BNR'nin 17/2012 sayılı Yönetmeliği uyarınca: ley cinsinden kredide %85'e kadar, euro cinsinden kredide %75-%80. Bakiye her zaman başka bir yerden gelir.
Örnek bir hesaplamada: 300.000 € değerinde bir villa, %70 konut kredisi ve eksik kısım için %30 kredi. Birlikte aylık yaklaşık 1.909 €.
Bankalar Denetçisi muafiyeti: evin değerinin %70'ine kadar, %50'nin üzerindeki kısım 200.000 şekelle sınırlı. O zamandan beri kalıcı hale getirildi.
Banka onaylar, daha azını onaylar veya reddeder. İyi bir teklif her birinde ne olacağını ve bakiyeyi kimin finanse edeceğini yazılı yanıtlar.
Borç verenin kim olduğu ve lisansı, faiz ve endeksleme, teminat, birleşik geri ödeme, ilke olarak onay, ret senaryosu ve paranın hangi hesaba gittiği.
“Peşinatsız” bir teklif: kısa cevap
Öz sermayesiz mülk işlemi yoktur. Öz sermayeyi size başkasının borç verdiği işlemler vardır. Merkez bankasının kuralları uyarınca bir Romanya bankası mülkün değerinin yalnızca bir kısmını finanse eder; dolayısıyla “peşinatsız” hemen her zaman ikinci bir kredi anlamına gelir: İsrail'deki bir bankadan, geliştiriciden veya özel bir borç verenden. Böyle bir teklifi kontrol etmek için borç verenin kim olduğunu, faiz oranının ve teminatın ne olduğunu, iki kredinin birlikte aylık geri ödemesinin ne olduğunu ve teslimde konut kredisi onaylanmazsa ne olacağını sorarsınız.
Bunun gibi teklifler İsrail pazarına birkaç ayda bir, farklı ifadelerle ulaşır. Onları reddetmiyorum. Villa hakkında konuşmadan önce iki krediyi tek bir sayfada görmek isterim.
Banka neden her şeyi finanse etmez
Romanya Ulusal Bankası (BNR) 17/2012 sayılı Yönetmeliği, konut kredileri için kredi/değer üst sınırlarını belirler: gelir para birimine bağlı olarak ley cinsinden kredide %85'e kadar ve euro cinsinden kredide %75 ile %80. Üst sınır da bir vaat değildir: gerçek tutar gelirinizden, değerlemeden ve her bankanın politikasından çıkar. Gerçekte ne kadar öz sermayeye ihtiyacınız olduğunu Romanya'da peşinat makalesinde ortaya koyuyoruz.
Başka bir deyişle, biri “%100 finansman” sunuyorsa, bankanın verdiği ile fiyat arasındaki boşluk başka bir yerden gelir. Soru, nereden geldiğidir.
“Peşinat” nereden gelir: 4 yaygın yapı
| Yapı | Kim borç verir | Neye bakılmalı |
|---|---|---|
| İsrail'de çok amaçlı kredi | İsrail'deki evinizi teminat alan bir İsrail bankası | Kredi/değer oranı, faiz oranı ve İsrail'deki evinizin teminat olması |
| Geliştiriciye ertelenmiş ödeme | Geliştiricinin kendisi | Mülkiyetin ne zaman geçtiği ve zamanında ödemezseniz ne olduğu |
| Özel bir borç verenden veya “kulüpten” kredi | Bir kredi şirketi veya yatırımcılar | Lisans, faiz, endeksleme, teminat ve cezalar |
| Konut kredisine kadar köprü kredisi | Bir banka veya özel bir borç veren | Konut kredisi onaylanmazsa ne olur |
İsrail'de çok amaçlı kredi. İsrail Bankalar Denetçisi'nin geçici bir savaş dönemi hükmü olarak tanıdığı bir muafiyet uyarınca bir banka, %50'nin üzerindeki kısmın 200.000 şekeli aşmaması koşuluyla, bir evin değerinin %70'ine kadar o ev karşılığında çok amaçlı kredi verebilir. Muafiyet o zamandan beri kalıcı hale getirildi (İbranice) ve 1.10.2026'dan itibaren yeni gelire oranlı ödeme kuralları uygulanıyor; bu yüzden başvurduğunuz gün neyin geçerli olduğunu bankayla teyit edin. Faiz oranı nispeten düşüktür, ancak bir şey ters giderse tehlikede olan İsrail'deki evinizdir. Tam bir karşılaştırma İsrail'de veya Romanya'da finansman makalesinde.
