خمس سنوات بعد البيع المسبق: بلا شقة، وبلا مخرج واضح

الحلقة باختصار

اسألوا المطوّرين عن هذا

اشترى زوجان شقة في البيع المسبق من مطوّر إسرائيلي كان يبني مشروعاً في الخارج. لم تكن هناك رخصة بناء بعد، ووُعدا بالتسليم خلال ثلاث سنوات. لم يسمحا لمحامٍ يمثّلهما بفحص العقد، واعتمدا على شروحات محامي المطوّر. بعد خمس سنوات لم يكن البناء قد بدأ. ولم يوافق المطوّر على إعادة المال وتعويضهما إلا بعد ضغط.

ببساطة: العقد قال الحقيقة عن الرخصة. أما ما لم يقله بصوت عالٍ، فهو كم سينتظران قبل أن يحق لهما الخروج.

هذه الحلقة الثانية في سلسلة «تحليل صفقات انهارت». في كل حلقة نأخذ صفقة حقيقية من العمود الأسبوعي للمحامي إيلان ليبوفيتش، «قصتان من العقارات الدولية كل أسبوع»، ونسأل: ماذا حدث، وفي أي لحظة ساءت الأمور، وأي فحص كان سيكشف ذلك. أُزيلت الأسماء، ولم يُذكر في الأصل إلا أن المشروع كان «في دولة يعمل فيها مكتبنا».

ماذا حدث

اسألوا المطوّرين عن هذا

من عمود المحامي إيلان ليبوفيتش (25.5.2024)، باختصار:

جاء الزوجان إلى الاجتماع بملف مليء بالمستندات. قبل بضع سنوات اشتريا شقة في البيع المسبق من مطوّر إسرائيلي كان من المفترض أن يبني مشروعاً في الخارج. حضرا مؤتمر مبيعات في مطعم في تل أبيب، وشاهدا عرضاً لامعاً، وتلقّيا عرض سعر مغرياً جداً.

شُرح لهما أنه لا توجد رخصة بناء بعد، وأن التسليم متوقع خلال ثلاث سنوات من التوقيع. دفعا مبلغاً غير قليل، أُودع في حساب أمانة لدى محامٍ يمثّل المطوّر. لم يعطيا العقد لمحامٍ يمثّلهما ليفحصه، رغم أن في العائلة محامين. اكتفيا بشروحات محامي المطوّر، ولم يقرأا العقد بعمق أيضاً.

مرّت خمس سنوات. وفي زيارة للموقع، قبل الاجتماع ببضعة أسابيع، رأيا أن البناء لم يبدأ بعد.

قرأ إيلان العقد. كتب المطوّر فيه صراحةً، أكثر من مرة، أنه في موعد التوقيع لا توجد للمشروع رخصة بناء وأن المشترين يعلمون ذلك. والتزم بالحصول على رخصة خلال سنة، مع إمكانية التمديد كل مرة سنة، حتى ثلاث سنوات إجمالاً. وكان للمشترين حق الإلغاء في حالتين: إذا غيّرت الرخصة الشقة كما وُصفت في العقد، أو إذا مرّ 18 شهراً على الموعد الأخير للتسليم ولم تُسلَّم الشقة. وحُدّد الموعد الأخير للتسليم بـ24 شهراً من الحصول على الرخصة.

أوضح المطوّر أن كورونا أخّرت كل شيء، وأن الإغلاقات لم تسمح له بالحضور ودفع المشروع قدماً. ولم يحدد موعداً لانتهاء البناء. وبالتحقق مع المكتب المحلي تبيّن أن المخطط الذي قدّمه لم توافق عليه السلطة المحلية في البداية. قدّم مخططات جديدة مرتين حتى وُوفق عليها، وحصل على الرخصة بتأخير كبير، دون أن يُبلغ المشترين.

رفض المطوّر الإلغاء في البداية، وادّعى أنه سيلتزم بالمواعيد. وحين عُرضت عليه صور من الموقع التُقطت قبل بضعة أسابيع، بدأ يلين. وبعد مزيد من الضغط، وخوفاً من دعوى قضائية، وافق على إعادة المال بل وتعويض الزوجين.

