Auf der am 6. Oktober 2026 aktualisierten AMCCRS-Liste erscheinen 136 Adressen in zehn Hauptstraßen der Altstadt: 36 in Klasse RsI und 27 verstärkt.
Gesetz 282/2015 verbietet Tätigkeiten mit Menschenansammlungen in den aufgeführten Räumen von Gebäuden der Klasse RsI, bis sie verstärkt sind. Bußgelder: 50.000 bis 70.000 Lei.
Ein im Juni 2026 zur öffentlichen Debatte gestellter Entwurf verbietet Musik auf Terrassen nach 22:00 Uhr. Seine Verabschiedung war bei unserer Prüfung nicht bestätigt.
Die Bukarester Altstadt: die kurze Antwort
Die Altstadt (Centrul Istoric oder Centrul Vechi) ist das Viertel rund um die Strada Lipscani, zwischen der Calea Victoriei, dem Ufer der Dâmbovița (Splaiul Independenței) und dem Bulevardul I.C. Brătianu, im Sektor 3. Sie wuchs um den alten Fürstenhof herum, und die meisten Gebäude stammen aus dem 19. und frühen 20. Jahrhundert. Das Rathaus Bukarest schützt sie als zwei Zonen: Nr. 26a, der traditionelle Handelskern von Lipscani, und Nr. 27, der monumentale Kern rund um Stavropoleos, beide mit dem höchsten Schutzgrad.
Hier zu wohnen bedeutet eine historische Straße vor der Haustür, Cafés und Museen wenige Gehminuten entfernt und die Metro in der Nähe. Es bedeutet aber auch drei Dinge, die Käufer anderswo selten zugleich erleben: viele Gebäude auf der offiziellen Liste der Erdbebenrisiken, Lärm aus dem Nachtleben und fast keine Parkplätze.
Einfach gesagt: In der Altstadt lässt es sich gut wohnen, aber nur im richtigen Gebäude und im richtigen Stockwerk, und erst nachdem Sie die Erdbebenliste, den Lärm in der Nacht und den Stellplatz für Ihr Auto geprüft haben.
Ein kurzer Blick in die Geschichte, direkt vor dem Fenster
Nach Angaben des Museums der Stadt Bukarest birgt der Alte Fürstenhof (Curtea Veche) die ältesten historischen Zeugnisse der Stadt, die bis ins 13. Jahrhundert zurückreichen, und war ab dem 14. Jahrhundert eine Residenz der Herrscher der Walachei. Zwischen 1459 und 1660 war Bukarest neben Târgoviște Residenz der Herrscher, nach 1660 wurde es alleinige Hauptstadt. Unter Constantin Brâncoveanu (1688–1714) umfassten Palast und Gärten rund 25.000 m². Nach 1798 wurde das Gelände versteigert, und darauf entstanden die heutigen Straßen. Das Museum ist seit November 2015 wegen Sicherungsarbeiten geschlossen.
Die Kirche Stavropoleos, wenige Schritte entfernt, wurde nach Angaben des Klosters 1724 vom Archimandriten Ioanichie gegründet. Sie wurde 1890–1940 restauriert und ist seit 2007 wieder ein Kloster.
Die Vorschrift des Rathauses für die Zone 26a bezeichnet Lipscani als traditionelles Handelsviertel, "einzigartig in Bukarest" und selten in Rumänien. Die meisten Gebäude haben ihre ursprüngliche Aufteilung bewahrt: unten Läden, darüber Wohnungen.