Geliştiriciye ertelenmiş ödeme. Bu, “faizi” olmasa bile geliştiriciye bir borçtur. Mülkiyetin ne zaman adınıza tescil edildiğini kontrol edin: yalnızca son ödemeden sonraysa, henüz sizin olmayan bir mülk için yıllarca ödüyorsunuz demektir.
Özel bir borç veren. İsrail'de iş olarak kredi sağlamak, Mali Hizmetlerin Denetimi (Düzenlenmiş Mali Hizmetler) Kanunu, 2016 (İbranice) uyarınca Sermaye Piyasası Otoritesi'nden lisans gerektirir. Romanya'da banka dışı mali kuruluşlar (IFN) BNR'nin sicillerinde listelenir. Borç verenin adını isteyin ve kontrol edin.
Bir örnek: iki krediyi birleştirdiğinizde ne olur
Yalnızca örnek olarak, basitleştirilmiş varsayımlarla: 300.000 € fiyatlı bir villa.
| Kalem | Tutar | Varsayım | Yaklaşık aylık geri ödeme |
|---|---|---|---|
| Romanya konut kredisi, %70'e kadar (bankanın onayına tabi) | €210,000 | %6,5, 30 yıl | yaklaşık 1.327 € |
| “Peşinat” için kredi, %30 | €90,000 | %4,75, 20 yıl | yaklaşık 582 € (şekel olarak) |
| Birlikte | €300,000 | aylık yaklaşık 1.909 € |
Örnekteki Romanya faizi, BNR'nin politika faizi olan %6,50'ye ve Economedia'ya göre 2026'nın dördüncü çeyreğinde %5,57 olan IRCC endeksine yakındır. Örnekteki İsrail faizi, İsrail Merkez Bankası'nın Eylül 2026'da faizini %3,25'e indirmesinin ardından prime faizi olan %4,75'tir. Gerçekte alacağınız faiz sizin ve bankanın durumuna bağlıdır.
“Peşinatsız” fiyatı düşürmez. Bir kredi ekler ve bu örnekte aylık geri ödemeyi yaklaşık %44 artırır. Bu da gelirinizin para birimi ile geri ödemenin para birimi arasındaki farktan önce. Geri ödemeyi kendiniz nasıl hesaplarsınız, Romanya'da konut kredisi geri ödemesi hesaplama rehberinde.
"Peşinatsız" fiyatı düşürmez. Bir kredi ekler ve bu örnekte aylık geri ödemeyi yaklaşık %44 artırır.
En hassas nokta: teslim günü
Projeden satın alırken Romanya konut kredisi genellikle mülk tamamlandığında kullandırılır. O zamana kadar finanse edilen “peşinat” geliştiriciye zaten ödenmiştir. Ve sonra banka:
- Onaylar: harika, iki kredi ödemeye başlarsınız.
- Daha azını onaylar: örneğin değerleme fiyatın altında olduğu için. Aradaki fark tamamlanmalıdır. Bununla ilgili daha fazlası Romanya'da banka değerlemeleri makalesinde.
- Reddeder: gelir, faiz oranları veya politika değişikliği nedeniyle. O zaman ne olur? Bakiyeyi kim finanse eder? Cayma hakkı var mı ve ödenenlere ne olur?
Üç senaryonun her birinde ne olacağını yazılı olarak sorun. İyi bir teklif hepsini yanıtlar.
İmzadan önce sorulacak 7 soru
- “Peşinat” borç vereni kimdir ve lisans numarası nedir?
- Faiz oranı nedir, sabit mi değişken mi ve neye endekslidir?
- Teminat nedir: Romanya'daki mülk, İsrail'deki ev veya kişisel bir kefalet?
- İki kredinin birlikte aylık geri ödemesi nedir ve hangi para birimlerinde?
- Romanya konut kredisi ilke olarak zaten onaylandı mı ve hangi belgelere dayanılarak?
- Teslimde banka reddederse veya daha azını onaylarsa ne olur?
- Para hangi hesaba gider? Bir geliştiriciden satın alırken, kuralları 25.8.2026'dan beri İmar ve Yapı Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) Madde 422(6)-(11)'inde düzenlenen 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”) uyarınca ödemeler projenin özel hesabına gider.
Ve sekizinci soru, kendinize sorduğunuz: bu mülkü sıradan bir peşinatla da satın alır mıydınız? Almazsanız, size onu sattıran finansmandır.
