Cuplul a cumpărat în precomandă fără autorizație, cu predare estimată în 3 ani. După 5 ani, pe șantier nu se construia încă nimic.
Până la 3 ani pentru autorizație, 24 de luni pentru predare și încă 18 luni până la reziliere. Separat păreau rezonabile, împreună o așteptare lungă.
Cuplul s-a bazat pe explicațiile avocatului dezvoltatorului. Și banii din escrow erau la el.
Potrivit Legii 169/2026, antecontractul pentru o unitate viitoare se semnează doar la notar și doar după notarea autorizației în cartea funciară.
Autorizație, termene adunate, dată de predare, sancțiune pentru întârziere, obligație de informare, unde sunt banii, avocat independent, vizită pe șantier.
Episodul pe scurt
Un cuplu a cumpărat un apartament în precomandă de la un dezvoltator israelian care construia un proiect în străinătate. Încă nu exista autorizație de construire, iar predarea a fost promisă în trei ani. Nu au lăsat un avocat al lor să verifice contractul și s-au bazat pe explicațiile avocatului dezvoltatorului. După cinci ani, construcția încă nu începuse. Abia după presiuni, dezvoltatorul a acceptat să le restituie banii și să îi despăgubească.
Pe scurt: contractul spunea adevărul despre autorizație. Ce nu spunea cu voce tare era cât timp vor aștepta până să aibă dreptul să iasă.
Acesta este al doilea episod din seria „Analiza tranzacțiilor eșuate”. În fiecare episod luăm o tranzacție reală din rubrica săptămânală a avocatului Ilan Leibovitch, „Două povești imobiliare internaționale pe săptămână”, și întrebăm: ce s-a întâmplat, în ce moment a mers prost și ce verificare ar fi prins problema. Numele au fost eliminate, iar sursa spune doar că proiectul era „într-o țară în care activează biroul nostru”.
Ce s-a întâmplat
Din rubrica avocatului Ilan Leibovitch (25.5.2024), pe scurt:
Cuplul a venit la întâlnire cu un dosar plin de documente. Cu câțiva ani înainte cumpăraseră un apartament în precomandă de la un dezvoltator israelian care urma să construiască un proiect în străinătate. Participaseră la o prezentare de vânzări într-un restaurant din Tel Aviv, văzuseră o prezentare strălucitoare și primiseră o ofertă de preț foarte atractivă.
Li s-a explicat că încă nu există autorizație de construire și că predarea este estimată în trei ani de la semnare. Au plătit o sumă deloc mică, depusă într-un cont escrow la un avocat din partea dezvoltatorului. Contractul nu l-au dat spre verificare unui avocat al lor, deși în familie există avocați. S-au mulțumit cu explicațiile avocatului dezvoltatorului și nici nu au citit contractul în profunzime.
Au trecut cinci ani. La o vizită pe șantier, cu câteva săptămâni înainte de întâlnire, au văzut că lucrările încă nu începuseră.
Ilan a citit contractul. Dezvoltatorul scrisese în el expres, de mai multe ori, că la data semnării proiectul nu are autorizație de construire și că cumpărătorii știu acest lucru. Se obligase să obțină autorizația în termen de un an, cu posibilitatea de a prelungi de fiecare dată cu un an, până la trei ani în total. Cumpărătorii aveau dreptul de a rezilia în două cazuri: dacă autorizația schimbă apartamentul așa cum era descris în contract sau dacă trecuseră 18 luni de la termenul-limită de predare și apartamentul nu fusese predat. Termenul-limită de predare fusese stabilit la 24 de luni de la obținerea autorizației.
Dezvoltatorul a explicat că pandemia de COVID întârziase totul și că restricțiile nu îi permiseseră să vină și să avanseze proiectul. Nu a dat o dată pentru terminarea construcției. Verificarea cu biroul local a arătat că planul depus nu fusese aprobat inițial de autoritatea locală. A depus de două ori planuri noi până au fost aprobate și a primit autorizația cu o întârziere considerabilă, fără să îi informeze pe cumpărători.
