Potrivit Regulamentului BNR nr. 17/2012: până la 85% la un credit în lei și 75%-80% în euro. Restul vine întotdeauna din altă parte.
În exemplul ilustrativ: o vilă de 300.000 de euro, credit ipotecar de 70% și un împrumut de 30% pentru partea lipsă. Împreună, circa 1.909 euro pe lună.
Relaxarea supraveghetorului bancar: până la 70% din valoarea locuinței, cu partea de peste 50% limitată la 200.000 de șekeli. Un proiect din 12.2025 propune să devină permanentă.
Banca aprobă, aprobă mai puțin sau refuză. O ofertă bună răspunde în scris ce se întâmplă în fiecare caz și cine finanțează restul.
Cine este creditorul și ce licență are, dobânda și indexarea, garanția, rata combinată, aprobarea de principiu, scenariul refuzului și contul în care intră banii.
Oferta „fără avans”: răspunsul scurt
Nu există tranzacție imobiliară fără avans. Există tranzacții în care altcineva vă împrumută avansul. O bancă din România finanțează, conform regulilor băncii centrale, doar o parte din valoarea proprietății, așa că „fără avans” înseamnă aproape întotdeauna un al doilea împrumut: de la o bancă din Israel, de la dezvoltator sau de la o entitate privată. Pentru a verifica o astfel de ofertă, întrebați cine este creditorul, care sunt dobânda și garanția, care este rata lunară a celor două împrumuturi împreună și ce se întâmplă dacă creditul ipotecar nu este aprobat la predare.
Astfel de oferte apar pe piața israeliană la câteva luni, în formulări diferite. Nu le resping. Cer să văd ambele împrumuturi pe o singură pagină, înainte să vorbim despre vilă.
De ce banca nu finanțează totul
Regulamentul nr. 17/2012 al Băncii Naționale a României (BNR) stabilește plafoane de finanțare pentru creditele pentru locuințe: până la 85% la un credit în lei și 75% până la 80% la un credit în euro, în funcție de moneda venitului. Iar un plafon nu este o promisiune: suma efectivă depinde de venit, de evaluare și de politica fiecărei bănci. Cât avans este necesar în practică am detaliat în articolul despre avansul în România.
Cu alte cuvinte, dacă cineva vă oferă „finanțare 100%”, diferența dintre ce dă banca și preț vine din altă parte. Întrebarea este de unde.
De unde vine „avansul”: 4 structuri frecvente
| Structură | Cine împrumută | Ce verificați |
|---|---|---|
| Credit de nevoi personale în Israel | O bancă israeliană, cu ipotecă pe locuința dumneavoastră din Israel | Gradul de finanțare, dobânda și faptul că locuința din Israel este garanția |
| Amânarea plății către dezvoltator | Dezvoltatorul însuși | Când se transferă proprietatea și ce se întâmplă dacă nu ați plătit la timp |
| Împrumut de la o entitate privată sau un „club” | O firmă de creditare sau investitori | Licența, dobânda, indexarea, garanția și penalitățile |
| Credit-punte până la creditul ipotecar | O bancă sau o entitate privată | Ce se întâmplă dacă creditul ipotecar nu este aprobat |
Credit de nevoi personale în Israel. Potrivit unei relaxări a supraveghetorului bancar israelian, stabilite printr-o dispoziție temporară în timpul războiului, o bancă poate acorda un credit de nevoi personale cu ipotecă pe o locuință de până la 70% din valoarea acesteia, cu condiția ca partea de peste 50% să nu depășească 200.000 de șekeli. La 16 decembrie 2025, supraveghetorul a publicat un proiect de circulară în consultare publică (în ebraică) care propune ca relaxarea să devină permanentă, așa că verificați cu banca ce se aplică în ziua cererii. Dobânda este relativ mică, dar dacă ceva merge prost, locuința dumneavoastră din Israel este cea pusă în joc. O comparație completă, în articolul despre finanțarea în Israel sau în România.
