Eine rumänische Bank finanziert Käufern aus dem Ausland bis zu 70 % des Immobilienwerts, besichert mit der Immobilie selbst. Das Eigenkapital beträgt mindestens 30 %.
Bei einem Fremdwährungskredit in der EU muss der Kreditgeber Sie warnen, wenn sich Restbetrag oder Raten wegen des Wechselkurses um mehr als 20 % verändern.
Welche Immobilie sind Sie bereit zu belasten, und in welcher Währung wollen Sie die Schuld haben? Die Antworten entscheiden über den Weg mehr als der Zins.
Finanzierung aus dem Ausland: die kurze Antwort
Wenn Sie außerhalb Rumäniens leben und dort eine Immobilie kaufen, wählen Sie in der Regel zwischen zwei Wegen. Weg eins: ein Kredit einer Bank in Ihrem Heimatland, besichert mit einer Immobilie, die Ihnen dort gehört. Weg zwei: eine Hypothek einer rumänischen Bank, besichert mit der Immobilie, die Sie in Rumänien kaufen. Sie können beides auch kombinieren oder ganz mit Eigenmitteln kaufen.
Eine rumänische Bank finanziert Käufern aus dem Ausland bis zu 70 % des Immobilienwerts. Ihr Eigenkapital beträgt also mindestens 30 %. Bei einem Kredit im Heimatland hängen Regeln, Zins und Grenzen von Ihrem Land und Ihrer Bank ab.
Einfach gesagt: Bevor Sie fragen, wo der Zins niedriger ist, stellen Sie zwei Fragen: Welche Immobilie sind Sie bereit zu belasten, und in welcher Währung wollen Sie die Schuld haben?
Unser ausführlicher Vergleich für israelische Käufer steht in Finanzierung in Israel oder in Rumänien. Hier weiten wir den Blick auf fünf Länder und konzentrieren uns auf das, was alle gemeinsam haben: die Sicherheit und die Währung.
Die beiden Wege im Vergleich
| Ein Kredit im Heimatland | Eine Hypothek einer rumänischen Bank | |
|---|---|---|
| Sicherheit | Eine Immobilie, die Ihnen im Heimatland gehört, oder ein unbesicherter Kredit | Die Immobilie, die Sie in Rumänien kaufen |
| Wie viel | Nach den Regeln Ihres Landes und dem Wert der dortigen Immobilie | Bis zu 70 % des Werts der rumänischen Immobilie |
| Währung der Schuld | Meist die Währung Ihres Einkommens | Lei oder Euro, je nach Angebot |
| Einkommensprüfung | Nach den Regeln Ihrer Bank und Ihrer Aufsicht | Die rumänische Bank prüft Ihr ausländisches Einkommen nach den Regeln der Rumänischen Nationalbank (BNR) |
| Was auf dem Spiel steht | Ihre Immobilie im Heimatland | Die Immobilie in Rumänien |
| Unterlagen | Die üblichen Unterlagen Ihrer Bank | Übersetzte Einkommensnachweise, eine rumänische Steuernummer und ein rumänisches Bankkonto |
Den vollständigen Ablauf mit einer rumänischen Bank beschreibt unser Leitfaden zur Hypothek.
Währung: das Risiko, das keine Simulation zeigt
Eine Immobilie in Rumänien hat meist einen Preis in Euro. Ein rumänischer Kredit kann in Lei oder in Euro laufen. Und Ihr Einkommen ist in Schekel, Pfund, Dirham oder Euro. Jede Lücke zwischen der Währung Ihres Einkommens und der Währung Ihrer Schuld ist ein Risiko.
Was die EU-Regeln sagen. Die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU) definiert einen „Fremdwährungskredit“ als Kredit in einer anderen Währung als der, in der Sie Ihr Einkommen beziehen oder die Vermögenswerte halten, aus denen Sie zurückzahlen, oder in einer anderen Währung als der des Mitgliedstaats, in dem Sie wohnen (Art. 4). Für solche Kredite müssen die Mitgliedstaaten eines von zwei Dingen sicherstellen: ein Recht, den Kredit in eine andere Währung umzuwandeln, oder andere Vorkehrungen, die das Risiko begrenzen. Der Kreditgeber muss Sie außerdem regelmäßig warnen, wenn sich der Restbetrag oder die Raten wegen des Wechselkurses um mehr als 20 % verändern (Art. 23).
