Selon le règlement BNR 17/2012 : jusqu'à 85 % pour un prêt en lei, et 75 % à 80 % en euros. Le solde vient toujours d'ailleurs.
Dans un exemple illustratif : une villa à 300 000 €, un crédit de 70 % et un prêt de 30 % pour la part manquante. Au total, environ 1 909 € par mois.
Assouplissement du superviseur des banques : jusqu'à 70 % de la valeur du logement, la part au-delà de 50 % étant limitée à 200 000 shekels. Un projet de 12.2025 propose de le pérenniser.
La banque accepte, accepte un montant inférieur ou refuse. Une bonne offre précise par écrit ce qui se passe dans chaque cas, et qui finance le solde.
Qui prête et avec quel agrément, taux et indexation, garantie, mensualité combinée, accord de principe, scénario de refus, et sur quel compte va l'argent.
L'offre « sans apport » : la réponse courte
Il n'existe pas de transaction immobilière sans apport. Il existe des transactions dans lesquelles quelqu'un d'autre vous prête cet apport. Une banque roumaine ne finance, selon les règles de la banque centrale, qu'une partie de la valeur du bien : « sans apport » signifie donc presque toujours un second prêt, auprès d'une banque en Israël, du promoteur ou d'un organisme privé. Pour vérifier une telle offre, on demande qui est le prêteur, quels sont le taux et la garantie, quelle est la mensualité des deux prêts réunis, et ce qui se passe si le crédit n'est pas accordé à la livraison.
Ce type d'offre apparaît sur le marché israélien tous les quelques mois, sous des formulations différentes. Je ne l'écarte pas. Je demande à voir les deux prêts sur une même page, avant de parler de la villa.
Pourquoi la banque ne finance pas tout
Le règlement 17/2012 de la Banque nationale de Roumanie (BNR) fixe des plafonds de financement pour les prêts au logement : jusqu'à 85 % pour un prêt en lei, et de 75 % à 80 % pour un prêt en euros, selon la devise des revenus. Et un plafond n'est pas une promesse : le montant réel dépend des revenus, de l'expertise et de la politique de chaque banque. L'apport réellement nécessaire est détaillé dans notre article sur l'apport personnel en Roumanie.
Autrement dit, si quelqu'un propose un « financement à 100 % », la différence entre ce que donne la banque et le prix vient d'ailleurs. La question est de savoir d'où.
D'où vient l'« apport » : 4 montages courants
| Montage | Qui prête | Ce qu'il faut vérifier |
|---|---|---|
| Prêt tous usages en Israël | Une banque israélienne, avec hypothèque sur votre logement en Israël | La quotité de financement, le taux, et le fait que votre logement en Israël sert de garantie |
| Paiement différé au promoteur | Le promoteur lui-même | Quand la propriété est transférée, et ce qui se passe si vous ne payez pas à temps |
| Prêt d'un organisme privé ou d'un « club » | Une société de crédit ou des investisseurs | Agrément, taux, indexation, garantie et pénalités |
| Prêt relais jusqu'au crédit immobilier | Une banque ou un organisme privé | Ce qui se passe si le crédit n'est pas accordé |
Le prêt tous usages en Israël. Selon un assouplissement du superviseur des banques adopté par disposition temporaire pendant la guerre, une banque peut accorder un prêt tous usages garanti par un logement jusqu'à 70 % de sa valeur, à condition que la part au-delà de 50 % ne dépasse pas 200 000 shekels. Le 16 décembre 2025, le superviseur a publié un projet de circulaire soumis à consultation publique (en hébreu) qui propose de rendre cet assouplissement permanent : vérifiez donc auprès de la banque ce qui s'applique au jour de la demande. Le taux est relativement bas, mais en cas de problème, c'est votre logement en Israël qui est en jeu. Comparaison complète dans notre article sur le financement en Israël ou en Roumanie.
