Согласно Регламенту BNR 17/2012: до 85% по кредиту в леях и 75–80% в евро. Остаток всегда приходит откуда-то ещё.
Пример для иллюстрации: вилла за 300 000 евро, ипотека на 70% и кредит на 30% для недостающей части. Вместе около 1909 евро в месяц.
Послабление Надзора над банками: до 70% стоимости квартиры, при этом часть свыше 50% ограничена 200 000 шекелей. Проект от 12.2025 предлагает закрепить его.
Банк одобряет, одобряет меньше или отказывает. Хорошее предложение письменно отвечает, что происходит в каждом из них и кто финансирует остаток.
Кто кредитор и какая лицензия, ставка и индексация, залог, общий платёж, предварительное одобрение, сценарий отказа и на какой счёт поступают деньги.
Схема «без собственного капитала»: короткий ответ
Сделок с недвижимостью без собственного капитала не бывает. Бывают сделки, в которых его Вам одалживает кто-то другой. Румынский банк по правилам центрального банка финансирует лишь часть стоимости объекта, поэтому «без собственного капитала» почти всегда означает второй кредит: от банка в Израиле, от девелопера или от частной организации. Чтобы проверить такое предложение, спрашивают, кто кредитор, какова ставка и залог, каков ежемесячный платёж по обоим кредитам вместе и что будет, если ипотеку не одобрят в день передачи.
Такие предложения появляются на израильском рынке каждые несколько месяцев, в разных формулировках. Я их не отвергаю. Я прошу увидеть оба кредита на одном листе, прежде чем говорить о вилле.
Почему банк не финансирует всё
Регламент 17/2012 Национального банка Румынии (BNR) устанавливает предельные доли финансирования жилищных кредитов: до 85% по кредиту в леях и 75–80% по кредиту в евро, в зависимости от валюты дохода. И предел – это не обещание: фактическая сумма зависит от дохода, оценки и политики каждого банка. Сколько собственного капитала нужно на практике, мы подробно разобрали в статье о первоначальном взносе в Румынии.
Иными словами, если кто-то предлагает «100% финансирования», разница между тем, что даёт банк, и ценой приходит откуда-то ещё. Вопрос в том, откуда.
Откуда берётся «собственный капитал»: 4 распространённые структуры
| Структура | Кто кредитует | Что проверить |
|---|---|---|
| Нецелевой кредит в Израиле | Израильский банк, под залог Вашей квартиры в Израиле | Долю финансирования, ставку и то, что залогом служит дом в Израиле |
| Отсрочка платежа девелоперу | Сам девелопер | Когда переходит право собственности и что будет, если Вы не заплатили вовремя |
| Кредит от частной организации или «клуба» | Кредитная компания или инвесторы | Лицензию, ставку, индексацию, залог и штрафы |
| Бридж-кредит до ипотеки | Банк или частная организация | Что будет, если ипотеку не одобрят |
Нецелевой кредит в Израиле. Согласно послаблению Надзора над банками, введённому временным распоряжением во время войны, банк вправе выдать нецелевой кредит под залог квартиры до 70% её стоимости при условии, что часть свыше 50% не превышает 200 000 шекелей. 16 декабря 2025 года Надзор опубликовал проект циркуляра для общественного обсуждения (на иврите), предлагающий сделать это послабление постоянным, поэтому уточните в банке, что действует на день подачи заявки. Ставка относительно низкая, но если что-то пойдёт не так, на кону окажется Ваш дом в Израиле. Полное сравнение – в статье о финансировании в Израиле или в Румынии.
Отсрочка платежа девелоперу. Это долг девелоперу, даже если «процентов» по нему нет. Проверьте, когда право собственности регистрируется на Ваше имя: если только после последнего платежа, Вы годами платите за объект, который Вам ещё не принадлежит.
Частная организация. В Израиле выдача кредитов в качестве бизнеса требует лицензии Управления рынка капитала согласно Закону о надзоре над финансовыми услугами (регулируемые финансовые услуги) 2016 года (на иврите). В Румынии небанковские финансовые организации (IFN) внесены в реестры BNR. Попросите название организации и проверьте её.
Пример: что происходит, когда складываешь оба кредита
Только для иллюстрации, при упрощённых допущениях: вилла стоимостью 300 000 евро.
| Компонент | Сумма | Допущение | Примерный ежемесячный платёж |
|---|---|---|---|
| Румынская ипотека, 70% | 210 000 евро | 6,5%, 30 лет | около 1327 евро |
| Кредит на «собственный капитал», 30% | 90 000 евро | 4,75%, 20 лет | около 582 евро (в шекелях) |
| Вместе | 300 000 евро | около 1909 евро в месяц |
Румынская ставка в примере близка к ключевой ставке BNR в 6,50% и к индексу IRCC, который составляет 5,57% в четвёртом квартале 2026 года, по данным Economedia. Израильская ставка в примере – ставка прайм, 4,75%, после того как Банк Израиля снизил ставку до 3,25% в сентябре 2026 года. Ставка, которую Вы получите на практике, зависит от Вас и от банка.
«Без собственного капитала» не снижает цену. Это добавляет кредит и в данном примере увеличивает ежемесячный платёж примерно на 44%. И это ещё до разницы между валютой дохода и валютой платежа. Как рассчитать платёж самостоятельно – в гиде по расчёту ипотечного платежа в Румынии.