Ein einfaches Beispiel. Ein Kredit über 200.000 €. Wertet der Euro gegenüber Ihrer Währung um 10 % auf, steigt jede Monatsrate, in Ihrer Währung gerechnet, um 10 %. Das ist Rechnen, keine Prognose. Den Unterschied zwischen einer Hypothek in Lei und in Euro erklärt Euro oder Lei.
Bevor Sie fragen, wo der Zins niedriger ist, fragen Sie, welche Immobilie Sie belasten wollen und in welcher Währung Sie die Schuld haben wollen.
Nach Ländern: allgemeine Punkte, die wir geprüft haben
| Land | Einkommenswährung | Der Weg im Heimatland | Was wir in einer amtlichen Quelle geprüft haben | Währung gegenüber einem rumänischen Kredit |
|---|---|---|---|---|
| Israel | Schekel | Ein Kredit für beliebige Zwecke, besichert mit einer Wohnung in Israel | Die Bank of Israel begrenzt einen solchen Kredit auf einen Anteil am Wert der belasteten Wohnung. Einzelheiten in Finanzierung in Israel oder in Rumänien | Sowohl ein Kredit in Lei als auch in Euro weicht von Ihrer Einkommenswährung ab |
| Deutschland | Euro | Ein Kredit einer deutschen Bank, etwa besichert durch eine Grundschuld auf einer deutschen Immobilie | Ein durch ein Grundpfandrecht besicherter Verbraucherkredit ist ein „Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag“ nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, § 491 Abs. 3). Für ein solches Darlehen in Fremdwährung besteht ein Umwandlungsrecht (§ 503) | Ein Kredit in Euro: keine Währungslücke. Ein Kredit in Lei: Fremdwährung |
| Frankreich | Euro | Ein Wohnungsbaukredit einer französischen Bank | Laut der Antwort der französischen Regierung an die Nationalversammlung begrenzt die Entscheidung des HCSF die Schuldendienstquote auf 35 % des Einkommens und die Laufzeit auf 25 Jahre, mit einem Flexibilitätsspielraum von 20 % | Wie bei Deutschland |
| Vereinigtes Königreich | Pfund | Ein mit einer britischen Wohnung besicherter Kredit | Eine konkrete Regel haben wir nicht geprüft. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, ob das Geld für einen Kauf im Ausland verwendet werden darf | Sowohl ein Kredit in Lei als auch in Euro weicht von Ihrer Einkommenswährung ab |
| Vereinigte Arabische Emirate | Dirham | Ein Kredit einer Bank in den VAE | Der Dirham ist an den US-Dollar gekoppelt. Der Referenzkurs der Zentralbank liegt bei 3,6725 AED pro Dollar | Das eigentliche Risiko ist der Euro gegenüber dem Dollar |
Zwei Klarstellungen. Erstens bedeutet die Tabelle nicht, dass Ihre Bank einen Kauf in Rumänien finanziert. Das hängt von der Bank und vom Verwendungszweck des Kredits ab, fragen Sie also vorher nach. Zweitens sind die französischen Grenzen nach einer veröffentlichten amtlichen Antwort beschrieben und können inzwischen geändert worden sein. Klären Sie mit der Bank, was am Tag Ihres Antrags gilt.
Und islamische Finanzierung?
Käufer aus der Golfregion und aus muslimischen Gemeinschaften in Europa fragen, ob sie ohne Zinsen finanzieren können. Wir haben keine rumänische Bank gefunden, die derzeit eine schariakonforme Baufinanzierung veröffentlicht, und empfehlen daher keine. Wenn Ihnen das wichtig ist, gibt es zwei praktische Wege: eine Finanzierung durch eine islamische Bank in Ihrem Heimatland, sofern sie ein für diesen Zweck geeignetes Produkt anbietet, oder den Kauf mit Eigenmitteln. Fragen Sie die Bank schriftlich, bevor Sie sich auf ein Geschäft festlegen.
Die Wege kombinieren
Beim Kauf vom Plan werden die Bauraten fällig, bevor die Immobilie fertig ist. In vielen Fällen kommt die rumänische Hypothek erst, wenn die fertige Immobilie belastet werden kann. Manche Käufer finanzieren die Raten während der Bauzeit daher aus Eigenkapital oder einem Kredit im Heimatland und nehmen bei der Übergabe eine rumänische Hypothek auf. Klären Sie diese Struktur vorab mit beiden Banken. Die Zahlungen bis zur Übergabe behandelt Wo ist mein Geld bis zur Übergabe?.
