Откуда возьмутся деньги? Финансирование недвижимости в Румынии, если вы живёте за границей

Финансирование из-за рубежа: короткий ответ

Спросите застройщиков об этом

Если вы живёте за пределами Румынии и покупаете там недвижимость, обычно приходится выбирать между двумя путями. Путь первый: кредит банка в вашей стране под залог недвижимости, которая у вас там есть. Путь второй: ипотека румынского банка под залог объекта, который вы покупаете в Румынии. Их можно и совместить, или купить полностью на собственные средства.

Румынский банк финансирует иностранных покупателей до 70% стоимости объекта. Иначе говоря, ваш собственный взнос составляет не менее 30%. При кредите у себя дома правила, ставка и лимиты зависят от вашей страны и вашего банка.

Проще говоря: прежде чем спрашивать «где ставка ниже», задайте два вопроса: какую недвижимость вы готовы заложить и в какой валюте вы хотите иметь долг?

Подробное сравнение для покупателей из Израиля есть в статье финансирование в Израиле или в Румынии. Здесь мы расширяем картину до пяти стран и сосредотачиваемся на том, что у них общего: залог и валюта.

Два пути рядом

Спросите застройщиков об этом

	Кредит в вашей стране	Ипотека румынского банка
Залог	Недвижимость, которая у вас есть дома, или кредит без залога	Объект, который вы покупаете в Румынии
Сколько	Определяется правилами вашей страны и стоимостью недвижимости там	До 70% стоимости румынского объекта
Валюта долга	Обычно валюта вашего дохода	Леи или евро, в зависимости от предложения
Проверка дохода	По правилам вашего банка и регулятора	Румынский банк оценивает ваш иностранный доход по правилам Национального банка Румынии (BNR)
Что под риском	Ваша недвижимость дома	Объект в Румынии
Документы	Обычный пакет вашего банка	Переведённые документы о доходе, румынский налоговый номер и счёт в румынском банке

Весь процесс с румынским банком описан в нашем гиде по ипотеке.

Валюта: риск, которого не видно в расчёте

Спросите застройщиков об этом

Недвижимость в Румынии обычно оценивается в евро. Румынский кредит может быть в леях или в евро. А ваш доход в шекелях, фунтах, дирхамах или евро. Любое расхождение между валютой дохода и валютой долга является риском.

Что говорят правила ЕС. Директива ЕС об ипотечном кредитовании (2014/17/EU) определяет «кредит в иностранной валюте» как кредит в валюте, отличной от той, в которой вы получаете доход или держите активы, из которых будете его погашать, либо от валюты государства-члена, где вы живёте (ст. 4). Для таких кредитов государства-члены обязаны обеспечить одно из двух: право перевести кредит в другую валюту или иные механизмы, ограничивающие риск. Кредитор также должен регулярно предупреждать вас, если остаток долга или платежи изменились более чем на 20% из-за курса (ст. 23).

Простой пример. Кредит 200 000 евро. Если евро укрепится на 10% к вашей валюте, каждый ежемесячный платёж в пересчёте на вашу валюту вырастет на 10%. Это арифметика, а не прогноз. Разница между ипотекой в леях и в евро объясняется в статье евро или леи.

По странам: общие положения, которые мы проверили

Спросите застройщиков об этом

Страна	Валюта дохода	Путь через свою страну	Что мы проверили в официальном источнике	Валюта относительно румынского кредита
Израиль	Шекель	Кредит на любые цели под залог жилья в Израиле	Банк Израиля ограничивает кредит на любые цели долей от стоимости заложенного жилья. Подробности в статье финансирование в Израиле или в Румынии	И кредит в леях, и кредит в евро отличаются от валюты дохода
Германия	Евро	Кредит немецкого банка, например под залог немецкой недвижимости	Потребительский кредит, обеспеченный залогом земли, является «потребительским кредитом на недвижимость» по Гражданскому кодексу Германии (BGB, §491(3)). Для такого кредита в иностранной валюте есть право конвертации (§503)	Кредит в евро: валютного расхождения нет. Кредит в леях: иностранная валюта
Франция	Евро	Жилищный кредит французского банка	Согласно ответу правительства Франции Национальному собранию, решение HCSF ограничивает долговую нагрузку 35% дохода, а срок 25 годами, с допуском отклонений 20%	Как для Германии
Великобритания	Фунт	Кредит под залог жилья в Великобритании	Конкретное правило мы не проверяли. Спросите кредитора, можно ли использовать деньги на покупку за рубежом	И кредит в леях, и кредит в евро отличаются от валюты дохода
ОАЭ	Дирхам	Кредит банка в ОАЭ	Дирхам привязан к доллару США. Справочный курс центрального банка: 3,6725 дирхама за доллар	Реальный риск: курс евро к доллару

Два уточнения. Во-первых, таблица не означает, что ваш банк профинансирует покупку в Румынии. Это зависит от банка и цели кредита, поэтому спросите заранее. Во-вторых, французские лимиты описаны по опубликованному официальному ответу и с тех пор могли обновиться. Уточните в банке, что действует на день подачи заявки.

