מאיפה יגיע הכסף? מימון נכס ברומניה כשאתם גרים בחו״ל

מימון מחו״ל: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

מי שגר מחוץ לרומניה וקונה בה נכס בדרך כלל בוחר בין שתי דרכים. הדרך הראשונה: הלוואה בבנק בארץ שלכם, כשהבטוחה היא נכס שיש לכם שם. הדרך השנייה: משכנתא מבנק רומני, שבה הבטוחה היא הנכס שאתם קונים ברומניה. אפשר גם לשלב ביניהן, או לקנות בהון עצמי מלא.

בנק רומני מממן קונים זרים עד 70% מערך הנכס. כלומר, ההון העצמי הוא 30% לפחות. בהלוואה בארץ שלכם, הכללים, הריבית והמגבלות נקבעים לפי המדינה ולפי הבנק.

במילים פשוטות: לפני "איפה הריבית נמוכה יותר", שאלו שתי שאלות: איזה נכס אתם מוכנים לשעבד, ובאיזה מטבע אתם רוצים שהחוב יהיה.

את ההשוואה המפורטת לישראלים כתבנו במאמר מימון בישראל או ברומניה. כאן אנחנו מרחיבים את התמונה לחמש מדינות, ומתמקדים במה שמשותף לכולן: הבטוחה והמטבע.

שתי הדרכים, זו מול זו

שאלו את היזמים על זה

	הלוואה בארץ שלכם	משכנתא מבנק רומני
הבטוחה	נכס שלכם בארץ, או הלוואה בלי בטוחה	הנכס שאתם קונים ברומניה
גובה המימון	לפי הכללים בארץ שלכם ושווי הנכס שם	עד 70% מערך הנכס ברומניה
מטבע החוב	בדרך כלל המטבע של ההכנסה שלכם	לאי רומני או אירו, לפי ההצעה
בדיקת הכנסה	לפי הבנק והרגולציה בארץ	הבנק הרומני בודק את ההכנסה שלכם מחו״ל לפי כללי הבנק המרכזי של רומניה (BNR)
מה בסיכון	הנכס בארץ	הנכס ברומניה
מסמכים	המסמכים הרגילים בבנק שלכם	הכנסה מתורגמת, מספר זיהוי לצורכי מס ברומניה וחשבון בנק רומני

את התהליך המלא מול בנק רומני הסברנו במדריך המשכנתא.

המטבע: הסיכון שלא רואים בסימולציה

שאלו את היזמים על זה

הנכס ברומניה מתומחר בדרך כלל באירו. ההלוואה הרומנית יכולה להיות בלאי או באירו. וההכנסה שלכם היא בשקלים, בפאונד, בדירהם או באירו. כל פער בין מטבע ההכנסה למטבע החוב הוא סיכון.

מה אומרת הרגולציה האירופית. הדירקטיבה האירופית למשכנתאות (2014/17/EU) מגדירה "הלוואה במטבע חוץ" כהלוואה במטבע שונה מזה שבו אתם מקבלים הכנסה או מחזיקים נכסים להחזר, או שונה מהמטבע של המדינה החברה שבה אתם גרים (סעיף 4). בהלוואה כזו המדינות חייבות להבטיח אחד משניים: זכות להמיר את ההלוואה למטבע אחר, או הסדר אחר שמגביל את הסיכון. בנוסף, הבנק צריך להזהיר אתכם באופן קבוע אם היתרה או התשלום משתנים ביותר מ-20% בגלל שער החליפין (סעיף 23).

דוגמה פשוטה. הלוואה של 200,000 אירו. אם האירו מתחזק ב-10% מול המטבע שלכם, כל תשלום חודשי, כשמחשבים אותו במטבע שלכם, עולה ב-10%. זה חשבון, לא תחזית. את ההבדל בין משכנתא בלאי למשכנתא באירו הסברנו במאמר אירו או לאי.

