من أين سيأتي المال؟ تمويل عقار في رومانيا حين تعيشون في الخارج

التمويل من الخارج: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

إن كنتم تعيشون خارج رومانيا وتشترون عقارًا فيها، فعادة تختارون بين مسارين. المسار الأول: قرض من بنك في بلدكم، بضمان عقار تملكونه هناك. المسار الثاني: قرض عقاري من بنك روماني، بضمان العقار الذي تشترونه في رومانيا. ويمكنكم أيضًا الجمع بينهما، أو الشراء بأموالكم الخاصة بالكامل.

يموّل البنك الروماني المشترين الأجانب حتى 70% من قيمة العقار. أي أن مساهمتكم الذاتية 30% على الأقل. أما في القرض داخل بلدكم، فالقواعد والفائدة والحدود تعتمد على بلدكم وبنككم.

بعبارة بسيطة: قبل أن تسألوا "أين الفائدة أقل"، اطرحوا سؤالين: أي عقار أنتم مستعدون لرهنه، وبأي عملة تريدون الدين؟

مقارنتنا المفصّلة لأحد هذه البلدان موجودة في التمويل في إسرائيل أم في رومانيا. وهنا نوسّع الصورة لتشمل خمسة بلدان، ونركّز على ما تشترك فيه جميعها: الضمان والعملة.

المساران جنبًا إلى جنب

اسألوا المطوّرين عن هذا

	قرض في بلدكم	قرض عقاري من بنك روماني
الضمان	عقار تملكونه في بلدكم، أو قرض دون ضمان	العقار الذي تشترونه في رومانيا
المبلغ	تحدده قواعد بلدكم وقيمة العقار هناك	حتى 70% من قيمة العقار الروماني
عملة الدين	عادة عملة دخلكم	الليو أو اليورو، بحسب العرض
فحص الدخل	وفق قواعد بنككم والجهة الرقابية لديكم	يقيّم البنك الروماني دخلكم الأجنبي وفق قواعد البنك الوطني الروماني (BNR)
ما الذي يتعرض للخطر	عقاركم في بلدكم	العقار في رومانيا
المستندات	الملف المعتاد لدى بنككم	مستندات دخل مترجمة، ورقم ضريبي روماني، وحساب مصرفي روماني

العملية الكاملة مع بنك روماني موجودة في دليلنا عن القرض العقاري.

العملة: الخطر الذي لا تُظهره المحاكاة

اسألوا المطوّرين عن هذا

يُسعَّر العقار الروماني عادة باليورو. ويمكن أن يكون القرض الروماني بالليو أو باليورو. أما دخلكم فبالشيكل أو الجنيه الإسترليني أو الدرهم أو اليورو. وكل فجوة بين عملة دخلكم وعملة دينكم خطر.

ماذا تقول القواعد الأوروبية. يعرّف توجيه الاتحاد الأوروبي بشأن الائتمان العقاري (2014/17/EU) "القرض بعملة أجنبية" بأنه قرض بعملة غير العملة التي تتلقون بها دخلكم أو تحتفظون بها بالأصول التي ستسددون منها، أو غير عملة الدولة العضو التي تقيمون فيها (المادة 4). وفي مثل هذه القروض، يجب على الدول الأعضاء أن تضمن أحد أمرين: حق تحويل القرض إلى عملة أخرى، أو ترتيبات أخرى تحدّ من الخطر. ويجب على المُقرض أيضًا أن ينبّهكم بانتظام إذا تغيّر الرصيد أو الأقساط بأكثر من 20% بسبب سعر الصرف (المادة 23).

مثال بسيط. قرض بقيمة 200,000 يورو. إذا ارتفع اليورو بنسبة 10% مقابل عملتكم، ترتفع كل دفعة شهرية، محسوبة بعملتكم، بنسبة 10%. هذه حسبة رياضية، لا توقع. والفرق بين قرض عقاري بالليو وآخر باليورو مشروح في اليورو أم الليو.