Was die Regeln der Schutzzone für Eigentümer bedeuten
| Regel (Zone 26a, Lipscani) | Was die Vorschrift sagt |
|---|---|
| Grundstücke | Größe und Zuschnitt bleiben, wie sie sind |
| Straßenfront | Gebäude auf der Straßenflucht, in geschlossener Front |
| Höhe | Bestehende Höhen bleiben erhalten, orientiert an den Nachbargebäuden |
| Grundflächenzahl (POT) | Bis zu 80 % |
| Geschossflächenzahl (CUT) | 2,5 in schmalen Geschäftsstraßen, sonst bis zu 3,5 |
| Erdgeschosse | Schaufenster; fensterlose Wände sind verboten |
| Parken | Nur auf dem eigenen Grundstück; die Zone ist überwiegend Fußgängern vorbehalten |
| Klimaanlagen, Satellitenschüsseln | Nicht an Straßenfassaden, nicht von der Straße aus sichtbar |
| Baugenehmigung | Erfordert die Zustimmung des Kulturministeriums |
In der Praxis ist eine Wohnung hier eine Wohnung in einem geschützten Gebäude. Eine neue Küche ist Ihre Sache; neue Fenster, ein verglaster Balkon, ein Klimagerät an der Fassade oder ein Dachgeschossausbau sind es nicht. Prüfen Sie die städtebauliche Bescheinigung (certificat de urbanism) für die Adresse, bevor Sie Arbeiten planen.
Die Erdbebenliste: das Erste, was Sie prüfen sollten
Die städtische Verwaltung für die Verstärkung erdbebengefährdeter Gebäude (AMCCRS) veröffentlicht die offizielle Liste der begutachteten Gebäude. Die am 6. Oktober 2026 aktualisierte Fassung enthält 2.798 Einträge für die gesamte Stadt, 415 davon in Klasse RsI, dem höchsten Risiko.
Wir haben sie für zehn Straßen der Altstadt gefiltert: Lipscani, Smârdan, Gabroveni, Covaci, Stavropoleos, Franceză, Șelari, Blănari, Băcani und Halelor.
| Status auf der AMCCRS-Liste, 6. Oktober 2026 | Adressen in den 10 Straßen |
|---|---|
| Klasse RsI (höchstes Risiko) | 36 |
| Klasse RsII | 8 |
| Klasse RsIII | 8 |
| Klasse RsIV | 1 |
| Verstärkt | 27 |
| Ältere Dringlichkeitskategorien (U1–U3), noch ohne Klasse | 52 |
| Nicht eingestuft | 4 |
| Gesamt | 136 |
Die meisten dieser Gebäude entstanden etwa zwischen 1860 und 1940. Kurz gesagt: Bei einem Gebäude der Klasse RsI besteht beim Bemessungserdbeben ein hohes Einsturzrisiko, während von einem Gebäude der Klasse RsIV erwartet wird, dass es sich ungefähr wie ein Neubau verhält. Unser Leitfaden zum Erdbebenrisiko in Bukarest erklärt die Klassen.
Die Altstadt ist kein Ort, an dem man nach Fotos kauft. Hier kauft man nach Adresse.
Drei rechtliche Punkte sind für Käufer wichtig:
- Die Klasse wird ins Grundbuch eingetragen. Nach der Regierungsverordnung 20/1994, geändert durch Gesetz 282/2015, müssen die Eigentümer das Gutachten und die Risikoklasse an die örtliche Behörde und an die Katasterbehörde (ANCPI) übermitteln, damit sie in Teil I des Grundbuchauszugs vermerkt werden.
- Publikumsintensive Tätigkeiten sind in RsI-Gebäuden verboten. Dasselbe Gesetz verbietet in den dort aufgeführten Räumen von Gebäuden der Klasse RsI Tätigkeiten mit Menschenansammlungen, bis die Verstärkungsarbeiten abgeschlossen sind, bei Bußgeldern von 50.000 bis 70.000 Lei. Deshalb stehen manche Erdgeschosse in der Altstadt leer.
- Nicht auf der Liste heißt nicht sicher. Die Liste enthält nur begutachtete Gebäude.
Verstärkungen finden durchaus statt. Im Oktober 2026 berichtete die AMCCRS über Arbeiten an Blănari 2, einem Gebäude von 1865 in Klasse RsI.
