Prévente sans permis : 5 ans sans logement

L'épisode en bref

Un couple a acheté un appartement en prévente auprès d'un promoteur israélien qui construisait un projet à l'étranger. Il n'y avait pas encore de permis de construire, et une livraison avait été promise dans les trois ans. Le couple n'a pas fait vérifier le contrat par son propre avocat et s'est fié aux explications de l'avocat du promoteur. Cinq ans plus tard, la construction n'avait toujours pas commencé. Ce n'est qu'après des pressions que le promoteur a accepté de rembourser l'argent et de les indemniser.

En clair : le contrat disait la vérité sur le permis. Ce qu'il ne disait pas à voix haute, c'est combien de temps ils attendraient avant d'avoir le droit de sortir.

C'est le deuxième épisode de la série « Transactions qui ont échoué ». Dans chaque épisode, nous prenons une transaction réelle tirée de la chronique hebdomadaire de Me Ilan Leibovitch, « Deux histoires d'immobilier international par semaine », et nous demandons : que s'est-il passé, à quel moment cela a dérapé, et quelle vérification l'aurait détecté. Les noms ont été supprimés, et l'original indique seulement que le projet se trouvait « dans un pays où notre cabinet exerce ».

Ce qui s'est passé

D'après la chronique de Me Ilan Leibovitch (25.5.2024), en résumé :

Le couple est arrivé au rendez-vous avec un classeur rempli de documents. Quelques années plus tôt, ils avaient acheté un appartement en prévente auprès d'un promoteur israélien qui devait construire un projet à l'étranger. Ils avaient participé à une soirée de vente dans un restaurant de Tel-Aviv, vu une présentation brillante et reçu une offre de prix très attractive.

On leur avait expliqué qu'il n'y avait pas encore de permis de construire, et que la livraison était prévue dans les trois ans suivant la signature. Ils ont versé une somme non négligeable, déposée sur un compte séquestre chez un avocat mandaté par le promoteur. Ils n'ont pas fait vérifier le contrat par un avocat de leur côté, alors qu'il y a des avocats dans la famille. Ils se sont contentés des explications de l'avocat du promoteur, et n'ont pas non plus lu le contrat en profondeur.

Cinq ans ont passé. Lors d'une visite sur le site, quelques semaines avant le rendez-vous, ils ont constaté que la construction n'avait toujours pas commencé.

Ilan a lu le contrat. Le promoteur y écrivait explicitement, à plusieurs reprises, qu'à la date de la signature le projet n'avait pas de permis de construire et que les acheteurs le savaient. Il s'engageait à obtenir un permis dans un délai d'un an, avec une possibilité de prolonger chaque fois d'un an, jusqu'à trois ans au total. Les acheteurs avaient le droit d'annuler dans deux cas : si le permis modifiait l'appartement tel que décrit dans le contrat, ou si 18 mois s'étaient écoulés depuis la date limite de livraison sans que l'appartement soit livré. La date limite de livraison était fixée à 24 mois après l'obtention du permis.

Le promoteur a expliqué que le Covid avait tout retardé, et que les confinements l'avaient empêché de venir faire avancer le projet. Il n'a donné aucune date de fin des travaux. Une vérification auprès du bureau local a révélé que le plan qu'il avait déposé n'avait pas été approuvé au départ par l'autorité locale. Il a déposé de nouveaux plans à deux reprises avant qu'ils soient approuvés, et a obtenu le permis avec un retard considérable, sans en informer les acheteurs.

Le promoteur a d'abord refusé d'annuler, affirmant qu'il tiendrait les délais. Quand on lui a montré des photos du site prises quelques semaines plus tôt, il a commencé à assouplir sa position. Après un peu plus de pression, et par crainte d'un procès, il a accepté de rembourser l'argent et même d'indemniser le couple.

Le contrat disait la vérité sur le permis. Ce qu'il ne disait pas à voix haute, c'est combien de temps ils attendraient avant d'avoir le droit de sortir.

