Sur la liste de l'AMCCRS mise à jour le 6 octobre 2026, 136 adresses figurent dans dix rues principales de la vieille ville : 36 en classe RsI et 27 consolidées.
La loi 282/2015 interdit les activités qui rassemblent du public dans les espaces énumérés des bâtiments de classe RsI jusqu'à leur consolidation. Amendes : de 50 000 à 70 000 lei.
Un projet de règlement mis en débat public en juin 2026 interdit la musique sur les terrasses après 22 h. Son adoption n'était pas confirmée lors de notre vérification.
La vieille ville de Bucarest : la réponse courte
La vieille ville (Centrul Istoric, ou Centrul Vechi) est le quartier qui entoure la rue Lipscani, entre Calea Victoriei, le quai de la Dâmbovița (Splaiul Independenței) et le boulevard I.C. Brătianu, dans le secteur 3. Elle s'est développée autour de l'ancienne cour princière, et la plupart de ses bâtiments datent du XIXe et du début du XXe siècle. La mairie de Bucarest la protège sous la forme de deux zones : la n° 26a, le noyau commercial traditionnel de Lipscani, et la n° 27, le noyau monumental autour de Stavropoleos, toutes deux au plus haut degré de protection.
Vivre ici, c'est avoir une rue historique devant sa porte, des cafés et des musées à quelques minutes à pied, et le métro tout près. C'est aussi affronter trois choses que les acheteurs rencontrent rarement ensemble ailleurs : de nombreux immeubles sur la liste officielle du risque sismique, le bruit de la vie nocturne, et presque aucun stationnement.
En clair : on peut bien vivre dans la vieille ville, mais seulement dans le bon immeuble et au bon étage, et seulement après avoir vérifié la liste sismique, le bruit la nuit et l'endroit où ira votre voiture.
Une brève histoire visible depuis la fenêtre
Selon le Musée municipal de Bucarest, l'ancienne cour princière (Curtea Veche) abrite les plus anciens témoignages historiques de la ville, datant du XIIIe siècle, et fut une résidence des princes de Valachie à partir du XIVe siècle. Entre 1459 et 1660, Bucarest fut la résidence des princes aux côtés de Târgoviște, et après 1660 elle devint la seule capitale. Sous Constantin Brâncoveanu (1688–1714), le palais et ses jardins couvraient environ 25 000 m². Après 1798, le terrain fut vendu aux enchères et les rues actuelles y apparurent. Le musée est fermé depuis novembre 2015 pour des travaux de consolidation.
L'église Stavropoleos, à quelques pas, a été fondée en 1724 par l'archimandrite Ioanichie, selon le monastère. Elle a été restaurée entre 1890 et 1940 et est de nouveau un monastère depuis 2007.
Le règlement de la mairie pour la zone 26a qualifie Lipscani de zone commerciale traditionnelle, « unique à Bucarest » et rare en Roumanie. La plupart des bâtiments ont conservé leur disposition d'origine : des boutiques au rez-de-chaussée, des logements au-dessus.
Ce que les règles de la zone protégée signifient pour un propriétaire
| Règle (zone 26a, Lipscani) | Ce que dit le règlement |
|---|---|
| Parcelles | Les dimensions et les formes restent inchangées |
| Front de rue | Bâtiments à l'alignement, en front continu |
| Hauteur | Les hauteurs existantes sont conservées, en se calant sur les voisins |
| Coefficient d'emprise au sol (POT) | Jusqu'à 80 % |
| Coefficient d'utilisation du terrain (CUT) | 2,5 dans les rues commerçantes étroites, jusqu'à 3,5 ailleurs |
| Rez-de-chaussée | Vitrines ; les murs aveugles sont interdits |
| Stationnement | Uniquement à l'intérieur de la parcelle ; la zone est surtout piétonne |
| Climatisation, paraboles | Pas sur les façades sur rue, pas visibles depuis la rue |
| Permis de construire | Exige l'avis du ministère de la Culture |
En pratique, un appartement ici est un appartement dans un bâtiment protégé. Une nouvelle cuisine, c'est votre affaire ; de nouvelles fenêtres, un balcon fermé, un climatiseur en façade ou l'aménagement des combles, non. Consultez le certificat d'urbanisme (certificat de urbanism) de l'adresse avant de prévoir des travaux.
La liste sismique : la première chose à vérifier
L'Administration municipale pour la consolidation des bâtiments à risque sismique (AMCCRS) publie la liste officielle des bâtiments expertisés. La version mise à jour le 6 octobre 2026 compte 2 798 entrées pour toute la ville, dont 415 en classe RsI, le risque le plus élevé.