Amânarea plății către dezvoltator. Este o datorie față de dezvoltator, chiar dacă nu are „dobândă”. Verificați când se înscrie proprietatea pe numele dumneavoastră: dacă abia după ultima plată, plătiți ani de zile pentru o proprietate care încă nu este a dumneavoastră.
Entitate privată. În Israel, acordarea de credite ca activitate comercială necesită licență conform Legii privind supravegherea serviciilor financiare (servicii financiare reglementate), 2016 (în ebraică), de la Autoritatea Pieței de Capital. În România, instituțiile financiare nebancare (IFN) sunt înscrise în registrele BNR. Cereți numele entității și verificați-o.
Exemplu: ce se întâmplă când adunați cele două împrumuturi
Doar ca ilustrare, cu ipoteze simplificate: o vilă de 300.000 de euro.
| Componentă | Sumă | Ipoteză | Rată lunară aproximativă |
|---|---|---|---|
| Credit ipotecar românesc, 70% | 210.000 de euro | 6,5%, 30 de ani | circa 1.327 de euro |
| Împrumut pentru „avans”, 30% | 90.000 de euro | 4,75%, 20 de ani | circa 582 de euro (în șekeli) |
| Împreună | 300.000 de euro | circa 1.909 euro pe lună |
Dobânda românească din exemplu este apropiată de dobânda de politică monetară a BNR, 6,50%, și de indicele IRCC, care este de 5,57% în trimestrul al patrulea din 2026, potrivit Economedia. Dobânda israeliană din exemplu este dobânda prime, 4,75%, după ce Banca Israelului a redus dobânda la 3,25% în septembrie 2026. Dobânda pe care o veți obține efectiv depinde de dumneavoastră și de bancă.
„Fără avans” nu scade prețul. Adaugă un împrumut și crește rata lunară cu circa 44% în acest exemplu. Și asta înainte de diferența dintre moneda venitului și moneda rambursării. Cum vă calculați singuri rata, în ghidul de calcul al ratei creditului ipotecar în România.
„Fără avans” nu scade prețul. Adaugă un împrumut și crește rata lunară cu circa 44% în acest exemplu.
Punctul cel mai sensibil: ziua predării
La cumpărarea în faza de proiect, creditul ipotecar românesc se acordă de regulă când proprietatea este finalizată. Până atunci, „avansul” finanțat a fost deja plătit dezvoltatorului. Iar atunci banca:
- Aprobă: excelent, și începeți să plătiți două împrumuturi.
- Aprobă mai puțin: de exemplu pentru că evaluarea este sub preț. Diferența trebuie completată. Despre asta pe larg în articolul despre evaluarea bancară în România.
- Refuză: din cauza unei schimbări a venitului, a dobânzii sau a politicii. Ce urmează? Cine finanțează restul? Există posibilitatea de anulare și ce se întâmplă cu sumele deja plătite?
Întrebați în scris ce se întâmplă în fiecare dintre cele trei scenarii. O ofertă bună le răspunde tuturor.
7 întrebări de pus înainte de semnare
- Cine este creditorul „avansului” și care este numărul licenței sale?
- Care este dobânda, este fixă sau variabilă și de ce este indexată?
- Care este garanția: proprietatea din România, locuința din Israel sau o garanție personală?
- Care este rata lunară a celor două împrumuturi împreună și în ce monede?
- Creditul ipotecar românesc a fost deja aprobat în principiu și pe baza căror documente?
- Ce se întâmplă dacă banca refuză sau aprobă mai puțin la predare?
- În ce cont intră banii? La cumpărarea de la un dezvoltator, potrivit Legii 207/2025, plățile intră în contul dedicat al proiectului.
Și a opta întrebare, pe care v-o puneți dumneavoastră: ați cumpăra această proprietate și cu un avans obișnuit? Dacă nu, finanțarea este cea care v-o vinde.
