Une banque roumaine finance les acheteurs étrangers jusqu'à 70 % de la valeur du bien, garanti par le bien lui-même. L'apport est d'au moins 30 %.
Pour un prêt en devise étrangère dans l'UE, le prêteur doit vous avertir lorsque le capital restant dû ou les échéances varient de plus de 20 % en raison du taux de change.
Quel bien êtes-vous prêt à donner en garantie, et dans quelle devise voulez-vous vous endetter ? Les réponses déterminent la voie bien plus que le taux.
Financer depuis l'étranger : la réponse courte
Si vous vivez hors de Roumanie et y achetez un bien, vous choisissez en général entre deux voies. Première voie : un prêt auprès d'une banque de votre pays, garanti par un bien que vous y possédez. Seconde voie : un crédit immobilier auprès d'une banque roumaine, garanti par le bien que vous achetez en Roumanie. Vous pouvez aussi combiner les deux, ou acheter entièrement sur vos fonds propres.
Une banque roumaine finance les acheteurs étrangers jusqu'à 70 % de la valeur du bien. Autrement dit, votre apport est d'au moins 30 %. Avec un prêt dans votre pays, les règles, le taux et les plafonds dépendent de votre pays et de votre banque.
En clair : avant de vous demander « où le taux est-il le plus bas », posez-vous deux questions : quel bien êtes-vous prêt à donner en garantie, et dans quelle devise voulez-vous vous endetter ?
Notre comparaison détaillée pour les acheteurs israéliens figure dans financer en Israël ou en Roumanie. Ici, nous élargissons le tableau à cinq pays et nous nous concentrons sur ce qu'ils ont en commun : la garantie et la devise.
Les deux voies côte à côte
| Un prêt dans votre pays | Un crédit d'une banque roumaine | |
|---|---|---|
| Garantie | Un bien que vous possédez dans votre pays, ou un prêt sans garantie | Le bien que vous achetez en Roumanie |
| Montant | Fixé par les règles de votre pays et la valeur du bien qui s'y trouve | Jusqu'à 70 % de la valeur du bien roumain |
| Devise de la dette | En général la devise de vos revenus | Lei ou euro, selon l'offre |
| Analyse des revenus | Selon les règles de votre banque et de votre régulateur | La banque roumaine évalue vos revenus étrangers selon les règles de la Banque nationale de Roumanie (BNR) |
| Ce qui est en jeu | Votre bien dans votre pays | Le bien en Roumanie |
| Documents | Le dossier habituel de votre banque | Justificatifs de revenus traduits, numéro fiscal roumain et compte bancaire roumain |
La procédure complète avec une banque roumaine est détaillée dans notre guide du crédit immobilier.
La devise : le risque qu'une simulation ne montre pas
Un bien roumain est en général affiché en euros. Un prêt roumain peut être en lei ou en euros. Et vos revenus sont en shekels, en livres, en dirhams ou en euros. Chaque écart entre la devise de vos revenus et celle de votre dette est un risque.
Ce que disent les règles européennes. La directive européenne sur le crédit hypothécaire (2014/17/UE) définit le « prêt en devise étrangère » comme un prêt libellé dans une devise autre que celle dans laquelle vous percevez vos revenus ou détenez les actifs servant au remboursement, ou autre que celle de l'État membre où vous résidez (art. 4). Pour ces prêts, les États membres doivent garantir l'une de deux choses : un droit de convertir le prêt dans une autre devise, ou d'autres mécanismes qui limitent le risque. Le prêteur doit aussi vous avertir régulièrement si le capital restant dû ou les échéances varient de plus de 20 % en raison du taux de change (art. 23).
Un exemple simple. Un prêt de 200 000 €. Si l'euro s'apprécie de 10 % face à votre devise, chaque mensualité, comptée dans votre devise, augmente de 10 %. C'est de l'arithmétique, pas une prévision. La différence entre un crédit en lei et un crédit en euros est expliquée dans euro ou lei.
Avant de vous demander où le taux est le plus bas, demandez-vous quel bien vous êtes prêt à donner en garantie et dans quelle devise vous voulez vous endetter.
Par pays : les points généraux que nous avons vérifiés
| Pays | Devise des revenus | La voie du pays d'origine | Ce que nous avons vérifié dans une source officielle | Devise face à un prêt roumain |
|---|---|---|---|---|
| Israël | Shekel | Un prêt tous usages garanti par un logement en Israël | La Banque d'Israël plafonne le prêt tous usages à une fraction de la valeur du logement donné en garantie. Détails dans financer en Israël ou en Roumanie | Un prêt en lei comme en euros diffère de la devise de vos revenus |
| Allemagne | Euro | Un prêt d'une banque allemande, par exemple garanti par une sûreté sur un bien en Allemagne | Un crédit à la consommation garanti par une sûreté foncière est un « crédit immobilier aux consommateurs » au sens du Code civil allemand (BGB, § 491, al. 3). Pour un tel prêt en devise étrangère, il existe un droit de conversion (§ 503) | Un prêt en euros : pas d'écart de devise. Un prêt en lei : devise étrangère |
| France | Euro | Un prêt immobilier d'une banque française | Selon la réponse du gouvernement à l'Assemblée nationale, la décision du HCSF plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus et la durée à 25 ans, avec une marge de flexibilité de 20 % | Comme pour l'Allemagne |
| Royaume-Uni | Livre sterling | Un prêt garanti par un logement au Royaume-Uni | Nous n'avons pas vérifié de règle précise. Demandez à votre prêteur si les fonds peuvent servir à un achat à l'étranger | Un prêt en lei comme en euros diffère de la devise de vos revenus |
| Émirats arabes unis | Dirham | Un prêt d'une banque des Émirats | Le dirham est arrimé au dollar américain. Le taux de référence de la banque centrale est de 3,6725 AED pour un dollar | Le vrai risque est l'euro face au dollar |
Deux précisions. D'abord, ce tableau ne signifie pas que votre banque financera un achat en Roumanie. Cela dépend de la banque et de l'objet du prêt : renseignez-vous à l'avance. Ensuite, les plafonds français sont décrits d'après une réponse officielle publiée et ont pu être actualisés depuis. Vérifiez auprès de la banque ce qui s'applique le jour de votre demande.
