כמה דירות חדשות בוקרשט באמת בונה? היתרים, השלמות, ומי בונה אותן

היצע הדיור החדש בבוקרשט ובאילפוב: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

לפי המכון הלאומי לסטטיסטיקה של רומניה (INS), ב-2025 הושלמו באזור בוקרשט ואילפוב 17,293 דירות: 9,361 בבוקרשט ו-7,932 באילפוב. זה הרבה מתחת לשיא של 2021, שהיה 22,010. בחצי הראשון של 2026 המסירות קפצו: כמעט 10,800 דירות, עלייה של 53.6% לעומת שנה קודם, לפי נתוני INS שריכזה חברת הייעוץ SVN Romania.

ההיתרים מספרים את הסיפור שמאחור. השטח השימושי שאושר לבנייני מגורים באזור ירד מכ-3.37 מיליון מ״ר ב-2022 לכ-1.83 מיליון מ״ר ב-2024, ואז עלה שוב לכ-2.52 מיליון מ״ר ב-2025. קודם באים ההיתרים, אחריהם ההשלמות.

במילים פשוטות: ההיצע החדש בבוקרשט נע בגלים, וההיתרים שניתנים היום קובעים מה אפשר יהיה לסיים בשנים הקרובות.

את התמונה הרחבה של גידול האוכלוסייה באילפוב תיארנו במאמר על הצמיחה של מחוז אילפוב. כאן נסתכל על הצנרת עצמה.

השלמות: עשור במספרים

שאלו את היזמים על זה

דירות שהושלמו (INS)	2019	2021	2023	2024	2025
בוקרשט	8,647	13,344	13,834	9,381	9,361
אילפוב	6,185	8,666	6,732	7,598	7,932
אזור בוקרשט ואילפוב	14,832	22,010	20,566	16,979	17,293
רומניה כולה	67,488	71,405	70,957	60,978	59,062

המקור: INS, מאגר TEMPO, טבלה LOC104A, עדכון 21 ביולי 2026.

שלושה דברים בולטים. ההשלמות בבוקרשט ירדו בכשליש בין 2023 ל-2024 ונשארו נמוכות ב-2025. אילפוב הלכה בכיוון ההפוך וגדלה בשתי השנים. והאזור עדיין מספק קרוב ל-30% מכל הדירות החדשות ברומניה.

היתרים: המדד שמקדים

שאלו את היזמים על זה

היתר בנייה הוא השלב שלפני הבנייה. INS סופר גם את מספר ההיתרים לבנייני מגורים וגם את השטח השימושי שהם מכסים. השטח חשוב יותר: היתר אחד בבוקרשט יכול להיות מגדל של מאות דירות, והיתר אחד באילפוב הוא לעיתים קרובות בית אחד.

היתרי בנייה למגורים (INS)	2021	2022	2023	2024	2025
בוקרשט, מספר	632	486	395	387	403
בוקרשט, שטח שימושי (מ״ר)	1,677,009	2,027,949	929,891	855,080	1,110,066
אילפוב, מספר	6,133	4,789	3,232	3,446	3,610
אילפוב, שטח שימושי (מ״ר)	1,435,559	1,342,021	1,040,886	979,464	1,408,904

המקור: INS, מאגר TEMPO, טבלה LOC108A, עדכון 29 בספטמבר 2026.

הרצף נראה בנתונים: השטח שאושר ירד בחדות ב-2023 וב-2024, וההשלמות בבוקרשט ירדו ב-2024 ונשארו נמוכות ב-2025. ב-2025 השטח שאושר עלה שוב בשני המחוזות.

2026 ממשיכה את המפנה. בין ינואר לאוגוסט 2026 ניתנו באזור 2,574 היתרי מגורים, ארבעה יותר מאשר באותם חודשים ב-2025. זה האזור היחיד ברומניה שבו המספר עלה. השטח עלה יותר: כ-1.84 מיליון מ״ר, לעומת כ-1.45 מיליון מ״ר שנה קודם. בכל המדינה ירדו היתרי המגורים באותה תקופה ב-12.2%.

