Ön satıştan beş yıl sonra: daire yok ve net bir çıkış yolu da yok

Bölümün özeti

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bir çift, yurt dışında bir proje inşa eden İsrailli bir geliştiriciden ön satışta daire aldı. Henüz yapı ruhsatı yoktu ve teslim üç yıl içinde vaat edildi. Sözleşmeyi kendi avukatlarına kontrol ettirmediler ve geliştiricinin avukatının açıklamalarına güvendiler. Beş yıl sonra inşaat başlamamıştı. Ancak baskı sonrasında geliştirici parayı iade etmeyi ve onlara tazminat ödemeyi kabul etti.

Kısacası: sözleşme ruhsat konusunda doğruyu söylüyordu. Yüksek sesle söylemediği şey, ayrılma hakkı doğmadan önce ne kadar bekleyeceklerdi.

Bu, “Başarısız işler” serisinin ikinci bölümü. Her bölümde, Av. Ilan Leibovitch'in haftalık “Haftada iki uluslararası gayrimenkul hikayesi” köşesinden gerçek bir işi alıp soruyoruz: ne oldu, iş hangi anda yanlış gitti ve hangi kontrol bunu yakalardı. İsimler çıkarılmıştır ve orijinal metin yalnızca projenin “ofisimizin faaliyet gösterdiği bir ülkede” olduğunu söylüyor.

Ne oldu

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Av. Ilan Leibovitch'in köşesinden (25.5.2024), özetle:

Çift, belge dolu bir klasörle toplantıya geldi. Birkaç yıl önce, yurt dışında bir proje inşa edecek olan İsrailli bir geliştiriciden ön satışta daire almışlardı. Tel Aviv'de bir restoranda yapılan satış etkinliğine katılmış, gösterişli bir sunum izlemiş ve çok cazip bir fiyat teklif edilmişti.

Henüz yapı ruhsatı olmadığı ve teslimin imzadan sonra üç yıl içinde beklendiği söylendi. Geliştiricinin adına hareket eden bir avukatın tuttuğu emanet hesabına hatırı sayılır bir tutar yatırdılar. Ailelerinde avukatlar olmasına rağmen sözleşmeyi kendi avukatlarına incelettirmediler. Geliştiricinin avukatının açıklamalarıyla yetindiler ve sözleşmeyi de dikkatle okumadılar.

Beş yıl geçti. Toplantıdan birkaç hafta önce yaptıkları bir şantiye ziyaretinde inşaatın başlamadığını gördüler.

Ilan sözleşmeyi okudu. Geliştirici sözleşmede, projenin imza anında yapı ruhsatı olmadığını ve alıcıların bunu bildiğini birkaç kez açıkça belirtmişti. Bir yıl içinde ruhsat almayı taahhüt etmiş, her seferinde bir yıl uzatma seçeneğiyle toplam üç yıla kadar. Alıcıların iki durumda cayma hakkı vardı: ruhsat dairenin sözleşmede tarif edilen halini değiştirirse veya en geç teslim tarihinden itibaren 18 ay geçip teslim yapılmazsa. En geç teslim tarihi, ruhsatın alınmasından itibaren 24 ay olarak belirlenmişti.

Geliştirici, Covid'in her şeyi geciktirdiğini, sokağa çıkma kısıtlamalarının seyahat etmesini ve projeyi ilerletmesini engellediğini açıkladı. Tamamlanma için bir tarih vermedi. Yerel ofis aracılığıyla yapılan kontroller, sunduğu planın yerel yönetim tarafından başlangıçta onaylanmadığını gösterdi. Onaylanmadan önce iki kez yeni plan sundu ve ruhsatı alıcılara söylemeden hatırı sayılır bir gecikmeyle aldı.

Geliştirici önce iptali reddetti ve takvime uyacağını iddia etti. Birkaç hafta önce çekilmiş şantiye fotoğrafları gösterilince yumuşamaya başladı. Biraz daha baskıdan sonra ve dava korkusuyla parayı iade etmeyi ve hatta çifte tazminat ödemeyi kabul etti.

İşin yanlış gittiği an

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Beş yıl sonra değil ve yetkilinin planı reddettiği gün de değil. Bu iş imzalandığı gün yanlış gitti, iki nedenle:

1. Alıcılar adına hareket eden kimse sözleşmeyi kontrol etmedi. Açıklamalar, geliştiriciyi temsil eden geliştirici avukatından geldi. Emanet parayı da o tutuyordu.
2. Kimse tarihleri birleştirmedi. Sözleşmedeki her şart tek başına makul görünüyordu. Birlikte çok uzun bir bekleyiş oluşturdular.

