Nach der BNR-Verordnung 17/2012: bis zu 85 % bei einem Kredit in Lei und 75–80 % in Euro. Der Rest kommt immer von woanders.
Im Rechenbeispiel: Villa für 300.000 €, Hypothek über 70 % und Kredit über 30 % für den fehlenden Teil. Zusammen etwa 1.909 € pro Monat.
Erleichterung der israelischen Bankenaufsicht: bis zu 70 % des Wohnungswerts, wobei der Teil über 50 % auf 200.000 Schekel begrenzt ist. Ein Entwurf vom 12.2025 soll sie dauerhaft machen.
Die Bank genehmigt, genehmigt weniger oder lehnt ab. Ein gutes Angebot beantwortet schriftlich, was in jedem Fall passiert und wer den Rest finanziert.
Wer der Kreditgeber ist und welche Lizenz er hat, Zins und Indexierung, Sicherheit, Gesamtrate, Grundsatzzusage, Ablehnungsszenario und auf welches Konto das Geld fließt.
Das Modell „ohne Eigenkapital“: die kurze Antwort
Es gibt kein Immobiliengeschäft ohne Eigenkapital. Es gibt Geschäfte, bei denen jemand anderes es Ihnen leiht. Eine rumänische Bank finanziert nach den Regeln der Zentralbank nur einen Teil des Immobilienwerts, daher bedeutet „ohne Eigenkapital“ fast immer einen zweiten Kredit: von einer Bank in Israel, vom Bauträger oder von einem privaten Geldgeber. Um ein solches Angebot zu prüfen, fragen Sie, wer der Kreditgeber ist, wie hoch Zins und Sicherheit sind, wie hoch die Monatsrate beider Kredite zusammen ist und was passiert, wenn die Hypothek bei der Übergabe nicht genehmigt wird.
Solche Angebote tauchen auf dem israelischen Markt alle paar Monate auf, in unterschiedlicher Formulierung. Ich lehne sie nicht pauschal ab. Ich verlange, beide Kredite auf einem einzigen Blatt zu sehen, bevor wir über die Villa sprechen.
Warum die Bank nicht alles finanziert
Die Verordnung 17/2012 der Rumänischen Nationalbank (BNR) legt Beleihungsobergrenzen für Wohnungsbaukredite fest: bis zu 85 % bei einem Kredit in Lei und 75 % bis 80 % bei einem Kredit in Euro, je nach Einkommenswährung. Und eine Obergrenze ist kein Versprechen: Der tatsächliche Betrag ergibt sich aus dem Einkommen, der Bewertung und der Politik der jeweiligen Bank. Wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich brauchen, haben wir im Artikel zum Eigenkapital in Rumänien aufgeschlüsselt.
Wenn Ihnen also jemand „100 % Finanzierung“ anbietet, kommt die Differenz zwischen dem, was die Bank gibt, und dem Preis von woanders. Die Frage ist, woher.
Woher das „Eigenkapital“ kommt: 4 gängige Strukturen
| Struktur | Wer leiht | Was Sie prüfen sollten |
|---|---|---|
| Kredit zur freien Verwendung in Israel | Eine israelische Bank, besichert mit Ihrer Wohnung in Israel | Beleihungsquote, Zins, und dass Ihr Zuhause in Israel die Sicherheit ist |
| Zahlungsaufschub beim Bauträger | Der Bauträger selbst | Wann das Eigentum übergeht und was passiert, wenn Sie nicht rechtzeitig zahlen |
| Kredit von einem privaten Geldgeber oder „Club“ | Kreditgesellschaft oder Investoren | Lizenz, Zins, Indexierung, Sicherheit und Vertragsstrafen |
| Überbrückungskredit bis zur Hypothek | Bank oder privater Geldgeber | Was passiert, wenn die Hypothek nicht genehmigt wird |
Kredit zur freien Verwendung in Israel. Nach einer Erleichterung der israelischen Bankenaufsicht, die während des Krieges als befristete Anordnung eingeführt wurde, darf eine Bank einen Kredit zur freien Verwendung gegen Besicherung einer Wohnung bis zu 70 % ihres Werts vergeben, sofern der Teil über 50 % 200.000 Schekel nicht übersteigt. Am 16. Dezember 2025 veröffentlichte die Aufsicht einen Rundschreibenentwurf zur öffentlichen Stellungnahme (auf Hebräisch), der die Erleichterung dauerhaft machen soll. Klären Sie daher mit der Bank, was am Tag des Antrags gilt. Der Zins ist relativ niedrig, aber wenn etwas schiefgeht, steht Ihr Zuhause in Israel auf dem Spiel. Ein vollständiger Vergleich steht im Artikel über Finanzierung in Israel oder Rumänien.
