В списке AMCCRS, обновлённом 6 октября 2026 года, на десяти главных улицах Старого города 136 адресов: 36 в классе RsI и 27 укреплённых.
Закон 282/2015 запрещает деятельность со скоплением людей в перечисленных помещениях зданий класса RsI до их усиления. Штрафы: от 50 000 до 70 000 леев.
Проект регламента, вынесенный на общественное обсуждение в июне 2026 года, запрещает музыку на террасах после 22:00. Его принятие на момент проверки подтверждено не было.
Старый город Бухареста: короткий ответ
Старый город (Centrul Istoric, или Centrul Vechi): это район вокруг улицы Липскань (Lipscani), между Каля Викторией (Calea Victoriei), набережной Дымбовицы (Splaiul Independenței) и бульваром И.К. Брэтиану (Bulevardul I.C. Brătianu), в Секторе 3. Он вырос вокруг старого княжеского двора, и большинство его зданий относится к XIX и началу XX века. Мэрия Бухареста охраняет его как две зоны: № 26a, традиционное торговое ядро Липскань, и № 27, монументальное ядро вокруг Ставрополеоса, обе с высшей степенью охраны.
Жить здесь: значит иметь историческую улицу за дверью, кафе и музеи в нескольких минутах ходьбы и метро рядом. Это также значит три вещи, с которыми покупатели в других районах редко сталкиваются одновременно: много зданий в официальном списке сейсмического риска, ночной шум и почти полное отсутствие парковки.
Проще говоря: в Старом городе можно хорошо жить, но только в правильном здании и на правильном этаже, и только после проверки сейсмического списка, шума ночью и того, где будет стоять ваша машина.
Короткая история, которую видно из окна
По данным Муниципального музея Бухареста, Старый княжеский двор (Curtea Veche) хранит древнейшие исторические свидетельства в городе, относящиеся к XIII веку, и с XIV века был резиденцией правителей Валахии. С 1459 по 1660 год Бухарест был резиденцией правителей наряду с Тырговиште, а после 1660 года стал единственной столицей. При Константине Брынковяну (1688–1714) дворец и сады занимали около 25 000 м². После 1798 года землю продали с торгов, и на ней появились сегодняшние улицы. Музей закрыт с ноября 2015 года на работы по укреплению.
Церковь Ставрополеос, в нескольких минутах ходьбы, основана в 1724 году архимандритом Иоаникием, по данным монастыря. Её реставрировали в 1890–1940 годах, а с 2007 года она снова является монастырём.
Регламент мэрии для зоны 26a называет Липскань традиционной торговой зоной, «уникальной для Бухареста» и редкой для Румынии. Большинство зданий сохранило изначальную планировку: магазины на первом этаже, жильё выше.
Что правила охраняемой зоны значат для собственника
| Правило (зона 26a, Липскань) | Что говорит регламент |
|---|---|
| Участки | Размеры и формы остаются прежними |
| Уличный фронт | Здания по красной линии, сплошным фронтом |
| Высота | Сохраняется существующая высота с учётом уровня соседей |
| Процент застройки участка (POT) | До 80% |
| Коэффициент использования территории (CUT) | 2,5 на узких торговых улицах, до 3,5 в остальных местах |
| Первые этажи | Витрины; глухие стены запрещены |
| Парковка | Только внутри участка; зона в основном пешеходная |
| Кондиционеры, спутниковые антенны | Не на уличных фасадах и не видны с улицы |
| Разрешение на строительство | Требует согласования Министерства культуры |
На практике квартира здесь: это квартира в охраняемом здании. Новая кухня: ваше дело; новые окна, застеклённый балкон, кондиционер на фасаде или переделка чердака: нет. Прежде чем планировать любые работы, проверьте градостроительный сертификат (certificat de urbanism) по адресу.
