وفق نظام BNR رقم 17/2012: حتى 85% في القرض بالليو، و75%-80% باليورو. والباقي يأتي دائماً من مكان آخر.
في مثال توضيحي: فيلا بـ300,000 يورو، ورهن بنسبة 70%، وقرض بنسبة 30% للجزء الناقص. معاً نحو 1,909 يورو شهرياً.
تسهيل المشرف على البنوك: حتى 70% من قيمة الشقة، والجزء الذي يزيد على 50% محدود بـ200,000 شيكل. ومسودة من 12.2025 تقترح تثبيته.
البنك يوافق، أو يوافق على أقل، أو يرفض. العرض الجيد يجيب كتابةً عمّا يحدث في كل منها، ومن يموّل الباقي.
من المُقرض وما ترخيصه، والفائدة والربط، والضمان، والقسط المشترك، والموافقة المبدئية، وسيناريو الرفض، وإلى أي حساب يدخل المال.
مسار «بلا رأس مال ذاتي»: الجواب المختصر
لا توجد صفقة عقارية بلا رأس مال ذاتي. توجد صفقات يقرضك فيها شخص آخر هذا المبلغ. فالبنك الروماني يموّل، وفق قواعد البنك المركزي، جزءاً فقط من قيمة العقار، ولذلك تعني عبارة «بلا رأس مال ذاتي» دائماً تقريباً قرضاً ثانياً: من بنك في إسرائيل، أو من المطوّر، أو من جهة خاصة. ولفحص عرض كهذا تسأل: من المُقرض، وما الفائدة والضمان، وما القسط الشهري للقرضين معاً، وماذا يحدث إذا لم يُوافَق على الرهن عند التسليم.
تصل عروض كهذه إلى السوق الإسرائيلية كل بضعة أشهر، بصياغات مختلفة. لا أرفضها. أطلب أن أرى القرضين على صفحة واحدة، قبل أن نتحدث عن الفيلا.
لماذا لا يموّل البنك كل شيء
يحدد نظام البنك الوطني الروماني (BNR) رقم 17/2012 سقوف تمويل لقروض السكن: حتى 85% في القرض بالليو، و75% إلى 80% في القرض باليورو، بحسب عملة الدخل. والسقف ليس وعداً: فالمبلغ الفعلي يُستمد من الدخل والتقييم وسياسة كل بنك. وكم يلزم من رأس مال ذاتي فعلاً، فصّلناه في مقال الدفعة الأولى في رومانيا.
أي أنه إذا عرض عليك أحد «تمويلاً بنسبة 100%»، فإن الفرق بين ما يعطيه البنك والسعر يأتي من مكان آخر. والسؤال: من أين.
من أين يأتي «رأس المال الذاتي»: 4 بنى شائعة
| البنية | من يُقرض | ما الذي تتحقق منه |
|---|---|---|
| قرض لكل غرض في إسرائيل | بنك إسرائيلي، برهن شقتك في إسرائيل | نسبة التمويل، والفائدة، وحقيقة أن بيتك في إسرائيل هو الضمان |
| تأجيل الدفع للمطوّر | المطوّر نفسه | متى تنتقل الملكية، وماذا يحدث إذا لم تدفع في الموعد |
| قرض من جهة خاصة أو «نادٍ» | شركة ائتمان أو مستثمرون | الترخيص، والفائدة، والربط، والضمان، والغرامات |
| قرض تجسيري حتى الرهن | بنك أو جهة خاصة | ماذا يحدث إذا لم يُوافَق على الرهن |
قرض لكل غرض في إسرائيل. وفق تسهيل من المشرف على البنوك حُدّد بأمر مؤقت خلال الحرب، يجوز للبنك منح قرض لكل غرض برهن شقة حتى 70% من قيمتها، بشرط ألا يتجاوز الجزء الذي يزيد على 50% مبلغ 200,000 شيكل. وفي 16 ديسمبر 2025 نشر المشرف مسودة تعميم لتعليقات الجمهور (بالعبرية) تقترح جعل التسهيل دائماً، فتأكد مع البنك مما يسري يوم الطلب. الفائدة منخفضة نسبياً، لكن إذا ساء شيء، فبيتك في إسرائيل هو ما على المحك. والمقارنة الكاملة في مقال التمويل في إسرائيل أم في رومانيا.