Zahlungsaufschub beim Bauträger. Das ist eine Schuld beim Bauträger, auch wenn darauf kein „Zins“ steht. Prüfen Sie, wann das Eigentum auf Ihren Namen eingetragen wird: Wenn erst nach der letzten Zahlung, zahlen Sie jahrelang für eine Immobilie, die Ihnen noch nicht gehört.
Privater Geldgeber. In Israel erfordert die gewerbliche Kreditvergabe eine Lizenz der Kapitalmarktbehörde nach dem israelischen Gesetz über die Aufsicht über Finanzdienstleistungen (regulierte Finanzdienstleistungen), 2016 (auf Hebräisch). In Rumänien sind Finanzinstitute, die keine Banken sind (IFN), in den Registern der BNR eingetragen. Lassen Sie sich den Namen des Geldgebers geben und prüfen Sie ihn.
Beispiel: was passiert, wenn man beide Kredite zusammenrechnet
Nur zur Veranschaulichung, mit vereinfachten Annahmen: eine Villa zum Preis von 300.000 €.
| Komponente | Betrag | Annahme | Monatsrate, ungefähr |
|---|---|---|---|
| Rumänische Hypothek, 70 % | 210.000 € | 6,5 %, 30 Jahre | etwa 1.327 € |
| Kredit für das „Eigenkapital“, 30 % | 90.000 € | 4,75 %, 20 Jahre | etwa 582 € (in Schekel) |
| Zusammen | 300.000 € | etwa 1.909 € pro Monat |
Der rumänische Zins im Beispiel liegt nahe am Leitzins der BNR von 6,50 % und am IRCC-Index, der im vierten Quartal 2026 bei 5,57 % liegt, laut Economedia. Der israelische Zins im Beispiel ist der Prime-Satz von 4,75 %, nachdem die Bank of Israel den Leitzins im September 2026 auf 3,25 % gesenkt hat. Welchen Zins Sie tatsächlich erhalten, hängt von Ihnen und der Bank ab.
„Ohne Eigenkapital“ senkt den Preis nicht. Es fügt einen Kredit hinzu und erhöht die Monatsrate in diesem Beispiel um etwa 44 %. Und das noch vor dem Unterschied zwischen der Einkommenswährung und der Rückzahlungswährung. Wie Sie die Rate selbst berechnen, steht im Ratgeber zur Berechnung der Hypothekenrate in Rumänien.
„Ohne Eigenkapital“ senkt den Preis nicht. Es fügt einen Kredit hinzu und erhöht die Monatsrate in diesem Beispiel um etwa 44 %.
Der heikelste Punkt: der Tag der Übergabe
Beim Kauf auf Plan wird die rumänische Hypothek in der Regel erst vergeben, wenn die Immobilie fertig ist. Bis dahin ist das finanzierte „Eigenkapital“ bereits an den Bauträger gezahlt. Und dann kann die Bank:
- Genehmigen: ausgezeichnet, und Sie beginnen, zwei Kredite zu bedienen.
- Weniger genehmigen: etwa weil die Bewertung unter dem Preis liegt. Die Differenz müssen Sie aufbringen. Ausführlich dazu im Artikel über die Bankbewertung in Rumänien.
- Ablehnen: wegen einer Änderung beim Einkommen, beim Zins oder in der Kreditpolitik. Was dann? Wer finanziert den Rest? Gibt es einen Rücktritt, und was geschieht mit dem bereits Gezahlten?
Fragen Sie schriftlich, was in jedem der drei Szenarien passiert. Ein gutes Angebot beantwortet alle.
7 Fragen vor der Unterzeichnung
- Wer leiht das „Eigenkapital“, und wie lautet seine Lizenznummer?
- Wie hoch ist der Zins, ist er fest oder variabel, und woran ist er gebunden?
- Was ist die Sicherheit: die Immobilie in Rumänien, die Wohnung in Israel oder eine persönliche Bürgschaft?
- Wie hoch ist die Monatsrate beider Kredite zusammen, und in welchen Währungen?
- Wurde die rumänische Hypothek bereits grundsätzlich zugesagt, und auf Grundlage welcher Unterlagen?
- Was passiert, wenn die Bank bei der Übergabe ablehnt oder weniger genehmigt?
- Auf welches Konto fließt das Geld? Beim Kauf vom Bauträger fließen die Zahlungen nach Gesetz 207/2025 auf das projektgebundene Konto.
Und eine achte Frage, die Sie sich selbst stellen: Würden Sie diese Immobilie auch mit normalem Eigenkapital kaufen? Wenn nicht, verkauft Ihnen die Finanzierung die Immobilie.
