מי יכול לקנות את הנכס לפניכם ברומניה? זכות הקדימה בפשטות

זכות קדימה ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

זכות קדימה (drept de preempțiune) היא זכות לקנות נכס לפני כל אחד אחר, באותו מחיר ובאותם תנאים שהוצעו לקונה (סעיף 1730 בקוד האזרחי). אם יש למישהו זכות כזו, המכירה לכם נחתמת בתנאי שהוא לא ינצל אותה (סעיף 1731). מכירה שעוקפת זכות קדימה שנקבעה בחוק יכולה להיות בטלה.

החדשות הטובות לקונה וילה: ברוב המקרים אין לאף אחד זכות קדימה על בית ומגרש בתוך השטח הבנוי של היישוב. הזכויות החשובות נוגעות לשלושה מצבים: קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי (extravilan), מבנה שהוכרז לשימור (monument istoric), והסכם פרטי שנרשם בספר המקרקעין.

במילים פשוטות: אם אתם קונים וילה חדשה על מגרש בתוך השטח הבנוי, כנראה שאף אחד לא יכול לקנות אותה לפניכם. אם אתם קונים חלקה חקלאית מחוץ לשטח הבנוי, או בית לשימור, יש הליך שלם שצריך לעבור לפני הנוטריון.

מי יכול לקנות לפניכם: הטבלה

שאלו את היזמים על זה

מי	על מה	הבסיס בחוק	מה קורה אם עוקפים
שותפים, בני זוג וקרובים, חוכרים, שכנים, חקלאים צעירים, מוסדות מחקר, תושבי האזור, המדינה	קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי	חוק 17/2014, סעיף 4	המכירה בטלה (סעיף 16)
משרד התרבות או השירותים שלו, ואחריהם הרשות המקומית	מבנה לשימור בבעלות פרטית	חוק 422/2001, סעיף 4	המכירה בטלה (סעיף 4(4))
שותפים או שכנים	קרקע יער בבעלות פרטית	הקוד האזרחי, סעיף 1746	לפי הכללים הכלליים
חוכר חקלאי (arendaș)	נכסים חקלאיים שהוא חוכר	הקוד האזרחי, סעיף 1849	לפי הכללים הכלליים
מי שקיבל זכות בהסכם	כל נכס, אם נרשמה בספר המקרקעין	הקוד האזרחי, סעיפים 1730, 1737	הוא יכול להיכנס במקומכם (סעיף 1733)

קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי: חוק 17/2014

שאלו את היזמים על זה

זה המקרה שמפתיע הכי הרבה קונים. חוק 17/2014 חל על מכירה של קרקע חקלאית שנמצאת מחוץ לשטח הבנוי של היישוב. הוא לא חל על קרקע בתוך השטח הבנוי (intravilan). הוא גם לא חל על מגרש אחד, עם מספר קדסטרי אחד, שרובו בתוך השטח הבנוי כחצר ובנייה, וחלקו מחוץ לו כקרקע חקלאית (סעיף 2(1), בנוסח מ-2024).

מי בתור, לפי הסדר (סעיף 4(1)):

1. דרגה I: שותפים בבעלות, בני זוג, קרובים וגיסים עד דרגה שלישית.
2. דרגה II: בעלי השקעות חקלאיות על הקרקע (מטעים, כרמים, כשות, השקיה פרטית) ו/או החוכרים.
3. דרגה III: בעלי קרקע חקלאית שכנה ו/או החוכרים שלה.
4. דרגה IV: חקלאים צעירים, עד גיל 40.
5. דרגה V: האקדמיה למדעי החקלאות והיערנות ומוסדות מחקר.
6. דרגה VI: אנשים שגרים ביישוב או ביישוב שכן.
7. דרגה VII: המדינה, דרך הסוכנות לנכסי המדינה.