Cui i se potrivește și cui nu
Se poate potrivi celor care au un venit stabil și suficient de mare pentru ambele împrumuturi, o locuință în Israel cu capital disponibil și un plan clar pentru scenariul în care creditul ipotecar nu este aprobat.
Se potrivește mai puțin celor al căror venit abia acoperă rata, celor pentru care locuința din Israel este singura proprietate și celor care se bazează pe „va fi bine” la predare. Un împrumut israelian se înregistrează și în baza de date de credit din Israel și vă influențează capacitatea de a lua credite acolo. Despre cealaltă față a acestui lucru, în articolul despre creditul ipotecar românesc și istoricul de credit din Israel.
O spun o singură dată: în proiectul nostru din Balotești se poate obține o finanțare de până la 70% de la o bancă din România, sub rezerva aprobării băncii. Restul de 30%, precum și întrebările de mai sus, merită planificate înainte de semnare.
Întrebări frecvente
Se poate cumpăra cu adevărat o proprietate în România fără avans?
Nu în sens literal. O bancă din România finanțează doar o parte din valoare, conform plafoanelor BNR. „Fără avans” înseamnă că partea lipsă vine dintr-un împrumut suplimentar, de la o bancă din Israel, de la dezvoltator sau de la o entitate privată, iar dumneavoastră le rambursați pe amândouă.
Cât se poate lua printr-un credit de nevoi personale în Israel?
Potrivit unei relaxări a supraveghetorului bancar din perioada războiului, până la 70% din valoarea locuinței ipotecate, cu condiția ca partea de peste 50% să nu depășească 200.000 de șekeli. În decembrie 2025 a fost publicat un proiect care face relaxarea permanentă, așa că verificați cu banca ce se aplică astăzi. Banca analizează și capacitatea dumneavoastră de rambursare, iar locuința din Israel servește drept garanție.
Care este cel mai mare risc al unei astfel de oferte?
Intervalul dintre semnare și predare. Dacă la finalul construcției banca din România nu aprobă creditul ipotecar sau aprobă mai puțin, trebuie să completați diferența. Verificați din timp, în scris, ce se întâmplă în acest scenariu.
Cum verific dacă o entitate care îmi împrumută bani funcționează legal?
În Israel, cine acordă credite ca activitate comercială are nevoie de licență de la Autoritatea Pieței de Capital, conform legii privind supravegherea serviciilor financiare. În România, instituțiile financiare nebancare sunt înscrise în registrele Băncii Naționale. Cereți denumirea completă și numărul licenței.
„Fără avans” schimbă prețul proprietății?
Nu. Prețul rămâne, iar la el se adaugă costul finanțării părții împrumutate. Comparați costul total, preț plus dobândă, cu o ofertă fără finanțare suplimentară.
Concluzia
„Fără avans” este o structură de finanțare, nu o reducere. Se poate potrivi celor al căror venit poate susține două împrumuturi și care au un plan pentru ziua predării. Este riscantă pentru cei care cumpără, datorită ei, o proprietate pe care altfel nu ar fi cumpărat-o.
Dacă vi s-a propus o astfel de ofertă, la noi sau la oricine altcineva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Punem ambele împrumuturi pe o singură pagină, verificăm cele trei scenarii de la predare și pregătim întrebările pentru banca și consultantul dumneavoastră.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Regulamentul BNR nr. 17/2012, Portalul legislativ · Banca Israelului, proiect de circulară a supraveghetorului bancar privind directiva 329 (16.12.2025) (în ebraică) · Banca Israelului · Banca Națională a României (BNR) · Economedia, IRCC de 5,57% de la 1.10.2026 · Legea israeliană privind supravegherea serviciilor financiare (servicii financiare reglementate), Nevo (în ebraică) · Legea 207/2025, Portalul legislativ. Calculele din articol sunt ilustrative.
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Dobânzile din exemplu sunt doar ilustrative, iar orice împrumut este supus aprobării creditorului și condițiilor dumneavoastră personale.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