بحسب البلد: نقاط عامة تحقّقنا منها

اسألوا المطوّرين عن هذا

البلد	عملة الدخل	مسار البلد الأصلي	ما تحقّقنا منه في مصدر رسمي	العملة مقابل قرض روماني
إسرائيل	الشيكل	قرض لكل الأغراض بضمان منزل في إسرائيل	يحدد بنك إسرائيل سقف القرض لكل الأغراض بنسبة من قيمة المنزل المرهون. التفاصيل في التمويل في إسرائيل أم في رومانيا	القرض بالليو والقرض باليورو كلاهما يختلف عن عملة دخلكم
ألمانيا	اليورو	قرض من بنك ألماني، مثلًا بضمان رهن على عقار ألماني	القرض الاستهلاكي المضمون برهن على أرض هو "قرض عقاري استهلاكي" بموجب القانون المدني الألماني (BGB، §491(3)). ولمثل هذا القرض بعملة أجنبية حق في التحويل (§503)	قرض باليورو: لا فجوة عملة. قرض بالليو: عملة أجنبية
فرنسا	اليورو	قرض سكني من بنك فرنسي	بحسب رد الحكومة الفرنسية على الجمعية الوطنية، يحدد قرار HCSF سقف نسبة خدمة الدين بـ 35% من الدخل والمدة بـ 25 عامًا، مع هامش مرونة قدره 20%	كما في ألمانيا
المملكة المتحدة	الجنيه الإسترليني	قرض بضمان منزل في المملكة المتحدة	لم نتحقق من قاعدة محددة. اسألوا المُقرض ما إذا كان يجوز استخدام المال لشراء في الخارج	القرض بالليو والقرض باليورو كلاهما يختلف عن عملة دخلكم
الإمارات العربية المتحدة	الدرهم	قرض من بنك إماراتي	الدرهم مربوط بالدولار الأمريكي. والسعر المرجعي للمصرف المركزي 3.6725 درهم لكل دولار	الخطر الحقيقي هو اليورو مقابل الدولار

توضيحان. أولًا، لا يعني الجدول أن بنككم سيموّل شراءً في رومانيا. فذلك يعتمد على البنك وعلى غرض القرض، فاسألوا مسبقًا. ثانيًا، الحدود الفرنسية موصوفة استنادًا إلى رد رسمي منشور، وربما حُدّثت منذ ذلك الحين. تحقّقوا مع البنك مما يسري يوم تقديم الطلب.

ماذا عن التمويل الإسلامي؟

اسألوا المطوّرين عن هذا

يسأل المشترون من الخليج ومن المجتمعات المسلمة في أوروبا ما إذا كان بإمكانهم التمويل دون فائدة. لم نجد بنكًا رومانيًا ينشر حاليًا منتجًا لتمويل المساكن متوافقًا مع الشريعة، لذا لا نوصي بأي منتج. وإن كان هذا الأمر مهمًا لكم، فهناك مساران عمليان: التمويل من بنك إسلامي في بلدكم، إن كان يقدّم تسهيلًا مناسبًا لهذا الغرض، أو الشراء بأموالكم الخاصة. اسألوا البنك كتابيًا قبل الالتزام بأي صفقة.

الجمع بين المسارين

عند الشراء على المخطط، تستحق دفعات البناء قبل اكتمال العقار. وفي حالات كثيرة لا يأتي القرض العقاري الروماني إلا عندما يصبح العقار المكتمل قابلًا للرهن، لذا يموّل بعض المشترين الدفعات خلال البناء من أموالهم الذاتية أو من قرض في بلدهم، ويأخذون قرضًا عقاريًا رومانيًا عند التسليم. تحقّقوا من هذا الهيكل مع البنكين مسبقًا. والدفعات حتى التسليم يتناولها مقال أين أموالي حتى التسليم.