Lärm: die Altstadt an einem Freitag um 23:00 Uhr
Die meisten Erdgeschosse der Altstadt sind Restaurants, Bars und Clubs, die vor allem abends und nachts geöffnet haben. Im Juli 2026 sagte der Bürgermeister von Bukarest, die Hälfte der Altstadt sei "tot", da viele Betriebe weggezogen seien, und forderte die Lokalpolizei auf, stärker präsent zu sein.
Neue Regeln könnten kommen. Im Juni 2026 stellte das Rathaus eine neue Terrassenordnung zur öffentlichen Debatte. Der Entwurf verbietet Musik auf Terrassen vor 10:00 Uhr, zwischen 13:00 und 14:00 Uhr und nach 22:00 Uhr und verpflichtet Terrassen in Wohngebieten, um 22:00 Uhr zu schließen. Bei unserer Prüfung konnten wir nicht bestätigen, dass sie verabschiedet wurde. Zu den allgemeinen Ruhezeiten, die für jedes Gebäude gelten, siehe unseren Beitrag zu den Lärmregeln in Rumänien.
Was Sie vor dem Kauf tun sollten:
- Besichtigen Sie die Wohnung an einem Freitag- oder Samstagabend, nicht nur an einem Werktagmorgen.
- Fragen Sie, wie das Erdgeschoss genutzt wird und ob sich die Nutzung ändert.
- Bevorzugen Sie obere Stockwerke und Fenster zum Innenhof.
- Prüfen Sie die Fenster. In einem geschützten Gebäude kann ihr Austausch eine Genehmigung erfordern.
Autos und Parken
Die Zone ist überwiegend Fußgängerzone, und die Regeln der Schutzzone erlauben Parken nur auf dem eigenen Grundstück. Wenige Gebäude haben einen Hof, in dem ein Auto stehen kann. Im Juli 2026 sagte der Bürgermeister, er habe nicht vor, Autos in die Altstadt zurückzubringen, und beschrieb lediglich eine Einbahnstraße von etwa 100 Metern ohne Parkplätze als Zufahrt zu einem künftigen Parkbereich nahe der Strada Franceză. Eine Entscheidung oder ein Zeitplan wurde nicht bekannt gegeben.
Die Altstadt liegt außerdem in der ersten Stufe der geplanten Umweltzone. Viele Bewohner leben hier einfach ohne Auto: Die Metrostationen Piața Unirii und Universitate sind nah. Unser Leitfaden zu Parken und Autobesitz in Bukarest behandelt die Möglichkeiten für Anwohner.
Altstadtwohnung oder neueres Gebäude?
| Wohnung in einem Altstadtgebäude | Wohnung in einem neueren Gebäude | |
|---|---|---|
| Alter | Überwiegend 1860–1940 | Neu |
| Erdbebenprüfung | AMCCRS-Liste, Grundbuch, Gutachten | Planung nach der Norm P100 |
| Erlaubte Änderungen | Zustimmung des Kulturministeriums für die meisten Außenarbeiten | Bauvorschriften und Eigentümergemeinschaft |
| Lärm in der Nacht | In den Hauptstraßen oft hoch | Abhängig von der Gegend |
| Parken | Selten verfügbar | Oft ein Stellplatz im Gebäude |
| Alltag | Alles zu Fuß erreichbar | Abhängig von der Gegend |
Vor dem Kauf in der Altstadt: eine Checkliste
- Durchsuchen Sie die AMCCRS-Liste nach der genauen Adresse, auch nach der Eckhausnummer, wenn das Gebäude zwei hat.
- Lesen Sie Teil I des Grundbuchauszugs auf eine eingetragene Erdbebenrisikoklasse.
- Verlangen Sie das technische Gutachten (expertiză tehnică) und fragen Sie, ob eine Verstärkung geplant oder finanziert ist.
- Beauftragen Sie einen Tragwerksingenieur, der sich das Gebäude ansieht, und einen Architekten, der Schutzzonen kennt.
