לפי תקנת BNR 17/2012: עד 85% בהלוואה בליי, ו-75%-80% באירו. היתרה מגיעה תמיד ממקום אחר.
בדוגמה להמחשה: וילה ב-300,000 אירו, משכנתא של 70% והלוואה של 30% לחלק החסר. יחד כ-1,909 אירו בחודש.
הקלה של המפקח על הבנקים: עד 70% משווי הדירה, כשהחלק שמעל 50% מוגבל ל-200,000 שקל. טיוטה מ-12.2025 מציעה לקבע אותה.
הבנק מאשר, מאשר פחות או מסרב. הצעה טובה עונה בכתב מה קורה בכל אחד מהם, ומי מממן את היתרה.
מי המלווה ומה הרישיון, ריבית והצמדה, בטוחה, החזר משולב, אישור עקרוני, תרחיש סירוב, ולאיזה חשבון נכנס הכסף.
מסלול ״בלי הון עצמי״: התשובה הקצרה
אין עסקת נדל״ן בלי הון עצמי. יש עסקאות שבהן מישהו אחר מלווה לכם אותו. בנק רומני מממן לפי כללי הבנק המרכזי רק חלק משווי הנכס, ולכן ״בלי הון עצמי״ פירושו כמעט תמיד הלוואה שנייה: מבנק בישראל, מהיזם או מגוף פרטי. כדי לבדוק הצעה כזו שואלים מי המלווה, מה הריבית והבטוחה, מה ההחזר החודשי של שתי ההלוואות יחד, ומה קורה אם המשכנתא לא מאושרת במסירה.
הצעות כאלה מגיעות לשוק הישראלי כל כמה חודשים, בניסוחים שונים. אני לא פוסל אותן. אני מבקש לראות את שתי ההלוואות על דף אחד, לפני שמדברים על הווילה.
למה הבנק לא מממן את הכול
תקנה 17/2012 של הבנק הלאומי של רומניה (BNR) קובעת תקרות מימון להלוואות לדיור: עד 85% בהלוואה בליי, ו-75% עד 80% בהלוואה באירו, לפי מטבע ההכנסה. ותקרה היא לא הבטחה: הסכום בפועל נגזר מההכנסה, מהשמאות ומהמדיניות של כל בנק. כמה הון עצמי צריך בפועל, פירטנו במאמר על ההון העצמי ברומניה.
כלומר, אם מישהו מציע ״100% מימון״, ההפרש בין מה שהבנק נותן למחיר מגיע ממקום אחר. השאלה היא מאיפה.
מאיפה מגיע ״ההון העצמי״: 4 מבנים נפוצים
| מבנה | מי מלווה | מה לבדוק |
|---|---|---|
| הלוואה לכל מטרה בישראל | בנק ישראלי, בשעבוד הדירה שלכם בארץ | שיעור המימון, הריבית, והעובדה שהבית בארץ הוא הבטוחה |
| דחיית תשלום ליזם | היזם עצמו | מתי עוברת הבעלות, ומה קורה אם לא שילמתם בזמן |
| הלוואה מגוף פרטי או ״מועדון״ | חברת אשראי או משקיעים | רישיון, ריבית, הצמדה, בטוחה וקנסות |
| הלוואת גישור עד המשכנתא | בנק או גוף פרטי | מה קורה אם המשכנתא לא מאושרת |
הלוואה לכל מטרה בישראל. לפי הקלה של המפקח על הבנקים שנקבעה בהוראת שעה בזמן המלחמה, בנק רשאי לתת הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה עד 70% משוויה, ובלבד שהחלק שמעל 50% לא יעלה על 200,000 שקל. ב-16 בדצמבר 2025 פרסם המפקח טיוטת חוזר להערות הציבור שמציעה להפוך את ההקלה לקבועה, ולכן ודאו מול הבנק מה חל ביום הבקשה. הריבית נמוכה יחסית, אבל אם משהו משתבש, הבית שלכם בישראל הוא שעל הכף. השוואה מלאה במאמר על מימון בישראל או ברומניה.