«Без собственного капитала» не снижает цену. Это добавляет кредит и в данном примере увеличивает ежемесячный платёж примерно на 44%.
Самый чувствительный момент: день передачи
При покупке на этапе котлована румынская ипотека обычно выдаётся, когда объект готов. К этому моменту профинансированный «собственный капитал» уже уплачен девелоперу. И тогда банк:
- Одобряет: отлично, и Вы начинаете платить по двум кредитам.
- Одобряет меньше: например, потому что оценка ниже цены. Разницу нужно покрыть. Подробно об этом – в статье о банковской оценке в Румынии.
- Отказывает: из-за изменения дохода, ставки или политики. Что тогда? Кто финансирует остаток? Можно ли расторгнуть договор, и что будет с уже уплаченным?
Спросите письменно, что происходит в каждом из трёх сценариев. Хорошее предложение отвечает на все.
7 вопросов до подписания
- Кто кредитует «собственный капитал» и какой у него номер лицензии?
- Какова ставка, фиксированная она или плавающая и к чему привязана?
- Каков залог: объект в Румынии, квартира в Израиле или личное поручительство?
- Каков ежемесячный платёж по обоим кредитам вместе и в каких валютах?
- Одобрена ли румынская ипотека предварительно и на основании каких документов?
- Что будет, если банк откажет или одобрит меньше в день передачи?
- На какой счёт поступают деньги? При покупке у девелопера, согласно Закону 207/2025, платежи поступают на специальный счёт проекта.
И восьмой вопрос, который Вы задаёте себе: купили бы Вы этот объект и с обычным собственным капиталом? Если нет, его Вам продаёт финансирование.
Кому это подходит, а кому нет
Может подойти тому, у кого стабильный и достаточно высокий доход для двух кредитов, квартира в Израиле со свободным капиталом и чёткий план на случай, если ипотеку не одобрят.
Меньше подходит тому, чей доход едва покрывает платёж, тому, для кого дом в Израиле – единственный актив, и тому, кто полагается на «всё будет хорошо» в день передачи. Израильский кредит также регистрируется в базе кредитных данных и влияет на Вашу возможность занимать в Израиле. Об обратной стороне – в статье о румынской ипотеке и кредитной истории в Израиле.
Скажу об этом один раз: в нашем проекте в Балотешти можно получить финансирование до 70% от румынского банка при условии его одобрения. Оставшиеся 30%, а также вопросы выше, стоит спланировать до подписания.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли действительно купить недвижимость в Румынии без собственного капитала?
Не в буквальном смысле. Румынский банк финансирует лишь часть стоимости, в пределах лимитов BNR. «Без собственного капитала» означает, что недостающая часть приходит из дополнительного кредита, от банка в Израиле, от девелопера или от частной организации, и Вы возвращаете оба.
Сколько можно взять нецелевым кредитом в Израиле?
Согласно послаблению Надзора над банками военного времени, до 70% стоимости заложенной квартиры при условии, что часть свыше 50% не превышает 200 000 шекелей. В декабре 2025 года был опубликован проект, делающий послабление постоянным, поэтому уточните в банке, что действует сегодня. Банк также оценивает Вашу платёжеспособность, а квартира в Израиле служит залогом.
Какой самый большой риск такой схемы?
Разрыв между подписанием и передачей. Если по окончании строительства румынский банк не одобрит ипотеку или одобрит меньше, остаток нужно будет покрыть. Заранее, в письменном виде, выясните, что происходит в таком сценарии.
Как проверить, что организация, которая даёт мне деньги, действует законно?
В Израиле тот, кто выдаёт кредиты в качестве бизнеса, должен иметь лицензию Управления рынка капитала согласно Закону о надзоре над финансовыми услугами. В Румынии небанковские финансовые организации внесены в реестры Национального банка. Попросите полное название и номер лицензии.
Меняет ли «без собственного капитала» цену объекта?
Нет. Цена остаётся прежней, а к ней добавляется стоимость финансирования одолженной части. Сравните общую стоимость, цену плюс проценты, с предложением без дополнительного финансирования.
Итог
«Без собственного капитала» – это структура финансирования, а не скидка. Она может подойти тому, чей доход выдерживает два кредита и у кого есть план на день передачи. Она опасна для того, кто благодаря ей покупает объект, который иначе бы не купил.
Если Вам предложили такую схему, у нас или у кого-либо ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы положим оба кредита на один лист, проверим три сценария дня передачи и подготовим вопросы для Вашего банка и консультанта.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Регламент BNR 17/2012, портал румынского законодательства · Банк Израиля, проект циркуляра Надзора над банками по Правилу 329 (16.12.2025) (на иврите) · Банк Израиля · Национальный банк Румынии (BNR) · Economedia, IRCC 5,57% с 1.10.2026 · Закон о надзоре над финансовыми услугами (регулируемые финансовые услуги), Nevo (на иврите) · Закон 207/2025, портал румынского законодательства. Расчёты в статье приведены для иллюстрации.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Ставки в примере приведены только для иллюстрации, и любой кредит зависит от одобрения кредитора и Ваших личных условий.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