Le moment où cela a dérapé

Pas au bout de cinq ans, ni le jour où l'autorité a rejeté le plan. Cette transaction a dérapé le jour de la signature, pour deux raisons :

Personne du côté des acheteurs n'a lu le contrat. Les explications venaient de l'avocat du promoteur, qui représente le promoteur. L'argent du séquestre était lui aussi chez lui.
Personne n'a additionné les délais. Chaque condition du contrat semblait raisonnable prise isolément. Ensemble, elles créaient une très longue attente.

Faites le calcul selon les conditions du contrat : jusqu'à trois ans pour le permis, plus 24 mois pour la livraison, cela fait cinq ans jusqu'à la date limite de livraison. Ce n'est que 18 mois plus tard que naissait le droit d'annulation. Autrement dit, sur le papier, les acheteurs pouvaient attendre six ans et demi avant d'avoir un droit clair de sortir. C'est pourquoi, au bout de cinq ans, « un différend est né », et non une simple annulation.

Quel filtre l'aurait détecté

Dans une chronique du 27.7.2024, Ilan a formulé une méthode de sélection initiale en trois étapes. Il l'a écrite pour les promoteurs, mais elle fonctionne aussi pour un acheteur :

Le filtre	Ce qu'on y vérifie	L'aurait-il détecté ici ?
A. Faisabilité économique	Toutes les dépenses et toutes les recettes, sur des hypothèses prudentes	En partie. Un « prix attractif » est précisément le moment de demander ce que vous payez d'autre en échange : ici, en temps
B. Vérification urbanistique et physique	Une visite du bien, les droits à construire, et des délais réalistes pour le permis, la construction et la vente	Oui, en partie. Une vérification préalable de l'état du plan auprès de l'autorité aurait montré qu'il n'y avait pas de permis et que le calendrier était incertain
C. Vérification juridique	Les contrats, l'historique du bien et sa situation, avec un avocat qui accompagne et un avocat local	Oui. C'est le filtre. Un avocat du côté des acheteurs aurait additionné les délais, et demandé un droit d'annulation plus précoce et une sanction en cas de retard

Ce que cela signifie quand on achète en Roumanie

L'histoire ne s'est pas forcément déroulée en Roumanie. Mais dans la Roumanie d'aujourd'hui, une transaction comme celle-ci se présenterait autrement, parce que la loi a changé.

Selon l'article 422 du Code roumain de l'aménagement et de la construction (loi 169/2026, en vigueur depuis le 25 août 2026), quand on achète un logement qui n'est pas encore construit :

L'avant-contrat ne peut être signé que devant notaire, et seulement après que le permis de construire a été inscrit au registre foncier et qu'il existe un extrait pour le futur logement (article 422(7)).
Un contrat de réservation pour un futur logement est valable jusqu'à 60 jours, et les frais de réservation ne peuvent pas dépasser 5 % du prix (article 422(9)).
Les acomptes sont versés sur un compte distinct du promoteur, réservé au seul projet, et débloqués selon l'avancement des travaux (article 422(10)).

Autrement dit, le document qui aurait arrêté cette transaction en Roumanie est le permis de construire inscrit au registre foncier. Sans permis inscrit, pas d'avant-contrat, et sans avant-contrat, pas d'acomptes importants. Ce qu'il faut vérifier dans l'avant-contrat lui-même, nous l'avons détaillé dans notre guide de l'avant-contrat en Roumanie. Et vos droits quand le promoteur est en retard, nous les avons détaillés dans notre guide sur les retards de livraison.

Nous sommes nous aussi promoteurs. L'avocat de la société représente uniquement la société, c'est pourquoi nous recommandons à chaque acquéreur de prendre un avocat indépendant. C'est exactement ce qui a manqué à ce couple.