А исламское финансирование?

Спросите застройщиков об этом

Покупатели из стран Персидского залива и из мусульманских общин в Европе спрашивают, можно ли обойтись без процентов. Мы не нашли румынского банка, который сейчас публикует жилищный продукт, соответствующий нормам шариата, поэтому ничего не рекомендуем. Если для вас это важно, есть два практических пути: финансирование исламского банка в вашей стране, если у него есть подходящий для такой цели продукт, или покупка на собственные средства. Спросите банк письменно, прежде чем брать на себя обязательства по сделке.

Как совместить пути

При покупке на этапе строительства платежи наступают до того, как объект готов. Во многих случаях румынская ипотека возможна только тогда, когда готовый объект можно заложить. Поэтому часть покупателей оплачивает взносы в период строительства из собственных средств или кредита у себя дома, а румынскую ипотеку берёт при передаче объекта. Согласуйте такую схему с обоими банками заранее. О платежах до передачи объекта мы писали в статье где мои деньги до передачи ключей.

Чек-лист: 7 шагов перед выбором

1. Решите, что вы готовы заложить: ваше жильё или только румынский объект.
2. Сравните валюту дохода с валютой долга. Посчитайте, что будет с платежом, если курс сдвинется на 10% и на 20%.
3. Получите письменное предложение румынского банка: процент финансирования (до 70% для иностранных покупателей), валюту, ставку и список документов.
4. Спросите свой банк дома, можно ли направить кредит на покупку за рубежом и какие документы для этого нужны.
5. Подготовьте пакет о происхождении средств для собственного взноса не менее 30%. См. наш гид по происхождению средств.
6. Согласуйте сроки: когда наступает каждый платёж и когда каждый банк выдаёт деньги.
7. Поговорите с ипотечным и налоговым консультантом в своей стране и с независимым юристом в Румынии.

Частые вопросы

Сколько румынский банк даст иностранному покупателю?

До 70% стоимости объекта, то есть ваш собственный взнос не менее 30%. Итоговая сумма зависит также от вашего дохода и оценки банка.

Может ли банк в моей стране взять в залог румынский объект?

Большинство банков у вас дома предпочтут залог там же, например квартиру или дом. Если вы хотите, чтобы залогом был румынский объект, обычный путь: ипотека румынского банка.

Я зарабатываю в евро. Ипотека в леях считается кредитом в иностранной валюте?

По определению Директивы ЕС об ипотечном кредитовании 2014/17/EU, да: это кредит в валюте, отличной от валюты вашего дохода. К такому кредиту прилагаются права на конвертацию или ограничение риска, а также предупреждения кредитора, если курс сдвинулся более чем на 20%.

Есть ли румынский банк с исламским финансированием?

Мы не нашли румынского банка, который сейчас публикует такой жилищный продукт. Уточните в своём банке дома, есть ли у него продукт, подходящий для покупки за рубежом, и спросите письменно.

Можно ли оплачивать взносы на этапе строительства и остаток разными способами?

Да. Многие покупатели платят в период строительства из собственных средств или кредита у себя дома, а при передаче объекта берут румынскую ипотеку. Согласуйте это с обоими банками заранее.

Итог

Финансирование из-за рубежа: это вопрос не только ставки. Это вопрос залога и валюты. Румынский банк даст до 70% под залог самого объекта, а ваш банк дома даст по своим правилам и под свой залог. Прежде чем выбирать, посчитайте платёж в сценарии, где курс идёт против вас.

Например, для виллы в Compass on the Lake в Балотешти по цене от 299 900 евро, включая НДС 21%, нотариуса и юриста, собственный взнос не менее 30% составит около 90 000 евро, если банк оценит объект по этой цене.

Если вы взвешиваете финансирование покупки в Румынии, у нас или где-либо ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Вместе подготовим вопросы для румынского банка, для вашего банка и для вашего консультанта.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники: Директива 2014/17/EU о договорах кредитования жилой недвижимости (EUR-Lex), ст. 3, 4, 23 · Гражданский кодекс Германии (BGB), §491 и §503 · Национальное собрание Франции: ответ правительства о решении HCSF · Центральный банк ОАЭ: справочный курс дирхама и годовой отчёт о привязке к доллару

Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Условия финансирования каждый банк определяет по вашему профилю. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с ипотечным консультантом, налоговым консультантом и независимым юристом.