Nous l'avons filtrée pour dix rues de la vieille ville : Lipscani, Smârdan, Gabroveni, Covaci, Stavropoleos, Franceză, Șelari, Blănari, Băcani et Halelor.
| Statut sur la liste de l'AMCCRS, 6 octobre 2026 | Adresses dans les 10 rues |
|---|---|
| Classe RsI (risque le plus élevé) | 36 |
| Classe RsII | 8 |
| Classe RsIII | 8 |
| Classe RsIV | 1 |
| Consolidés | 27 |
| Anciennes catégories d'urgence (U1–U3), sans classe à ce jour | 52 |
| Non classés | 4 |
| Total | 136 |
La plupart de ces bâtiments ont été construits entre 1860 et 1940 environ. En résumé, un bâtiment de classe RsI présente un risque élevé d'effondrement lors du séisme de calcul, tandis qu'un bâtiment de classe RsIV devrait se comporter à peu près comme un bâtiment neuf. Notre guide du risque sismique à Bucarest explique les classes.
La vieille ville n'est pas un endroit où l'on achète sur photo. C'est un endroit où l'on achète à l'adresse.
Trois points juridiques comptent pour un acheteur :
- La classe figure au livre foncier. Selon l'ordonnance du gouvernement 20/1994, modifiée par la loi 282/2015, les propriétaires doivent transmettre l'expertise et la classe de risque à l'autorité locale et au service du cadastre (ANCPI), pour qu'elles soient inscrites dans la partie I de l'extrait du livre foncier.
- Les activités qui rassemblent du public sont interdites dans les bâtiments RsI. La même loi interdit, dans les espaces qu'elle énumère des bâtiments de classe RsI, les activités impliquant des rassemblements de personnes jusqu'à l'achèvement des travaux de consolidation, sous peine d'amendes de 50 000 à 70 000 lei. C'est pourquoi certains rez-de-chaussée de la vieille ville restent vides.
- Ne pas figurer sur la liste ne signifie pas être sûr. La liste ne comprend que les bâtiments qui ont été expertisés.
Les consolidations ont bien lieu. En octobre 2026, l'AMCCRS faisait état de travaux au 2 Blănari, un bâtiment de 1865 en classe RsI.
Le bruit : la vieille ville un vendredi à 23 h
La plupart des rez-de-chaussée de la vieille ville sont des restaurants, des bars et des clubs, ouverts surtout le soir et la nuit. En juillet 2026, le maire de Bucarest a déclaré que « la moitié de la vieille ville est morte », de nombreux commerces étant partis, et a demandé à la police locale d'être plus présente.
De nouvelles règles pourraient arriver. En juin 2026, la mairie a mis en débat public un nouveau règlement des terrasses. Le projet interdit la musique sur les terrasses avant 10 h, entre 13 h et 14 h et après 22 h, et impose aux terrasses des zones résidentielles de fermer à 22 h. Lors de notre vérification, nous n'avons pas pu confirmer son adoption. Pour les heures de tranquillité générales qui s'appliquent à chaque immeuble, voyez notre article sur les règles relatives au bruit en Roumanie.
Ce qu'il faut faire avant d'acheter :
- Visitez l'appartement un vendredi ou un samedi soir, pas seulement un matin de semaine.
- Demandez à quoi sert le rez-de-chaussée, et si cet usage va changer.
- Privilégiez les étages élevés et les fenêtres sur cour.
- Vérifiez les fenêtres. Dans un bâtiment protégé, les remplacer peut exiger une autorisation.
Voitures et stationnement
La zone est surtout piétonne, et les règles de la zone protégée n'autorisent le stationnement qu'à l'intérieur de la parcelle. Rares sont les immeubles dotés d'une cour où une voiture peut se garer. En juillet 2026, le maire a déclaré n'avoir aucun projet de faire revenir les voitures dans la vieille ville, et n'a évoqué qu'une rue à sens unique d'environ 100 mètres, sans stationnement, pour desservir un futur parking près de la rue Franceză. Aucune décision ni aucun calendrier n'avaient été annoncés.
La vieille ville se trouve aussi dans la première phase de la future zone à faibles émissions. Beaucoup d'habitants vivent tout simplement sans voiture : le métro est proche, à Piața Unirii et à Universitate. Notre guide sur le stationnement et la voiture à Bucarest présente les options des résidents.