تأجيل الدفع للمطوّر. هذا دين للمطوّر، حتى لو لم تكن عليه «فائدة». تحقّق متى تُسجَّل الملكية باسمك: إذا لم يحدث ذلك إلا بعد الدفعة الأخيرة، فأنت تدفع لسنوات على عقار ليس ملكك بعد.
جهة خاصة. في إسرائيل، يتطلب منح الائتمان كعمل تجاري ترخيصاً من هيئة سوق المال وفق قانون الرقابة على الخدمات المالية (الخدمات المالية المنظَّمة)، 2016 (بالعبرية). وفي رومانيا، تُسجَّل المؤسسات المالية غير المصرفية (IFN) في سجلات BNR. اطلب اسم الجهة وتحقّق منها.
مثال: ماذا يحدث حين تجمع القرضين
للتوضيح فقط، بافتراضات مبسّطة: فيلا سعرها 300,000 يورو.
| المكوّن | المبلغ | الافتراض | القسط الشهري تقريباً |
|---|---|---|---|
| رهن روماني، 70% | 210,000 يورو | 6.5%، 30 سنة | نحو 1,327 يورو |
| قرض لـ«رأس المال الذاتي»، 30% | 90,000 يورو | 4.75%، 20 سنة | نحو 582 يورو (بالشيكل) |
| معاً | 300,000 يورو | نحو 1,909 يورو شهرياً |
الفائدة الرومانية في المثال قريبة من سعر الفائدة الرئيسي لـBNR البالغ 6.50%، ومن مؤشر IRCC البالغ 5.57% في الربع الرابع من 2026، وفق Economedia. والفائدة الإسرائيلية في المثال هي سعر الفائدة الأساسي (برايم)، 4.75%، بعد أن خفّض بنك إسرائيل الفائدة إلى 3.25% في سبتمبر 2026. والفائدة التي ستحصل عليها فعلاً تعتمد عليك وعلى البنك.
«بلا رأس مال ذاتي» لا يخفّض السعر. بل يضيف قرضاً، ويرفع القسط الشهري بنحو 44% في هذا المثال. وهذا قبل الفرق بين عملة الدخل وعملة السداد. وكيف تحسب القسط بنفسك، في دليل حساب قسط الرهن في رومانيا.
«بلا رأس مال ذاتي» لا يخفّض السعر. بل يضيف قرضاً، ويرفع القسط الشهري بنحو 44% في هذا المثال.
النقطة الأكثر حساسية: يوم التسليم
في الشراء على المخطط، يُمنح الرهن الروماني عادةً حين يكتمل العقار. وحتى ذلك الحين يكون «رأس المال الذاتي» المموَّل قد دُفع للمطوّر. ثم إن البنك:
- يوافق: ممتاز، وتبدأ بسداد قرضين.
- يوافق على أقل: مثلاً لأن التقييم أدنى من السعر. وعليك تغطية الفرق. وعن ذلك بالتفصيل في مقال تقييم البنك في رومانيا.
- يرفض: بسبب تغيّر في الدخل أو الفائدة أو السياسة. فماذا عندئذٍ؟ من يموّل الباقي؟ هل يمكن الإلغاء، وما مصير ما دُفع؟
اسأل كتابةً عمّا يحدث في كل سيناريو من السيناريوهات الثلاثة. العرض الجيد يجيب عنها كلها.
7 أسئلة تطرحها قبل التوقيع
- من مُقرض «رأس المال الذاتي»، وما رقم ترخيصه؟
- ما الفائدة، وهل هي ثابتة أم متغيرة، وبماذا ترتبط؟
- ما الضمان: العقار في رومانيا، أم الشقة في إسرائيل، أم كفالة شخصية؟
- ما القسط الشهري للقرضين معاً، وبأي عملات؟
- هل وُوفق على الرهن الروماني مبدئياً، وعلى أساس أي وثائق؟
- ماذا يحدث إذا رفض البنك أو وافق على أقل عند التسليم؟
- إلى أي حساب يدخل المال؟ في الشراء من مطوّر، ووفق القانون 207/2025، تدخل الدفعات إلى الحساب المخصّص للمشروع.
وسؤال ثامن تطرحه على نفسك: هل كنت ستشتري هذا العقار برأس مال ذاتي عادي؟ إن لم يكن كذلك، فالتمويل هو الذي يبيعك إياه.