Dezvoltatorul a refuzat la început rezilierea, susținând că va respecta termenele. Când i s-au arătat fotografii de pe șantier de acum câteva săptămâni, a început să se flexibilizeze. După încă puțină presiune și de teama unui proces, a acceptat să restituie banii și chiar să despăgubească cuplul.
Contractul spunea adevărul despre autorizație. Ce nu spunea cu voce tare era cât timp vor aștepta până să aibă dreptul să iasă.
Momentul în care a mers prost
Nu după cinci ani și nici în ziua în care autoritatea a respins planul. Această tranzacție a mers prost în ziua semnării, din două motive:
- Nimeni din partea cumpărătorilor nu a citit contractul. Explicațiile veneau de la avocatul dezvoltatorului, iar el îl reprezintă pe dezvoltator. Și banii din escrow erau la el.
- Nimeni nu a adunat termenele. Fiecare clauză din contract părea rezonabilă luată separat. Împreună, au creat o așteptare foarte lungă.
Faceți calculul după clauzele din contract: până la trei ani pentru autorizație, plus 24 de luni pentru predare, înseamnă cinci ani până la termenul-limită de predare. Abia 18 luni după acesta se năștea dreptul de reziliere. Cu alte cuvinte, pe hârtie, cumpărătorii puteau aștepta șase ani și jumătate până să aibă un drept clar de a ieși. Acesta este motivul pentru care după cinci ani „s-a iscat o dispută”, și nu o reziliere simplă.
Ce filtru ar fi prins problema
În rubrica din 27.7.2024, Ilan a formulat o metodă de filtrare inițială în trei etape. A scris-o pentru dezvoltatori, dar funcționează și pentru un cumpărător:
| Filtrul | Ce verificați în el | L-ar fi prins aici? |
|---|---|---|
| A. Fezabilitate economică | Toate cheltuielile și toate veniturile, cu ipoteze prudente | Parțial. Un „preț atractiv” este exact locul în care întrebați ce altceva plătiți pentru el: în acest caz, cu timpul |
| B. Verificare urbanistică și fizică | Vizită la proprietate, drepturile de construire și termene reale pentru autorizație, construcție și vânzare | Da, parțial. O verificare prealabilă a stadiului planului la autoritate ar fi arătat că nu există autorizație și că termenele sunt incerte |
| C. Verificare juridică | Contractele, istoricul proprietății și situația ei, cu un avocat care vă însoțește și un avocat local | Da. Acesta este filtrul. Un avocat din partea cumpărătorilor ar fi adunat termenele și ar fi cerut un drept de reziliere mai devreme și o sancțiune pentru întârziere |
Și ce înseamnă asta când cumpărați în România
Povestea nu s-a petrecut neapărat în România. Dar în România de astăzi, o tranzacție ca aceasta ar arăta altfel, pentru că legea s-a schimbat.
Potrivit art. 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026, în vigoare de la 25 august 2026), când cumpărați o unitate care încă nu a fost construită:
- Antecontractul se poate semna doar la notar și doar după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară și există un extras pentru unitatea viitoare (art. 422 alin. (7)).
- Contractul de rezervare pentru o unitate viitoare este valabil până la 60 de zile, iar taxa de rezervare nu poate depăși 5% din preț (art. 422 alin. (9)).
- Avansurile intră într-un cont distinct al dezvoltatorului, dedicat exclusiv proiectului, și sunt eliberate pe măsura avansării construcției (art. 422 alin. (10)).
Cu alte cuvinte, documentul care ar fi oprit această tranzacție în România este autorizația de construire notată în cartea funciară. Fără autorizație înscrisă nu există antecontract, iar fără antecontract nu există avansuri mari. Ce merită verificat în antecontractul însuși am detaliat în ghidul nostru despre antecontractul din România. Iar care sunt drepturile dumneavoastră când dezvoltatorul întârzie, am detaliat în ghidul despre întârzierea predării.
Și noi suntem dezvoltatori. Avocatul companiei reprezintă doar compania, așa că recomandăm fiecărui cumpărător să își ia un avocat independent. Exact asta îi lipsea acestui cuplu.
