Das Paar kaufte im Vorverkauf ohne Genehmigung, mit Übergabe in voraussichtlich 3 Jahren. Nach 5 Jahren war auf der Baustelle noch nicht gebaut worden.
Bis zu 3 Jahre für die Genehmigung, 24 Monate bis zur Übergabe und weitere 18 Monate bis zum Rücktrittsrecht. Einzeln vernünftig, zusammen eine lange Wartezeit.
Das Paar verließ sich auf die Erklärungen des Anwalts des Bauträgers. Auch das Treuhandgeld lag bei ihm.
Nach Gesetz 169/2026 wird ein Vorvertrag für eine künftige Einheit nur beim Notar unterzeichnet, und erst wenn die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen ist.
Genehmigung, verbundene Fristen, Übergabedatum, Sanktion für Verspätung, Informationspflicht, wo das Geld liegt, unabhängiger Anwalt und Besuch der Baustelle.
Die Folge in Kürze
Ein Paar kaufte im Vorverkauf (Presale) eine Wohnung von einem israelischen Bauträger, der ein Projekt im Ausland baute. Eine Baugenehmigung gab es noch nicht, versprochen wurde die Übergabe innerhalb von drei Jahren. Die beiden ließen den Vertrag nicht von einem eigenen Anwalt prüfen und verließen sich auf die Erklärungen des Anwalts des Bauträgers. Nach fünf Jahren hatte der Bau noch nicht begonnen. Erst nach Druck erklärte sich der Bauträger bereit, das Geld zurückzuzahlen und sie zu entschädigen.
Einfach gesagt: Der Vertrag sagte die Wahrheit über die Genehmigung. Was er nicht laut sagte, war, wie lange sie warten würden, bevor sie ein Recht zum Ausstieg hätten.
Dies ist die zweite Folge der Serie „Gescheiterte Deals analysiert“. In jeder Folge nehmen wir ein echtes Geschäft aus der wöchentlichen Kolumne von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, „Zwei internationale Immobiliengeschichten pro Woche“, und fragen: Was ist passiert, in welchem Moment ging es schief, und welche Prüfung hätte es erkannt? Die Namen wurden entfernt, und im Original heißt es nur, das Projekt liege „in einem Land, in dem unsere Kanzlei tätig ist“.
Was geschah
Aus der Kolumne von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch (25.5.2024), in Kürze:
Das Paar kam mit einem Ordner voller Unterlagen zum Termin. Einige Jahre zuvor hatten die beiden im Vorverkauf eine Wohnung von einem israelischen Bauträger gekauft, der ein Projekt im Ausland bauen sollte. Sie hatten an einer Verkaufsveranstaltung in einem Restaurant in Tel Aviv teilgenommen, eine glänzende Präsentation gesehen und ein sehr attraktives Preisangebot erhalten.
Man erklärte ihnen, dass es noch keine Baugenehmigung gebe und die Übergabe innerhalb von drei Jahren nach der Unterzeichnung zu erwarten sei. Sie zahlten keinen kleinen Betrag, der auf einem Treuhandkonto bei einem Anwalt des Bauträgers hinterlegt wurde. Den Vertrag ließen sie nicht von einem eigenen Anwalt prüfen, obwohl es in der Familie Anwälte gibt. Sie begnügten sich mit den Erklärungen des Anwalts des Bauträgers und lasen den Vertrag auch nicht gründlich.
Fünf Jahre vergingen. Bei einem Besuch auf der Baustelle, einige Wochen vor dem Termin, sahen sie, dass der Bau noch nicht begonnen hatte.
Ilan las den Vertrag. Der Bauträger hatte darin ausdrücklich und mehrfach geschrieben, dass das Projekt zum Zeitpunkt der Unterzeichnung keine Baugenehmigung hat und dass die Käufer das wissen. Er verpflichtete sich, die Genehmigung innerhalb eines Jahres einzuholen, mit der Möglichkeit, jeweils um ein Jahr zu verlängern, bis zu insgesamt drei Jahren. Die Käufer hatten in zwei Fällen ein Rücktrittsrecht: wenn die Genehmigung die Wohnung gegenüber der Beschreibung im Vertrag verändert, oder wenn 18 Monate nach dem letzten Übergabetermin vergangen sind und die Wohnung nicht übergeben wurde. Der letzte Übergabetermin war auf 24 Monate nach Erhalt der Genehmigung festgelegt.
Der Bauträger erklärte, Corona habe alles verzögert und die Lockdowns hätten es ihm nicht erlaubt, hinzufliegen und das Projekt voranzubringen. Einen Termin für das Bauende nannte er nicht. Eine Nachfrage bei der örtlichen Kanzlei ergab, dass der von ihm eingereichte Plan von der örtlichen Behörde zunächst nicht genehmigt worden war. Er reichte zweimal neue Pläne ein, bis sie genehmigt wurden, und erhielt die Genehmigung mit erheblicher Verspätung, ohne die Käufer zu informieren.