דחיית תשלום ליזם. זה חוב ליזם, גם אם אין עליו ״ריבית״. בדקו מתי הבעלות נרשמת על שמכם: אם רק אחרי התשלום האחרון, אתם משלמים שנים על נכס שעוד לא שלכם.
גוף פרטי. בישראל, מתן אשראי כעסק מחייב רישיון לפי חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (שירותים פיננסיים מוסדרים), 2016, מרשות שוק ההון. ברומניה, גופים פיננסיים שאינם בנקים (IFN) רשומים במרשמים של BNR. בקשו את שם הגוף ובדקו אותו.
דוגמה: מה קורה כשמחברים את שתי ההלוואות
להמחשה בלבד, בהנחות פשטניות: וילה במחיר 300,000 אירו.
| רכיב | סכום | הנחה | החזר חודשי בקירוב |
|---|---|---|---|
| משכנתא רומנית, 70% | 210,000 אירו | 6.5%, 30 שנה | כ-1,327 אירו |
| הלוואה ל״הון העצמי״, 30% | 90,000 אירו | 4.75%, 20 שנה | כ-582 אירו (בשקלים) |
| יחד | 300,000 אירו | כ-1,909 אירו בחודש |
הריבית הרומנית בדוגמה קרובה לריבית המדיניות של BNR, 6.50%, ולמדד IRCC שעומד על 5.57% ברבעון הרביעי של 2026, לפי Economedia. הריבית הישראלית בדוגמה היא ריבית הפריים, 4.75%, אחרי שבנק ישראל הוריד את הריבית ל-3.25% בספטמבר 2026. הריבית שתקבלו בפועל תלויה בכם ובבנק.
״בלי הון עצמי״ לא מוריד את המחיר. הוא מוסיף הלוואה, ומעלה את ההחזר החודשי בכ-44% בדוגמה הזו. וזה עוד לפני ההבדל בין מטבע ההכנסה למטבע ההחזר. איך מחשבים החזר בעצמכם, במדריך לחישוב החזר משכנתא ברומניה.
״בלי הון עצמי״ לא מוריד את המחיר. הוא מוסיף הלוואה, ומעלה את ההחזר החודשי בכ-44% בדוגמה הזו.
הנקודה הכי רגישה: יום המסירה
ברכישה על הנייר, המשכנתא הרומנית ניתנת בדרך כלל כשהנכס גמור. עד אז, ״ההון העצמי״ הממומן כבר שולם ליזם. ואז הבנק:
- מאשר: מצוין, ומתחילים לשלם שתי הלוואות.
- מאשר פחות: למשל כי השמאות נמוכה מהמחיר. את ההפרש צריך להשלים. על זה בהרחבה במאמר על שמאות בנק ברומניה.
- מסרב: בגלל שינוי בהכנסה, בריבית או במדיניות. מה אז? מי מממן את היתרה? האם יש ביטול ומה גורלו של מה ששולם?
שאלו בכתב מה קורה בכל אחד משלושת התרחישים. הצעה טובה עונה על כולם.
7 שאלות לשאול לפני שחותמים
- מי המלווה של ״ההון העצמי״, ומה מספר הרישיון שלו?
- מה הריבית, האם היא קבועה או משתנה, ולמה היא צמודה?
- מה הבטוחה: הנכס ברומניה, הדירה בישראל או ערבות אישית?
- מה ההחזר החודשי של שתי ההלוואות יחד, ובאילו מטבעות?
- האם המשכנתא הרומנית כבר אושרה עקרונית, ועל סמך אילו מסמכים?
- מה קורה אם הבנק מסרב או מאשר פחות במסירה?
- לאיזה חשבון נכנס הכסף? ברכישה מיזם, לפי חוק 207/2025, התשלומים נכנסים לחשבון הייעודי של הפרויקט.
ושאלה שמונה, שאתם שואלים את עצמכם: האם הייתם קונים את הנכס הזה גם עם הון עצמי רגיל? אם לא, המימון הוא שמוכר לכם אותו.