- Prüfen Sie selbst die Nutzung des Erdgeschosses und den Lärm in der Nacht.
- Prüfen Sie jede frühere Änderung an der Wohnung: Dachgeschosse, Zwischengeschosse und zusammengelegte Einheiten brauchen Genehmigungen und die Zustimmung des Kulturministeriums.
- Fragen Sie die Eigentümergemeinschaft (asociația de proprietari) nach Reparaturen, Schulden und geplanten Arbeiten.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, der Eigentumstitel, Belastungen und Genehmigungen prüft.
Häufige Fragen
Ist das Wohnen in der Bukarester Altstadt sicher?
Das hängt vom Gebäude ab. Auf der am 6. Oktober 2026 aktualisierten AMCCRS-Liste sind 36 Adressen in zehn Hauptstraßen der Altstadt in Klasse RsI, 27 wurden verstärkt. Prüfen Sie vor dem Kauf die genaue Adresse und das Grundbuch.
Kann ich in der Altstadt über einer Bar wohnen?
Ja, viele tun das, aber rechnen Sie mit Lärm bis spät in die Nacht, besonders am Wochenende. Besichtigen Sie nachts, bevorzugen Sie obere Stockwerke zum Hof und fragen Sie, wie das Erdgeschoss genutzt wird.
Gibt es in der Altstadt Parkplätze?
Sehr wenige. Die Zone ist überwiegend Fußgängerzone, und die Regeln erlauben Parken nur auf dem eigenen Grundstück. Die meisten Bewohner nutzen die Metro und parken außerhalb der Zone.
Darf ich eine Wohnung in einem geschützten Gebäude sanieren?
Arbeiten im Inneren sind meist möglich. Änderungen an Fassade, Fenstern, Dach oder Tragwerk brauchen Genehmigungen und in der Schutzzone die Zustimmung des Kulturministeriums.
Was geschieht mit einem Betrieb in einem RsI-Gebäude?
Nach Gesetz 282/2015 sind Tätigkeiten mit Menschenansammlungen in den aufgeführten Räumen eines Gebäudes der Klasse RsI verboten, bis es verstärkt ist. Die Bußgelder betragen 50.000 bis 70.000 Lei.
Fazit
Die Altstadt ist kein Ort, an dem man nach Fotos kauft. Hier kauft man nach Adresse: Die Erdbebenklasse, das Stockwerk, das Erdgeschoss darunter und die Straße davor entscheiden, ob eine Wohnung hier ein gutes Zuhause oder ein Dauerproblem ist. Mit den richtigen Prüfungen kann es ein bemerkenswerter Ort zum Leben sein.
Wenn Sie eine historische Wohnung im Zentrum gegen ein Zuhause anderswo abwägen, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Prüfungen gemeinsam durch, auch wenn Sie am Ende anderswo kaufen.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: AMCCRS, Liste der auf Erdbebenrisiko begutachteten Gebäude, aktualisiert am 6. Oktober 2026 · Rathaus Bukarest, Schutzzone 26a, Lipscani (PDF, archivierte Kopie) · Rathaus Bukarest, Schutzzone 27, Stavropoleos (PDF, archivierte Kopie) · Gesetz 282/2015 zur Änderung der Regierungsverordnung 20/1994 · Museum der Stadt Bukarest, Alter Fürstenhof · Kloster Stavropoleos · Digi24, Entwurf der Terrassenordnung, 15. Juni 2026 · Playtech, der Bürgermeister zu Autos in der Altstadt, 26.–28. Juli 2026
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer-, Ingenieur- oder Finanzberatung. Stand der Regeln und Zahlen: 22. Oktober 2026. Erdbebenklassen ändern sich nach neuen Gutachten oder Arbeiten. Prüfen Sie die AMCCRS-Liste und das Grundbuch für die genaue Adresse und ziehen Sie vor jeder Transaktion einen unabhängigen Anwalt und einen Tragwerksingenieur hinzu.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