Kime uygun, kime uygun değil
Uygun olabilir: iki krediyi de taşıyacak kadar yüksek istikrarlı geliri olanlara, İsrail'de kullanılabilir öz sermayesi olan bir eve sahip olanlara ve konut kredisinin onaylanmadığı senaryo için net bir planı olanlara.
Daha az uygundur: geliri geri ödemeyi zar zor karşılayanlara, İsrail'deki evi tek varlığı olanlara ve teslimde “bir şekilde olur” a güvenenlere. İsrail'deki bir kredi ayrıca Kredi Veri Sistemi'ne kaydedilir ve İsrail'de borçlanma yeteneğinizi etkiler. Bunun diğer yüzü için bkz. Romanya konut kredisi ve İsrail'deki krediniz makalesi.
Bir kez belirteceğim: Balotești'deki projemizde, bankanın onayına tabi olarak, bir Romanya bankasından %70'e kadar finansman mümkündür. Kalan %30 ve yukarıdaki sorular, imzadan önce planlanmaya değer.
Sık sorulan sorular
Romanya'da gerçekten peşinatsız mülk satın alabilir misiniz?
Kelimesi kelimesine hayır. Bir Romanya bankası, BNR'nin üst sınırları çerçevesinde değerin yalnızca bir kısmını finanse eder. “Peşinatsız”, eksik kısmın ek bir krediden, İsrail'deki bir bankadan, geliştiriciden veya özel bir borç vereninden geldiği anlamına gelir ve ikisini de geri ödersiniz.
İsrail'de çok amaçlı krediyle ne kadar borçlanabilirsiniz?
Bankalar Denetçisi'nin savaş dönemi bir muafiyeti uyarınca, ipotekli evin değerinin %70'ine kadar; ancak %50'nin üzerindeki kısmın 200.000 şekeli aşmaması koşuluyla. Muafiyet o zamandan beri kalıcı hale getirildi, ancak bugün neyin geçerli olduğunu bankayla teyit edin. Banka ayrıca geri ödeme gücünüzü değerlendirir ve İsrail'deki ev teminat olarak hizmet eder.
Böyle bir düzenlemedeki en büyük risk nedir?
İmza ile teslim arasındaki boşluk. İnşaatın sonunda Romanya bankası konut kredisini onaylamazsa veya daha azını onaylarsa, bakiyenin tamamlanması gerekir. Bu senaryoda ne olacağını önceden, yazılı olarak kontrol edin.
Bir borç verenin yasal çalıştığını nasıl kontrol ederim?
İsrail'de kredi sağlayan bir işletme, Mali Hizmetlerin Denetimi Kanunu uyarınca Sermaye Piyasası Otoritesi'nden lisans almalıdır. Romanya'da banka dışı mali kuruluşlar Ulusal Banka'nın sicillerinde listelenir. Tam adını ve lisans numarasını isteyin.
“Peşinatsız” mülkün fiyatını değiştirir mi?
Hayır. Fiyat aynı kalır ve borçlandığınız kısmın finansman maliyeti eklenir. Toplam maliyeti, yani fiyat artı faizi, ek finansmansız bir teklifle karşılaştırın.
Sonuç
“Peşinatsız” bir finansman yapısıdır, indirim değil. İki krediyi taşıyabilen geliri olan ve teslim günü için planı olan biri için uygun olabilir. Bu yüzden başka türlü almayacağı bir mülkü satın alan biri için tehlikelidir.
Size, bizden veya başkasından böyle bir düzenleme sunulduysa, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. İki krediyi tek bir sayfaya koyarız, üç teslim senaryosunu kontrol ederiz ve bankanız ile danışmanınız için soruları hazırlarız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: BNR 17/2012 sayılı Yönetmeliği, Romanya mevzuat portalı · Calcalist, çok amaçlı kredi muafiyeti kalıcı oluyor (İbranice) · İsrail Merkez Bankası · Romanya Ulusal Bankası (BNR) · Economedia, 1.10.2026'dan itibaren %5,57 IRCC · Mali Hizmetlerin Denetimi (Düzenlenmiş Mali Hizmetler) Kanunu, Nevo (İbranice) · 207/2025 sayılı Kanun, Romanya mevzuat portalı. Makaledeki hesaplamalar örnek amaçlıdır.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Örnekteki faiz oranları yalnızca örnek amaçlıdır ve her kredi, borç verenin onayına ve kişisel koşullarınıza tabidir.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