Le paiement différé au promoteur. C'est une dette envers le promoteur, même s'il n'y a pas d'« intérêts ». Vérifiez quand la propriété est inscrite à votre nom : si ce n'est qu'après le dernier paiement, vous payez pendant des années un bien qui n'est pas encore le vôtre.
L'organisme privé. En Israël, l'octroi de crédit à titre professionnel exige un agrément de l'Autorité des marchés de capitaux, en vertu de la loi sur la supervision des services financiers (services financiers réglementés), 2016 (en hébreu). En Roumanie, les institutions financières non bancaires (IFN) sont inscrites dans les registres de la BNR. Demandez le nom de l'organisme et vérifiez-le.
Exemple : ce qui se passe quand on additionne les deux prêts
À titre purement illustratif, avec des hypothèses simplifiées : une villa à 300 000 €.
| Élément | Montant | Hypothèse | Mensualité approximative |
|---|---|---|---|
| Crédit roumain, 70 % | 210 000 € | 6,5 %, 30 ans | environ 1 327 € |
| Prêt pour l'« apport », 30 % | 90 000 € | 4,75 %, 20 ans | environ 582 € (en shekels) |
| Total | 300 000 € | environ 1 909 € par mois |
Le taux roumain de l'exemple est proche du taux directeur de la BNR, 6,50 %, et de l'indice IRCC qui s'établit à 5,57 % au quatrième trimestre 2026, selon Economedia. Le taux israélien de l'exemple est le taux prime, 4,75 %, après que la Banque d'Israël a abaissé son taux directeur à 3,25 % en septembre 2026. Le taux que vous obtiendrez réellement dépend de vous et de la banque.
« Sans apport » ne fait pas baisser le prix. Cela ajoute un prêt, et augmente la mensualité d'environ 44 % dans cet exemple. Et ce, avant même l'écart entre la devise des revenus et celle du remboursement. Comment calculer vous-même une mensualité : voir notre guide du calcul de la mensualité d'un crédit en Roumanie.
« Sans apport » ne fait pas baisser le prix. Cela ajoute un prêt, et augmente la mensualité d'environ 44 % dans cet exemple.
Le point le plus sensible : le jour de la livraison
Lors d'un achat sur plan, le crédit roumain est généralement accordé lorsque le bien est achevé. D'ici là, l'« apport » financé a déjà été versé au promoteur. Et alors, la banque :
- Accepte : parfait, et vous commencez à rembourser deux prêts.
- Accepte un montant inférieur : par exemple parce que l'expertise est inférieure au prix. Il faut combler la différence. Nous l'avons développé dans notre article sur l'expertise bancaire en Roumanie.
- Refuse : en raison d'un changement de revenus, de taux ou de politique. Que se passe-t-il alors ? Qui finance le solde ? Une annulation est-elle prévue, et qu'advient-il des sommes versées ?
Demandez par écrit ce qui se passe dans chacun des trois scénarios. Une bonne offre répond à tous.
7 questions à poser avant de signer
- Qui prête l'« apport », et quel est son numéro d'agrément ?
- Quel est le taux, est-il fixe ou variable, et à quoi est-il indexé ?
- Quelle est la garantie : le bien en Roumanie, le logement en Israël ou une caution personnelle ?
- Quelle est la mensualité des deux prêts réunis, et dans quelles devises ?
- Le crédit roumain a-t-il déjà reçu un accord de principe, et sur la base de quels documents ?
- Que se passe-t-il si la banque refuse ou accepte un montant inférieur à la livraison ?
- Sur quel compte l'argent est-il versé ? Lors d'un achat auprès d'un promoteur, selon la loi 207/2025, les paiements sont versés sur le compte dédié du projet.
Et une huitième question, à vous poser à vous-même : achèteriez-vous ce bien avec un apport ordinaire ? Sinon, c'est le financement qui vous le vend.