قائمة تحقق: 7 خطوات قبل أن تختاروا

1. قرّروا ما أنتم مستعدون لرهنه: منزلكم، أم العقار الروماني فقط.
2. قارنوا عملة دخلكم بعملة الدين. احسبوا ما يحدث للدفعة إذا تغيّر سعر الصرف بنسبة 10% و20%.
3. احصلوا على عرض مكتوب من البنك الروماني: نسبة التمويل (حتى 70% للمشترين الأجانب)، والعملة، والفائدة، والمستندات.
4. اسألوا بنككم في بلدكم ما إذا كان القرض يجوز أن يموّل شراءً في الخارج، وما المستندات التي يحتاجها.
5. جهّزوا ملف مصدر الأموال لمساهمتكم الذاتية البالغة 30% على الأقل. اطلعوا على دليلنا عن مصدر الأموال.
6. نسّقوا التوقيت: متى تستحق كل دفعة، ومتى يصرف كل بنك المال.
7. تحدثوا مع مستشار قروض عقارية ومستشار ضريبي في بلدكم، ومع محامٍ مستقل في رومانيا.

الأسئلة الشائعة

كم يُقرض البنك الروماني المشتري الأجنبي؟

حتى 70% من قيمة العقار، أي أن مساهمتكم الذاتية 30% على الأقل. ويعتمد المبلغ النهائي أيضًا على دخلكم وتقييم البنك.

هل يستطيع بنك في بلدي أن يأخذ رهنًا على العقار الروماني؟

تفضّل معظم البنوك في بلدكم ضمانًا داخل البلد، كشقة أو منزل. وإن أردتم أن يكون العقار الروماني هو الضمان، فالمسار المعتاد هو قرض عقاري من بنك روماني.

دخلي باليورو. هل القرض العقاري بالليو قرض بعملة أجنبية؟

وفق التعريف الوارد في توجيه الاتحاد الأوروبي بشأن الائتمان العقاري 2014/17/EU، نعم: إنه قرض بعملة غير التي تكسبون بها. ويأتي مثل هذا القرض مع حقوق في التحويل أو في الحد من الخطر، وتنبيهات من المُقرض عندما يتغيّر السعر بأكثر من 20%.

هل يوجد بنك روماني يقدّم تمويلًا إسلاميًا؟

لم نجد بنكًا رومانيًا ينشر حاليًا منتجًا كهذا لتمويل المساكن. تحقّقوا مع بنككم في بلدكم مما إذا كان يقدّم تسهيلًا مناسبًا لشراء في الخارج، واسألوا كتابيًا.

هل يمكنني تمويل دفعات البناء والرصيد بطرق مختلفة؟

نعم. يدفع كثير من المشترين خلال البناء من أموالهم الذاتية أو من قرض في بلدهم، ويأخذون قرضًا عقاريًا رومانيًا عند التسليم. اتفقوا على ذلك مع البنكين مسبقًا.

الخلاصة

التمويل من الخارج ليس مسألة فائدة فقط، بل مسألة ضمان وعملة. سيُقرض البنك الروماني حتى 70% بضمان العقار نفسه، وسيُقرض بنككم في بلدكم وفق قواعده وضماناته. وقبل أن تختاروا، احسبوا الدفعة في سيناريو تتحرك فيه العملة ضدكم.

على سبيل المثال، في فيلا ضمن Compass on the Lake في بالوتيشتي، بسعر يبدأ من 299,900 يورو شاملًا ضريبة القيمة المضافة 21% وكاتب العدل والمحامي، تبلغ المساهمة الذاتية البالغة 30% على الأقل نحو 90,000 يورو، إذا قيّم البنك العقار بهذا السعر.

إن كنتم تدرسون تمويل شراء في رومانيا، معنا أو في أي مكان آخر، فاحجزوا معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. سنُعدّ معًا الأسئلة للبنك الروماني ولبنككم ولمستشاركم.

موتي أزولاي، Compass Group Romania

المصادر: التوجيه 2014/17/EU بشأن عقود الائتمان المتعلقة بالعقارات السكنية (EUR-Lex)، المواد 3 و4 و23 · القانون المدني الألماني (BGB)، §491 و§503 · الجمعية الوطنية الفرنسية: رد الحكومة بشأن قرار HCSF · مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي: السعر المرجعي للدرهم والتقرير السنوي بشأن الربط بالدولار

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد سارية حتى 22 أكتوبر 2026. يحدد كل بنك شروط التمويل بحسب ملفكم. وقبل أي صفقة، استشيروا مستشار قروض عقارية ومستشارًا ضريبيًا ومحاميًا مستقلًا.