اللحظة التي ساءت فيها الأمور

اسألوا المطوّرين عن هذا

ليس بعد خمس سنوات، ولا يوم رفضت السلطة المخطط. هذه الصفقة ساءت يوم التوقيع، لسببين:

1. لم يقرأ أحد يمثّل المشترين العقد. الشروحات جاءت من محامي المطوّر، وهو يمثّل المطوّر. وأموال الأمانة كانت لديه أيضاً.
2. لم يربط أحد المواعيد ببعضها. كل شرط في العقد بدا معقولاً وحده. أما مجتمعةً فقد خلقت انتظاراً طويلاً جداً.

احسبوا وفق شروط العقد: حتى ثلاث سنوات للرخصة، ثم 24 شهراً للتسليم، أي خمس سنوات حتى الموعد الأخير للتسليم. ولا ينشأ حق الإلغاء إلا بعد 18 شهراً من ذلك. أي أن المشترين، على الورق، كان يمكن أن ينتظروا ست سنوات ونصفاً قبل أن يصبح لهم حق واضح في الخروج. ولهذا «نشب خلاف» بعد خمس سنوات، لا إلغاء بسيط.

أي فحص كان سيكشف ذلك

اسألوا المطوّرين عن هذا

في عمود بتاريخ 27.7.2024 صاغ إيلان طريقة فرز أولي على ثلاث مراحل. كتبها للمطوّرين، لكنها تصلح للمشتري أيضاً:

الفحص	ما الذي يُفحص فيه	هل كان سيكشف المشكلة هنا؟
أ. الجدوى الاقتصادية	كل المصاريف وكل الإيرادات، بافتراضات متحفظة	جزئياً. «السعر المغري» هو بالضبط الموضع الذي تسألون فيه بماذا تدفعون أيضاً: في هذه الحالة، بالوقت
ب. الفحص التخطيطي والمادي	زيارة العقار، وحقوق البناء، وجداول زمنية حقيقية للرخصة والبناء والبيع	نعم، جزئياً. الفحص المسبق لوضع المخطط لدى السلطة كان سيُظهر أنه لا توجد رخصة وأن الجدول الزمني غير مؤكد
ج. الفحص القانوني	الاتفاقات، وتاريخ العقار ووضعه، مع محامٍ مرافق ومحامٍ محلي	نعم. هذا هو الفحص. محامٍ يمثّل المشترين كان سيربط المواعيد، ويطلب حق إلغاء مبكراً وجزاءً على التأخير

وماذا يعني ذلك عند الشراء في رومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

القصة لم تحدث بالضرورة في رومانيا. لكن في رومانيا اليوم، كانت صفقة كهذه ستبدو مختلفة، لأن القانون تغيّر.

وفق المادة 422 من قانون التخطيط والبناء الروماني (القانون 169/2026، النافذ منذ 25 أغسطس 2026)، عند شراء وحدة لم تُبنَ بعد:

• العقد المبدئي لا يمكن توقيعه إلا أمام كاتب العدل، ولا يكون ذلك إلا بعد تسجيل رخصة البناء في السجل العقاري ووجود مستخرج للوحدة المستقبلية (المادة 422(7)).
• اتفاق الحجز لوحدة مستقبلية صالح حتى 60 يوماً، ولا يمكن أن تتجاوز رسوم الحجز 5% من السعر (المادة 422(9)).
• الدفعات المقدمة تدخل حساباً منفصلاً للمطوّر مخصّصاً للمشروع وحده، وتُصرف وفق تقدّم البناء (المادة 422(10)).

أي أن المستند الذي كان سيوقف هذه الصفقة في رومانيا هو رخصة البناء المسجّلة في السجل العقاري. بلا رخصة مسجّلة لا عقد مبدئي، وبلا عقد مبدئي لا دفعات مقدمة كبيرة. ما الذي يجدر فحصه في العقد المبدئي نفسه، فصّلناه في دليلنا عن العقد المبدئي في رومانيا. وما حقوقكم حين يتأخر المطوّر، فصّلناه في الدليل عن التأخر في التسليم.

نحن أيضاً مطوّرون. محامي الشركة يمثّل الشركة وحدها، ولذلك نوصي كل مشترٍ بتوكيل محامٍ مستقل. وهذا بالضبط ما كان ينقص هذين الزوجين.