Et la finance islamique ?
Des acheteurs du Golfe et des communautés musulmanes d'Europe demandent s'il est possible de financer sans intérêts. Nous n'avons trouvé aucune banque roumaine publiant actuellement une offre de financement immobilier conforme à la charia : nous n'en recommandons donc aucune. Si cela compte pour vous, deux voies pratiques existent : un financement auprès d'une banque islamique de votre pays, si elle propose une solution adaptée à cet usage, ou un achat sur fonds propres. Interrogez la banque par écrit avant de vous engager dans une transaction.
Combiner les deux voies
Pour un achat sur plan, les appels de fonds de construction arrivent avant l'achèvement du bien. Dans de nombreux cas, le crédit roumain n'intervient qu'une fois le bien achevé et hypothécable : certains acheteurs financent donc les appels de fonds pendant la construction sur leurs fonds propres ou par un prêt dans leur pays, et prennent un crédit roumain à la livraison. Vérifiez ce montage à l'avance avec les deux banques. Les paiements jusqu'à la livraison sont traités dans où est mon argent jusqu'à la livraison.
Liste de contrôle : 7 étapes avant de choisir
- Décidez ce que vous êtes prêt à donner en garantie : votre logement, ou seulement le bien roumain.
- Comparez la devise de vos revenus et celle de la dette. Calculez ce que devient la mensualité si le taux de change varie de 10 % et de 20 %.
- Obtenez une offre écrite de la banque roumaine : le pourcentage de financement (jusqu'à 70 % pour les acheteurs étrangers), la devise, le taux et les documents.
- Demandez à votre banque si le prêt peut financer un achat à l'étranger, et quels documents elle exige.
- Préparez le dossier d'origine des fonds pour votre apport d'au moins 30 %. Voir notre guide de l'origine des fonds.
- Alignez le calendrier : à quelle date chaque paiement est dû, et quand chaque banque débloque les fonds.
- Consultez un courtier ou conseiller en crédit et un conseiller fiscal dans votre pays, ainsi qu'un avocat indépendant en Roumanie.
Questions fréquentes
Combien une banque roumaine prête-t-elle à un acheteur étranger ?
Jusqu'à 70 % de la valeur du bien, votre apport est donc d'au moins 30 %. Le montant final dépend aussi de vos revenus et de l'évaluation de la banque.
Une banque de mon pays peut-elle prendre une hypothèque sur le bien roumain ?
La plupart des banques préféreront une garantie dans votre pays, comme un appartement ou une maison. Si vous voulez que le bien roumain serve de garantie, la voie habituelle est un crédit auprès d'une banque roumaine.
Je suis payé en euros. Un crédit en lei est-il un prêt en devise étrangère ?
Selon la définition de la directive européenne sur le crédit hypothécaire 2014/17/UE, oui : c'est un prêt dans une devise autre que celle de vos revenus. Un tel prêt s'accompagne de droits de conversion ou de limitation du risque, et d'avertissements du prêteur lorsque le cours varie de plus de 20 %.
Existe-t-il une banque roumaine proposant un financement islamique ?
Nous n'avons trouvé aucune banque roumaine publiant actuellement une telle offre de financement immobilier. Vérifiez auprès de votre banque si elle propose une solution adaptée à un achat à l'étranger, et posez la question par écrit.
Puis-je financer les appels de fonds de construction et le solde de façons différentes ?
Oui. Beaucoup d'acheteurs paient pendant la construction sur leurs fonds propres ou par un prêt dans leur pays, et prennent un crédit roumain à la livraison. Convenez-en à l'avance avec les deux banques.
En résumé
Financer depuis l'étranger n'est pas seulement une question de taux. C'est une question de garantie et de devise. Une banque roumaine prêtera jusqu'à 70 % sur le bien lui-même, et votre banque prêtera selon ses propres règles et garanties. Avant de choisir, calculez la mensualité dans un scénario où la devise évolue contre vous.
Par exemple, pour une villa de Compass on the Lake à Balotești, proposée à partir de 299 900 €, TVA de 21 %, frais de notaire et d'avocat compris, un apport d'au moins 30 % représente environ 90 000 €, si la banque évalue le bien à ce prix.
Si vous réfléchissez au financement d'un achat en Roumanie, avec nous ou ailleurs, réservez un entretien de 30 minutes avec moi. Nous préparerons ensemble les questions pour la banque roumaine, votre propre banque et votre conseiller.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Directive 2014/17/UE sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel (EUR-Lex), art. 3, 4 et 23 · Code civil allemand (BGB), § 491 et § 503 · Assemblée nationale : réponse du gouvernement sur la décision du HCSF · Banque centrale des Émirats arabes unis : taux de référence du dirham et rapport annuel sur l'arrimage au dollar
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Les conditions de financement sont fixées par chaque banque selon votre profil. Avant toute transaction, consultez un conseiller en crédit, un conseiller fiscal et un avocat indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
