Пара купила на предпродаже, когда разрешения не было, со сдачей в течение 3 лет. Через 5 лет на объекте еще не строили.
До 3 лет на разрешение, 24 месяца на сдачу и еще 18 месяцев до права расторжения. Каждое условие по отдельности звучало разумно, а вместе вышло долгое ожидание.
Пара положилась на объяснения юриста застройщика. И деньги на доверительном счете тоже были у него.
По Закону 169/2026 предварительный договор на будущий объект подписывают только у нотариуса и только после внесения разрешения в земельную книгу.
Разрешение, сложенные сроки, дата сдачи, санкция за просрочку, обязанность информировать, где деньги, независимый юрист и визит на объект.
Эпизод вкратце
Пара купила квартиру на предпродаже у израильского застройщика, строившего проект за рубежом. Разрешения на строительство еще не было, а сдачу обещали в течение трех лет. Они не дали своему юристу проверить договор и положились на объяснения юриста застройщика. Через пять лет строительство так и не началось. Только после давления застройщик согласился вернуть деньги и выплатить им компенсацию.
Проще говоря: договор говорил правду о разрешении. Но он не говорил вслух, сколько им придется ждать, прежде чем у них появится право выйти из сделки.
Это второй эпизод серии «Разбор сорвавшихся сделок». В каждом эпизоде мы берем реальную сделку из еженедельной колонки адвоката Илана Лейбовича «Две истории международной недвижимости в неделю» и спрашиваем: что случилось, в какой момент все пошло не так и какая проверка поймала бы это. Имена удалены, а в оригинале сказано только, что проект находился «в стране, где работает наш офис».
Что случилось
Из колонки адвоката Илана Лейбовича (25.5.2024), вкратце:
Пара пришла на встречу с папкой, полной документов. Несколькими годами ранее они купили квартиру на предпродаже у израильского застройщика, который должен был построить проект за рубежом. Они побывали на презентации продаж в ресторане в Тель-Авиве, увидели блестящую презентацию и получили очень привлекательное ценовое предложение.
Им объяснили, что разрешения на строительство пока нет, а сдача ожидается в течение трех лет с момента подписания. Они заплатили немалую сумму, которая была внесена на доверительный (эскроу-) счет у юриста со стороны застройщика. Договор они не дали проверить своему юристу, хотя в семье есть юристы. Они удовлетворились объяснениями юриста застройщика и даже не прочитали договор внимательно.
Прошло пять лет. Во время поездки на объект, за несколько недель до встречи, они увидели, что строительство еще не началось.
Илан прочитал договор. Застройщик прямо и не один раз написал в нем, что на момент подписания у проекта нет разрешения на строительство и что покупателям это известно. Он обязался получить разрешение в течение года, с возможностью каждый раз продлевать срок на год, но в общей сложности не более чем до трех лет. У покупателей было право расторгнуть договор в двух случаях: если разрешение изменит квартиру по сравнению с описанием в договоре или если с крайнего срока сдачи пройдет 18 месяцев, а квартира так и не будет передана. Крайний срок сдачи был установлен через 24 месяца после получения разрешения.
Застройщик объяснил, что все задержал коронавирус и что из-за локдаунов он не мог приехать и продвигать проект. Срок завершения строительства он не назвал. Проверка через местный офис показала, что поданный им проект сначала не был одобрен местными властями. Он дважды подавал новые проекты, пока их не одобрили, и получил разрешение со значительной задержкой, не сообщив об этом покупателям.
Сначала застройщик отказался расторгать договор и утверждал, что уложится в сроки. Когда ему показали фотографии с объекта, сделанные несколько недель назад, он стал уступчивее. После еще некоторого давления и опасаясь иска, он согласился вернуть деньги и даже выплатить паре компенсацию.
Договор говорил правду о разрешении. Но он не говорил вслух, сколько им придется ждать, прежде чем у них появится право выйти из сделки.
Момент, когда все пошло не так
Не через пять лет и не в тот день, когда власти отклонили проект. Эта сделка пошла не так в день подписания по двум причинам:
- Никто со стороны покупателей не прочитал договор. Объяснения давал юрист застройщика, а он представляет застройщика. И деньги на доверительном счете тоже находились у него.
- Никто не сложил сроки вместе. Каждое условие договора по отдельности звучало разумно. Вместе они создали очень долгое ожидание.
Посчитайте по условиям договора: до трех лет на разрешение и еще 24 месяца на сдачу дают пять лет до крайнего срока сдачи. И только через 18 месяцев после этого возникало право расторжения. То есть на бумаге покупатели могли ждать шесть с половиной лет, прежде чем у них появилось бы ясное право выйти из сделки. Именно поэтому через пять лет «разгорелся спор», а не простое расторжение.
Какой фильтр поймал бы это
В колонке от 27.7.2024 Илан сформулировал метод первичного отбора в три этапа. Он писал его для застройщиков, но метод работает и для покупателя:
| Фильтр | Что в нем проверяют | Поймал бы он это здесь? |
|---|---|---|
| А. Экономическая целесообразность | Все расходы и все доходы, на консервативных допущениях | Частично. «Привлекательная цена» как раз и есть то место, где стоит спросить, чем еще Вы за нее платите: в данном случае временем |
| Б. Градостроительная и физическая проверка | Осмотр объекта, права на застройку и реальные сроки получения разрешения, строительства и продажи | Да, частично. Предварительная проверка статуса проекта у властей показала бы, что разрешения нет и сроки неопределенны |
| В. Юридическая проверка | Договоры, история объекта и его состояние, с сопровождающим юристом и местным юристом | Да. Это тот самый фильтр. Юрист со стороны покупателей сложил бы сроки вместе и потребовал бы более раннего права расторжения и санкции за просрочку |
Что это значит при покупке в Румынии
История не обязательно произошла в Румынии. Но в сегодняшней Румынии такая сделка выглядела бы иначе, потому что закон изменился.