טבלה לפי מדינה: נקודות כלליות שבדקנו

שאלו את היזמים על זה

מדינה	מטבע ההכנסה	הדרך בארץ	מה בדקנו במקור רשמי	המטבע מול הלוואה רומנית
ישראל	שקל	הלוואה לכל מטרה מול דירה בישראל	בנק ישראל מגביל הלוואה לכל מטרה לשיעור משווי הדירה המשועבדת. הפרטים במאמר מימון בישראל או ברומניה	הלוואה בלאי וגם באירו הן במטבע שונה מההכנסה
גרמניה	אירו	הלוואה מבנק גרמני, למשל מול שעבוד על נכס בגרמניה	הלוואה לצרכן שמובטחת בשעבוד על מקרקעין היא "הלוואת מקרקעין לצרכן" בחוק האזרחי הגרמני (BGB, סעיף 491(3)). בהלוואה כזו במטבע חוץ יש זכות המרה (סעיף 503)	הלוואה באירו: אין פער מטבע. הלוואה בלאי: מטבע חוץ
צרפת	אירו	הלוואה לדיור מבנק צרפתי	לפי תשובת ממשלת צרפת לאספה הלאומית, החלטת המועצה ליציבות פיננסית (HCSF) מגבילה את נטל ההחזר ל-35% מההכנסה ואת התקופה ל-25 שנה, עם מרווח גמישות של 20% מההלוואות	כמו בגרמניה
בריטניה	פאונד	הלוואה מול בית בבריטניה	לא בדקנו כלל ספציפי. שאלו את הבנק אם מותר להשתמש בכסף לקנייה בחו״ל	הלוואה בלאי וגם באירו הן במטבע שונה מההכנסה
איחוד האמירויות	דירהם	הלוואה מבנק באמירויות	הדירהם צמוד לדולר. שער הייחוס של הבנק המרכזי הוא 3.6725 דירהם לדולר	הסיכון בפועל הוא שער האירו מול הדולר

שתי הבהרות. ראשית, הטבלה לא אומרת שהבנק שלכם יממן קנייה ברומניה. זה תלוי בבנק ובמטרת ההלוואה, ושואלים מראש. שנית, ההגבלות בצרפת מתוארות לפי תשובה רשמית שפורסמה, וייתכן שעודכנו מאז. בדקו מול הבנק מה חל ביום הבקשה.

ומה עם מימון אסלאמי?

שאלו את היזמים על זה

רוכשים מהמפרץ ומקהילות מוסלמיות באירופה שואלים אם אפשר לממן בלי ריבית. לא מצאנו בנק רומני שמפרסם היום מוצר מימון לדיור שתואם את ההלכה האסלאמית. לכן אנחנו לא ממליצים על מוצר כזה. אם זה חשוב לכם, יש שתי דרכים מעשיות: מימון מבנק אסלאמי בארץ שלכם, אם הוא מציע מסגרת שמתאימה למטרה הזו, או הון עצמי מלא. שאלו את הבנק בכתב לפני שאתם מתחייבים לעסקה.

לשלב בין הדרכים

בקנייה על הנייר, תשלומי הבנייה מגיעים לפני שהנכס גמור. במקרים רבים המשכנתא הרומנית מגיעה רק כשאפשר לשעבד את הנכס הגמור, ולכן חלק מהקונים מממנים את התשלומים בזמן הבנייה מהון עצמי או מהלוואה בארץ, ולוקחים משכנתא רומנית במסירה. זה מבנה שכדאי לבדוק מראש מול שני הבנקים. על התשלומים עד המסירה כתבנו במאמר איפה הכסף שלי עד המסירה.