À qui cela convient, et à qui non
Cela peut convenir à celui qui dispose de revenus stables et suffisamment élevés pour les deux prêts, d'un logement en Israël avec des fonds propres disponibles, et d'un plan clair pour le scénario où le crédit n'est pas accordé.
Cela convient moins à celui dont les revenus couvrent à peine la mensualité, à celui dont le logement en Israël est le seul bien, et à celui qui compte sur un « ça ira » à la livraison. Un prêt israélien est aussi enregistré dans le système de données de crédit, et influe sur votre capacité d'emprunt en Israël. Sur l'autre versant de cette question, voir notre article sur le crédit roumain et votre dossier de crédit en Israël.
Je le mentionne une seule fois : dans notre projet de Balotești, il est possible d'obtenir un financement allant jusqu'à 70 % auprès d'une banque roumaine, sous réserve de l'accord de la banque. Les 30 % restants, ainsi que les questions ci-dessus, méritent d'être planifiés avant la signature.
Questions fréquentes
Peut-on vraiment acheter un bien en Roumanie sans apport ?
Pas au sens littéral. Une banque roumaine ne finance qu'une partie de la valeur, selon les plafonds de la BNR. « Sans apport » signifie que la part manquante provient d'un prêt supplémentaire, d'une banque en Israël, du promoteur ou d'un organisme privé, et que vous remboursez les deux.
Combien peut-on emprunter avec un prêt tous usages en Israël ?
Selon un assouplissement du superviseur des banques datant de la guerre, jusqu'à 70 % de la valeur du logement hypothéqué, à condition que la part au-delà de 50 % ne dépasse pas 200 000 shekels. Un projet visant à rendre cet assouplissement permanent a été publié en décembre 2025 : vérifiez donc auprès de la banque ce qui s'applique aujourd'hui. La banque examine aussi votre capacité de remboursement, et le logement en Israël sert de garantie.
Quel est le plus grand risque d'un tel montage ?
L'écart entre la signature et la livraison. Si, à la fin de la construction, la banque roumaine n'accorde pas le crédit, ou accorde un montant inférieur, il faut combler le solde. Vérifiez à l'avance, par écrit, ce qui se passe dans ce scénario.
Comment vérifier qu'un organisme qui me prête de l'argent agit légalement ?
En Israël, un prêteur professionnel doit être agréé par l'Autorité des marchés de capitaux en vertu de la loi sur la supervision des services financiers. En Roumanie, les institutions financières non bancaires sont inscrites dans les registres de la Banque nationale. Demandez le nom complet et le numéro d'agrément.
« Sans apport » change-t-il le prix du bien ?
Non. Le prix reste le même, et s'y ajoute le coût du financement de la part empruntée. Comparez le coût total, prix plus intérêts, à une offre sans financement supplémentaire.
En résumé
« Sans apport » est un montage de financement, pas une remise. Il peut convenir à celui dont les revenus supportent deux prêts et qui a un plan pour le jour de la livraison. Il est risqué pour celui qui achète grâce à lui un bien qu'il n'aurait pas acheté autrement.
Si l'on vous a proposé un tel montage, chez nous ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous mettrons les deux prêts sur une même page, examinerons les trois scénarios de livraison et préparerons les questions pour votre banque et votre conseiller.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Règlement BNR 17/2012, portail de la législation roumaine · Banque d'Israël, projet de circulaire du superviseur des banques sur la directive 329 (16.12.2025) (en hébreu) · Banque d'Israël · Banque nationale de Roumanie (BNR) · Economedia, IRCC de 5,57 % à partir du 1.10.2026 · Loi israélienne sur la supervision des services financiers (services financiers réglementés), Nevo (en hébreu) · Loi 207/2025, portail de la législation roumaine. Les calculs de l'article sont donnés à titre d'illustration.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les taux de l'exemple sont purement illustratifs, et tout prêt est soumis à l'accord de l'organisme prêteur et à vos conditions personnelles.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