Сейсмический список: первое, что нужно проверить
Муниципальная администрация по укреплению зданий с сейсмическим риском (AMCCRS) публикует официальный список обследованных зданий. Версия, обновлённая 6 октября 2026 года, содержит 2798 записей по всему городу, из них 415 в классе RsI, самом высоком риске.
Мы отфильтровали его по десяти улицам Старого города: Lipscani, Smârdan, Gabroveni, Covaci, Stavropoleos, Franceză, Șelari, Blănari, Băcani и Halelor.
| Статус в списке AMCCRS, 6 октября 2026 | Адресов на 10 улицах |
|---|---|
| Класс RsI (самый высокий риск) | 36 |
| Класс RsII | 8 |
| Класс RsIII | 8 |
| Класс RsIV | 1 |
| Укреплены | 27 |
| Старые категории срочности (U1–U3), класса пока нет | 52 |
| Не классифицированы | 4 |
| Итого | 136 |
Большинство этих зданий построено примерно между 1860 и 1940 годами. Коротко: здание класса RsI имеет высокий риск обрушения при расчётном землетрясении, а здание класса RsIV, как ожидается, поведёт себя примерно как новое. Классы объясняет наш гид по сейсмическому риску в Бухаресте.
Старый город: не место, где покупают по фотографии. Здесь покупают по адресу.
Для покупателя важны три юридических момента:
- Класс вносится в земельную книгу. По Постановлению правительства 20/1994 с изменениями Законом 282/2015 собственники обязаны передать экспертизу и класс риска местным властям и в земельный реестр (ANCPI) для внесения в часть I выписки из земельной книги.
- В зданиях RsI запрещена деятельность со скоплением людей. Тот же закон запрещает деятельность, связанную со скоплением людей, в перечисленных им помещениях зданий класса RsI до завершения работ по усилению, со штрафами от 50 000 до 70 000 леев. Поэтому некоторые первые этажи в Старом городе пустуют.
- Отсутствие в списке не означает безопасность. В список входят только обследованные здания.
Укрепление действительно идёт. В октябре 2026 года AMCCRS сообщала о работах на Blănari 2, здании 1865 года в классе RsI.
Шум: Старый город в пятницу в 23:00
Большинство первых этажей Старого города занимают рестораны, бары и клубы, открытые в основном вечером и ночью. В июле 2026 года мэр Бухареста сказал, что «половина Старого города мертва», поскольку многие заведения ушли, и попросил местную полицию быть заметнее.
Могут появиться новые правила. В июне 2026 года мэрия вынесла на общественное обсуждение новый регламент для террас. Проект запрещает музыку на террасах до 10:00, с 13:00 до 14:00 и после 22:00 и требует закрывать террасы в жилых зонах в 22:00. Когда мы проверяли, подтвердить его принятие нам не удалось. Об общих часах тишины, действующих в любом доме, читайте в нашей статье о правилах шума в Румынии.
Что сделать до покупки:
- Приходите в квартиру в пятницу или субботу вечером, а не только в будний день утром.
- Спросите, чем занят первый этаж и не меняется ли его использование.
- Выбирайте верхние этажи и окна во двор.
- Проверьте окна. В охраняемом здании их замена может потребовать согласования.
Машины и парковка
Зона в основном пешеходная, а правила охраняемой зоны разрешают парковку только внутри участка. Двор, где может стоять машина, есть у немногих зданий. В июле 2026 года мэр сказал, что не планирует возвращать машины в Старый город, и описал лишь одностороннюю улицу длиной около 100 метров без парковки для доступа к будущей стоянке у улицы Франчезэ (Strada Franceză). Ни решения, ни сроков объявлено не было.
Старый город также входит в первый этап планируемой зоны низких выбросов. Многие жители здесь просто обходятся без машины: рядом станции метро Piața Unirii и Universitate. Варианты для жителей описаны в нашем гиде по парковке и владению автомобилем в Бухаресте.
