איך זה באמת לגור בעיר העתיקה של בוקרשט?

העיר העתיקה של בוקרשט: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

העיר העתיקה (Centrul Istoric, או Centrul Vechi) היא האזור שסביב רחוב ליפסקאני, בין שדרת קאליה ויקטוריי (Calea Victoriei), סוללת נהר דמבוביצה (Splaiul Independenței) ושדרות ברטיאנו (Bulevardul I.C. Brătianu), ברובע 3. היא צמחה סביב חצר השליטים הישנה, ורוב הבניינים בה הם מהמאה ה־19 ומתחילת המאה ה־20. עיריית בוקרשט מגינה עליה כשני אזורים: אזור מס׳ 26א, הלב המסחרי המסורתי של ליפסקאני, ואזור מס׳ 27, הלב המונומנטלי סביב כנסיית סטברופולאוס. בשניהם דרגת ההגנה הגבוהה ביותר.

לגור כאן זה רחוב היסטורי מחוץ לדלת, בתי קפה ומוזיאונים במרחק הליכה קצר, ומטרו קרוב. זה גם שלושה דברים שקונים במקומות אחרים כמעט אף פעם לא פוגשים יחד: הרבה בניינים ברשימת הסיכון הסייסמי הרשמית, רעש של חיי לילה, וכמעט אין חניה.

במילים פשוטות: אפשר לגור טוב בעיר העתיקה, אבל רק בבניין הנכון ובקומה הנכונה, ורק אחרי שבודקים את הרשימה הסייסמית, את הרעש בלילה ואת השאלה איפה תחנה המכונית.

היסטוריה קצרה שרואים מהחלון

שאלו את היזמים על זה

לפי מוזיאון העיר בוקרשט, בחצר השליטים הישנה (Curtea Veche) נמצאות העדויות ההיסטוריות העתיקות ביותר בעיר, מהמאה ה־13, והיא שימשה מקום מגורים לשליטי ולאכיה מהמאה ה־14. בין 1459 ל־1660 הייתה בוקרשט מקום מושבם של השליטים לצד טרגובישטה, ואחרי 1660 היא הפכה לבירה היחידה. בתקופת קונסטנטין ברנקובאנו (1688–1714) השתרעו הארמון והגנים על כ־25,000 מ״ר. אחרי 1798 נמכרה הקרקע במכרז, ועליה נבנו הרחובות של היום. המוזיאון סגור מאז נובמבר 2015 לעבודות חיזוק.

כנסיית סטברופולאוס, כמה דקות הליכה משם, נוסדה ב־1724 על ידי הארכימנדריט יואניקיה, לפי המנזר. היא שוחזרה בשנים 1890–1940, ומאז 2007 היא שוב מנזר.

תקנון העירייה לאזור 26א מתאר את ליפסקאני כאזור מסחר מסורתי, ״יחיד מסוגו בבוקרשט״ ונדיר ברומניה. רוב הבניינים שמרו על התכנון המקורי: חנויות בקומת הקרקע ודירות מעליהן.

מה כללי האזור המוגן אומרים לבעלים

שאלו את היזמים על זה

כלל (אזור 26א, ליפסקאני)	מה אומר התקנון
מגרשים	הגודל והצורה נשארים כמו שהם
חזית לרחוב	בניינים על קו הרחוב, בחזית רציפה
גובה	הגבהים הקיימים נשמרים, לפי גובה השכנים
תכסית (POT)	עד 80%
מקדם ניצול (CUT)	2.5 ברחובות מסחר צרים, עד 3.5 במקומות אחרים
קומות קרקע	חלונות ראווה, קירות אטומים אסורים
חניה	רק בתוך המגרש, האזור מיועד בעיקר להולכי רגל
מזגנים וצלחות לוויין	לא על חזיתות לרחוב, לא גלויים מהרחוב
היתר בנייה	דורש אישור של משרד התרבות

בפועל, דירה כאן היא דירה בבניין מוגן. מטבח חדש זה עניין שלכם. חלונות חדשים, מרפסת סגורה, מזגן על החזית או הסבה של עליית גג הם לא. בדקו את תעודת התכנון (certificat de urbanism) של הכתובת לפני שאתם מתכננים עבודות.

הרשימה הסייסמית: הדבר הראשון לבדוק

שאלו את היזמים על זה

הרשות העירונית לחיזוק מבנים בסיכון סייסמי (AMCCRS) מפרסמת את הרשימה הרשמית של המבנים שנבדקו. בגרסה שעודכנה ב־6 באוקטובר 2026 יש 2,798 רשומות לכל העיר, ומהן 415 בדרגה RsI, הסיכון הגבוה ביותר.