Der Bauträger lehnte einen Rücktritt zunächst ab und behauptete, er werde die Fristen einhalten. Als man ihm Fotos von der Baustelle von vor einigen Wochen zeigte, begann er einzulenken. Nach etwas mehr Druck, und aus Angst vor einer Klage, erklärte er sich bereit, das Geld zurückzuzahlen und das Paar sogar zu entschädigen.
Der Vertrag sagte die Wahrheit über die Genehmigung. Was er nicht laut sagte, war, wie lange sie warten würden, bevor sie ein Recht zum Ausstieg hätten.
Der Moment, in dem es schiefging
Nicht nach fünf Jahren, und nicht an dem Tag, an dem die Behörde den Plan ablehnte. Dieses Geschäft ging am Tag der Unterzeichnung schief, aus zwei Gründen:
- Niemand auf Seiten der Käufer las den Vertrag. Die Erklärungen kamen vom Anwalt des Bauträgers, und der vertritt den Bauträger. Auch das Treuhandgeld lag bei ihm.
- Niemand verband die Fristen miteinander. Jede Bedingung im Vertrag klang für sich genommen vernünftig. Zusammen ergaben sie eine sehr lange Wartezeit.
Rechnen Sie nach den Bedingungen des Vertrags: bis zu drei Jahre für die Genehmigung plus 24 Monate bis zur Übergabe ergeben fünf Jahre bis zum letzten Übergabetermin. Erst 18 Monate danach entstand das Rücktrittsrecht. Auf dem Papier konnten die Käufer also sechseinhalb Jahre warten, bevor sie ein klares Recht zum Ausstieg hatten. Deshalb „entwickelte sich ein Streit“ nach fünf Jahren, und kein einfacher Rücktritt.
Welcher Filter das erkannt hätte
In der Kolumne vom 27.7.2024 formulierte Ilan eine Methode der Vorprüfung in drei Stufen. Er schrieb sie für Projektentwickler, aber sie funktioniert auch für Käufer:
| Der Filter | Was geprüft wird | Hätte er hier gegriffen? |
|---|---|---|
| A. Wirtschaftlichkeit | Alle Ausgaben und alle Einnahmen, mit konservativen Annahmen | Teilweise. Ein „attraktiver Preis“ ist genau die Stelle, an der man fragen sollte, womit Sie sonst noch bezahlen: in diesem Fall mit Zeit |
| B. Planungsrechtliche und physische Prüfung | Besichtigung der Immobilie, Baurechte und realistische Zeitpläne für Genehmigung, Bau und Verkauf | Ja, teilweise. Eine vorherige Prüfung des Planstatus bei der Behörde hätte gezeigt, dass es keine Genehmigung gibt und der Zeitplan ungewiss ist |
| C. Rechtliche Prüfung | Die Verträge, die Geschichte der Immobilie und ihr Zustand, mit einem begleitenden Anwalt und einem örtlichen Anwalt | Ja. Das ist der Filter. Ein Anwalt der Käufer hätte die Fristen verbunden und ein früheres Rücktrittsrecht sowie eine Sanktion für Verspätung verlangt |
Und was das bedeutet, wenn Sie in Rumänien kaufen
Die Geschichte hat sich nicht unbedingt in Rumänien zugetragen. Aber im heutigen Rumänien sähe ein Geschäft wie dieses anders aus, weil sich das Gesetz geändert hat.
Nach Art. 422 des rumänischen Raumordnungs- und Baugesetzbuchs (Gesetz 169/2026, in Kraft seit dem 25. August 2026) gilt beim Kauf einer noch nicht gebauten Einheit:
- Ein Vorvertrag darf nur beim Notar unterzeichnet werden, und erst nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen ist und es einen Grundbuchauszug für die künftige Einheit gibt (Art. 422(7)).
- Eine Reservierungsvereinbarung für eine künftige Einheit gilt bis zu 60 Tage, und die Reservierungsgebühr darf 5 % des Preises nicht übersteigen (Art. 422(9)).
- Die Anzahlungen fließen auf ein gesondertes Konto des Bauträgers, das nur für das Projekt bestimmt ist, und werden nach Baufortschritt freigegeben (Art. 422(10)).
Das Dokument, das dieses Geschäft in Rumänien gestoppt hätte, ist also die im Grundbuch eingetragene Baugenehmigung. Ohne eingetragene Genehmigung kein Vorvertrag, und ohne Vorvertrag keine großen Anzahlungen. Was Sie im Vorvertrag selbst prüfen sollten, haben wir in unserem Ratgeber zum Vorvertrag in Rumänien erklärt. Und welche Rechte Sie haben, wenn der Bauträger in Verzug gerät, steht in unserem Ratgeber zur verspäteten Übergabe.
Auch wir sind Bauträger. Der Anwalt des Unternehmens vertritt ausschließlich das Unternehmen, deshalb empfehlen wir jedem Käufer, einen unabhängigen Anwalt hinzuzuziehen. Genau das hat diesem Paar gefehlt.