איך זה עובד (סעיפים 6–10): המוכר מגיש לעירייה בקשה להציג את הצעת המכירה. העירייה מציגה אותה 45 ימי עבודה. מי שמחזיק בזכות ורוצה לקנות מודיע על כך בכתב בתוך התקופה הזו. אחר כך הרשות החקלאית בודקת את התנאים ומוציאה אישור סופי. בלי האישור הזה הנוטריון לא חותם. לחלקות עד 30 הקטאר מוציאה אותו הרשות במחוז, ומעל 30 הקטאר הרשות המרכזית (סעיף 9(1)). האישור תקף 6 חודשים (סעיף 9(3)).

ואם אף אחד מהם לא קונה? אז המכירה פתוחה רק לקונים שעומדים בתנאים מצטברים: מגורים ברומניה 5 שנים לפחות, פעילות חקלאית ברומניה 5 שנים, ורישום ברשויות המס ברומניה 5 שנים לפחות (סעיף 4^1(1)). רק אם אף קונה כזה לא נמצא בזמן, אפשר למכור לכל אדם (סעיף 4^1(5)).

עוד שני כללים: מי שמוכר קרקע כזו לפני 8 שנים מהקנייה משלם מס מיוחד של 80% על עליית הערך (סעיף 4^2). ולאזרחים של מדינות שמחוץ לאיחוד האירופי ולמרחב הכלכלי האירופי, החוק מאפשר לרכוש קרקע כזו רק לפי אמנות ועל בסיס הדדיות (סעיף 2(3)).

השורה התחתונה לגבי קונה זר: חלקה חקלאית מחוץ לשטח הבנוי היא לא "מגרש זול לבנות עליו וילה". הקנייה עצמה ארוכה ומוגבלת, ובנייה עליה היא שאלה נפרדת של תכנון. איך בודקים מה מותר לבנות על חלקה, הסברנו במאמר על היתר בנייה ותוכנית PUZ.

מבנה לשימור: המדינה קודמת

שאלו את היזמים על זה

לפי חוק 422/2001 על הגנת מבנים לשימור, סעיף 4, מבנה לשימור בבעלות פרטית נמכר רק אחרי שהמדינה קיבלה הזדמנות לקנות אותו. המוכר שולח הודעה על כוונת המכירה. משרד התרבות, או השירותים המקומיים שלו, צריכים להודיע על כוונה לקנות בתוך 25 יום מרישום ההודעה. אם הם לא קונים, הזכות עוברת לרשות המקומית, שעונה בתוך 30 ימי עבודה. הודעה שהמדינה לא מממשת את הזכות תקפה לכל השנה הקלנדרית. מכירה בלי ההליך הזה בטלה.

גם בחוזה המכירה צריך לציין שהנכס הוא מבנה לשימור, ואת חובת השמירה עליו (סעיף 5).

שותפים ושוכרים: מה אין להם

שאלו את היזמים על זה

שתי טעויות נפוצות:

• לשותף בבית אין זכות קדימה כללית. לפי סעיף 634 בקוד האזרחי, כל שותף רשאי להעביר את החלק שלו בחופשיות, אם לא הוסכם אחרת. זכות קדימה לשותפים קיימת בקרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי (חוק 17/2014) ובקרקע יער (סעיף 1746).
• לשוכר דירה או בית אין זכות לקנות לפני אחרים. הקוד האזרחי נותן לו עדיפות רק כשנחתם חוזה שכירות חדש (סעיף 1828). אבל אם אתם קונים בית מושכר, השכירות יכולה לחייב אתכם: אם היא נרשמה בספר המקרקעין, היא תקפה גם מול הקונה (סעיף 1811).

זכות קדימה מהסכם

מוכר יכול לתת למישהו זכות קדימה בחוזה. כשמדובר בנכס מקרקעין, הזכות נרשמת בספר המקרקעין (סעיף 1737). אם היא רשומה, מי שמחזיק בה יכול להיכנס לעסקה במקומכם בתוך 30 יום, אם יפקיד את המחיר (סעיפים 1732, 1737). זכות כזו נגמרת במות מי שמחזיק בה, ואם נקבעה לתקופה, התקופה מתקצרת ל-5 שנים לכל היותר (סעיף 1740). זו עוד סיבה לקרוא נסח רישום מעודכן לפני כל חתימה.

