור מבוסס על הטור של עו״ד אילן ליבוביץ, והפרטים המזהים הוסרו. עו״ד אילן ליבוביץ הוא שותף ב-Compass Group Romania, ובעסקאות של החברה הוא מייצג את החברה בלבד. אנחנו ממליצים לכל קונה לקחת עורך דין עצמאי. הכללים נכונים ל-17 באוקטובר 2026.