Checkliste: 7 Schritte vor Ihrer Wahl
- Entscheiden Sie, was Sie belasten wollen: Ihr Zuhause oder nur die rumänische Immobilie.
- Vergleichen Sie Ihre Einkommenswährung mit der Währung der Schuld. Rechnen Sie aus, was mit der Rate passiert, wenn sich der Wechselkurs um 10 % und um 20 % bewegt.
- Holen Sie ein schriftliches Angebot der rumänischen Bank ein: Finanzierungsanteil (bis zu 70 % für Käufer aus dem Ausland), Währung, Zins und Unterlagen.
- Fragen Sie Ihre Bank im Heimatland, ob der Kredit einen Kauf im Ausland finanzieren darf und welche Unterlagen sie braucht.
- Bereiten Sie die Unterlagen zur Mittelherkunft vor für Ihr Eigenkapital von mindestens 30 %. Siehe unseren Leitfaden zur Mittelherkunft.
- Stimmen Sie die Zeitpunkte ab: wann jede Zahlung fällig ist und wann jede Bank Geld auszahlt.
- Sprechen Sie mit einem Finanzierungsberater und einem Steuerberater in Ihrem Land und mit einem unabhängigen Anwalt in Rumänien.
Häufige Fragen
Wie viel leiht eine rumänische Bank einem Käufer aus dem Ausland?
Bis zu 70 % des Immobilienwerts, Ihr Eigenkapital beträgt also mindestens 30 %. Der endgültige Betrag hängt auch von Ihrem Einkommen und der Bewertung der Bank ab.
Kann eine Bank in meinem Land eine Hypothek auf die rumänische Immobilie eintragen lassen?
Die meisten Banken im Heimatland bevorzugen eine Sicherheit im Heimatland, etwa eine Wohnung oder ein Haus. Soll die rumänische Immobilie die Sicherheit sein, ist der übliche Weg eine Hypothek einer rumänischen Bank.
Ich verdiene in Euro. Ist eine Hypothek in Lei ein Fremdwährungskredit?
Nach der Definition der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU ja: Es ist ein Kredit in einer anderen Währung als der, in der Sie verdienen. Ein solcher Kredit ist mit Umwandlungs- oder Risikobegrenzungsrechten verbunden und mit Warnungen des Kreditgebers, wenn sich der Kurs um mehr als 20 % bewegt.
Gibt es eine rumänische Bank mit islamischer Finanzierung?
Wir haben keine rumänische Bank gefunden, die derzeit ein solches Produkt für Wohnimmobilien veröffentlicht. Klären Sie mit Ihrer Bank im Heimatland, ob sie ein für einen Kauf im Ausland geeignetes Produkt anbietet, und fragen Sie schriftlich.
Kann ich die Bauraten und den Restbetrag unterschiedlich finanzieren?
Ja. Viele Käufer zahlen während der Bauzeit aus Eigenkapital oder einem Kredit im Heimatland und nehmen bei der Übergabe eine rumänische Hypothek auf. Stimmen Sie das vorab mit beiden Banken ab.
Fazit
Finanzierung aus dem Ausland ist nicht nur eine Frage des Zinses. Sie ist eine Frage von Sicherheit und Währung. Eine rumänische Bank leiht bis zu 70 % auf die Immobilie selbst, Ihre Bank im Heimatland nach ihren eigenen Regeln und Sicherheiten. Bevor Sie wählen, rechnen Sie die Rate in einem Szenario durch, in dem sich die Währung gegen Sie bewegt.
Ein Beispiel: Bei einer Villa in Compass on the Lake in Balotești, Preis ab 299.900 € einschließlich 21 % Mehrwertsteuer, Notar und Anwalt, beträgt ein Eigenkapital von mindestens 30 % rund 90.000 €, sofern die Bank die Immobilie zu diesem Preis bewertet.
Wenn Sie die Finanzierung eines Kaufs in Rumänien abwägen, ob bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir bereiten gemeinsam die Fragen an die rumänische Bank, Ihre eigene Bank und Ihren Berater vor.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher (EUR-Lex), Art. 3, 4, 23 · Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 491 und § 503 · Französische Nationalversammlung: Antwort der Regierung zur Entscheidung des HCSF · Zentralbank der VAE: Referenzkurs des Dirham und Jahresbericht zur Dollarbindung
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Die Finanzierungsbedingungen legt jede Bank nach Ihrem Profil fest. Ziehen Sie vor jedem Geschäft einen Finanzierungsberater, einen Steuerberater und einen unabhängigen Anwalt hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