لمن يناسب، ولمن لا يناسب
قد يناسب من لديه دخل مستقر ومرتفع بما يكفي للقرضين، وشقة في إسرائيل فيها رأس مال متاح، وخطة واضحة لسيناريو عدم الموافقة على الرهن.
يناسب أقل من يكاد دخله يغطي القسط، ومن يكون بيته في إسرائيل هو أصله الوحيد، ومن يعتمد على «ستكون الأمور بخير» عند التسليم. كما أن القرض الإسرائيلي يُسجَّل في قاعدة بيانات الائتمان، ويؤثر على قدرتك على الاقتراض في إسرائيل. وعن الجانب الآخر من ذلك، في مقال الرهن الروماني والائتمان في إسرائيل.
أذكر هذا مرة واحدة: في مشروعنا في بالوتيشتي يمكن الحصول على تمويل حتى 70% من بنك روماني، رهناً بموافقة البنك. أما الـ30% المتبقية، والأسئلة أعلاه أيضاً، فيجدر التخطيط لها قبل التوقيع.
أسئلة شائعة
هل يمكن فعلاً شراء عقار في رومانيا بلا رأس مال ذاتي؟
ليس بالمعنى الحرفي. البنك الروماني يموّل جزءاً فقط من القيمة، وفق سقوف BNR. وعبارة «بلا رأس مال ذاتي» تعني أن الجزء الناقص يأتي من قرض إضافي، من بنك في إسرائيل أو من المطوّر أو من جهة خاصة، وأنت تسدّد الاثنين.
كم يمكن اقتراضه في قرض لكل غرض في إسرائيل؟
وفق تسهيل المشرف على البنوك منذ زمن الحرب، حتى 70% من قيمة الشقة المرهونة، بشرط ألا يتجاوز الجزء الذي يزيد على 50% مبلغ 200,000 شيكل. وفي ديسمبر 2025 نُشرت مسودة لجعل التسهيل دائماً، فتأكد مع البنك مما يسري اليوم. ويفحص البنك أيضاً قدرتك على السداد، وتُستخدم الشقة في إسرائيل ضماناً.
ما أكبر خطر في مسار كهذا؟
الفجوة بين التوقيع والتسليم. فإذا لم يوافق البنك الروماني على الرهن في نهاية البناء، أو وافق على أقل، يجب تغطية الباقي. تحقّق مسبقاً، كتابةً، مما يحدث في هذا السيناريو.
كيف أتحقق من أن الجهة التي تقرضني تعمل وفق القانون؟
في إسرائيل، يحتاج مانح الائتمان كعمل تجاري إلى ترخيص من هيئة سوق المال وفق قانون الرقابة على الخدمات المالية. وفي رومانيا، تُسجَّل المؤسسات المالية غير المصرفية في سجلات البنك الوطني. اطلب الاسم الكامل ورقم الترخيص.
هل يغيّر «بلا رأس مال ذاتي» سعر العقار؟
لا. السعر يبقى، وتُضاف تكلفة تمويل الجزء الذي اقترضته. قارن التكلفة الإجمالية، السعر زائد الفائدة، بعرض بلا تمويل إضافي.
الخلاصة
«بلا رأس مال ذاتي» بنية تمويل، لا خصم. قد يناسب من يحمل دخله قرضين ولديه خطة ليوم التسليم. وهو خطِر على من يشتري بفضله عقاراً ما كان ليشتريه لولاه.
إذا عُرض عليك مسار كهذا، لدينا أو لدى أي جهة أخرى، فاحجز معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنضع القرضين على صفحة واحدة، ونفحص سيناريوهات التسليم الثلاثة، ونُعدّ الأسئلة للبنك ولمستشارك.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: نظام BNR رقم 17/2012، بوابة التشريعات الرومانية · بنك إسرائيل، مسودة تعميم المشرف على البنوك بشأن التوجيه 329 (16.12.2025) (بالعبرية) · بنك إسرائيل · البنك الوطني الروماني (BNR) · Economedia، مؤشر IRCC بنسبة 5.57% من 1.10.2026 · قانون الرقابة على الخدمات المالية (الخدمات المالية المنظَّمة)، Nevo (بالعبرية) · القانون 207/2025، بوابة التشريعات الرومانية. الحسابات في المقال للتوضيح.
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الفوائد في المثال للتوضيح فقط، وكل قرض خاضع لموافقة الجهة المُقرضة ولشروطك الشخصية.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