Sözleşmedeki şartlarla hesaplayın: ruhsat için en fazla üç yıl, artı teslim için 24 ay, en geç teslim tarihine kadar beş yıl eder. Cayma hakkı ancak bundan 18 ay sonra doğuyordu. Yani kağıt üzerinde alıcılar, net bir ayrılma hakkına sahip olmadan önce altı buçuk yıl bekleyebilirdi. Bu yüzden beş yıl sonra basit bir iptal yerine “bir tartışma doğdu”.

Hangi filtre bunu yakalardı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

27.7.2024 tarihli bir köşede Ilan, üç aşamalı bir ilk eleme yöntemi ortaya koydu. Bunu geliştiriciler için yazdı, ancak alıcı için de işe yarıyor. Tablonun son sütunu kendi analizimizdir:

Filtre	Neyi kontrol eder	Bunu yakalar mıydı?
A. Ekonomik fizibilite	Tüm maliyetler ve tüm gelirler, muhafazakar varsayımlarla	Kısmen. “Cazip bir fiyat”, başka neyle ödediğinizi sormanız gereken yerdir: bu olayda zamanla
B. İmar ve fiziksel kontrol	Alan ziyareti, yapılaşma hakları ve ruhsat, inşaat ve satış için gerçekçi süreler	Kısmen, evet. Planın durumunu yetkiliden önceden kontrol etmek, ruhsatın olmadığını ve sürenin belirsiz olduğunu gösterirdi
C. Hukuki kontrol	Sözleşmeler, taşınmazın geçmişi ve durumu; denetleyen avukat ve yerel bir avukatla	Evet. Bu filtre. Alıcılar adına hareket eden bir avukat tarihleri birleştirir, daha erken bir cayma hakkı ve gecikme cezası isterdi

Romanya'da satın alırken bunun anlamı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Hikaye mutlaka Romanya'da yaşanmadı. Ancak bugünün Romanya'sında böyle bir iş farklı görünürdü, çünkü kanun değişti.

Romanya İmar ve Yapı Kanunu'nun 422. maddesi uyarınca (Kanun 169/2026, 25 Ağustos 2026'dan beri yürürlükte), henüz inşa edilmemiş bir birim satın aldığınızda:

• Ön sözleşme yalnızca noter huzurunda ve ancak yapı ruhsatı tapu sicilinde tescil edildikten ve gelecekteki birim için bir tapu sicili özeti hazırlandıktan sonra imzalanabilir (md. 422(7)).
• Rezervasyon anlaşması gelecekteki bir birim için en fazla 60 gün geçerlidir ve rezervasyon bedeli fiyatın %5'ini aşamaz (md. 422(9)).
• Peşin ödemeler yalnızca projeye ayrılmış, geliştiricinin ayrı bir hesabına yatırılır ve geliştirici bu hesaptan yalnızca inşaat aşamalarına bağlı üst sınırlar dahilinde, şantiye denetçisinin onay damgasıyla harcama yapabilir (md. 422(10)).

Dolayısıyla Romanya'da bu işi durduracak belge tapu sicilinde tescilli yapı ruhsatıdır. Tescilli ruhsat yoksa ön sözleşme yok; ön sözleşme yoksa büyük avanslar yok. Ön sözleşmenin kendisinde nelere bakılacağı Romanya'da ön sözleşme rehberimizde anlatılıyor. Geliştirici geciktiğinde haklarınız ise geç teslim rehberimizde.

Biz de geliştiriciyiz. Şirketin avukatı yalnızca şirketi temsil eder; bu yüzden her alıcının bağımsız bir avukat tutmasını öneriyoruz. Bu çiftin eksik olduğu tam olarak buydu.