היתר הוא לא דירה גמורה. פרויקטים מתעכבים, מתוכננים מחדש, או לא מתחילים בכלל. תקראו את ההיתרים כגודל הצנרת, לא כלוח זמנים של מסירות.

מי בונה: יזמים בעיר, משפחות באילפוב

שאלו את היזמים על זה

INS מפצל את ההשלמות גם לפי מי שמימן אותן. הקטגוריה "מכספי האוכלוסייה" כוללת בתים שמימנו אנשים פרטיים, בניגוד לחברות או למדינה.

הושלמו ב-2025 (INS)	סך הכול	מומנו על ידי אנשים פרטיים	שיעור
בוקרשט	9,361	556	כ-6%
אילפוב	7,932	5,483	כ-69%

המקור: INS, מאגר TEMPO, טבלה LOC104A. השיעורים הם חישוב שלנו.

אלה שני שווקים שונים. בבוקרשט היצע חדש פירושו פרויקטים של יזמים, בעיקר בנייני דירות. באילפוב רוב הבתים החדשים הם בתים שמשפחות בונות לעצמן, לצד פרויקטים של יזמים. זה משנה את מה שמשווים כשמסתכלים על וילה חדשה: בית שנבנה עצמאית על מגרש ובית בשכונה מתוכננת עם תשתיות משותפות הם לא אותו מוצר.

קומונה אחר קומונה: איפה אילפוב בונה

שאלו את היזמים על זה

INS מפרסם את ההשלמות עד רמת העיירה והקומונה. מבחר מצפון לבוקרשט:

דירות שהושלמו	2021	2022	2023	2024	2025
וולונטרי	763	916	1,341	1,052	862
טונארי	926	953	706	682	751
שטפנשטיי דה ז׳וס	164	368	64	237	346
אוטופני	680	656	441	568	308
בלוטשט	203	259	220	178	158
סנאגוב	39	114	85	101	137
קורבאנקה	363	366	258	176	65
מוגושואיה	234	402	29	76	24

המקור: INS, מאגר TEMPO, טבלה LOC104B, עדכון 21 ביולי 2026.

בקומונות קטנות המספרים קופצים משנה לשנה. פרויקט גדול אחד שהסתיים, או לא, יכול להכפיל או לחצות את המספר.

מה מניע את ההיצע החדש

הנתונים מראים את התוצאה. אלה הכוחות שעומדים מאחוריה, ככל שאפשר לתעד אותם:

1. מחזור ההיתרים. הירידה בשטח שאושר ב-2023 וב-2024 באה לפני הירידה בהשלמות. העלייה ב-2025 וב-2026 כבר נראית בהיתרים.
2. כללים וניירת. תוכניות בניין עיר והיתרים קובעים מה מותר לבנות על מגרש. מאז 25 באוגוסט 2026 ההיתרים ניתנים לפי קוד התכנון והבנייה החדש, חוק 169/2026, שהחליף את חוק הבנייה הישן. המדריך שלנו על בדיקת היתר הבנייה והתב״ע מסביר על מה להסתכל.
3. מס. על דירות חדשות חל מע״מ של 21%. השיעור המופחת של 9% לדירות מסוימות כבר לא קיים, ו-SVN Romania קושרת את דפוס המכירות של 2025 לשינוי הזה. ראו מע״מ על דירות חדשות.
4. בנייה עצמית באילפוב. רוב הבתים החדשים באילפוב ממומנים על ידי אנשים פרטיים, ולכן קרקע, תשתיות ותקציבים של משפחות משפיעים לא פחות מהצנרת של היזמים.
5. מתי דירה נספרת. דירה נכנסת לסטטיסטיקה כשהיא מושלמת ומתקבלת רשמית. SVN מציינת שנתוני המסירה הרשמיים תלויים בלוחות הזמנים של הבנייה ובהליכי הקבלה, ולכן רבעון יכול לקפוץ כשכמה פרויקטים מתקבלים יחד.