למי זה מתאים, ולמי לא
יכול להתאים למי שיש לו הכנסה יציבה וגבוהה מספיק לשתי ההלוואות, דירה בישראל עם הון פנוי, ותוכנית ברורה לתרחיש שבו המשכנתא לא מאושרת.
פחות מתאים למי שההכנסה שלו בקושי עומדת בהחזר, למי שהבית בישראל הוא הנכס היחיד שלו, ולמי שסומך על ״יהיה בסדר״ במסירה. הלוואה ישראלית גם נרשמת במאגר נתוני האשראי, ומשפיעה על היכולת שלכם ללוות בארץ. על הצד השני של זה, במאמר על משכנתא רומנית והאשראי בישראל.
אני מזכיר את זה פעם אחת: בפרויקט שלנו בבלוטשט אפשר לקבל מימון של עד 70% מבנק רומני, בכפוף לאישור הבנק. את 30% הנותרים, וגם את השאלות שלמעלה, כדאי לתכנן לפני החתימה.
שאלות נפוצות
אפשר באמת לקנות נכס ברומניה בלי הון עצמי?
לא במובן המילולי. בנק רומני מממן רק חלק מהשווי, לפי תקרות BNR. ״בלי הון עצמי״ אומר שהחלק החסר מגיע מהלוואה נוספת, מבנק בישראל, מהיזם או מגוף פרטי, ואתם מחזירים את שתיהן.
כמה אפשר לקחת בהלוואה לכל מטרה בישראל?
לפי הקלה של המפקח על הבנקים מזמן המלחמה, עד 70% משווי הדירה המשועבדת, ובלבד שהחלק שמעל 50% לא יעלה על 200,000 שקל. בדצמבר 2025 פורסמה טיוטה להפוך את ההקלה לקבועה, אז ודאו מול הבנק מה חל היום. הבנק בוחן גם את יכולת ההחזר שלכם, והדירה בישראל משמשת בטוחה.
מה הסיכון הגדול ביותר במסלול כזה?
הפער בין החתימה למסירה. אם בסוף הבנייה הבנק הרומני לא מאשר את המשכנתא, או מאשר פחות, צריך להשלים את היתרה. בדקו מראש, בכתב, מה קורה בתרחיש הזה.
איך בודקים שגוף שמלווה לי כסף פועל כחוק?
בישראל, נותן אשראי כעסק צריך רישיון מרשות שוק ההון לפי חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים. ברומניה, גופים פיננסיים שאינם בנקים רשומים במרשמי הבנק הלאומי. בקשו את השם המלא ואת מספר הרישיון.
״בלי הון עצמי״ משנה את מחיר הנכס?
לא. המחיר נשאר, ומתווספת עלות המימון של החלק שהלוויתם. השוו את העלות הכוללת, מחיר ועוד ריבית, להצעה בלי מימון נוסף.
השורה התחתונה
״בלי הון עצמי״ הוא מבנה מימון, לא הנחה. הוא יכול להתאים למי שההכנסה שלו נושאת שתי הלוואות ויש לו תוכנית ליום המסירה. הוא מסוכן למי שקונה בזכותו נכס שלא היה קונה אחרת.
אם הציעו לכם מסלול כזה, אצלנו או אצל כל אחד אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נשים את שתי ההלוואות על דף אחד, נבדוק את שלושת תרחישי המסירה, ונכין את השאלות לבנק וליועץ שלכם.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: תקנת BNR 17/2012, פורטל החקיקה הרומני · בנק ישראל, טיוטת חוזר המפקח על הבנקים בנושא הוראה 329 (16.12.2025) · בנק ישראל · הבנק הלאומי של רומניה (BNR) · Economedia, IRCC של 5.57% מ-1.10.2026 · חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (שירותים פיננסיים מוסדרים), נבו · חוק 207/2025, פורטל החקיקה הרומני. החישובים במאמר להמחשה.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הריביות בדוגמה להמחשה בלבד, וכל הלוואה כפופה לאישור הגוף המלווה ולתנאים האישיים שלכם.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