Listă de verificare: înainte să semnați o precomandă
- Verificați dacă există autorizație de construire și cereți să o vedeți. În România, verificați că este notată în cartea funciară.
- Adunați toate termenele într-un singur calcul. Când vine autorizația, când predarea și când exact se naște dreptul de reziliere. Scrieți data cea mai târzie.
- Cereți un termen de predare expres. Nu „în X luni de la obținerea autorizației”, ci o dată sau un plafon clar.
- Cereți o sancțiune pentru întârziere. Penalități zilnice sau un drept de reziliere mai devreme, scrise în contract.
- Cereți o obligație de informare. Dezvoltatorul din poveste a primit autorizația cu o întârziere considerabilă și nu a anunțat. Un contract poate impune raportări periodice despre stadiul autorizației și al construcției.
- Verificați la cine sunt banii. Un cont escrow la un avocat din partea dezvoltatorului nu este același lucru cu un agent escrow independent. În România, verificați că avansurile intră în contul separat al proiectului.
- Luați un avocat independent și citiți singuri contractul. Explicațiile avocatului dezvoltatorului nu sunt consultanță pentru dumneavoastră.
- Vizitați șantierul. În poveste, fotografiile de pe șantier au fost cele care au schimbat poziția dezvoltatorului.
Întrebări frecvente
Se poate cumpăra un apartament în România înainte să existe autorizație de construire?
Potrivit Legii 169/2026, pentru o unitate care încă nu a fost construită antecontractul se poate semna doar la notar și doar după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară. Un contract de rezervare pentru o unitate viitoare este valabil până la 60 de zile, iar taxa de rezervare nu poate depăși 5% din preț.
Contractul spunea expres că nu există autorizație. Deci cumpărătorii au greșit pur și simplu?
Contractul nu a ascuns faptul că nu există autorizație. Problema era combinația de termene: până la trei ani pentru autorizație, 24 de luni pentru predare și încă 18 luni până la dreptul de reziliere. Un avocat din partea cumpărătorilor le-ar fi adunat și ar fi cerut alte condiții înainte de semnare.
Ce a ajutat în final la recuperarea banilor?
Potrivit rubricii, fotografii recente de pe șantier care arătau că lucrările nu începuseră, presiunea și teama dezvoltatorului de un proces. Dezvoltatorul a acceptat să restituie banii și să îi despăgubească pe cumpărători. Drepturile exacte depind de legea țării în care se află proprietatea și de contract.
Nu mă poate reprezenta și pe mine avocatul dezvoltatorului?
Avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator. Explicațiile lui pot fi corecte, dar nu sunt consultanță pentru dumneavoastră. Un avocat independent verifică contractul din partea dumneavoastră, inclusiv termenele, drepturile de reziliere și sancțiunile.
Concluzia
Acest cuplu nu a căzut din cauza unei minciuni. Contractul spunea adevărul, dar nimeni din partea lor nu l-a citit și nu a adunat termenele.
Verificarea care ar fi prins problema este cea juridică, cu un avocat care lucrează doar pentru dumneavoastră. În România de astăzi, și legea însăși cere o autorizație înscrisă înainte de antecontract.
Dacă vă gândiți să cumpărați în România pe plan, cu noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Parcurgem împreună ce trebuie să vedeți înainte de semnare.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: rubrica „Două povești imobiliare internaționale pe săptămână” a avocatului Ilan Leibovitch, 25.5.2024 („Întârzierea predării și rezilierea contractului”) și 27.7.2024 („Studiu de fezabilitate Go/No Go”) · Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, art. 422 (Monitorul Oficial nr. 661, 10.8.2026)
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică sau financiară. Povestea se bazează pe rubrica avocatului Ilan Leibovitch, iar detaliile de identificare au fost eliminate. Avocatul Ilan Leibovitch este partener în Compass Group Romania, iar în tranzacțiile companiei reprezintă doar compania. Recomandăm fiecărui cumpărător să își ia un avocat independent. Regulile sunt valabile la 17 octombrie 2026.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