Appartement dans la vieille ville ou immeuble plus récent ?
| Appartement dans un bâtiment de la vieille ville | Appartement dans un immeuble plus récent | |
|---|---|---|
| Âge | Surtout 1860–1940 | Récent |
| Vérification sismique | Liste de l'AMCCRS, livre foncier, expertise | Conception selon le code P100 |
| Modifications autorisées | Avis du ministère de la Culture pour la plupart des travaux extérieurs | Règles de construction et association |
| Bruit la nuit | Souvent élevé dans les rues principales | Selon le quartier |
| Stationnement | Rarement disponible | Souvent une place dans l'immeuble |
| Vie quotidienne | Tout à pied | Selon le quartier |
Avant d'acheter dans la vieille ville : une liste de vérification
- Cherchez l'adresse exacte sur la liste de l'AMCCRS, y compris le numéro d'angle si le bâtiment en a deux.
- Lisez la partie I de l'extrait du livre foncier pour toute classe de risque sismique inscrite.
- Demandez l'expertise technique (expertiză tehnică) et si une consolidation est prévue ou financée.
- Faites appel à un ingénieur structure pour examiner le bâtiment, et à un architecte qui connaît les zones protégées.
- Vérifiez vous-même l'usage du rez-de-chaussée et le bruit la nuit.
- Contrôlez chaque modification passée de l'appartement : combles, mezzanines et réunions de lots exigent des permis et l'avis du ministère de la Culture.
- Interrogez l'association des propriétaires sur les réparations, les dettes et les travaux prévus.
- Faites appel à un avocat indépendant pour vérifier le titre, les charges et les permis.
Questions fréquentes
Peut-on vivre en sécurité dans la vieille ville de Bucarest ?
Tout dépend de l'immeuble. Sur la liste de l'AMCCRS mise à jour le 6 octobre 2026, 36 adresses de dix rues principales de la vieille ville sont en classe RsI, et 27 ont été consolidées. Vérifiez l'adresse exacte et le livre foncier avant d'acheter.
Peut-on habiter au-dessus d'un bar dans la vieille ville ?
Oui, beaucoup de gens le font, mais attendez-vous à du bruit tard le soir, surtout le week-end. Visitez de nuit, privilégiez les étages élevés sur cour, et demandez à quoi sert le rez-de-chaussée.
Y a-t-il du stationnement dans la vieille ville ?
Très peu. La zone est surtout piétonne et les règles n'autorisent le stationnement qu'à l'intérieur de la parcelle. La plupart des habitants comptent sur le métro et sur des parkings hors de la zone.
Peut-on rénover un appartement dans un bâtiment protégé ?
Les travaux intérieurs sont généralement possibles. Les modifications de la façade, des fenêtres, de la toiture ou de la structure exigent des permis et, dans la zone protégée, l'avis du ministère de la Culture.
Qu'advient-il d'un commerce dans un bâtiment RsI ?
Selon la loi 282/2015, les activités qui rassemblent du public dans les espaces énumérés d'un bâtiment de classe RsI sont interdites jusqu'à sa consolidation. Les amendes vont de 50 000 à 70 000 lei.
En résumé
La vieille ville n'est pas un endroit où l'on achète sur photo. C'est un endroit où l'on achète à l'adresse : la classe sismique, l'étage, le rez-de-chaussée en dessous et la rue devant décident si un appartement ici est un bon foyer ou un problème permanent. Avec les bonnes vérifications, ce peut être un lieu de vie remarquable.
Si vous hésitez entre un appartement historique au centre et un logement ailleurs, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous passerons ensemble les vérifications en revue, même si vous achetez finalement ailleurs.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : AMCCRS, liste des bâtiments expertisés pour le risque sismique, mise à jour le 6 octobre 2026 · Mairie de Bucarest, zone protégée 26a, Lipscani (PDF, copie archivée) · Mairie de Bucarest, zone protégée 27, Stavropoleos (PDF, copie archivée) · Loi 282/2015 modifiant l'ordonnance du gouvernement 20/1994 · Musée municipal de Bucarest, ancienne cour princière · Monastère Stavropoleos · Digi24, projet de règlement des terrasses, 15 juin 2026 · Playtech, le maire sur les voitures dans la vieille ville, 26–28 juillet 2026
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, technique ou financier. Les règles et les chiffres sont à jour au 22 octobre 2026. Les classes sismiques changent après de nouvelles expertises ou des travaux ; vérifiez la liste de l'AMCCRS et le livre foncier pour l'adresse exacte, et consultez un avocat indépendant et un ingénieur structure avant toute transaction.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