מה הנוטריון יבדוק, ומה כדאי לבדוק לפניו: 6 צעדים

1. בקשו נסח רישום עדכני וחפשו בו רישומים של זכות קדימה, שכירות או הגבלות.
2. בקשו תעודת ייעוד (certificat de urbanism) לצורך מידע. לפי קוד התכנון החדש, חוק 169/2026, סעיף 253(4)(a), התעודה מציינת אם הנכס בתוך השטח הבנוי או מחוצה לו, ואם הוא רשום כמבנה לשימור שמכירתו דורשת את הליך הקדימה של המדינה. כל אחד רשאי לבקש אותה (סעיף 254).
3. קרקע מחוץ לשטח הבנוי? ודאו שהמוכר עבר את הליך חוק 17/2014 ושיש אישור סופי בתוקף. הנוטריון לא יחתום בלעדיו.
4. מבנה לשימור? בקשו את ההודעה של המדינה ושל הרשות המקומית על אי-מימוש הזכות.
5. בית מושכר? בקשו את חוזה השכירות ובדקו אם הוא רשום.
6. עורך דין משלכם. הנוטריון ניטרלי, ועורך הדין של המוכר או של היזם מייצג אותם. עורך דין עצמאי עובד רק בשבילכם. ראו את רשימת הבדיקות שלנו לפני חתימה.

שאלות נפוצות

האם חוק 17/2014 חל על מגרש לבנייה בתוך הכפר?

לא. החוק חל רק על קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי. קרקע בתוך השטח הבנוי (intravilan) לא נכללת בו (סעיף 2(1)). בדקו את הסיווג בתעודת הייעוד ובנסח הרישום.

כמה זמן לוקח הליך הקדימה בקרקע חקלאית?

ההצעה מוצגת בעירייה 45 ימי עבודה. אחר כך יש בדיקה של 10 ימי עבודה ועוד 5 ימי עבודה להוצאת האישור, וייתכנו שלבים נוספים (סעיפים 6, 7 ו-10 בחוק 17/2014). בפועל מדובר בחודשים, לא בשבועות.

מה קורה אם קניתי בית לשימור בלי הליך הקדימה?

לפי סעיף 4(4) בחוק 422/2001, מכירה של מבנה לשימור בלי לאפשר למדינה או לרשות המקומית לממש את זכות הקדימה בטלה. לכן ההודעה על אי-מימוש היא מסמך שחייב להיות בתיק.

השותף שלי לבית יכול לעצור מכירה של החלק שלי?

בבית רגיל, לא. כל שותף רשאי להעביר את החלק שלו בחופשיות, אם לא הוסכם אחרת (סעיף 634). מכירה של הבית כולו דורשת את כל השותפים (סעיף 641(4)).

אני שוכר את הבית. יש לי זכות לקנות אותו?

לא לפי הקוד האזרחי. יש לכם עדיפות רק בחידוש השכירות (סעיף 1828). אם השכירות רשומה בספר המקרקעין, היא נשארת בתוקף גם מול קונה חדש (סעיף 1811).

השורה התחתונה

זכות קדימה היא לא בעיה של כל קונה. היא בעיה של קונה שלא בדק. וילה על מגרש בתוך השטח הבנוי בדרך כלל פטורה ממנה. קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי ובית לשימור הם עולם אחר, עם הליך, מועדים ואישורים.

אם אתם בודקים נכס ברומניה, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על הנסח ועל תעודת הייעוד, ונבנה את רשימת השאלות לעורך הדין שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: חוק 17/2014 על מכירת קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיפים 2, 4, 4^1, 4^2, 6–10, 16 · חוק 422/2001 על הגנת מבנים לשימור, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיפים 4–5 · הקוד האזרחי, חוק 287/2009 (legislatie.just.ro), סעיפים 634, 641, 1730–1740, 1746, 1811, 1828, 1849 · קוד התכנון והבנייה, חוק 169/2026 (Monitorul Oficial 661, 10.8.2026), סעיפים 253–254

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. לפני חתימה התייעצו עם עורך דין עצמאי.