قائمة تحقق: قبل التوقيع على بيع مسبق

1. تحقّقوا من وجود رخصة بناء، واطلبوا رؤيتها. في رومانيا، تحقّقوا من أنها مسجّلة في السجل العقاري.
2. اجمعوا كل المواعيد في حساب واحد. متى الرخصة، ومتى التسليم، ومتى بالضبط ينشأ حق الإلغاء. واكتبوا أبعد تاريخ.
3. اطلبوا موعد تسليم صريحاً. لا «خلال X شهراً من الحصول على الرخصة»، بل تاريخاً، أو سقفاً واضحاً.
4. اطلبوا جزاءً على التأخير. تعويضاً يومياً أو حق إلغاء مبكراً، مكتوبين في العقد.
5. اطلبوا واجب الإبلاغ. المطوّر في القصة حصل على الرخصة بتأخير كبير ولم يُبلغ أحداً. يمكن للعقد أن يُلزم بتقارير دورية عن وضع الرخصة والبناء.
6. تحقّقوا لدى من المال. حساب الأمانة لدى محامٍ يمثّل المطوّر ليس كأمين مستقل. في رومانيا، تحقّقوا من أن الدفعات المقدمة تدخل حساب المشروع المنفصل.
7. وكّلوا محامياً مستقلاً، واقرؤوا العقد بأنفسكم. شروحات محامي المطوّر ليست استشارة لكم.
8. زوروا الموقع. في القصة، الصور من الموقع هي ما غيّر موقف المطوّر.

أسئلة شائعة

هل يجوز شراء شقة في رومانيا قبل وجود رخصة بناء؟

وفق القانون 169/2026، في وحدة لم تُبنَ بعد لا يمكن توقيع عقد مبدئي إلا أمام كاتب العدل وبعد تسجيل رخصة البناء في السجل العقاري. واتفاق الحجز لوحدة مستقبلية صالح حتى 60 يوماً، ولا يمكن أن تتجاوز رسوم الحجز 5% من السعر.

العقد قال صراحةً إنه لا توجد رخصة. فهل أخطأ المشترون ببساطة؟

العقد لم يُخفِ أنه لا توجد رخصة. المشكلة كانت في اجتماع المواعيد: حتى ثلاث سنوات للرخصة، و24 شهراً للتسليم، و18 شهراً إضافية حتى حق الإلغاء. محامٍ يمثّل المشترين كان سيربطها ببعضها ويطلب شروطاً أخرى قبل التوقيع.

ما الذي ساعد في النهاية على استرداد المال؟

بحسب العمود، صور حديثة من الموقع أظهرت أن البناء لم يبدأ، وضغط، وخوف المطوّر من دعوى قضائية. وافق المطوّر على إعادة المال وتعويض المشترين. أما الحقوق الدقيقة فتعتمد على قانون الدولة التي يقع فيها العقار وعلى العقد.

ألا يستطيع محامي المطوّر أن يمثّلني أيضاً؟

محامي المطوّر يمثّل المطوّر. قد تكون شروحاته صحيحة، لكنها ليست استشارة لكم. المحامي المستقل يفحص العقد من جهتكم، بما في ذلك المواعيد وحقوق الإلغاء والجزاءات.

الخلاصة

هذان الزوجان لم يقعا ضحية كذبة. العقد قال الحقيقة، لكن أحداً من جهتهما لم يقرأه ويربط المواعيد ببعضها.

الفحص الذي كان سيكشف ذلك هو الفحص القانوني، مع محامٍ يعمل لحسابكم وحدكم. وفي رومانيا اليوم، القانون نفسه يشترط رخصة مسجّلة قبل العقد المبدئي.

إن كنتم تفكرون في الشراء على المخطط في رومانيا، لدينا أو في أي مكان آخر، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة. نمرّ معاً على ما يجب رؤيته قبل التوقيع.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر: عمود «قصتان من العقارات الدولية كل أسبوع» للمحامي إيلان ليبوفيتش، 25.5.2024 («التأخر في التسليم وإلغاء الاتفاق») و27.7.2024 («فحص الجدوى Go/No Go») · القانون 169/2026، قانون التخطيط والبناء، المادة 422 (Monitorul Oficial رقم 661، 10.8.2026)

هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو مالية. القصة مبنية على عمود المحامي إيلان ليبوفيتش، وقد أُزيلت التفاصيل المعرِّفة. المحامي إيلان ليبوفيتش شريك في Compass Group Romania، وفي صفقات الشركة يمثّل الشركة وحدها. نوصي كل مشترٍ بتوكيل محامٍ مستقل. القواعد سارية حتى 17 أكتوبر 2026.