איך קונה משתמש בנתוני ההיצע: רשימת בדיקה

1. הסתכלו על שטח, לא על מספר ההיתרים, כשמשווים בין בוקרשט לאילפוב.
2. בדקו את השורה של הקומונה שלכם בטבלה LOC104B של INS, לא רק את הסך המחוזי.
3. שאלו אם לפרויקט שאתם בודקים יש היתר, ותראו אותו לפני שאתם משלמים. המאמר שלנו על לראות את היתר הבנייה לפני התשלום מסביר מה לבקש.
4. השוו תפוחים לתפוחים. בית שנבנה עצמאית ובית בפרויקט סגור שונים בכבישים, בתשתיות ובניהול.
5. התייחסו להשלמות כהיסטוריה. הן מספרות מה הסתיים, לא מה יסתיים.

שאלות נפוצות

כמה דירות חדשות הושלמו בבוקרשט ב-2025?

לפי INS, ב-2025 הושלמו בבוקרשט 9,361 דירות ובאילפוב 7,932. יחד, 17,293 באזור בוקרשט ואילפוב.

האם ההשלמות עולות ב-2026?

בחצי הראשון של 2026 הושלמו בבוקרשט ואילפוב כמעט 10,800 דירות, עלייה של 53.6% לעומת החצי הראשון של 2025, לפי נתוני INS שריכזה SVN Romania. הרבעון השני לבדו הביא כמעט 7,000.

מה מראים נתוני היתרי הבנייה?

כמה בנייני מגורים אושרו ומה השטח השימושי שלהם. בין ינואר לאוגוסט 2026 ניתנו בבוקרשט ואילפוב 2,574 היתרי מגורים, מעט יותר משנה קודם, על כ-1.84 מיליון מ״ר.

מי בונה את רוב הבתים החדשים באילפוב?

אנשים פרטיים. מתוך 7,932 בתים שהושלמו באילפוב ב-2025, 5,483 מומנו מכספי האוכלוסייה, לפי INS. בבוקרשט המספר היה 556 מתוך 9,361.

איפה אפשר למצוא נתונים לקומונה מסוימת?

במאגר TEMPO של INS: טבלה LOC104B לדירות שהושלמו וטבלה LOC108B להיתרי בנייה, שתיהן לפי עיירה וקומונה.

השורה התחתונה

ההיצע החדש בבוקרשט ובאילפוב ירד מהשיא של 2021, הגיע לשפל ב-2024–2025, ועולה שוב ב-2026, קודם בהיתרים ועכשיו בהשלמות. בוקרשט בונה דרך יזמים, אילפוב בעיקר דרך משפחות. המספרים מתארים את העבר ואת הצנרת. הם לא תחזית, והם לא מחליפים בדיקה של ההיתר של הבית שאתם רוצים.

אם אתם משווים בתים חדשים מצפון לבוקרשט, אצלנו או בכל פרויקט אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על ההיתרים, על לוח הזמנים, ועל השאלות שכדאי לשאול כל יזם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: מאגר TEMPO של INS, טבלאות LOC104A, LOC104B ו-LOC108A · המכון הלאומי לסטטיסטיקה של רומניה (INS) · Revista Biz, נתוני INS דרך SVN Romania על השלמות ברבעון 2 של 2026, 14 בספטמבר 2026 · Economica.net ו-Agerpres, היתרי בנייה של INS לינואר–אוגוסט 2026, 30 בספטמבר 2026 · חוק 169/2026, קוד התכנון והבנייה, הרשומות הרשמיות מס׳ 661 מ-10 באוגוסט 2026 (כל המקורות ברומנית)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. הנתונים הם כפי שפרסם INS בתאריכים המצוינים, ונכונים ל-22 באוקטובר 2026. נתוני עבר אינם מעידים על היצע או על מחירים בעתיד.