Liste de contrôle : avant de signer une prévente

Vérifiez s'il existe un permis de construire, et demandez à le voir. En Roumanie, vérifiez qu'il est inscrit au registre foncier.
Additionnez tous les délais en un seul calcul. Quand le permis, quand la livraison, et quand exactement naît le droit d'annulation. Notez la date la plus tardive.
Exigez une date de livraison explicite. Pas « dans les X mois suivant l'obtention du permis », mais une date, ou un plafond clair.
Exigez une sanction en cas de retard. Une indemnité journalière ou un droit d'annulation anticipé, écrits dans le contrat.
Demandez une obligation d'information. Dans l'histoire, le promoteur a obtenu le permis avec un retard considérable sans prévenir personne. Un contrat peut imposer un compte rendu périodique sur l'état du permis et des travaux.
Vérifiez qui détient l'argent. Un compte séquestre chez un avocat mandaté par le promoteur n'est pas la même chose qu'un tiers de confiance indépendant. En Roumanie, vérifiez que les acomptes sont versés sur le compte distinct du projet.
Prenez un avocat indépendant, et lisez le contrat vous-même. Les explications de l'avocat du promoteur ne sont pas un conseil pour vous.
Rendez-vous sur le site. Dans l'histoire, ce sont des photos du site qui ont fait changer la position du promoteur.

Questions fréquentes

Peut-on acheter un appartement en Roumanie avant l'obtention du permis de construire ?

Selon la loi 169/2026, pour un logement pas encore construit, l'avant-contrat ne peut être signé que devant notaire et seulement après l'inscription du permis de construire au registre foncier. Un contrat de réservation pour un futur logement est valable jusqu'à 60 jours, et les frais de réservation ne peuvent pas dépasser 5 % du prix.

Le contrat disait explicitement qu'il n'y avait pas de permis. Les acheteurs se sont donc simplement trompés ?

Le contrat n'a pas caché l'absence de permis. Le problème venait de la combinaison des délais : jusqu'à trois ans pour le permis, 24 mois pour la livraison, et 18 mois de plus avant le droit d'annulation. Un avocat du côté des acheteurs les aurait additionnés et aurait demandé d'autres conditions avant la signature.

Qu'est-ce qui a finalement permis de récupérer l'argent ?

Selon la chronique, des photos récentes du site montrant que la construction n'avait pas commencé, des pressions, et la crainte d'un procès chez le promoteur. Celui-ci a accepté de rembourser l'argent et d'indemniser les acheteurs. Les droits exacts dépendent de la loi du pays où se trouve le bien et du contrat.

L'avocat du promoteur ne peut-il pas me représenter aussi ?

L'avocat du promoteur représente le promoteur. Ses explications peuvent être exactes, mais elles ne sont pas un conseil pour vous. Un avocat indépendant vérifie le contrat de votre point de vue, y compris les délais, les droits d'annulation et les sanctions.

En résumé

Ce couple n'a pas été victime d'un mensonge. Le contrat disait la vérité, mais personne de leur côté ne l'a lu ni n'a additionné les délais.

La vérification qui l'aurait détecté est la vérification juridique, avec un avocat qui travaille uniquement pour vous. Dans la Roumanie d'aujourd'hui, la loi elle-même exige en outre un permis inscrit avant tout avant-contrat.

Si vous envisagez d'acheter sur plan en Roumanie, chez nous ou ailleurs, réservez un appel d'une demi-heure avec moi. Nous verrons ensemble ce qu'il faut examiner avant de signer.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources : la chronique « Deux histoires d'immobilier international par semaine » de Me Ilan Leibovitch, 25.5.2024 (« retard de livraison et annulation du contrat ») et 27.7.2024 (« étude de faisabilité Go/No Go ») · Loi 169/2026, Code de l'aménagement et de la construction, article 422 (Monitorul Oficial n° 661, 10.8.2026)

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou financier. L'histoire s'appuie sur la chronique de Me Ilan Leibovitch, et les éléments permettant d'identifier les personnes ont été supprimés. Me Ilan Leibovitch est associé de Compass Group Romania et, dans les transactions de la société, il représente uniquement la société. Nous recommandons à chaque acquéreur de prendre un avocat indépendant. Les règles sont à jour au 17 octobre 2026.

Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.

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