Согласно статье 422 румынского Кодекса градостроительства и строительства (Закон 169/2026, действует с 25 августа 2026 года), при покупке еще не построенного объекта:
- Предварительный договор можно подписать только у нотариуса и только после того, как разрешение на строительство внесено в земельную книгу и на будущий объект есть выписка (ст. 422(7)).
- Договор бронирования будущего объекта действует до 60 дней, а плата за бронирование не может превышать 5% цены (ст. 422(9)).
- Авансы поступают на отдельный счет застройщика, предназначенный только для проекта, и высвобождаются по мере продвижения строительства (ст. 422(10)).
То есть документ, который остановил бы эту сделку в Румынии, это разрешение на строительство, внесенное в земельную книгу. Без зарегистрированного разрешения нет предварительного договора, а без предварительного договора нет крупных авансов. Что стоит проверить в самом предварительном договоре, мы подробно описали в нашем руководстве по предварительному договору в Румынии. А каковы Ваши права, когда застройщик опаздывает, мы описали в руководстве о задержке сдачи.
Мы тоже застройщики. Юрист компании представляет только компанию, поэтому мы рекомендуем каждому покупателю нанять независимого юриста. Именно этого не хватило этой паре.
Чек-лист: перед подписанием на предпродаже
- Проверьте, есть ли разрешение на строительство, и попросите его показать. В Румынии проверьте, что оно внесено в земельную книгу.
- Сложите все сроки в один расчет. Когда будет разрешение, когда сдача и когда именно возникает право расторжения. Запишите самую позднюю дату.
- Требуйте четкого срока сдачи. Не «в течение X месяцев с получения разрешения», а дату или ясный предельный срок.
- Требуйте санкции за просрочку. Ежедневная компенсация или более раннее право расторжения, прописанные в договоре.
- Попросите обязанность информировать. Застройщик в этой истории получил разрешение со значительной задержкой и не сообщил. Договор может обязывать к периодическим отчетам о статусе разрешения и строительства.
- Проверьте, у кого деньги. Доверительный счет у юриста со стороны застройщика не то же самое, что независимый доверительный управляющий. В Румынии проверьте, что авансы поступают на отдельный счет проекта.
- Наймите независимого юриста и прочитайте договор сами. Объяснения юриста застройщика не являются консультацией для Вас.
- Побывайте на объекте. В этой истории именно фотографии с объекта изменили позицию застройщика.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли купить квартиру в Румынии до получения разрешения на строительство?
Согласно Закону 169/2026, на еще не построенный объект предварительный договор можно подписать только у нотариуса и только после того, как разрешение на строительство внесено в земельную книгу. Договор бронирования будущего объекта действует до 60 дней, а плата за бронирование не может превышать 5% цены.
В договоре прямо сказано, что разрешения нет. Значит, покупатели просто ошиблись?
Договор не скрывал, что разрешения нет. Проблема была в сочетании сроков: до трех лет на разрешение, 24 месяца на сдачу и еще 18 месяцев до права расторжения. Юрист со стороны покупателей сложил бы их вместе и попросил бы других условий до подписания.
Что в итоге помогло вернуть деньги?
Согласно колонке, свежие фотографии с объекта, показавшие, что строительство не началось, давление и опасение застройщика получить иск. Застройщик согласился вернуть деньги и выплатить покупателям компенсацию. Точные права зависят от закона страны, где находится объект, и от договора.
Разве юрист застройщика не может представлять и меня?
Юрист застройщика представляет застройщика. Его объяснения могут быть верными, но они не являются консультацией для Вас. Независимый юрист проверяет договор с Вашей стороны, включая сроки, права расторжения и санкции.
Итог
Эта пара пострадала не из-за лжи. Договор говорил правду, но никто с их стороны не прочитал его и не сложил сроки вместе.
Проверка, которая поймала бы это, называется юридической, и проводит ее юрист, который работает только на Вас. В сегодняшней Румынии сам закон тоже требует зарегистрированного разрешения до предварительного договора.
Если Вы думаете о покупке в Румынии на этапе строительства, у нас или где-либо еще, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы вместе пройдем по тому, что нужно увидеть до подписания.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: колонка адвоката Илана Лейбовича «Две истории международной недвижимости в неделю», 25.5.2024 («Задержка сдачи и расторжение договора») и 27.7.2024 («Проверка целесообразности Go/No Go») · Закон 169/2026, Кодекс градостроительства и строительства, ст. 422 (Monitorul Oficial № 661, 10.8.2026)
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. История основана на колонке адвоката Илана Лейбовича, идентифицирующие детали удалены. Адвокат Илан Лейбович является партнером Compass Group Romania и в сделках компании представляет только компанию. Мы рекомендуем каждому покупателю нанять независимого юриста. Правила актуальны на 17 октября 2026 года.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