Checkliste: bevor Sie im Vorverkauf unterschreiben
- Prüfen Sie, ob es eine Baugenehmigung gibt, und lassen Sie sie sich zeigen. In Rumänien prüfen Sie, ob sie im Grundbuch eingetragen ist.
- Verbinden Sie alle Fristen zu einer Rechnung. Wann die Genehmigung kommt, wann die Übergabe, und wann genau das Rücktrittsrecht entsteht. Schreiben Sie das späteste Datum auf.
- Verlangen Sie einen ausdrücklichen Übergabetermin. Nicht „innerhalb von X Monaten nach Erhalt der Genehmigung“, sondern ein Datum oder eine klare Obergrenze.
- Verlangen Sie eine Sanktion für Verspätung. Eine tägliche Entschädigung oder ein früheres Rücktrittsrecht, schriftlich im Vertrag.
- Verlangen Sie eine Informationspflicht. Der Bauträger in der Geschichte erhielt die Genehmigung mit erheblicher Verspätung und informierte niemanden. Ein Vertrag kann regelmäßige Berichte über den Stand von Genehmigung und Bau vorschreiben.
- Prüfen Sie, bei wem das Geld liegt. Ein Treuhandkonto bei einem Anwalt des Bauträgers ist nicht dasselbe wie ein unabhängiger Treuhänder. In Rumänien prüfen Sie, ob die Anzahlungen auf das gesonderte Projektkonto fließen.
- Nehmen Sie einen unabhängigen Anwalt, und lesen Sie den Vertrag selbst. Erklärungen des Anwalts des Bauträgers sind keine Beratung für Sie.
- Besuchen Sie die Baustelle. In der Geschichte waren es Fotos von der Baustelle, die die Haltung des Bauträgers änderten.
Häufig gestellte Fragen
Darf man in Rumänien eine Wohnung kaufen, bevor es eine Baugenehmigung gibt?
Nach Gesetz 169/2026 kann bei einer noch nicht gebauten Einheit ein Vorvertrag nur beim Notar unterzeichnet werden, und erst nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen ist. Eine Reservierungsvereinbarung für eine künftige Einheit gilt bis zu 60 Tage, und die Reservierungsgebühr darf 5 % des Preises nicht übersteigen.
Der Vertrag sagte ausdrücklich, dass es keine Genehmigung gibt. Haben sich die Käufer also einfach geirrt?
Der Vertrag verschwieg nicht, dass es keine Genehmigung gab. Das Problem lag in der Kombination der Fristen: bis zu drei Jahre für die Genehmigung, 24 Monate bis zur Übergabe und weitere 18 Monate bis zum Rücktrittsrecht. Ein Anwalt der Käufer hätte sie verbunden und vor der Unterzeichnung andere Bedingungen verlangt.
Was hat am Ende geholfen, das Geld zurückzubekommen?
Laut der Kolumne aktuelle Fotos von der Baustelle, die zeigten, dass der Bau nicht begonnen hatte, Druck und die Angst des Bauträgers vor einer Klage. Der Bauträger erklärte sich bereit, das Geld zurückzuzahlen und die Käufer zu entschädigen. Die genauen Rechte hängen vom Recht des Landes ab, in dem die Immobilie liegt, und vom Vertrag.
Kann der Anwalt des Bauträgers nicht auch mich vertreten?
Der Anwalt des Bauträgers vertritt den Bauträger. Seine Erklärungen können richtig sein, aber sie sind keine Beratung für Sie. Ein unabhängiger Anwalt prüft den Vertrag von Ihrer Seite aus, einschließlich Fristen, Rücktrittsrechten und Sanktionen.
Fazit
Dieses Paar ist nicht auf eine Lüge hereingefallen. Der Vertrag sagte die Wahrheit, aber niemand auf ihrer Seite hat ihn gelesen und die Fristen miteinander verbunden.
Die Prüfung, die es erkannt hätte, ist die rechtliche Prüfung, mit einem Anwalt, der nur für Sie arbeitet. Im heutigen Rumänien verlangt auch das Gesetz selbst eine eingetragene Genehmigung vor einem Vorvertrag.
Wenn Sie erwägen, in Rumänien Off-Plan zu kaufen, mit uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen gemeinsam durch, was Sie vor der Unterschrift sehen müssen.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Die Kolumne „Zwei internationale Immobiliengeschichten pro Woche“ von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, 25.5.2024 („Verspätete Übergabe und Rücktritt vom Vertrag“) und 27.7.2024 („Machbarkeitsprüfung Go/No Go“) · Gesetz 169/2026, Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Art. 422 (Monitorul Oficial Nr. 661, 10.8.2026)
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Finanzberatung dar. Die Geschichte beruht auf der Kolumne von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, identifizierende Details wurden entfernt. Rechtsanwalt Ilan Leibovitch ist Partner von Compass Group Romania und vertritt bei Geschäften des Unternehmens ausschließlich das Unternehmen. Wir empfehlen jedem Käufer, einen unabhängigen Anwalt hinzuzuziehen. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