Kontrol listesi: bir ön satışı imzalamadan önce

1. Yapı ruhsatı olup olmadığını kontrol edin ve görmek isteyin. Romanya'da tapu sicilinde tescilli olduğundan emin olun.
2. Tüm tarihleri tek bir hesapta birleştirin. Ruhsat ne zaman, teslim ne zaman ve cayma hakkı tam olarak ne zaman doğuyor. Olabilecek en geç tarihi yazın.
3. Açık bir teslim tarihi isteyin. “Ruhsatın alınmasından itibaren X ay içinde” değil; bir tarih ya da net bir üst sınır.
4. Gecikme cezası isteyin. Günlük tazminat veya daha erken bir cayma hakkı, sözleşmeye yazılmış olarak.
5. Bilgilendirme yükümlülüğü isteyin. Hikayedeki geliştirici ruhsatı çok geç aldı ve kimseye söylemedi. Sözleşme, ruhsatın ve inşaatın durumu hakkında düzenli rapor şartı getirebilir.
6. Parayı kimin tuttuğunu kontrol edin. Geliştirici adına hareket eden bir avukatın emanet hesabı, bağımsız bir emanetçiyle aynı şey değildir. Romanya'da avansların projenin ayrı hesabına yatırıldığından emin olun.
7. Bağımsız bir avukat tutun ve sözleşmeyi kendiniz de okuyun. Geliştiricinin avukatının açıklamaları size verilmiş tavsiye değildir.
8. Şantiyeyi ziyaret edin. Hikayede geliştiricinin tutumunu değiştiren, şantiyeden çekilen fotoğraflardı.

Sık sorulan sorular

Romanya'da yapı ruhsatı çıkmadan daire satın alabilir miyim?

Kanun 169/2026 uyarınca, henüz inşa edilmemiş bir birim için ön sözleşme yalnızca noter huzurunda ve ancak yapı ruhsatı tapu sicilinde tescil edildikten sonra imzalanabilir. Gelecekteki bir birim için rezervasyon anlaşması en fazla 60 gün geçerlidir ve rezervasyon bedeli fiyatın %5'ini aşamaz.

Sözleşmede ruhsatın olmadığı açıkça yazıyordu. Yani alıcılar basitçe hata mı yaptı?

Sözleşme ruhsatın olmadığı gerçeğini gizlemiyordu. Sorun tarihlerin birleşimiydi: ruhsat için en fazla üç yıl, teslim için 24 ay ve cayma hakkından önce 18 ay daha. Alıcılar adına hareket eden bir avukat bunları birleştirir ve imzadan önce farklı şartlar isterdi.

Parayı sonunda ne geri getirdi?

Köşeye göre: inşaatın başlamadığını gösteren şantiyeden yakın tarihli fotoğraflar, baskı ve geliştiricinin dava korkusu. Geliştirici parayı iade etmeyi ve alıcılara tazminat ödemeyi kabul etti. Kesin haklar, mülkün bulunduğu ülkenin hukukuna ve sözleşmeye bağlıdır.

Geliştiricinin avukatı benim adıma da hareket edemez mi?

Geliştiricinin avukatı geliştiriciyi temsil eder. Açıklamaları doğru olabilir, ancak size verilmiş bir tavsiye değildir. Bağımsız bir avukat sözleşmeyi sizin tarafınızdan inceler; tarihleri, cayma haklarını ve cezaları da buna dahildir.

Sonuç

Bu çifti bir yalan batırmadı. Sözleşme doğruyu söylüyordu, ancak onların tarafında kimse onu kontrol edip tarihleri birleştirmedi.

Bunu yakalayacak kontrol, yalnızca sizin için çalışan bir avukatla yapılan hukuki kontroldür. Bugünün Romanya'sında kanunun kendisi de ön sözleşmeden önce tescilli bir ruhsat şart koşuyor.

Romanya'da projeden satın almayı düşünüyorsanız, bizimle de olsun başka yerde de, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. İmzadan önce neleri görmeniz gerektiğini birlikte gözden geçiririz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Av. Ilan Leibovitch'in “Haftada iki uluslararası gayrimenkul hikayesi” köşesi, 25.5.2024 (“Geç teslim ve sözleşmenin iptali”) ve 27.7.2024 (“Go/No Go fizibilite kontrolü”) · Kanun 169/2026, İmar ve Yapı Kanunu, md. 422 (Monitorul Oficial no. 661, 10.8.2026)

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki veya mali tavsiye değildir. Hikaye, Av. Ilan Leibovitch'in köşesine dayanır ve kimlik belirleyici ayrıntılar çıkarılmıştır. Av. Ilan Leibovitch, Compass Group Romania'nın ortağıdır ve şirketin işlemlerinde yalnızca şirketi temsil eder. Her alıcının bağımsız bir avukat tutmasını öneririz. Kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla doğrudur.