Квартира в Старом городе или в новом доме?
| Квартира в здании Старого города | Квартира в новом доме | |
|---|---|---|
| Возраст | В основном 1860–1940 | Недавний |
| Сейсмическая проверка | Список AMCCRS, земельная книга, экспертиза | Проектирование по нормам P100 |
| Разрешённые изменения | Согласование Министерства культуры для большинства наружных работ | Строительные правила и ассоциация |
| Шум ночью | Часто высокий на главных улицах | Зависит от района |
| Парковка | Редко есть | Часто место в здании |
| Повседневная жизнь | Всё в пешей доступности | Зависит от района |
Перед покупкой в Старом городе: чек-лист
- Найдите точный адрес в списке AMCCRS, включая угловой номер, если у здания их два.
- Прочитайте часть I выписки из земельной книги на предмет внесённого класса сейсмического риска.
- Запросите техническую экспертизу (expertiză tehnică) и узнайте, запланировано ли или профинансировано укрепление.
- Наймите инженера-конструктора для осмотра здания и архитектора, знающего охраняемые зоны.
- Сами проверьте использование первого этажа и шум ночью.
- Проверьте каждое прошлое изменение в квартире: чердаки, антресоли и объединённые помещения требуют разрешений и согласования Министерства культуры.
- Спросите ассоциацию собственников о ремонтах, долгах и запланированных работах.
- Наймите независимого юриста для проверки права собственности, обременений и разрешений.
Частые вопросы
Безопасно ли жить в Старом городе Бухареста?
Зависит от здания. В списке AMCCRS, обновлённом 6 октября 2026 года, 36 адресов на десяти главных улицах Старого города находятся в классе RsI, а 27 укреплены. Перед покупкой проверьте точный адрес и земельную книгу.
Можно ли жить над баром в Старом городе?
Да, многие так и живут, но готовьтесь к шуму поздно ночью, особенно по выходным. Приходите вечером, выбирайте верхние этажи с окнами во двор и спросите, чем занят первый этаж.
Есть ли парковка в Старом городе?
Очень мало. Зона в основном пешеходная, и правила разрешают парковку только внутри участка. Большинство жителей пользуется метро и парковкой за пределами зоны.
Можно ли сделать ремонт в квартире в охраняемом здании?
Внутренние работы обычно возможны. Изменения фасада, окон, крыши или конструкции требуют разрешений, а в охраняемой зоне и согласования Министерства культуры.
Что происходит с бизнесом в здании RsI?
По Закону 282/2015 деятельность со скоплением людей в перечисленных помещениях здания класса RsI запрещена до его усиления. Штрафы: от 50 000 до 70 000 леев.
Итог
Старый город: не место, где покупают по фотографии. Здесь покупают по адресу: сейсмический класс, этаж, первый этаж под вами и улица за окном решают, станет ли квартира хорошим домом или постоянной проблемой. При правильных проверках здесь можно замечательно жить.
Если вы сравниваете историческую квартиру в центре с домом в другом месте, запишитесь на получасовой разговор со мной. Вместе пройдём все проверки, даже если в итоге вы купите в другом месте.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: AMCCRS, список зданий, обследованных на сейсмический риск, обновлён 6 октября 2026 · Мэрия Бухареста, охраняемая зона 26a, Липскань (PDF, архивная копия) · Мэрия Бухареста, охраняемая зона 27, Ставрополеос (PDF, архивная копия) · Закон 282/2015 об изменении Постановления правительства 20/1994 · Муниципальный музей Бухареста, Старый княжеский двор · Монастырь Ставрополеос · Digi24, проект регламента террас, 15 июня 2026 · Playtech, мэр о машинах в Старом городе, 26–28 июля 2026
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой, инженерной или финансовой консультацией. Правила и цифры актуальны на 22 октября 2026 года. Сейсмические классы меняются после новых экспертиз или работ; проверяйте точный адрес в списке AMCCRS и в земельной книге и консультируйтесь с независимым юристом и инженером-конструктором перед любой сделкой.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