צ׳ק ליסט: 7 צעדים לפני שבוחרים מימון

1. החליטו מה אתם מוכנים לשעבד: את הנכס בבית, או רק את הנכס ברומניה.
2. בדקו את מטבע ההכנסה מול מטבע החוב. חשבו מה קורה לתשלום אם שער החליפין זז ב-10% וב-20%.
3. בקשו מהבנק הרומני הצעה בכתב: אחוז המימון (עד 70% לקונים זרים), המטבע, הריבית, והמסמכים.
4. שאלו את הבנק בארץ אם ההלוואה יכולה לשמש לקנייה בחו״ל, ואילו מסמכים יידרשו.
5. הכינו את תיק מקור הכספים להון העצמי של 30% לפחות. ראו את המדריך שלנו למקור הכספים.
6. תאמו מועדים: מתי צריך כל תשלום, ומתי כל בנק משחרר כסף.
7. התייעצו עם יועץ משכנתאות ועם יועץ מס בארץ שלכם, ועם עורך דין עצמאי ברומניה.

שאלות נפוצות

כמה בנק רומני מממן לקונה זר?

עד 70% מערך הנכס, כך שההון העצמי הוא 30% לפחות. הסכום הסופי תלוי גם בהכנסה שלכם ובבדיקה של הבנק.

האם בנק בארץ שלי יכול לשעבד את הנכס ברומניה?

לרוב הבנקים בארץ שלכם יעדיפו בטוחה בארץ, כמו דירה או בית. אם אתם רוצים שהבטוחה תהיה הנכס ברומניה, הדרך הנפוצה היא משכנתא מבנק רומני.

אני מרוויח באירו. האם משכנתא בלאי היא הלוואה במטבע חוץ?

לפי ההגדרה בדירקטיבה האירופית 2014/17/EU, כן: זו הלוואה במטבע שונה מזה שבו אתם מקבלים הכנסה. בהלוואה כזו יש לכם זכויות של המרה או הגבלת סיכון, ואזהרות מהבנק כשהשער זז ביותר מ-20%.

יש בנק רומני שמציע מימון אסלאמי?

לא מצאנו בנק רומני שמפרסם היום מוצר כזה לדיור. בדקו מול הבנק שלכם בארץ אם הוא מציע מסגרת שמתאימה לקנייה בחו״ל, ושאלו בכתב.

אפשר לממן את תשלומי הבנייה ואת היתרה בדרכים שונות?

כן. קונים רבים משלמים בזמן הבנייה מהון עצמי או מהלוואה בארץ, ולוקחים משכנתא רומנית כשהנכס נמסר. תאמו את זה מראש עם שני הבנקים.

השורה התחתונה

מימון מחו״ל הוא לא רק שאלה של ריבית. הוא שאלה של בטוחה ושל מטבע. בנק רומני ייתן עד 70% על הנכס עצמו, והבנק בארץ ייתן לפי הכללים והבטוחות שם. לפני שבוחרים, חשבו את התשלום גם בתרחיש שבו המטבע זז נגדכם.

לדוגמה, בווילה ב-Compass on the Lake בבלוטשטי, שמחירה מתחיל ב-299,900 אירו כולל מע״מ 21%, נוטריון ועורך דין, הון עצמי של 30% לפחות הוא כ-90,000 אירו, אם הבנק מעריך את הנכס במחיר הזה.

אם אתם בוחנים מימון לקנייה ברומניה, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נכין יחד את השאלות לבנק הרומני, לבנק שלכם וליועץ.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: דירקטיבה 2014/17/EU על הסכמי אשראי למקרקעין למגורים (EUR-Lex), סעיפים 3, 4, 23 · החוק האזרחי הגרמני (BGB), סעיף 491 וסעיף 503 · האספה הלאומית של צרפת: תשובת הממשלה על החלטת HCSF · הבנק המרכזי של איחוד האמירויות: שער הייחוס של הדירהם והדוח השנתי על ההצמדה לדולר

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. תנאי המימון נקבעים בכל בנק לפי הפרופיל שלכם. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ משכנתאות, עם יועץ מס ועם עורך דין עצמאי.