Für wen das passt und für wen nicht
Es kann passen für jemanden mit stabilem und ausreichend hohem Einkommen für beide Kredite, einer Wohnung in Israel mit freiem Kapital und einem klaren Plan für den Fall, dass die Hypothek nicht genehmigt wird.
Weniger passend ist es für jemanden, dessen Einkommen die Rate kaum trägt, für den das Zuhause in Israel die einzige Immobilie ist, und für jeden, der bei der Übergabe auf „Es wird schon gutgehen“ setzt. Ein israelischer Kredit wird außerdem im israelischen Kreditdatensystem erfasst und beeinflusst Ihre Kreditfähigkeit in Israel. Zur anderen Seite davon im Artikel über die rumänische Hypothek und die Bonität in Israel.
Ich erwähne es nur einmal: In unserem Projekt in Balotești ist eine Finanzierung von bis zu 70 % durch eine rumänische Bank möglich, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank. Die übrigen 30 % und auch die Fragen oben sollten Sie vor der Unterzeichnung planen.
Häufig gestellte Fragen
Kann man in Rumänien wirklich ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen?
Nicht im wörtlichen Sinn. Eine rumänische Bank finanziert nur einen Teil des Werts, nach den Obergrenzen der BNR. „Ohne Eigenkapital“ bedeutet, dass der fehlende Teil aus einem zusätzlichen Kredit stammt, von einer Bank in Israel, vom Bauträger oder von einem privaten Geldgeber, und Sie zahlen beide zurück.
Wie viel kann man in Israel als Kredit zur freien Verwendung aufnehmen?
Nach einer Erleichterung der israelischen Bankenaufsicht aus der Kriegszeit bis zu 70 % des Werts der belasteten Wohnung, sofern der Teil über 50 % 200.000 Schekel nicht übersteigt. Im Dezember 2025 wurde ein Entwurf veröffentlicht, der die Erleichterung dauerhaft machen soll, klären Sie also mit der Bank, was heute gilt. Die Bank prüft auch Ihre Rückzahlungsfähigkeit, und die Wohnung in Israel dient als Sicherheit.
Was ist das größte Risiko bei einem solchen Modell?
Die Lücke zwischen Unterzeichnung und Übergabe. Wenn die rumänische Bank die Hypothek am Ende der Bauzeit nicht oder nur in geringerer Höhe genehmigt, müssen Sie den Rest aufbringen. Klären Sie vorab schriftlich, was in diesem Szenario passiert.
Wie prüfe ich, ob ein Kreditgeber rechtmäßig arbeitet?
In Israel braucht ein gewerblicher Kreditgeber eine Lizenz der Kapitalmarktbehörde nach dem Gesetz über die Aufsicht über Finanzdienstleistungen. In Rumänien sind Finanzinstitute, die keine Banken sind, in den Registern der Nationalbank eingetragen. Lassen Sie sich den vollständigen Namen und die Lizenznummer geben.
Ändert „ohne Eigenkapital“ den Preis der Immobilie?
Nein. Der Preis bleibt gleich, und es kommen die Finanzierungskosten für den geliehenen Teil hinzu. Vergleichen Sie die Gesamtkosten, Preis plus Zinsen, mit einem Angebot ohne zusätzliche Finanzierung.
Fazit
„Ohne Eigenkapital“ ist eine Finanzierungsstruktur, kein Rabatt. Sie kann für jemanden passen, dessen Einkommen zwei Kredite trägt und der einen Plan für den Tag der Übergabe hat. Gefährlich ist sie für jemanden, der dadurch eine Immobilie kauft, die er sonst nicht kaufen würde.
Wenn man Ihnen ein solches Modell angeboten hat, bei uns oder bei jemand anderem, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir legen beide Kredite auf ein Blatt, prüfen die drei Übergabeszenarien und bereiten die Fragen an Ihre Bank und Ihren Berater vor.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: BNR-Verordnung 17/2012, Rumänisches Gesetzesportal · Bank of Israel, Rundschreibenentwurf der Bankenaufsicht zu Richtlinie 329 (16.12.2025) (auf Hebräisch) · Bank of Israel · Rumänische Nationalbank (BNR) · Economedia, IRCC von 5,57 % ab 1.10.2026 · Israelisches Gesetz über die Aufsicht über Finanzdienstleistungen (regulierte Finanzdienstleistungen), Nevo (auf Hebräisch) · Gesetz 207/2025, Rumänisches Gesetzesportal. Die Berechnungen im Artikel dienen der Veranschaulichung.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Zinssätze im Beispiel dienen nur der Veranschaulichung, und jeder Kredit unterliegt der Zustimmung des Kreditgebers und Ihren persönlichen Konditionen.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