סיננו את הרשימה לעשרה רחובות בעיר העתיקה: ליפסקאני, סמרדן, גברובני, קובאצ'י, סטברופולאוס, פרנצוזה, שלארי, בלנרי, בקאני והאללור.

מצב ברשימת AMCCRS, 6 באוקטובר 2026	כתובות בעשרת הרחובות
דרגה RsI (הסיכון הגבוה ביותר)	36
דרגה RsII	8
דרגה RsIII	8
דרגה RsIV	1
חוזקו	27
קטגוריות חירום ישנות (U1–U3), עדיין בלי דרגה	52
לא סווגו	4
סך הכול	136

רוב הבניינים האלה נבנו בערך בין 1860 ל־1940. בקצרה, בניין בדרגה RsI נמצא בסיכון גבוה להתמוטט ברעידת האדמה שלפיה מתכננים מבנים, ובניין בדרגה RsIV צפוי להתנהג בערך כמו בניין חדש. המדריך שלנו לסיכון רעידות אדמה בבוקרשט מסביר את הדרגות.

שלוש נקודות משפטיות חשובות לקונה:

• הדרגה נרשמת בפנקס המקרקעין. לפי צו הממשלה 20/1994, כפי שתוקן בחוק 282/2015, הבעלים צריכים לשלוח את חוות הדעת ואת דרגת הסיכון לרשות המקומית ולמרשם המקרקעין (ANCPI), כדי שתירשם בחלק הראשון של נסח הרישום.
• פעילות עם קהל אסורה בבנייני RsI. אותו חוק אוסר פעילות שיש בה התקהלות של אנשים בחללים שהוא מונה בבנייני RsI, עד שעבודות החיזוק מסתיימות. הקנסות הם 50,000 עד 70,000 לאי. זו הסיבה שחלק מקומות הקרקע בעיר העתיקה עומדות ריקות.
• בניין שלא ברשימה הוא לא בהכרח בטוח. ברשימה יש רק בניינים שנבדקו.

חיזוק כן קורה. באוקטובר 2026 דיווחה הרשות על עבודות בבלנרי 2, בניין מ־1865 בדרגה RsI.

רעש: העיר העתיקה ב־23:00 ביום שישי

שאלו את היזמים על זה

רוב קומות הקרקע בעיר העתיקה הן מסעדות, ברים ומועדונים, שפתוחים בעיקר בערב ובלילה. ביולי 2026 אמר ראש עיריית בוקרשט ש״חצי מהעיר העתיקה מת״, כי הרבה עסקים עזבו, וביקש מהמשטרה העירונית להיות נוכחת יותר.

ייתכן שיגיעו כללים חדשים. ביוני 2026 העירייה העמידה לדיון ציבורי תקנון חדש למרפסות של בתי אוכל. הטיוטה אוסרת מוזיקה במרפסות לפני 10:00, בין 13:00 ל־14:00 ואחרי 22:00, ומחייבת מרפסות באזורי מגורים להיסגר ב־22:00. כשבדקנו, לא הצלחנו לאשר שהיא אושרה. לשעות השקט הכלליות שחלות על כל בניין, ראו את המאמר שלנו על כללי הרעש ברומניה.

מה לעשות לפני שקונים:

1. בקרו בדירה בשישי או בשבת בלילה, לא רק בבוקר של יום חול.
2. שאלו למה משמשת קומת הקרקע, ואם השימוש עומד להשתנות.
3. העדיפו קומות עליונות וחלונות לחצר הפנימית.
4. בדקו את החלונות. בבניין מוגן, החלפה שלהם עשויה לדרוש אישור.

רכב וחניה

האזור ברובו להולכי רגל, וכללי האזור המוגן מתירים חניה רק בתוך המגרש. למעט בניינים יש חצר שבה אפשר להעמיד רכב. ביולי 2026 אמר ראש העירייה שאין לו תוכנית להחזיר מכוניות לעיר העתיקה, ותיאר רק רחוב חד־סטרי של כ־100 מטרים, בלי חניה, שייתן גישה לחניון עתידי ליד רחוב פרנצוזה. לא פורסמו החלטה או לוח זמנים.

העיר העתיקה נמצאת גם בתוך השלב הראשון של אזור הפליטות הנמוכות המתוכנן. הרבה תושבים כאן פשוט חיים בלי רכב: המטרו בפיאצה אוניריי ובאוניברסיטטה קרוב. המדריך שלנו על חניה ובעלות על רכב בבוקרשט מסביר את האפשרויות לתושבים.

דירה בעיר העתיקה או בבניין חדש יותר?

	דירה בבניין בעיר העתיקה	דירה בבניין חדש יותר
גיל	בעיקר 1860–1940	חדש יחסית
בדיקה סייסמית	רשימת AMCCRS, נסח רישום, חוות דעת	תכנון לפי תקן P100
שינויים מותרים	אישור משרד התרבות לרוב העבודות החיצוניות	כללי הבנייה ואגודת הבעלים
רעש בלילה	לעיתים קרובות גבוה ברחובות הראשיים	תלוי באזור
חניה	כמעט אין	לרוב יש מקום בבניין
חיי יום יום	הכול ברגל	תלוי באזור

לפני שקונים בעיר העתיקה: רשימת בדיקה

1. חפשו ברשימת AMCCRS את הכתובת המדויקת, כולל המספר ברחוב השני אם הבניין פינתי.
2. קראו את החלק הראשון של נסח רישום המקרקעין וחפשו דרגת סיכון סייסמי רשומה.
3. בקשו את חוות הדעת ההנדסית (expertiză tehnică) ושאלו אם מתוכנן או ממומן חיזוק.
4. קחו מהנדס קונסטרוקציה שיבדוק את הבניין, ואדריכל שמכיר אזורים מוגנים.
5. בדקו בעצמכם את השימוש בקומת הקרקע ואת הרעש בלילה.
6. בדקו כל שינוי שנעשה בדירה בעבר: עליות גג, גלריות ואיחוד דירות צריכים היתר ואישור של משרד התרבות.
7. שאלו את אגודת הבעלים על תיקונים, חובות ועבודות מתוכננות.
8. קחו עורך דין עצמאי שיבדוק בעלות, שעבודים והיתרים.

שאלות נפוצות

בטוח לגור בעיר העתיקה של בוקרשט?

זה תלוי בבניין. ברשימת AMCCRS שעודכנה ב־6 באוקטובר 2026, 36 כתובות בעשרה רחובות ראשיים בעיר העתיקה הן בדרגה RsI, ו־27 חוזקו. בדקו את הכתובת המדויקת ואת נסח הרישום לפני שקונים.

אפשר לגור מעל בר בעיר העתיקה?

כן, הרבה אנשים גרים כך, אבל צפו לרעש בשעות הלילה המאוחרות, במיוחד בסופי שבוע. בקרו בלילה, העדיפו קומות עליונות שפונות לחצר, ושאלו למה משמשת קומת הקרקע.

יש חניה בעיר העתיקה?

מעט מאוד. האזור מיועד בעיקר להולכי רגל, והכללים מתירים חניה רק בתוך המגרש. רוב התושבים נעזרים במטרו ובחניה מחוץ לאזור.

אפשר לשפץ דירה בבניין מוגן?

עבודות פנים בדרך כלל אפשריות. שינויים בחזית, בחלונות, בגג או במבנה צריכים היתר, ובאזור המוגן גם אישור של משרד התרבות.

מה קורה לעסק בבניין בדרגה RsI?

לפי חוק 282/2015, פעילות שמקהילה אנשים בחללים שהחוק מונה בבניין בדרגה RsI אסורה עד שהבניין מחוזק. הקנסות הם 50,000 עד 70,000 לאי.

השורה התחתונה

את העיר העתיקה לא קונים לפי תמונה. קונים אותה לפי כתובת: דרגת הסיכון, הקומה, קומת הקרקע שמתחת והרחוב שבחוץ קובעים אם דירה כאן תהיה בית טוב או בעיה קבועה. עם הבדיקות הנכונות, זה יכול להיות מקום מיוחד לחיות בו.

אם אתם מתלבטים בין דירה היסטורית במרכז לבין בית במקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על הבדיקות, גם אם בסוף תקנו במקום אחר.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: הרשות לחיזוק מבנים בסיכון סייסמי (AMCCRS), רשימת המבנים, עדכון 6 באוקטובר 2026 · עיריית בוקרשט, אזור מוגן 26א, ליפסקאני (PDF, עותק בארכיון) · עיריית בוקרשט, אזור מוגן 27, סטברופולאוס (PDF, עותק בארכיון) · חוק 282/2015 המתקן את צו הממשלה 20/1994 · מוזיאון העיר בוקרשט, חצר השליטים הישנה · מנזר סטברופולאוס · Digi24, טיוטת תקנון המרפסות, 15 ביוני 2026 · Playtech, ראש העירייה על מכוניות בעיר העתיקה, 26–28 ביולי 2026

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס, הנדסי או פיננסי. הכללים והנתונים נכונים ל־22 באוקטובר 2026. דרגות סיכון סייסמי משתנות אחרי בדיקות חדשות או עבודות. בדקו את רשימת AMCCRS ואת פנקס המקרקעין לכתובת המדויקת, והתייעצו עם עורך דין עצמאי ועם מהנדס קונסטרוקציה לפני כל עסקה.